Yalton Sifuentes Bejara No Kelwin Trabajo de Tesina

Fundamentos Para La Inclusin De La Multipropiedad Como Derecho Real Inmobiliario En El Cdigo Civil Peruano
UNIVERSIDAD SAN PEDRO
FUNDAMENTOS PARA LA INCLUSION DE LA MULTIPROPIEDAD COMO DERECHO REAL INMOBILIARIO EN EL CDIGO CIVIL
TESINA Presentado por:
YALTON KELWIN SIFUENTES BEJARANO
Huaraz - Ancash - Per 2011
INTRODUCCIN La Multipropiedad permite al Multipropietario el acceso a una vivienda,
usndose un piso o apartamento dividido en fracciones temporales determinadas durante un periodo concreto al ao, siendo un derecho de carcter perpetuo o temporal, segn sea la modalidad utilizada en cada sistema jurdico.
En los pases Europeos, en Estados Unidos y en algunos pases SudAmericanos se habla de sta institucin y de su importancia, no llegando a precisar cal es su naturaleza jurdica, es decir si es un derecho real, o un derecho personal; habiendo asumido diversas modalidades e inclusive equiparndolo con algunas figuras jurdicas ya reguladas en el derecho interno de cada pas.
Como es el caso del Per, al haber regulado la presente institucin como un supuesto de copropiedad, adoptando la teora de la aplicacin analgica en la celebracin de estos contratos, por cuanto considera a la copropiedad como la figura tipificada ms afn. No por ello, deja de ser contratos atpicos que no cuentan con una regulacin especfica en nuestro ordenamiento jurdico. Es
necesario precisar que la Multipropiedad tiene elementos y caractersticas que lo hacen diferente de otras instituciones ya reguladas por nuestro derecho, por ello tambin es importante, ya que promociona la inversin de los promotores y fomenta la adquisicin por consumidores interesados, en pos de acrecentar el desarrollo turstico de nuestro pas. Dado el empeo que tiene el Estado en la promocin del turismo dentro de todas las modalidades de desarrollo existentes, la Multipropiedad abre un nuevo concepto en el aprovechamiento de la capacidad turstica del pas, por lo que creemos que la Multipropiedad merece un estudio especial, as como la necesidad de legislarla para actuar en igualdad de condiciones con los dems pases del mundo en materia de turismo.
Es as que mediante el presente trabajo se sustentaran los fundamentos por los cuales la Multipropiedad debe ser incluida como derecho real en el Cdigo Civil, por cuanto se pretende demostrar que la Multipropiedad no puede ser tratado como una modalidad de la copropiedad puesto que posee los esenciales atributos contenidos en el derecho de propiedad, los cuales son el derecho de usar, el derecho de disfrutar y el derecho de disposicin, conocidos en el derecho romano como el jus utendi, jus fruendi y el jus abutendi.
Es as que el presente trabajo est dividido es dos captulos: el primer captulo se denomina Planteamiento del Problema y Marco Metodolgico, en este captulo se tratar respecto al planteamiento del problema, la justificacin del problema hiptesis, as como el objetivo general y especfico que se busca con la confeccin del presente trabajo asimismo se enfocar el marco metodolgico; el segundo captulo trata se denomina marco terico, antecedentes, bases tericas,
doctrinarias y legislacin para la inclusin de la multipropiedad como derecho real, en este captulo se abordaran los fundamentos tericos, doctrinarios, para la inclusin de la Multipropiedad como derecho real, asimismo se recurrir al tratamiento que se efecta a la Multipropiedad en las legislaciones de pases latinoamericanos y europeos.
EL ALUMNO
CAPITULO I
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA Y MARCO METODOLGICO

1.1 ,- Planteamiento Del Problema
La multipropiedad en los pases en los que an no se ha dado un adecuado tratamiento tiene muchos puntos en contra y regulacin especfica a este tema ya que trae muchos pun tos contradictorios, como pueden ser la inseguridad por parte de las personas en invertir ms en el turismo, adems sobre la afluencia de turismo ya que con esta figura se puede ser ms fcil y ms barato en realizar un paseo, o tomar unas vacaciones en una determinada ciudad turstica, en consecuencia la falta de ingresos econmicos a un determinado lugar y para el pas tambin la perdida de divisas. En el Per se ha regulado la Multipropiedad mediante el decreto legislativo N 706, Denominndola tiempo compartido. A travs de ella se pretende fomentar la
inversin turstica, contribuyendo decididamente al turismo vacacional interno y receptivo, a la generacin de empleo y a la captacin de divisas. Conciben a la Multipropiedad como el bien inmueble destinado al use y goce vacacional, a travs de la creacin de una nueva modalidad de copropiedad en la cual ya se encuentra regulado el uso y disfrute, mediante un contrato desde su origen. En dicho contrato se pacta una indivisin hasta por 30 aos renovables.
Este decreto dispone la aplicacin de las disposiciones del CC de 1984 relativas a la copropiedad con excepcin de los artculos 983 al 991, 992 inciso 1 y 993 y dems disposiciones que se opongan al presente decreto. La multipropiedad es un institucin ya regulada en otros sistemas jurdicos, y viendo que en nuestro pas an no se ha llegado a codificar, y que solo es tomada como una modalidad de la copropiedad es necesario que se d un tratamiento exclusivo y centrado a este tema ya que traera la inversin de varios empresarios y el desarrollo turstico de nuestro centros tursticos, ya que un bien puede ser aprovechado en diversos turnos por un gran nmero de personas emitiendo el desarrollo del turismo. Con este estado en el que se encontraran las cosas y sin darle un determinado tratamiento se caera abajo toda la inversin e ingresos por concepto de turismo y as no habra desarrollo de los lugares tursticos de nuestro pas, y la inseguridad de las personas en invertir en el turismo traera como consecuencia la falta de desarrollo de las ciudades que tienen sus centros tursticos. En consecuencia para que no se de la figura antes sealada es pertinente optar por un tratamiento exclusivo y adecuado a esta figura, y no tan sola tenerla como parte de otra ley y as poder tener en el futuro un desarrollo turstico encada una de las ciudades del Per y el desarrollo turstico en potencia de los varios centros tursticos de nuestro pas.
1.2 FORMULACIN DEL PROBLEMA: 1. 2.1 Problema General: Cules deben ser los fundamentos para la inclusin de la multipropiedad como derecho real inmobiliario en el cdigo civil peruano? 1.2.2 Problema Especfico: a) Qu beneficios traera la regulacin en el cdigo civil de la multipropiedad? b) La codificacin de la multipropiedad generara el desarrollo turstico dentro de nuestro pas? 1.3 OBJETIVOS DE LA INVESTIGACION 1.3.1 Objetivo General: Distinguir claramente la naturaleza jurdica de la Multipropiedad y diferenciarla de otras instituciones reales ya reguladas en nuestro ordenamiento jurdico nacional con el fin de proponer, que se cree por ley, una regulacin apropiada de esta figura que beneficie y d seguridad jurdica tanto a adquirentes como inversionistas nacionales y extranjeros, lo que redundar en el desarrollo econmico del pas. 1.3.2. Objetivo Especfico Dar a conocer una nueva institucin respecto al ordenamiento jurdico nacional con el fin de poder beneficiar tanto a adquirentes e inversionistas y poder permitir el acceso al descanso vacacional unido al turismo interno e internacional, beneficiando indirectamente a la nacin. Presentar un proyecto de Ley sobre la Multipropiedad, que responda a las necesidades del usuario y que incentive a la inversin privada para el desarrollo econmico del pas; propuesta que ser presentado en el ltimo captulo despus del anlisis correspondiente 1.4 HIPTESIS DE LA INVESTIGACION 1.4.1 Hiptesis General:
La ausencia de regulacin de la Multipropiedad como derecho real inmobiliario s es una problemtica de carcter jurdico en razn que en la legislacin nacional mediante el Decreto Legislativo 706 se regula a la multipropiedad como modalidad de copropiedad, sin embargo la multipropiedad tiene una naturaleza caractersticas especiales distintas a las de la copropiedad como son la exclusividad, autonoma y perpetuidad. 1.4.2 Hiptesis Especficos La codificacin de la multipropiedad si traera el desarrollo turstico dentro de nuestro pas, as mismo un desarrollo econmico, en razn que se contribuira a que muchos empresarios y turistas apuesten por la visitar nuestro pas constantemente, contribuyendo de esta manera decididamente al turismo vacacional interno y receptivo 1.5.- VARIABLES DE LA INVESTIGACIN 1.5.1.- VARIABLE INDEPENDIENTE Multipropiedad como derecho real inmobiliario 1.5.2.- VARIABLE DEPENDIENTE Fundamentos para la inclusin en el cdigo civil 1.6.- METODO Y DISEO DE INVESTIGACION a) Tipo de Investigacin La tesis a realizar viene a ser fundamentalmente de tipo bsica, es decir, la caracterstica predominante ser la argumentacin terica del problema. b) Nivel De Investigacin La tesina a realizar emplear una investigacin propositiva, toda vez que al finalizar el estudio y argumentacin que d respuesta al problema planteado, realizar una propuesta normativa 1.7.-PLAN DE PROCESAMIENTO Y ANLISIS ESTADSTICO DE LA INFORMACIN A. ANLISIS DE LA INFORMACIN
Se proceder a la utilizacin de las siguientes frmulas metodolgicas en el desarrollo de las tesis: A.1. MTODO ANALTICO: Para efectuar la evaluacin de la
informacin que se logre acopiar en el desarrollo de la investigacin. A.2. MTODO DEDUCTIVO: Se tomar en cuenta al estudiar la
naturaleza jurdica de la Multipropiedad, para dilucidar si ste puede ser incluido en el Cdigo Civil, A.3. MTODO ARGUMENTATIVO: Por ser la investigacin
eminentemente de tipo bsica, se emplear el mtodo de la argumentacin jurdica para sustentar, de esta manera, la hiptesis planteada. 1.8.- POBLACIN Y MUESTRA EN LA INVESTIGACIN a) UNIVERSO: El universo del presente trabajo seria, la universidad San pedro b) POBLACIN: La poblacin de este trabajo de investigacin lo constituye lo contituyen las aulas de la facultad de derecho b) MUESTRA: Este trabajo de investigacin lo constituye el aula del grupo A de la facultad de derecho 1.9.- TCNICAS E INSTRUMENTOS DE RECOLECCIN DE DATOS a) PARA RECOPILAR DATOS - Observacin directa. - Investigacin bibliogrfica. b) PARA EL ANLISIS Y EL PROCESAMIENTO DE DATOS - Anlisis de bibliografas. 1.10.- JUSTIFICACIN E IMPORTANCIA DE LA INVESTIGACION Los grandes inversionistas han ideado una nueva forma de adquirir propiedad en forma proporcional al tiempo de descanso vacacional, nos referimos a la Multipropiedad, conocida en el mundo anglosajn como TimeSharing, que significa Tiempo Compartido.
Esta institucin, aparece como una nueva alternativa jurdica para el alojamiento turstico tradicional, a travs del cual se permite al
Multipropietario (Adquirente del sistema), el acceso a una vivienda, usndose un piso o apartamento dividido en fracciones temporales determinadas durante un periodo concreto al ao, siendo un derecho de carcter perpetuo o temporal, segn sea la modalidad utilizada en cada sistema jurdico.
En los pases Europeos, en Estados Unidos y en algunos pases SudAmericanos se habla de sta institucin y de su importancia, no llegando a precisar cul es su naturaleza jurdica, es decir si es un derecho real, o un derecho personal; habiendo asumido diversas modalidades e inclusive equiparndolo con algunas figuras jurdicas ya reguladas en el derecho interno de cada pas.
Como es el caso del Per, al haber regulado la presente institucin como un supuesto de copropiedad, adoptando la teora de la aplicacin analgica en la celebracin de estos contratos, por cuanto considera a la copropiedad como la figura tipificada ms afn. No por ello, deja de ser contratos atpicos que no cuentan con una regulacin especfica en nuestro ordenamiento jurdico. Por otro lado, en Portugal es regulada por un Decreto Ley como un supuesto de habitacin peridica y en Estados Unidos existe La Uniform Real State Time-Share Act (La Ley Uniforme del Tiempo Compartido), a travs del cual permite adecuar su naturaleza como un derecho real o personal, segn la conveniencia de promotores y adquirentes.
Consideramos necesario establecer su naturaleza jurdica para darle viabilidad al sistema, para que ste se desarrolle a cabalidad, y se de seguridad jurdica a ambas partes contratantes; es necesario establecer que tiene elementos y caractersticas que lo hacen diferente de otras instituciones ya reguladas por nuestro derecho, por ello tambin es importante, ya que promociona la inversin de los promotores y fomenta la adquisicin por
consumidores interesados, en pos de acrecentar el desarrollo turstico de nuestro pas. Dado el empeo que tiene el Estado en la promocin del turismo dentro de todas las modalidades de desarrollo existentes, la Multipropiedad abre un nuevo concepto en el aprovechamiento de la capacidad turstica del pas, por lo que creemos que la Multipropiedad merece un estudio especial, as como la necesidad de legislarla para actuar en igualdad de condiciones con los dems pases del mundo en materia de turismo. a) Justificacin Terica: El Contrato de Multipropiedad es considerado un contrato moderno empresarial que asume la teora de la aplicacin analgica, en nuestro derecho interno, se la hallado su similitud en mayor porcentaje con la figura de la copropiedad, trayendo como consecuencia la celebracin de contratos de compra venta de porcentajes del bien indiviso. Asimismo, es considerado un negocio jurdico puesto que permite que las partes puedan autorregular sus propias relaciones jurdicas y establecer los efectos deseados; permitiendo el desarrollo empresarial y generando mayores beneficios tanto a usuarios como inversionistas.
b). Justificacin Emprica La presente investigacin justifica la importancia de otorgar a la multipropiedad la calidad de derecho real en el sistema jurdico nacional, en consecuencia dar la posibilidad de Aun mayor desarrollo empresarial y generando mayores beneficios tanto a usuarios como a inversionistas. Vivimos en una poca en la cual cierto eclecticismo influye en todos nuestros actos. As, por ejemplo, en la pintura se observa el uso simultneo de diversos estilos. El arte figurativo retorna para mezclarse con el arte abstracto. En la arquitectura y la decoracin ya no se habla de movimientos ni estilos. Los muebles de hoy reflejan una mezcla de mltiples estilos. La moda en el vestir
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es totalmente indeterminada. La barrera que diferencia al hombre y a la mujer ha quedado disminuida al mximo, hasta usan el mismo perfume
Tambin el vacacionista de estos tiempos es diferente. Su tiempo libre es muy escaso en contraposicin a su enorme curiosidad de ver geografas distintas y conocer otras culturas. Ese vacacionista no se ve satisfecho con la adquisicin de una propiedad exclusiva en un lugar turstico. Esa adquisicin lo limitara, estara obligado a visitar peridicamente ese lugar, aun cuando slo fuese para darle una vuelta a su propiedad. El vacacionista de hoy exige variedad y flexibilidad. Para satisfacer estas necesidades y otras de carcter econmico, tanto del vacacionista como de los empresarios hoteleros, es que surge la idea de la multipropiedad y del "time sharing
El postmodernismo est caracterizado por cuatro fenmenos: el pluralismo, la comunicacin, la narracin y el retorno de los sentimientos. El trmino "postmoderno" tambin caracteriza el Derecho de nuestro tiempo. En Argentina ya se habla de contrato postmoderno para caracterizar ciertos tipos de contratos de servicios. As, por ejemplo, se observa como el Derecho actual se ve obligado a aplicar normas desmaterializado ras al sistema de derechos reales para regular situaciones de nuestros tiempos. Como prototipo del contrato postmoderno se presenta el contrato de "time sharing" o tiempo compartido. Se trata de una construccin jurdica mixta.
c) JUSTIFICACION NORMATIVA EL DECRETO LEGISLATIVO N 706 CODIGO CIVIL CONSTITUCION POLITICA DEL PERU
d) TCNICA
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Documental; Microsoft Word 2007, y Microsoft 2011.
1.2.3
IMPORTANCIA DEL PROBLEMA fundamental en el errneo
Las razones de la investigacin presente se
tratamiento por parte del cdigo civil ya que toma de una similar a la copropiedad y es necesario que se d un estudio exclusivo para su mejor uso y aplicacin al campo del derecho Es importante ya que con esta delimitacin del problema se van a establecer los parmetros y diferencias de estas dos figuras jurdicas como es la copropiedad y la multipropiedad y se van a dar mecanismos de uso y solucin de conflictos ms adecuados para las personas y as traer la paz social y con respecto a este tema la inversin de empresarios en el turismo 1.3 DELIMITACION DE INVESTIGACION a) Delimitacin Doctrinaria: El Contrato de Multipropiedad es considerado un contrato moderno empresarial que asume la teora de la aplicacin analgica, en nuestro derecho interno, se la hallado su similitud en mayor porcentaje con la figura de la copropiedad, trayendo como consecuencia la celebracin de contratos de compra venta de porcentajes del bien indiviso. Asimismo, es considerado un negocio jurdico puesto que permite que las partes puedan autoregular sus propiedades relaciones jurdicas y establecer los efectos deseados; permitiendo el desarrollo empresarial y generando mayores beneficios tanto a usuarios como inversionistas.
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CAPITULO II
MARCO TEORICO, ANTECEDENTES, BASES TEORICAS, DOCTRINARIAS Y LEGISLACION PARA LA INCLUSIN DE LA MUTIPROPIEDAD COMO DERECHO REAL
2.1. ANTECEDENTES: No existen antecedentes respecto al desarrollo sobre similares proyectos al tratado en este que ahora es materia de proyecto de investigacin
2.2. BASES TEORICAS 2.2.1 Naturaleza Jurdica de la Multipropiedad Es sin duda, el presente captulo el tema central del presente trabajo de investigacin, ya que situaremos al fenmeno multipropietario dentro de las esferas del derecho personal y del derecho real, resaltando sus ventajas como sus desventajas en cada campo. Asimismo sealaremos sus similitudes y diferencias con algunas figuras jurdicas ya recogidas en nuestro Cdigo Civil, a efectos de resaltar sus caractersticas y elementos que la hacen diferente con otras instituciones ya reguladas.Quizs, el slo trmino de la palabra Multipropiedad nos lleve a pensar que se desarrolla dentro de los derechos reales, sin tomar en cuenta que es en el mbito de los derechos personales que hace su aparicin la presente figura, al aplicarse, como lo
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expusimos en el captulo precedente, por primera vez en un complejo turstico ubicado en los Alpes Franceses, bajo la forma societaria. El rpido desarrollo de la Multipropiedad, a nivel mundial, ha trado como consecuencia la preocupacin de la doctrina moderna por dotarla de un encuadre legal, que rodee a dicha situacin de los elementos necesarios que faciliten su viabilidad y su proteccin frente a terceros.
Al respecto MORALES ACOSTA, Gonzalo se pronuncia manifestado que: Como sucede generalmente, la realidad socio-econmica se adelanta al derecho, ya que dicho fenmeno aparece producto de la audacia de los grandes inversionistas hoteleros, quienes al ver que sus inversiones no producan, optaron por crear una nueva forma de aumentar sus capitales, estableciendo la venta de inmuebles para fines tursticos, durante un perodo de tiempo al ao, en forma temporal o a perpetuidad, de acuerdo a las necesidades de promotores y adquirentes.1
El estar incurso dentro de los derechos reales o los derechos personales, depender del ordenamiento jurdico en que se desarrolle, el cual establecer cual ofrece mayores ventajas y mayor seguridad para ambas partes que intervienen en la adquisicin del derecho de
Multipropiedad, teniendo claro, que por encontrarnos frente a una gran masa de consumidores que desean adquirir dicho derecho, las empresas imponen sus condiciones contractuales, caracterizndose dichos acuerdos por ser contratos de adhesin, en donde la parte ms dbil, es el adquirente Multipropietario, correspondindonos por tanto la proteccin de aquellos que
MORALES ACOSTA, Gonzalo. (1994) La Multipropiedad Inmobiliaria-El Tiempo Compartido: una alternativa para la inversin privada. Asesor andina publicaciones. Lima, p-ag. 24
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adquieren dicho derecho y evitar el abuso que pueda darse a nivel de los propietarios y promotores. 2. 2.2 LA MULTIPROPIEDAD COMO DERECHO PERSONAL 2.2.2.1 Formula Societaria Dentro de ste mbito nos encontramos con la llamada, tambin, Multipropiedad Societaria. El patrimonio Social es el complejo inmobiliario turstico donde cada socio tiene el derecho al disfrute peridico durante un periodo anual; obligndose el socio al pago de una cuota de mantenimiento de las unidades inmobiliarias y la manutencin de las reas y servicios comunes.
Podemos sealar que es ms frecuente su inclusin dentro de la sociedad civil, cuyo objeto social, sera la adquisicin de un inmueble compuesto de varios apartamentos, y de los elementos comunes para el disfrute de los mismos durante ciertos perodos al ao. Por tratarse de una sociedad civil su objeto no sera lucrativo ni mercantil, puesto que los adquirentes lo nico que buscan es poder usar y disfrutar del complejo en el perodo que les corresponda.Estos grandes complejos tursticos cuentan con unidades independientes, dividida en tantas acciones como perodos de uso y disfrute se divida el ao; siendo dichas acciones transmisibles por actos de disposicin o mortis causa, pero siempre tenindo en cuenta las limitaciones impuestas en los respectivos estatutos de constitucin de la sociedad.
Cuentan con un gerente, quien ser el encargado de administrar y representar a la sociedad, as como hacer cumplir el Reglamento Interno, y tambin la Junta General de Socios que es el rgano mximo.
Como sealan algunos autores, es una sociedad civil particular, siendo la frmula social ms idnea para la consecucin de stos fines, puesto que
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en las sociedades mercantiles lo que buscan los accionistas es participar de las utilidades y en la gestin de la empresa, cosa que no se d en el sistema multipropietario. ...Esta sociedad tiene por objeto: la atribucin del uso de un inmueble social a sus socios, por perodos de tiempo; la administracin del mismo y la adquisicin y conservacin del mobiliario necesario para el disfrute del mismo. Con ese fin el capital social aparece dividido en partes sociales, las cuales son las que atribuyen a cada socio el derecho de uso del inmueble en un concreto perodo de tiempo; siendo as que la transmisin de la accin supone la transmisin del derecho de uso que es inherente a ella." 2
Cabe sealar, que la titularidad sobre el inmueble est en la Sociedad y no en el socio multipropietario, quien slo ostenta un derecho obligacional, de carcter social que le da la accin o la participacin en la sociedad, permitindole el disfrutar de dicho inmueble en forma indirecta o mediata.
2.2.2.1.1 Aspectos Favorables Podramos sealar que es la frmula ms ventajosa, utilizada por empresas extranjeras, al no encontrar una regulacin legal existente sobre la materia, en el pas en que se desea establecer el complejo turstico. Se dice que no son necesarios esquemas de carcter real, puesto que las relaciones entre los multipropietarios se regirn por los Estatutos de la sociedad propietaria. La voluntad de los socios se formar y expresar a travs de la Junta general de accionistas, la administracin del complejo competer a los rganos de administracin de aqulla, y se va a
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En http://www.afectadosmultipropiedad.com, revisado el 18 de noviembre del 2010.
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obtener una gran fluidez en la transmisin de los perodos de disfrute, y que sta ser automtica en el momento de la cesin o enajenacin de la accin, ttulo de participacin en la sociedad.3
Otra ventaja es en el mbito fiscal, puesto que estas sociedades extranjeras, generalmente se sitan en parasos fiscales, consiguiendo eludir gran parte de la carga fiscal en los pases en que se efecta la adquisicin de las acciones. De otro lado, cabe sealar que los socios no tendrn una carga fiscal excesiva, por ser titulares slo de una participacin social y no de todo el inmueble.
2.2.2.1.2 Aspectos Desfavorables Dentro de los principales podemos sealar los siguientes:
a) No puede el Multipropietario disponer de la unidad inmobiliaria, sin autorizacin de la sociedad, que es la propietaria; su derecho no es perpetuo ya que estar sujeta al plazo de duracin de la misma, existiendo siempre inseguridad econmica ante eventual quiebra. b) Las sociedades tienen por objeto fundamental obtener utilidades, lo cual no se da en la Multipropiedad en que anualmente lo nico que se posee es un derecho de goce o disfrute sobre los inmuebles de la sociedad. c) La disponibilidad de la utilizacin o uso de los bienes que conforman el patrimonio de la sociedad es en beneficio personal de cada socio y para su goce exclusivo. d) Respecto a la vida de la sociedad., sta se liquida, vendiendo todos los inmuebles y entregando a cada socio una parte proporcional a
BORDA, Guillermo, (1998).Tendencias Actuales del Derecho de Propiedad. En Tendencias Actuales y Perspectivas del Derecho Privado y el Sistema Jurdico Latino Americano. Cultural Cuzco S.A., Lima 1988
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su participacin en dinero, lo que demuestra la inestabilidad de los que adquieren ste derecho bajo sta modalidad societaria. e) La Sociedad puede adoptar cualquiera de las formas admitidas en el trfico mercantil, y de stas debemos dejar de lado aquellas formas en que la responsabilidad no aparece limitada, como las sociedades colectivas o comanditarias, puesto que ningn sujeto, por el hecho de querer obtener unos das de descanso en un apartamento vacacional, quiera ver comprometido todo su
patrimonio. La frmula bsica sera de una sociedad annima o una de responsabilidad limitada f) Las normas sociales no son suficientes, debiendo acudir a normas propias de una situacin de comunidad de carcter real, por ejemplo al establecerse un rgimen de contribucin de los socios a los gastos de mantenimiento y administracin. g) En la Sociedad, los socios, estn obligados nicamente a la aportacin del capital social que suponen sus acciones, pero en ningn momento se ven obligados a pagar cantidades
suplementarias, como es el pago mensual de mantenimiento, administracin, y la cuota anual para ingresar a las bolsas de intercambio interno o internacional. h) La titularidad de la participacin social, que da derecho al uso temporal del inmueble de la sociedad, no tiene reflejo registral alguno, careciendo de las garantas de seguridad jurdica que conlleva la inscripcin. i) Hay una falta de affectiosoccietatis, propios de toda sociedad, en virtud de que el adquirente del derecho no le interesa asociarse, sino slo desfrutar del inmueble durante un perodo determinado, pagando slo por el derecho de uso que le otorga las acciones. No hay nimo de obtener lucro o ganancias, propias de las sociedades,
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aunque para algunos autores la ganancia vendra a ser el uso y disfrute que nos brinda la unidad con todos sus servicios conexos. j) En toda sociedad el rgano ms importante es la junta General de Accionistas que se rene cada cierto tiempo, de acuerdo a lo sealado en sus Estatutos; en la Multipropiedad siendo sus titulares en la mayora extranjeros, se hace imposible que todos puedan acordar reunirse y llevarse con xito dichas asambleas.
Sin embargo, la figura de la representacin pudiera salvar tal situacin, exigindo a cada adquirente extranjero nombrar un representante en el pas de ubicacin del complejo turstico sometido al fenmeno multipropietario. Resumiendo, podemos sealar que los socios slo mantienen una relacin obligacional y personal ms no real; esta forma es difundida en Italia y Francia. Estas objeciones se pueden dejar de lado si se visualiza la Multipropiedad como derecho personal dentro del marco de una sociedad atpica no lucratriva o persona jurdica tpica sin fines de lucro como las asociaciones, mutual o cooperativas aunque con ciertas limitaciones.
2.2.3 Semejanzas y diferencias con el Arrendamiento La figura de la multipropiedad como derecho de naturaleza personal, puede configurarse tambin, como un derecho de arrendamiento, siendo muchos los contratos de Tiempo - compartido que equiparan el derecho de uso del apartamento que el comprador adquiere como un derecho de arrendamiento. Inclusive, por voluntad del adquirente, puede ser otorgado mediante escritura pblica e inscrito en el Registro de la Propiedad correspondiente, convirtindose en una institucin de naturaleza real.
La tesis tradicional sita al arrendamiento dentro de los derechos personales, ya que nace mediante un contrato celebrado entre arrendador y arrendatario,
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generando entre ambas partes una relacin obligatoria, que no vincula a los terceros adquirentes del bien arrendado, en virtud de que el comprador de la misma no est obligado a respetar los arrendamientos constituidos por el vendedor. As los contempla el art. 1708 inc. 2 del CC.
Sin embargo hay excepciones a sta tesis, por cuanto si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deber respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisicin en todos los derechos y obligaciones del arrendador; como lo precepta el art. 1708 inc. 1 del CC. Una de las obligaciones del arrendador, como es conocido, es la de mantener al arrendatario en el goce pacfico del arrendamiento por todo el tiempo de duracin del contrato, y conservarlo en buen estado para el fin del mismo (art. 1680), es decir el arrendador debe velar porque ese goce no se interrumpa ni se perturbe por hechos ajenos. En los contratos de Multipropiedad est obligacin correspondera al Administrador, quien no es parte del contrato de adquisicin del derecho, sino aquel sujeto que surge como producto de la configuracin del sistema, necesario para su correcto funcionamiento y xito del mismo. As Max Arias Shereiber nos manifiesta que: Tanto en el contrato de Arrendamiento como en el de Multipropiedad existe una cesin de uso; dichos contratos mantienen semejanzas, respecto de la obligacin del cedente as como del arrendador de procurar garantizar y mantener al cesionario en el uso y disfrute pacfico del bien hasta que concluya el plazo pactado. Ambos son contratos consensuales, no formales, con prestaciones recprocas, onerosos y transmitibles a herederos.4
ARIAS - SCHEREIBER PEZET,(1995.) Max. Comentarios sobre los Derechos Reales, T.I, WG Editor EIRL, Universidad de Lima, pg. 80
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En los contratos de time-share, el promotor cede a un determinado nmero de multipropietarios el derecho al uso y disfrute de un concreto inmueble, no pudiendo como el arrendador disponer del mismo al no estar debidamente inscrito, debido a que el adquirente recibe el uso del bien en base a la existencia de un contrato de compra-venta y no de un contrato de arrendamiento. Una diferencia bsica, propia de la naturaleza del arrendamiento es que se caracteriza por ser un contrato temporal, no se admite el arrendamiento perpetuo, en cambio la multipropiedad se constituye a perpetuidad. Otra diferencia es la renta que debe satisfacer el arrendatario ya sea en forma diaria, semanal o mensual; otra diferencia segn Max ARIAS - SCHEREIBER
PEZET es que:
En la multipropiedad el pago que efecta el adquirente no tiene el carcter de peridico, aunque puede ser abonado en partes, debido a las facilidades que el promotor otorga a los consumidores, se caracteriza por ser un pago nico. 5
Quizs, podra traer a confusin el pago anual por concepto de mantenimiento y reparaciones que el multipropietario est obligado a pagar, pero ste monto no corresponde a una contraprestacin por el uso y disfrute del bien, como si corresponde al pago de la renta en el contrato de
arrendamiento, ya que se paga a cambio del uso de determinado inmueble por cierto tiempo. Otra y muy importante diferencia con el arrendamiento sera que en sta figura me ceden el uso de un bien del cual yo no soy propietario, en cambio en la Multipropiedad tengo el derecho de uso por tener la calidad de propietario de dicho bien.
ARIAS - SCHEREIBER PEZET, Max, Op. Cit., Pg. 84
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Si pretendemos encuadrar a la Multipropiedad como cesin de uso en la modalidad de contrato de arrendamiento, el problema del plazo lmite sera un escollo infranqueable que desnaturalizara la razn del sistema, por lo que consideramos que no es viable equipar a la Multipropiedad con la institucin del arrendamiento, que como figura jurdica recogida en nuestra legislacin, posee caracteres y elementos que lo alejan de la figura estudiada. 2.2.4 EL CONTRATO DE MULTIPROPIEDAD Frente a los grandes cambios en la economa mundial que da a da tiende a globalizarse, las necesidades del trfico comercial , el intercambio de bienes y servicios y otros elementos del proceso productivo, se obliga al empresario a buscar mecanismos de desarrollo y expansin para poder mantenerse en un mercado cada vez ms competitivo. Es por ello, que se han ideado nuevas formas de contratacin modernas, naciendo de esta forma los contratos modernos de comercio, conocidos tambin como contratos de cooperacin o colaboracin empresarial, contratos atpicos, o simplemente conocidos como contratos modernos.
La caracterstica principal es que no poseen una regulacin legal propia, apareciendo nuevos acuerdos que desnaturalizan las figuras ya reguladas por el derecho interno y como es el caso de la Multipropiedad en nuestro pas, se ha regulado en base a su similitud con alguna de las instituciones ya previstas en nuestra legislacin civil. Vayamos a analizar las teoras6 en que se sustenta la contratacin moderna:
1- La Teora de la Absorcin Mediante esta teora se busca el elemento preponderante y si corresponde con el preponderante de un contrato tpico, se aplica su normativa. 2- Teora de la Combinacin
MORALES ACOSTA, Gonzalo, ibd. Pg. 246
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Constituye una propia normativa combiando la correspondiente a cada uno d elos contratos tpicos, teniendo presente el fin perseguido por los contratantes 3- Teora de la aplicacin analgica Recomienda la aplicacin de la normativa de la figura tipificada ms afn El contrato de Multipropiedad es considerado un contrato moderno empresarial que asume la teora de la aplicacin analgica, en nuestro derecho interno, se la hallado su similitud en mayor porcentaje con la figura de la copropiedad, trayendo como consecuencia la celebracin de contratos de compra venta de porcentajes del bien indiviso. Asimismo, segn ARIAS SCHEREIBER PEZET, Max:
Es considerado un negocio jurdico puesto que permite que las partes puedan autorregular sus propias relaciones jurdicas y establecer los efectos deseados; permitiendo el desarrollo
empresarial y generando mayores beneficios vtanto a usuarios como inversionistas.7
Debido a la gran cantidad de contratos que se celebran bajo esta modalidad, se caracterizan por ser contratos de adhesin, donde las clusulas ya se encuentran previamente redactadas por la empresa inmobiliaria y el cliente slo se limita a aceptarlas o rechazarlas. Cabe mencionar, que la celebracin del contrato de multipropiedad lleva anexo la firma del Reglamento Interno que va a permitir que el sistema pueda cumplir fielmente con los objetivos para los cuales fue creado y pueda ofrecer a los titulares mulitpropietarios poder disfrutar de los derechos que han adquirido.
Hoy en da, debido a que en muchos ordenamientos jurdicos la multipropiedad no tiene una regulacin propia, se rigen por las reglas
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ARIAS - SCHEREIBER PEZET,Max, Op. Cit., Pg 85
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generales de contratacin, permitiendo que prevalezca el principio de autonoma de la voluntad, teniendo como lmite el respeto del orden pblico. 2.2.5 LA MULTIPROPIEDAD COMO DERECHO REAL Con el tema que a continuacin desarrollaremos profundamente, arribamos al centro mismo del presente trabajo de investigacin, al considerar que la Multipropiedad cuenta con todos los elementos esenciales para ser considerada, como una figura jurdica de naturaleza real. No es un derecho real propiamente dicho ya que para ello se requerira modificar la estructura de los numerus clausus de los derechos reales, que impera en nuestro ordenamiento jurdico nacional, agregando la Multipropiedad como un nuevo derecho real dentro del mbito del derecho de propiedad, por ser una figura que rene las cualidades y particularidades que exige una regulacin propia, alejando al instituto de la propiedad, su carcter individualista, propia del derecho romano, para convertirse en una institucin basada en el bienestar social, porque permite que un mismo bien pueda ser usado y gozado por una pluralidad de personas, de acuerdo al turno establecido, siendo dicha funcin social de la propiedad, la que pregona la doctrina moderna. Mediante el sistema del numerus clausus, ningn particular puede crear ms derechos reales que aquellos establecidos por la ley, contrario a ello es el sistema del numerus apertus, donde los particulares si pueden crear derechos reales distintos de aquellos establecidos o tipificados por la ley, llamados derechos reales atpicos, ello se da, tomando como base el principio de la autonoma de la voluntad.8
El sistema del numerus clausus de los derechos reales, se basa en la idea de que la constitucin de derechos reales es una cuestin que no presenta nicamente un inters privado, sino que afecta tambin a los intereses de
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TORRES Y TORRES LARA, CarlosLa Multipropiedad. En Tendencias Actuales y Perspectivas del Derecho Privado y el Sistema Jurdico Latino Americano. Cultural Cuzco S.A. Lima. Pg. 24
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terceros y en definitiva al orden pblico, siendo por tanto la ley quien debe crearlos. Nuestro Cdigo Civil recoge en el art. 881, el principio del numerus clausus o nmero cerrado de los derechos reales, al establecer que: Son derechos reales los regulados en ste Libro y otras leyes".9
Por sus especiales caractersticas, la multipropiedad, no podr ubicarse en ninguna de las modalidades conocidas del dominio sino como un nuevo derecho real sobre cosa propia. Por este aspecto y adelantndonos a nuestras conclusiones, podemos afirmar que es necesaria la dacin de una Ley para incluir a la Multipropiedad dentro de los derechos reales.
Creemos que es acertada sta mocin, en virtud de que se dara mayor proteccin a los adquirentes de esta nueva forma de adquirir propiedad, y porque se trata de una institucin con caractersticas propias diferentes a las instituciones ya reguladas por nuestro Cdigo Civil como ya lo hemos sealado con anterioridad, en la cual el Tiempo es la medida del objeto del derecho, trayendo como consecuencia que la cosa (apartamento) puede ser individualizada por criterios temporales, crear diferentes bienes jurdicos que tienen capacidad de ser objeto de derecho de propiedad, es decir sobre un mismo apartamento podr existir una pluralidad de dominios.
Nos preguntaremos si es posible individualizar objetos jurdicos a travs de la conjuncin de dos factores: el espacial y el temporal; la respuesta es afirmativa ya que sobre el principio de autonoma de la voluntad, y no encontrando ninguna norma que prohba que un sujeto realice la divisin temporal de la cosa que ostenta en propiedad, debe ser posible realizarla.
Cdigo Civil peruano de 1984
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Tenemos la conviccin que su funcin social es digna de proteccin, en cuanto que es ms beneficiosa que la propiedad de uno slo, el dar ms beneficios y utilidades a ms personas.
2.2.5.3 Semejanzas y Diferencias con la Copropiedad Es precisamente con sta figura jurdica, con que mayormente se trata de equiparar a la Multipropiedad, arguyendo que es la que mejor se adapta al funcionamiento y naturaleza de ste sistema, aunque sabiendo que existen objeciones tcnicas, las cuales se pueden salvar mediante una reforma legislativa de la copropiedad.
Segn lo establecido en el art. 969 de nuestro Cdigo Civil, habr Copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o ms personas. Es decir la copropiedad es el derecho real de propiedad perteneciente a varias personas, las cuales ejercen sus derechos simultneamente de acuerdo a su cuota, sobre un bien mueble o inmueble que no est dividido. Nuestro Cdigo, se basa en el derecho romano clsico, al establecer dentro de su regulacin, la transitoriedad del derecho de copropiedad, como consecuencia de la preeminencia del derecho del individuo frente al grupo, pudiendo, cualesquiera de los copropietarios, en cualquier momento, pedir la Divisin.10
Sin embargo, se admite que la divisin del bien, pueda ser diferida en el tiempo, al establecer en el art. 993 del CC. que los copropietarios pueden celebrar pacto de indivisin por un plazo no mayor de cuatro aos y renovarlo todas las veces que lo juzguen conveniente; pero no podra entenderse que la indivisin del bien es a perpetuidad, puesto que
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ALTERINI, Jorge Horacio, (1995). El Numerus Clausus en los Derechos Reales, T.I, WG Editor EIRL, Universidad de Lima, Pag.32
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conllevara a la desnaturalizacin del derecho mismo de copropiedad, violndose el preceptode orden pblico imperativo que regula a los derechos reales. Habiendo desarrollado las caractersticas ms resaltantes de sta figura, podemos argumentar, que el escollo principal encontrado. Al respecto Jorge HoracioAlterini nos precisa que: Para adaptar la figura de la Multipropiedad a la copropiedad es el derecho por cada comunero a pedir la particin del bien cuando crea conveniente, lo que traera como consecuencia que el sistema mantenga una constante inestabilidad y no exista una seguridad de parte de los adquirentes, para usar y disfrutar de su derecho a perpetuidad.11
Otro inconveniente, es que en la copropiedad, cualquier comunero puede hacer uso del derecho de retracto, y si cualquier multipropietario en el caso de enajenarse por alguno su participacin en el inmueble objeto de multipropiedad, pudiera ejercer el derecho de retracto sobre la participacin enajenada, traera como consecuencia la concentracin de la propiedad en manos de pocos, no siendo su finalidad socio-econmica, ya que la multipropiedad lo que busca es la socializacin de la propiedad, para que sta sea aprovechada por ms personas, durante diversos periodos de tiempo al ao.
Dentro de las diferencias encontradas entre ambas figuras podemos sealar entre las ms resaltantes, las siguientes: en la copropiedad el inmueble se encuentra dividido espacialmente, mientras en la
Multipropiedad la divisin es espacial y temporal; en la Copropiedad existe una pluralidad de titulares con derecho de propiedad sobre todo el inmueble, todo el tiempo, en la Multipropiedad el adquirente es titular
11
Ibdem
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exclusivo sobre el inmueble delimitado a un periodo anual; la copropiedad es transitoria y posible de particin, mientras que la Multipropiedad es a perpetuidad, no existiendo la particin; en la copropiedad el uso exclusivo del bien obliga a indemnizar a los dems copropietarios, en la multipropiedad el uso exclusivo es esencial y no existe obligacin de indemnizar a nadie; y en la copropiedad existe el derecho de acrecer, lo que no se da en la Multipropiedad.
Vemos, pues, una serie de diferencias que hacen casi imposible regular a la multipropiedad como un supuesto de copropiedad, ya que la multipropiedad tiene elementos y caractersticas que lo convierten en una figura autnoma, de necesaria regulacin y que no se puede equiparar a ningn otro instituto jurdico ya regulado en nuestro Cdigo Civil.
2.2.5.4. Semejanzas y diferencias con la Propiedad Horizontal En Espaa, una parte de la doctrina considera a la Multipropiedad, como un supuesto de Propiedad Horizontal, pero atpica, por contener excepciones o especialidades diferentes al rgimen de propiedad horizontal. La
Multipropiedad, fue conocida en Espaa, como propiedad horizontal por perodos, la cual se caracteriza por el hecho de que los pisos situados en un inmueble sujeto al rgimen de propiedad horizontal son vendidos a diferentes personas, dado que la utilizacin de cada uno de stos slo van a poder tener lugar durante un determinado espacio de tiempo de cada ao. Se dira que coexisten sobre un mismo piso dos regmenes jurdicos: el de propiedad horizontal, del piso en relacin a todos los dems pisos y elementos comunes; y el de comunidad, entre los diferentes titulares del derecho de propiedad con un lmite temporal con relacin al uso y disfrute sobre el mismo piso.
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Esta forma de visualizar a la multipropiedad, para muchos autores debe ser descartado, es as que tal como manifiesta Luis Diez Picazo: La copropiedad importa adquisicin conjunta del bien, mientras que en la multipropiedad la adquisicin se lleva a cabo en forma independiente por cada adquirente, sin que haya previo concierto entre ellos; cada titular, durante su respectivo perodo de uso, ostenta un derecho de disfrute pleno, sin tener que compartir en el tiempo ese derecho con los dems cotitulares; y los gastos a cargo de los multipropietarios se refieren a su cuota tiempo.12
En consecuencia, la Propiedad Horizontal contiene dos derechos regulados por nuestro ordenamiento jurdico: es producto de la suma de una propiedad privativa y de una copropiedad. Mientras que la Multipropiedad incluye un factor esencial, bsico y diferenciador, que el el factor tiempo.
Las normas referidas a los rganos de administracin de la propiedad horizontal, parecen poco adecuadas para aplicarse a la multipropiedad, puesto que en ella el epicentro est formado por la Junta de Propietarios, quien es quien nombra a su administrador; en la Multipropiedad, tal esquema est abocado al fracaso, debido a que si es difcil que todos los copropietarios de un mismo piso puedan reunirse, al no coincidir en momento temporal alguno, ms lo ser conseguir que lo hagan todos los copropietarios de todos los pisos.
2.2.5.5 La Propiedad Temporal y la Propiedad Dividida
La tendencia actal de la doctrina, es la de considerar que la perpetuidad no es ya, una caracterstica esencial de la propiedad; como por ejemplo la
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DIEZ PICAZO, Luis. Introduccin Teora del Contrato. En Fundamentos delDerecho Civil Patrimonial I. Editorial Civitas, Madrid, Pg. 25
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propiedad intelectual e industrial, la propiedad sometida a condicin resolutoria. Es admisible una propiedad perpetua, no siendo incompatible con la admisibilidad de una propiedad temporal, en la que podra incluirse a la multipropiedad.
La doctrina Italiana, ha intentado explicar la naturaleza jurdica de la multipropiedad en basa a la idea de la propiedad temporal; sin embargo consideramos que no debe equipararse ambas figuras, ya que, la temporalidad a que hace referencia la multipropiedad, no se refiere a la duracin del derecho en s, sino a la periodicidad del ejercicio y disfrute del derecho, quedando otras facultades tpicas de dominio, que podrn ejercitarse en cualquier momento, incluso durante el periodo de tiempo en que el disfrute material corresponde a otro multipropietario. En resumen, no debemos confundir la periodicidad del ejercicio del derecho de
multipropiedad, con la duracin ilimitada del mismo, siendo inadmisible configurarla como un supuesto de propiedad temporal.
De otro lado, La Propiedad Dividida, existe cuando los aprovechamientos de una misma cosa pertenecen a dos o ms personas, pero no de una forma alcuota o proporcional, como el condominio, sino perteneciendo a una persona unos aprovechamiento y a otra otros distintos.13
Se trata de una situacin prodiviso, diferente a la propiedad proindiviso de la copropiedad. Es as que para Luis Allende Salazar: El
planteamiento
bsico
de
la
naturaleza
jurdica
de
la
multipropiedad, puede establecerse a partir de la idea de que se trata

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DIEZ PICAZO, Luis, Op. Cit., pg. 26
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de un supuesto de concurrencia de varios derechos cualitativamente iguales sobre una misma cosa o entidad fsica14
El criterio adoptado para solucionar ese conflicto de intereses no es el de la atribucin de distintos aprovechamientos materiales a uno y otro titular, sino un criterio meramente temporal mediante la atribucin de perodos de tiempo, para el disfrute de todos los aprovechamientos que el objeto material puede tener.
2. 2.6.1 ANALISIS Y CRITICAS
Hay una semejanza con el condominio, desde que existe una pluralidad de sujetos que reunidos en torno a un mismo objeto, lo disfrutan de modo peridico e individual por periodos de tiempo anuales. El problema de equiparar el condominio a la Multipropiedad, es en la particin a la que tiene derecho los copropietarios en cualquier momento, el pacto de indivisin es de naturaleza transitorio, en cambio en la Multipropiedad la divisin del objeto por periodos de tiempo es un elemento esencial del sistema y no implica renuncia alguna, ya que el derecho no se extiende a ms de un lapso al ao.
En resumen, la Multipropiedad, se halla lejos de ser un supuesto del condominio, an en el caso de regularlo bajo la indivisin forzosa perpetua, que tiene su sustento en la inservilidad de la cosa para el fin creado, siendo la esencia de la figura de la copropiedad, su naturaleza transitoria. Consideramos, que el adecuar la Multipropiedad a la figura de la copropiedad, no es el camino ms propicio, el cambiar la esencia de una estructura jurdica completa para adecuarla a nuestras necesidades, no sera lo ms conveniente, de alguna forma se estara desnaturalizando dicha
14
ALLENDESALAZAR, Luis. Ibd.,pg.93
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figura, siendo un instituto jurdico, con races profundas, tan importante y trascedental en las relaciones humanas.
Si as pensramos, entonces nada nos costara asimilar la Multipropiedad como un usufructo especial, el cual sabemos se caracteriza por ser vitalicio, pero por razones de darle un encuadre legal a la figura analizada, propondramos que se regule un usufructo perpetuo y transmisible por acto inter vivos y mortis causa, o un hospedaje o derecho de habitacin, que es un derecho real que nos permite usar un bien inmueble pero no podemos realizar sobre l ningn acto jurdico; acaso resolveramos el problema de regular a la multipropiedad como supuesto de hospedaje especial, con la salvedad de incluir en su regulacin la posibilidad de realizar cualquier acto jurdico entre vivos o mortis causa?
Consideramos, que cualquier forma adoptada, desnaturalizara las figuras con las que se le intenta regular, puesto que debemos tener en cuenta que el fenmeno multipropietario nace como producto de la necesidad de contar con una segunda vivienda, donde poder disfrutar nuestras vacaciones , puesto que el estress de la vida cotidiana, ha llevado a que el individuo goce de un descanso reparador, como un derecho que nos asiste a todos, ms an si est protegido por la mayora de las constituciones del mundo.
En la tesis Argentina, no han tomado en cuenta, el derecho de retracto que tienen los comuneros, lo que va, como ya lo sealramos, contra el inters socio- econmico del sistema, puesto que la propiedad, est cobrando un sentido social y no individualista como en el derecho romano. Otro inconveniente que observamos, es lo referente a la administracin del complejo turstico, ya que tratndose de titulares en su mayora extranjeros, la Junta General de Propietarios que es el rgano mximo y que agrupa a todos los adquirentes del sistema, no cumplira a cabalidad sus funciones
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primordiales, puesto que es caracterstico de la copropiedad que las decisiones de disposicin del bien, sean adoptadas por unanimidad.
Como vemos, sera casi imposible acudir a cada reunin que se realize, mxime si slo contamos con unos das disponibles al ao, que la utilizamos para el descanso vacacional, aunque cabe la salvedad de nombrar en el lugar de ubicacin del complejo turstico, a un representante legal; todo esto desde ya, acarreara molestias entre los adquirentes, quienes lo nico que buscan es el descanso, hacindo uso de su periodo de tiempo sobre el inmueble afectado, dejando en manos del Administrador lo relacionado a asuntos propios del complejo. En lo referente al promotor, creemos que no es una ventaja someter el sistema bajo la modalidad de la copropiedad, en virtud de que vendiendo los porcentajes se desliga de responsabilidad y deja en manos de los adquirentes su futuro. Creo, ms bien, y como se da en la mayora de complejos sometidos a ste rgimen, que el promotor se convierte luego de vender todas las cuotas, en que divide cada unidad funcional del complejo turstico, en el Administrador.
El Administrador, es la figura principal que hace posible que el sistema se mantenga, desarrolle, y tenga xito; lo cual llevar a que sea bien visto por otros consumidores deseosos de adquirir una propiedad en tiempo compartido, ya que el fracaso en el funcionamiento del sistema, traera una mala reputacin, haciendo que sta gran iniciativa empresarial no sea difundida y con el tiempo desaparezca, lo que de ninguna manera convendr a los intereses de los grandes capitalistas.
2.2.6.2 ELEMENTOS ESENCIALES PARA CONSIDERARLA COMO DERECHO DE NATURALEZA REAL
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Enpezaremos por afirmar, que la Multipropiedad, posee los principales atributos contenidos en el derecho de propiedad, los cuales son el derecho de usar, el derecho de disfrutar y el derecho de disposicin, conocidos en el derecho romano como el jusutendi, jusfruendi y el jusabutendi. Vayamos a analizar cada uno de stos atributos que convierten a la Multipropiedad en un verdadero derecho real:
2.2.6.2.1 Derecho de Uso Mediante ste derecho, el multipropietario hace uso exclusivo del bien, durante el periodo de tiempo adquirido, pudiendo darle el uso que ms le convenga a sus necesidades, pero respetando el reglamento interno para no perjudicar derechos de terceros. Pongamos el ejemplo: si yo adquiero la semana del 1 al 7 de Julio de un bungalow en un complejo turstico, durante esos 7 das tengo garantizado el uso exlusivo de mi derecho, inclusive el administrador tiene como una de sus obligaciones principales, el permitir el uso por quien ostenta tal derecho en dicho perodo especfico. Hay un lmite como en todo derecho, y es que mi derecho al uso del bien, no puede ir ms all del 7 de Julio, debiendo desocuparlo en la hora establecida en el Reglamento Interno, dejndolo en las mismas condiciones en que lo recib, sin ms deterioro que su uso normal. Este derecho de uso, se aplica a todos los bienes muebles que contiene el apartamento y a los elementos de uso comn, como las canchas deportivas, areas verdes, etc, con los cuales existe un derecho de copropiedad. 2.2.6.2.2 Derecho de Disfrute Mediante ste derecho, el multipropietario tiene la plena capacidad de explotar el inmueble, con una limitacin espacio temporal. Es decir, cualquier acto de disposicin deber cicunscribirse al objeto de mi derecho y no a un bien ajeno, como podra ser el inmueble en otra dimensin temporal.
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Para ilustrar mejor el tema, pondremos como ejemplo que si adquiero una semana que va del 1 al 7 de Julio, y en el supuesto caso que no pueda hacer uso de ese derecho que ostento por motivos de ndole personal, podr cederlo a un tercero mediante un contrato de arrendamiento, recibiendo a cambio una renta. Pero dicho periodo de arrendamiento deber estar limitado al perodo de tiempo que tengo en propiedad. Que sucedera si arriendo una semana que no me pertenece?, por ejemplo, la que va del 8 al 15 de Julio, estar disponiendo de un bien que no me pertenece y por lo tanto tal acuerdo ser nulo, por no tener la capacidad legal necesaria, a menos que los propietarios de dicho perodo, me hayan concedido un poder especial, cumpliendo los requisitos que la ley impone.
2. 2.6.2.3. Derecho de Disposicin Mediante ste derecho, el adquirente podr establecer limitaciones a su derecho, siempre respetando los lineamientos del sistema. En ste caso podr arrendarlo, darlo en usufructo o en comodato, podr gravarlo mediante la garanta hipotecaria, y el supuesto que debiera ejecutarse la hipoteca, lo que sale a remate, es el inmueble delimitado por el lapso de tiempo que conforma el derecho del multipropietario.
Es pues, una gran ventaja adquirir un derecho de multipropiedad porque si bien es cierto, cuando pensamos en salir de vacaciones, la primera idea que llega a nuestra mente es cmo sufragar tales gastos, los cuales son excesivos y no estn al alcance de todos, como lo expusimos al inicio del presente trabajo de investigacin; pero la diferencia recae, en que:
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el multipropietario, no slo pasar unas vacaciones en el lugar que haya elegido, sino que ese bien que adquirimos nos permitir, inclusive, servirnos de crdito.15
Por ello, pensamos que el derecho del multipropietario cuenta con todos los atributos, permitiendo que la propiedad cumpla una funcin social, al establecer que un bien, satisfaga los intereses de una multiplicidad de sujetos, basados en la doctrina moderna, siendo un derecho que permite la circulacin del bien entre diversos sujetos por su transmisibilidad y porque al adquirir dicho derecho, estamos pensando que no es un gasto ms, sino una verdadera inversin, que en cualquier momento, se encuentra disponible, para servirnos, de acuerdo a nuestras necesidades. Por ltimo, consideramos que por su naturaleza tan especial, deber ser introducida como un nuevo derecho real, a travs de la dacin de una ley, en forma similar como sucedi, con la Propiedad Horizontal, en virtud, de poseer elementos y caractersticas amplias, que no sera apropiado encuadrarla dentro del libro de los derechos reales de nuestro Cdigo Civil.
En todo caso, valdra la pena sugerir, su regulacin en el Libro de los Derechos Reales del Cdigo Civil, mediante artculos que contengan principios generales que la inspiren, pero acompaado de un Reglamento General, en donde se detallar especficamente todo lo referente a su constitucin y funcionamiento, por ser un sistema que necesita de una normativa especfica y detallada para la mejor aplicacin y entendimiento por todos los miembros de nuestra sociedad que deseen vincularse al mismo. 2.7 Importancia de la Multipropiedad en el desarrollo turstico del Per
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Presidencia de Consejo de En:http://www.transparencia.org.pe/documentos/datos_presentacion_guias__empleo__vf.pdf, noviembre del 2010.
Ministros, 19 de
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En el Per, como lo seal al empezar el presente trabajo de investigacin, la figura de la Multipropiedad o Tiempo-Compartido, es un fenmeno novedoso, que a pesar de desarrollarse satisfactoriamente, enEstados Unidos y Europa, desde los aos 60, ingresa a nuestra realidad hace pocos aos. Nuestro pas, como muy pocos, se caracteriza por encontrar en cada rincn de su territorio, con hermosos lugares tursticos , ya que contamos con diversidad de climas, costumbres, paisajes, comidas tpicas de cada regin, que hacen del Per, un lugar atractivo de conocer por la comunidad interna e internacional, a quienes se les ofrece una diversidad de paquetes tursticos al escoger, recibindolos con la cordialidad que nos caracteriza.
En la actualidad, el turismo viene generando importantes divisas al pas, siendo el segundo producto que ms ingresos nos da a nivel nacional; por ese motivo y sabiendo que nuestro Per espera recibir en los prximos aos, gran cantidad de turistas, consideramos de gran trascendencia la aplicacin del sistema multipropietario en las diferentes regiones del Per. Una regulacin de la multipropiedad bajo el esquema de los derechos reales, permitira, el desarrollo de sta figura que promete ser beneficiosa, no slo para los empresarios y promotores, sino sobre todo para los consumidores, quienes podrn tener acceso al uso, disfrute y disposicin de un bien inmueble, delimitado a un perodo de tiempo al ao, a perpetuidad.
Esto beneficiaria, en primer lugar, a nosotros mismos, ya que permitira a los peruanos conocer su pas, puesto que se debera empezar por el turismo interno, al estar ms al alcance de la gran mayora, permitindonos, por la ventaja del intercambio que es uno de los elementos esenciales de la multipropiedad, poder acceder a diversos lugares tursticos, sin necesidad de adquirir otro derecho de multipropiedad, en cada lugar que queramos pasar nuestras vacaciones, pues bastara con la adquisicin de un slo derecho de multipropiedad.
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Si bien es cierto, que contamos con un decreto supremo, el cual regula al Tiempo-Compartido como un supuesto de condominio, creemos que fue dado con carcter de urgencia, para estar a un mismo nivel con otros pases del orbe en materia de turismo; sin embargo, no tomaron en cuenta la verdadera naturaleza jurdica de la figura que es tema de la presente tesis Es sin duda, sta ley, la solucin a la propuesta doctrinaria Argentina, al regularla como un condominio especial, con obligacin de los copropietarios de no pedir la particin del bien por 30 aos renovables. Consideramos, que sta ley no abarca todo el campo multipropietario, dejando muchos vacos, que requieren de un encuadre legal, el cual se puede cubrir, mediante una detallada y especfica regulacin, a efectos de garantizar los derechos adquiridos y que sea un sistema que atraiga la inversin no slo de nacionales, sino de empresas extranjeras.
Concluimos, que el sistema multipropietario, por su estrecha relacin con el descanso vacacional, incidira en forma muy ventajosa en el desarrollo turstico del Per, teniendo la ventaja de contar con una infinidad de parajes tursticos en cada ciudad, lo que influir en el xito de la propuesta del gobierno actual de hacer del turismo una fuente principal de ingresos, incidiendo directa o indirectamente en la generacin de fuentes de trabajo y en el desarrollo general de nuestro pas.
2.2.7 OBJETO Y SUJETOS DEL DERECHO DE MULTIPROPIEDAD
2. 2.7.1 Adquisicin del Derecho de Multipropiedad
La forma de adquirir los derechos, descritos en los captulos precedentes, es mediante un Contrato atpico, que puede adoptar diversas modalidades, ello en virtud, de no contar con una regulacin especfica en la mayora de los
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pases del mundo, las cuales pasaremos a desarrollar en el presente captulo.Cabe sealar, Cabe seala ,tal y como afirma Que por tratarse de adquisiciones realizadas por un gran nmero de personas, se efectan mediante un contrato previamente redactado en su integridad por la entidad promotora de la operacin, es decir tienen la caracterstica de ser contratos de adhesin, los cuales debern ser aceptados en su totalidad por los consumidores, sin tener posibilidad alguna de discutir o modificar las clusulas que considere abusivas.16
Esta modalidad de contratacin, tiene su fundamento en el hecho de ser grandes empresas comercializadoras, que venden los derechos de Multipropiedad en masa, imponiendo sus condiciones a los adquirentes. Dicho contrato, debera contar con principios generales para equilibrar la intervencin de ambas partes, como la exigencia de sencillez y claridad en la redaccin del documento y la buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones; debiendo considerarse nulas aquellas clusulas
abusivas que perjudican al adquirente, que expresen el aumento de precio por servicios que no correspondan a servicios adicionales, que establezcan limitaciones absolutas de responsabilidad del promotor, que contenga la inversin de la carga de la prueba en perjuicio del multipropietario, la imposicin de renuncias a los multipropietarios a derechos reconocidos por la ley de proteccin al consumidor, entre otras.
En tal situacin, las clusulas que perjudiquen a los consumidores Multipropietarios se tendrn como no puestas, nulas, y en caso de existir alguna duda respecto de la interpretacin del contrato, siempre ser en
16
AYASTA GONZLEZ, Julio.(1991). El Derecho JurdicosContemporneos. Ediciones RJP, Lima, pg. 124
Comparado
los
Sistemas
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perjuicio del promotor que las redact, y por tanto en beneficio del adquirente.
Otras formas de adquirir el derecho de Multipropiedad, lo constituye la trasmisin hereditaria, por ser un derecho transmitible mortis causa, como ya lo desarrrollaramos anteriormente, y mediante contrato intervivos como la cesin de uso, la compra-venta, la donacin, etc.
En cualquiera de las situaciones sealadas, los nuevos titulares debern respetar el reglamento y todas las condiciones aceptadas por el causante al suscribir el Contrato de Multipropiedad y principalmente las leyes existentes en aquellos pases que cuentan con una regulacin especfica sobre la materia.
2.2.7.2 Periodo de Reflexin a favor del Adquirente En aquellos lugares en que se desarrolla con gran xito el fenmeno multipropietario, se han producido un gran nmero de denuncias con relacin a publicidad engaosa y fraudulenta, ofrecindose como propiedad, derechos que poco o nada tienen que ver con el otorgamiento de un derecho de dominio, como por ejemplo la adoptada por una sociedad annima, donde los adquirentes slo ostentan un derecho personal, al tener una accin que le da derecho a usar y disfrutar de un inmueble durante un perodo concreto al ao siendo la propietaria de dicho inmueble, la sociedad creada.
Como lo seala el Dr. Pedro Munar: "...la publicidad fraudulenta o engaosa es aquella que lleva a que un multipropietario adquiera, engaado, un tiempo de uso;
evidentemente ese engao ha sido pergeado por el promotor con el fin de inducir al error, y con ello obtener la venta que desea realizar: ...nos podemos considerar incursos en el marco de los vicios del
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negocio que afectan a la formacin de la voluntad negocial y, dentro de ellos, en el dolo." 17
Generalmente, stas operaciones se promocionan en los lugares de ubicacin de los complejos y aprovechando que el turista se halla descansando y despreocupado, lo llevan a suscribir contratos que lo obligan a pagar grandes cantidades para la adquisicin del tiempo de uso, causando el arrepentimiento de muchos de ellos, al reflexionar con ms tranquilidad la situacin al que lo introdujeron sin darse cuenta. No siempre calificaremos al vendedor de doloso o fraudulento, porque puede ocurrir que diga la verdad, pero debido a la presin psicolgica que pesa el futuro comprador, estando en un perodo de relax, ste tiende a aceptar todo lo que se le diga. De alli, que se hace necesario brindar al nuevo adquirente un perodo de reflexin que le permita, bien seguir con lo acordado o resolver, unilateralmente el contrato, con la correspondiente devolucin de la cantidad entregada al vendedor y del ttulo en que consta la venta, por parte del comprador.
En base a ello, muchos legislaciones que regulan el sistema establecen el derecho del consumidor, luego de celebrado el contrato, a desistirse de la adquisicin realizada con slo comunicarlo al empresario, sin sealar ningn fundamento, en el domicilio que al efecto ha de constar en el contrato, siempre que lo haga dentro de los diez das siguientes a la celebracin. Mientras no hayan transcurrido los diez das, el empresario no puede exigir el pago de ninguna cantidad, y si el consumidor hubiese anticipado alguna cantidad, tendr derecho a que se le devuelva duplicada 3.1.2
Irregularidades en los contratos de multipropiedad
17
MUNAR BERNAT, Pedro. p. Cit., pg. 247
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Siendo un sistema que ha generado gran aceptacin en el mundo entero, tomando en cuenta que existen ms de 3,7 millones de familias de 181 pases distintos que poseen alguna modalidad del sistema de multipropiedad, era lgico suponer que ha trado ciertas irregularidades por parte de algunas empresas inmobiliarias que slo buscan satisfacer sus intereses en menoscabo de los consumidores que se convierten en la parte dbil del contrato suscrito. Sin embargo: Los problemas ms frecuentes que se dan en el sistema de multipropiedad, derivan de la prctica de venta que se sigue en este tipo de producto ofrecido a los consumidores, con tcnicas de venta agresivas, que colocan con frecuencia al adquirente o consumidor en una posicin de inferioridad en la fase precontractual (generacin del contrato)18
la demanda viene inducida muy habitualmente por el empleo de tcnicas publicitarias y de marketing, cada vez ms sofisticadas y tecnificadas, de tal manera que se induce al consumidor a la aceptacin del producto ofrecido, afectando a su voluntad ya desde el mismo momento en el que toma la decisin de adquirir lo cual ha acabado afectando al proceso normativo del contrato (oferta, aceptacin, negociacin previa), de tal manera que se desnaturaliza esta fase precontractual al no dar casi la posibilidad al adquirente de deliberar y reflexionar sobre las ventajas e inconvenientes del contrato. Por otro lado, la funcin informativa de la publicidad tambin desaparece al predominar ms la funcin disuasoria, que se dirige a determinar la voluntad del consumidor cumpliendo una funcin de persuasin encaminada a ejercer una resuelta influencia psicolgica sobre los destinatarios de los mensajes Citaremos algunas irregularidades que se
18
De http www. etcopS.A..com/, Contrato de Compra-Venta y Reglamento Interno del Complejo Turstico Serranova International Vacation Resort. visitado el 14 de noviembre del 2010
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producen con cierta frecuencia, dando lugar a la nulidad y anulabilidad de los contratos en los diversos pases en donde acogen el sistema:
1. Falta de informacin: los promotores del sistema tienen la obligacin de editar un folleto que contenga la informacin esencial para que el consumidor interesado pueda conocer las caractersticas concretas del rgimen al que pertenece el derecho que se le ofrece (situacin del inmueble, descripcin del alojamiento, de su mobiliario, de los servicios con que cuenta, etc.) 2. Ventas de semanas intiles para los compradores: venden semanas de febrero para quien tiene que disfrutar forzosamente sus vacaciones en julio o agosto. 3. Se cobran anticipos del precio en el plazo de 10 das desde la firma del contrato (prohibido por muchas legislaciones). 4. Se hace firmar letras de cambio en blanco. 5. Se prometen devolucin del precio mediante documentos no vlidos y de largo plazo. 6. Se hace creer al comprador que recomprarn la o las semanas, si no les satisface lo comprado. Lo que hacen en realidad firmar un documento en que se comprometen slo a gestionar la reventa. 7. Se imponen condiciones para resolver el contrato de imposible cumplimiento (plazos pequeos, etc.).
2.2.7.3 Modalidades que adopta el Sistema Como ya lo dijimos a falta de regulacin legal, sern los acuerdos entre las partes que intervienen en la operacin los que determinarn las modalidades concretas de la misma, entre las ms usuales tenemos:
a) La Inmobiliaria A travs de la cual, el promotor de la operacin, procede a la venta de cuotas indivisas de un inmueble en trminos de porcentajes, estableciendo
43
un reglamento interno que regula el uso y disfrute del inmueble entre los diferentes adquirentes. Se eleva a escritura pblica y se inscribe en los Registros Pblicos.
b) La Societaria En virtud de la cual, la promotora constituye una sociedad, que es la propietaria del inmueble; su capital est dividido en un nmero de acciones que coincide con los perodos de tiempo anuales que van a determinar el uso y disfrute del bien por los diferentes adquirentes.
c) La Hotelera Es otra de las formas utilizadas, para el uso y disfrute del inmueble por diferentes personas por un periodo mximo de 99 aos, pero se reserva el promotor de la operacin y propietario del bien, el derecho a que transcurrido ste periodo el bien vuelva a su patrimonio. El ttulo que acredita ste derecho suele denominarse "Certificado de vacaciones", debiendo el titular respetar las normas contenidas en el contrato o documentos de referencia establecidos en l.
d) Sistema de Club A travs del cual, el promotor constituye una o varias sociedades que van a ser propietarias de los inmuebles. Las acciones de la sociedad se depositan en un Trustee, bajo depsito fiduciario, cuya misin es garantizar y velar por los derechos de ocupacin de los adquirentes de los mismos. A la vez el promotor, promueve la creacin de un club, procedindose a la emisin de unos ttulos de miembros del club, al que pertenecen las sociedades propietarias de los inmuebles y los adquirentes de los derechos de uso.
e) Time-Sharing Twist o Lease-Back
44
Consiste en la venta de un inmueble, comprometindose el adquirente a entregarlo al promotor para que ste lo explote en rgimen de Time- Sharing durante un determinado perodo de tiempo. Este compromiso adquirente, una reduccin en el precio de adquisicin. Transcurrido el perodo de tiempo para el cual se acord el rgimen de timesharing, el inmueble pasa en rgimen de propiedad exclusiva al adquirente. supone al
2. 2.8 OBJETO DEL DERECHO El derecho a todo se halla circunscrito a un lapso predeterminado. Si los multipropietarios no invierten ms no es slo por carecer, de recursos econmicos sino porque simple y llanamente no requieren de ms tiempo, entonces, el hecho de disfrutar el bien una vez al ao no es visto por los titulares como una limitacin a su derecho, ya que el mismo se extiende proporcionalmente a su inversin. El objeto, es el inmueble delimitado espacial y temporalmente, en consecuencia es lgico que los linderos de dicho objeto estn constituidos por el rea del espacio ms la altura y por el trmino inicial y formal del tiempo que corresponde a ese espacio. Segn MUNAR BERNAT, Pedro. La naturaleza del objeto no es cclica porque el tiempo transcurre indefinidamente y no regresa jams; la dimensin espacial es permanente naturaleza.19 pero la dimensin temporal es peridica por
No es una propiedad circulante o rotativa, porque, la propiedad sobre el objeto del derecho, con sus respectivos linderos espaciales y con linderos temporales, siempre ser ejercida por el mismo titular indefinidamente e inclusive trasmitida a sus descendientes mortis causa,
19
MUNAR BERNAT, Pedro. p. Cit., pg. 247
45
El objeto del derecho, incluye los elementos accesorios como los bienes muebles ubicados al interior de cada unidad, como la cocina, refrigider, juego de comedor, de sala, de dormitorio, utensilios de cocina, vajilla, electrodomsticos y en general todo aquello indispensable para el hogar. Tambin se incluye como objeto del derecho los servicios de mucama, luz, agua y mantenimiento de cada departamento con el fin de que estn aptos para su uso.
Cabe sealar que existe un derecho de copropiedad sobre las reas comunes, accesorio al derecho de Multipropiedad que se tiene sobre el inmueble , y vendran a ser pasadizos, escaleras, reas verdes, lozas deportivas, piscinas, gimnasios, terrazas, y todos aquellos bienes de uso en comunidad, para el mejor descanso y relax de los adquirentes del sistema.
No obstante, existir una copropiedad sobre los bienes de uso comn, ningn multipropietario podr pedir la particin, en virtud de hallarse sometido a un rgimen especial producto del fenmeno multipropietario, que es diferente a la institucin jurdica de la copropiedad.
Es importante aclarar, como lo seala el Dr. MunarBernat: que la accin de divisin no proceder para hacer cesar la multipropiedad; lo que significa que cualquier titular de un tiempo de uso en una vivIenda sujeta al rgimen de Multipropiedad que desee salir de esa situacin, puede enajenar su participacin, pero no pedir la divisin del rgimen con el fin de terminarcon la situacin comunitaria20
2.2.8.1 SUJETOS DEL DERECHO

20
MUNAR BERNAT, Pedro. op. cit. Pg. 177
46
Son todas aquellas personas naturales o jurdicas que intervienen en la formacin del sistema de Multipropiedad, haciendo posible su vigencia y su xito; nos referimos en primer lugar al Promotor, los titulares y al Administrador.
a) Los titulares Necesariamente son varios, ejerciendo un derecho sobre su respectivo objeto totalmente distinto al de los dems.MunarBernat nos precisa que: La pluralidad incide fundamentalmente en la formacin del sistema y permite su funcionamiento, constituyndose adems en elemento principal para la configuracin del sistema de Multipropiedad. 21
Sin embargo constitudo el derecho, ste es ejercido nicamente por cada titular sobre su correspondiente inmueble delimitado, espacial y
temporalmente. Los titulares son aquellas personas naturales o jurdicas que adquieren el derecho de multipropiedad con el objeto de poder usar y disfrutar, durante un periodo al ao, que generalmente coincide con el descanso vacacional, de un inmueble situado en un complejo turstico, a perpetuidad. Pudiendo inclusive, cederlo a terceros, cuando no pueda ejercer su derecho, en virtud, de constituir un derecho real de propiedad. Se podra decir, que los titulares adquieren ste derecho, basados en la idea que estn comprando las vacaciones de por vida, y que ms que un gasto, constituye una inversin, puesto que en cualquier momento podr disponer de mi derecho de multipropiedad, como cualquier otro bien inmobiliario.
A.1 Obligaciones inherentes a cada multipropietario 1. Uso diligente del bien

21
ibdem
47
Se refiere al cuidado natural sin ms deterioro que el producido por el simple uso ordinario. El inmueble no puede ser usado para fines que atentan contra la moral y las buenas costumbres, ni podr ser modificada la estructura del mismo. En cuanto a las mejoras slo podr practicar las necesarias.
2- No modificar el destino del bien Su uso es turstico y vacacional; no hay inconveniente en que el multipropietario haga lo que crea conveniente con su inmueble durante el periodo de tiempo de uso. Puede hacer lo que quiera durante su periodo de uso, siempre que lo deje en las mismas condiciones en que recibi el inmueble.
3- Aporte dinerario destinado al mantenimiento del bien y al pago de los servicios accesorios Es efectuado anualmente por cada Multipropietario para que el inmueble est apto para el uso y con el fin de contar con todos los servicios necesarios para un buen descanso vacacional; adems sirve para el mantenimiento de reas comunes sobre los cuales recae un derecho de copropiedad. De otro lado, tiene la obligacin de pagar una cuota anual a lacompaia de Intercambio, a efectos de poder hacer uso de un inmueble en otro lugar del mundo, mediante las llamadas "bolsas de Intercambio". Este pago se hace al administrador del complejo turstico, quien se encargar se hacerlo llegar a la Sociedad de Intercambio, a la cual se afilio el complejo.
4- Hacer abandono del inmueble una vez culminado el respectivo modulo temporal:
48
El Multipropietario, hace abandono del inmueble y no del objeto de su derecho porque ste siempre existir peridicamente. El titular no restituye el inmueble a nadie, su obligacin no es de devolverle a alguien el inmueble sino simplemente de no introducirse en un bien que no le pertenece.
A.2 Alternativas al Incumplimiento El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones de los multipropietarios, traer como consecuencia una serie de sanciones que se debern contemplar en el Reglamento Interno. Por ejemplo, causar dao al inmueble, ac el infractor sera pasible de una accin de indemnizacin por daos y perjucios, salvo art 1329 de CC. Ser responsable frente al administrador, aunque tales hechos hubiesen ocurrido, por quien estuvo ocupando el inmueble. Dentro de los principales incumplimiento tenemos:
Incumplimiento en su cuota de mantenimiento y servicios.- sto afecta a todos, por lo tanto, deber pagar la deuda aunque no desee ocupar el inmueble. Se podr iniciar un proceso de ejecucin para efectuar los cobros de los montos impagos, siendo otra alternativa lo previsto en el reglamento en caso de acontecer stos hechos.
Otro incumplimiento de las obligaciones del Multipropietario es el no abandonar el inmueble al vencimiento del mismo, estar incurriendo en una usurpacin y el Multipropietario perjudicado puede acudir a la fuerza pblica para desalojar al infractor. De ninguna manera podramos pensar en iniciar un proceso de desalojo, ya que, traera como consecuencia un proceso largo de resolver y la Multipropiedad significa un uso concreto al ao, debiendo el reglamento contener medidas inmediatas para desalojar al infractor.
49
A.3 Derechos de los Multipropietarios El principal y fundamental derecho es el de hacer uso exclusivo del inmueble durante un periodo concreto al ao, as como disfrutarlo y disponer del objeto de su propiedad. Nos centraremos en dos facultades importantes que otorga el derecho de propiedad al multipropietario y que segn Werner, Eliseson: la posibilidad de transmitir su titularidad y la posibilidad de establecer sobre el objeto de su derecho de multipropiedad, derechos limitados de goce...22
1) Facultad de disposicin del multipropietario Cada propietario puede disponer libremente de su propiedad, sin ms lmites que los establecidos en las leyes o las expresamente aceptadas por el propietario en el respectivo contrato de adquisicin. Ello significa, que podr disponer de su derecho, mediante acto inter vivos como mortis causa; podr llevar a cabo sta disposicin tanto mediante un negocio oneroso como gratuito: podr vender, permutar, donar, enajenar su derecho a un tercero; tambin podra realizar actos, que supongan un gravmen sobre su derecho, ya que es suceptible de ser dado en garanta hipotecaria por alguna deuda del titular.El acreedor hipotecario podr adquirir en subasta el bien hipotecado, que al estar sujeto al rgimen multipropietario, podr usarlo y aprovecharlo en forma independiente, o en todo caso, ser adquirido por un tercero, quien pagar el valor correspondiente, recuperando el acreedor, el crdito ofrecido.
22
WERNER, Elise, Enhttp://www.timeshare.guide.com, visitado el 17 de noviembre del 2010
50
Cada tiempo de uso, estar debidamente individualizado por la respectiva inscripcin en el registro de la Propiedad Inmueble, contar con un folio independiente a fin de poder inscribir todo hecho trascendental que afecte a dicho bien, como una transferencia, una hipoteca, etc. Pueden existir lmites a la facultad de disposicin, en el caso de preveerse en el respectivo estatuto o en el Reglamento Interno, la adquisicin preferente de los dems multipropitarios, lo que podra traer como consecuencia que queden los tiempos de usos en pocos titulares, eliminndose el sentido econmico y la utilidad social de la Multipropiedad.
2) Requisitos formales del acto de disposicin De acuerdo al principio general de libertad de forma, pueden las partes decidir libremente, llevar a cabo la transmisin, en documento privado; sin embargo para que dicha transmisin tenga efectos erga omnes, para evitar cualquier eventualidad y no encontrarse desamparado, es que se hace necesario que la transmisin sea elevada a escritura pblica e inscrita en los Registro Pblicos.
Una vez realizada la escritura notarial, es necesario la comunicacin escrita al Administrador con una copia del ttulo constitutivo, con el motivo de que el administrador sepa a cabalidad a quin corresponde el uso del piso durante el tiempo de uso asignado, puesto que su obligacin es dar y mantener en su posicin inmediata a los titulares de los tiempos de uso y por tanto impedir la ocupacin de la vivienda, a quienes no tengan derecho al tiempo de que se trate. Segn Werner, Elise: Una
forma
de
disponer
de
nuestro
derecho
de
multipropietario, es mediante la cesin del uso y disfrute,
51
contrato de arrendamiento, a travs del cual cedo mi derecho a usar y disfrutar del periodo que me toca a una tercera persona, por un ao o ms.23
En sta situacin el arrendatario deber respetar el Reglamento Interno y dems normas relacionadas a la multipropiedad, siendo responsable en forma solidaria con el arrendador ante futuros incumplimientos de sus obligaciones.
Ello se da, con el fin , de que el sistema no se deteriore y se mantenga funcionando optimamente, pudiendo el arrendador
Multipropietario repetir contra el Arrendatario en caso de no poder cumplir personalmente frente alAdministrador.
b) El Promotor Es por lo general una empresa que se dedica a la construccin de complejos inmobiliarios para que sea independizada cada unidad inmobiliaria y dividida por espacios-tiempo. Es el encargado de llevar a cabo la preafectacin del inmueble en los Registros Pblicos de la Propiedad Inmueble, indicando su introduccin al Sistema de la Multipropiedad. Generalmente, son grandes empresas inmobiliarias, las que han visto con sumo agrado el fenmeno multipropietario, ya que les permite vender un inmueble dividido en periodos concretos al ao, a una multitud de consumidores, a un precio accesible a las mayoras; obteniendo una mayor rentabilidad; lo que no ocurre, al venderlo como una slo unidad independiente a un slo consumidor.
23
Ibdem
52
En consecuencia, es el Promotor , en forma unilateral, el que somete el complejo turstico al sistema de la Multipropiedad, mediante elevacin a escritura pblica , la que deber contener , la descripcin del bien inmueble, la finalidad del mismo, los mdulos o apartamentos en que se divide el complejo turstico, los periodos de tiempo de uso, al ao en que se dividen cada unidad, las reas de uso comn, derechos y obligaciones de los multipropietarios, la existencia de un Reglamento Interno, el nombramiento de un administrador, entre otros aspectos. Una vez, vendido todos los tiempos de uso inscritos, el promotor optapor retirarse y dejar en manos de un tercero, generalmente una sociedad con experiencia hotelera, la Administracin del complejo, o puede ser que decida tomar la
administracin, constituyendo en cierta forma, una ventaja adicional la su situacin de propietario.
c) El Administrador Es el encargado de hacer cumplir el Reglamento de la Multipropiedad por cada uno de sus titulares. Pueden ser: los mismos Multipropietarios, una empresa hotelera, siendo lo ms usado en la actualidad por la experiencia en la administracin de grandes complejos tursticos; y el mismo promotor puede convertirse en administrador. Podramos decir con certeza, que sobre el administrador pesa la gran responsabilidad de la vigencia y del xito del sistema, constituyndose en una figura esencial y necesaria para el sistema de la Multipropiedad.24
Su funcin principal, como ya lo dijera, es hacer cumplir el Reglamento Interno, el cual contiene los lineamientos generales y especficos, que hacen posible el uso y disfrute por cada uno de los multipropietarios en sus
24
HUAYANAY CHUQUILLANQUI, Hugo, Op. Cit., Pg. 58
53
respectivos periodos al ao. Se podra decir, a ciencia cierta, que sin un Administrador, el sistema multipropietario no podra darse, no podra existir, por ser eje central que permitir el ejercicio puntual de cada derecho de multipropiedad por parte de sus titulares respectivos.
2.2 9. REGLAMENTO INTERNO DE LA MULTIPROPIEDAD
Es necesaria su suscripcin al adquirir el derecho y estar conformado por el rol de divisiones temporales del inmueble, especificando los mdulos correspondientes y su extensin temporal, las reas comunes, las obligaciones y derechos de los multipropietarios, las sanciones a aplicar en caso de incumplimientos,y dems aspectos de acuerdo a los intereses o caractersticas de cada unidad inmobiliaria. El Reglamento Interno es el documento esencial para el mejor funcionamiento del sistema de multipropiedad, el cual es aceptado sin admitir excepcin alguna, por cada uno de los adquirentes al mismo momento de adquirir el derecho de multipropiedad.25
Se podra decir que es la principal herramienta con que cuenta el Administrador para llevar con xito su gestin, tenindo ste que hacerlo cumplir en su totalidad y aplicar las sanciones comprendidas en el mismo, a efectos de que el sistema se desarrolle en armona con el inters general. Este Reglamento, es elaborado por la entidad promotora, quien por la experiencia recogida, cuentan con un modelo general, aplicable a cualquier complejo turstico, ubicado en cualquier lugar del mundo; debiendo contener, en forma particular, los siguientes lineamientos:
25
Ibdem
54

Indicacin
precisa
de
los
derechos
obligaciones
de
los
Multipropietarios Sanciones aplicables a los multipropietarios que incumplan con sus obligaciones. El nmero de divisiones de cada mdulo o unidad del complejo turstico, con la respectiva descripcin de los ambientes con que cuenta, y los bienes muebles accesorios al mismo. La hora de entrada y salida de cada adquirente, a efectos de no perturbar el derecho de terceros. El inventario que debe hacerse a cada multipropietario al entrar y salir del uso del bien. La desigancin de rganos de gestin, como el administrador, el Consorcio de Multipropietarios y el Consejo de Multipropietarios. Las principales funciones del rgano administrador, as como sanciones en caso de incumplimientos. Funciones de los rganos de gestin Nombramiento de un representante de cada multipropietario con domicilio en el lugar de ubicacin del complejo turstico, a efectos de que lo represente en las Juntas a realizarse. La cuota anual, por concepto de mantenimiento, a fin de mantener en ptimo estado el inmueble afectado. Adopcin de medidas extraordinarias ante actitudes negativas de los multipropietarios. Descripcin de las reas comunes y el derecho que ostentan cada titular multipropietario. Los periodos dedicados a la reparacin y mantenimiento de cada uno de los apartamentos, con el fin de servir al uso estipulado. La adquisicin de todo el mobiliario necesario incluido en cada unidad. La relacin de trabajadores necesarios para el buen funcionamiento del sistema, as como los implementos propios.
55
Requisitos esenciales que deben contener los contratos de disposicin de los derechos de multipropiedad.
Todos aquellos lineamientos que permitan y hagan posible el ejercicio eficaz de cada uno de los derechos de multipropiedad y permitan un sistema slido y prspero.
2.2.10 EMPRESAS DE INTERCAMBIO Como lo sealramos, el fenmeno multipropietario aparece por los aos 60, mientras que las sociedades de intercambio no surgen sino hasta los aos 70, poca en que se introduce el Time-sharing en los Estado Unidos, siendo en ste pas donde nace la gran idea de poder intercambiar los ttulos adquiridos en diferentes complejos tursticos.
Podemos afirmar, sin lugar a dudas, que el xito de la industria del TimeSharing se debe en gran parte a stas sociedades que se dedican al intercambio de los ttulos que contienen los derechos de Multipropiedad.
A nivel internacional existen dos grandes prestatarias del intercambio, la Intervalo International y la Resort Condominiums International (RCI); ambas cuentan con filiales en todos los continentes teniendo sus sedes principales en Estados Unidos .La Resort Condominiums International (RCI), a travs de su representante Srta. Elise Werner, encargada del departamento de relaciones pblicas nos hizo llegar una comunicacin, absolviendo alguna de nuestras inquietudes, comunicndonos que el RCI es una compaa de intercambio vacacional que brinda a titulares de los complejos tursticos afiliados, la oportunidad de intercambiar las semanas de vacaciones con otros miembros.
Establece claramente que no existe ningn jointventure o asociacin en la venta del tiempo compartido vacacional, entre dicha empresa y sus resorts
56
afiliados, existiendo slo una prestacin de servicios, adems del intercambio que es el principal, como asesoramiento en las tcnicas de ventas, estudios de mercados, servicios de entidades financieras, de seguros, de agencias de viajes que ofrecen tarifas preferenciales para el desplazamiento de los miembros de un lugar a otro, entre otros servicios adicionales.
Solamente pueden afiliarse a stas empresas de intercambio, aquellas entidades sometidas al rgimen multipropietario o Time-sharing, que cuenten con las exigencias mnimas al momento de la afiliacin y se mantengan durante el tiempo de vida del sistema, realizando para tal fin, inspecciones peridicas ya que de no cumplir con las condiciones mnimas, el complejo sera excludo como afiliado a dichas sociedades. Estas empresas no permiten el acceso de aquellos compradores individuales de inmuebles en lugares tursticos.
2.2.10.1 Funcionamiento Una vez cumplido los requisitos mnimos requeridos por las sociedades de intercambio, los complejos tursticos afectados al sistema de
Multipropiedad, son categorizados al igual que los hoteles, teniendo en cuenta su ubicacin, las reas verdes y de recreacin, los servicios que ofrece, la demanda de derechos de multipropiedad, entre otros aspectos. Una vez categorizado cada resort afiliado, se le asigna un color que nos indica las caractersticas esenciales con que cuenta dicho complejo, por ejemplo al color Rojo, pertenecen aquellos complejos que tienen gran demanda turstica y ofrece apartamentos y servicios de primera calidad al igual que un hotel de cinco estrellas; aquellos de color Verde, significa que tienen un nivel intermedio y otros asignados con el color Amarrillo representan los de menor demanda turstica y nivel bajo. En base a lo dicho,JosAlegre Carrin afirma que:
57
un Multipropietario de un complejo signado con el color rojo podr acceder a intercambiar su perodo vacacional con un miembro de otro complejo turstico signado con el color rojo, verde o amarrillo, pero no a la inversa, es decir un Multipropietario de un complejo signado con el color amarrillo, no podr acceder a un complejo color verde o rojo.26
La regla general es que slo tendr acceso a intercambiar mi derecho en otro complejo que tenga la misma categora que el mo o inferior, pero nunca superior al previamente establecido por las compaas de intercambio. Se ha registrado la palabra spacebank, que significa banco de espacios de tiempo, cuyo funcionamiento se halla computarizado. Para acceder a l, es necesario, no utilizar la semana adjudicada en el complejo adquirido, ello debido a que, a partir del depsito, el mismo es incorporado a la computadora, y desde entonces tal tiempo podr ser adjudicado a otro solicitante. De hecho que es necesario para indicar el lugar de intercambio requerido una anticipacin que no podr ser inferior a tres meses, dependiendo de la demanda turstica existente en el lugar elegido.
26
ALEGRE CARRIN, Jos. Multipropiedad: Nuevo sistema para adquirir inmuebles.En El Peruano. Lima 4 de Mayo de 1995.
58
CONCLUSIONES El sistema multipropietario, por su estrecha relacin con el descanso vacacional, incidira en forma muy ventajosa en el desarrollo turstico del Per, teniendo la ventaja de contar con una infinidad de parajes tursticos en cada ciudad, lo que influir en el xito de la propuesta del gobierno actual de hacer del turismo una fuente principal de ingresos, incidiendo directa o indirectamente en la generacin de fuentes de trabajo y en el desarrollo general de nuestro pas.
Por sus especiales caractersticas, la multipropiedad, no podr ubicarse en ninguna de las modalidades conocidas del dominio sino como un nuevo derecho real sobre cosa propia. Por este aspecto y se puede afirmar que es necesaria la inclusin de la Multipropiedad dentro de los derechos reales.
59
SUGERENCIAS
No habiendo una regulacin adecuada para la multipropiedad, se debe incluir dentro del Cdigo Civil una regulacin exclusiva.
60
BIBLIOGRAFA ALLENDESALAZAR ORMAECHEA, Luis, lvarez Arza, Magdalena, (1987).El time-sharing,su configuracin jurdica tributaria en Espaa. Ministerio de Economa y Hacienda, Madrid. ALEGRE CARRIN, Jos. Multipropiedad: Nuevo sistema para adquirir inmuebles.En El Peruano. Lima 4 de Mayo de 1995. Alterini, Jorge Horacio, (1995). El Numerus Clausus en los Derechos Reales, T.I, WG Editor EIRL, Universidad de Lima. ARIAS - SCHEREIBER PEZET,(1995.) Max. Comentarios sobre los Derechos Reales, T.I, WG Editor EIRL, Universidad de Lima. AYASTA GONZLEZ, Julio.(1991). El Derecho Comparado y los Sistemas JurdicosContemporneos. Ediciones RJP, Lima. BORDA, Guillermo, (1998).Tendencias Actuales del Derecho de Propiedad. En Tendencias Actuales y Perspectivas del Derecho Privado y el Sistema Jurdico Latino Americano. Cultural Cuzco S.A., Lima 1988 DIEZ PICAZO, Luis. Introduccin Teora del Contrato. En Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial I. Editorial Civitas, Madrid. DI FILIPPO, Mara Isabel. Tiempo Compartido-un Condominio Especial. Abeledo- Perrot. Buenos Aires. 1987 pgs. HIGHTON, ALVAREZ, Lambois, (1987). Nuevas Formas de Dominio. Editores Ad-Hoc L, Buenos Aires.
61
HUAYANAY CHUQUILLANQUI, Hugo.( 2002).Contratos, Doctrina, Legislacin y Modelos, TI,II, Segunda edicin. Editorial Rao SRL., Lima. MORALES ACOSTA, Gonzalo. (1994) La Multipropiedad Inmobiliaria-El Tiempo Compartido: una alternativa para la inversin privada. Asesor andina publicaciones. Lima, MUNAR BERNAT, Pedro A, ( 1991).Multipropiedad en Derecho Comparado, Ministerio de Justicia-Centro de Publicaciones. Madrid,pg.32 TORRES Y TORRES LARA, CarlosLa Multipropiedad. En Tendencias Actuales y Perspectivas del Derecho Privado y el Sistema Jurdico Latino Americano. Cultural Cuzco S.A. Lima.
PAGINA WEB http://www.afectadosmultipropiedad.com, :http://www.transparencia.org.pe/documentos/datos_presentacion_guiasem pleovf.pdf, www. etcopS.A..com/, Contrato de Compra-Venta y Reglamento Interno del Complejo Turstico Serranova International Vacation Resort., http://www.timeshare.guide.com, http://www.afectadosmultipropiedad.com,
62
INDICE
INTRODUCCIN
CAPITULO I: PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA Y MARCO METODLOGICO

1.2 Planteamiento Del Problema 1.2 FORMULACIN DEL PROBLEMA: 1. 2.1 Problema General: 1.2.2 Problema Especfico: 1.3.3 Justificacin Del Problema: a) Justificacin Terica: b). Justificacin Emprica c) JUSTIFICACION NORMATIVA EL DECRETO LEGISLATIVO N 706 CODIGO CIVIL CONSTITUCION POLITICA DEL PERU 8 8 9 9 10 10 11 12 13
d) TCNICA 1.3.4 IMPORTANCIA DEL PROBLEMA
13 13 13-14 14 15
1.4 DELIMITACION DE INVESTIGACION 1.4 OBJETIVOS: 1.5 HIPTESIS
63
1.5.1 Hiptesis General: 1.6 METODOLOGA DE LA INVESTIGACIN 15
1.7 PLAN DE PROCESAMIENTO Y ANLISIS ESTADSTICO DE LA INFORMACIN 16
CAPITULO II: MARCO TEORICO, ANTECEDENTES, BASES TEORICAS,

DOCTRINARIAS Y LEGISLACION PARA LA INCLUSIN DE LA 17 MUTIPROPIEDAD COMO DERECHO REAL
2.1. ANTECEDENTES: 2.2. BASES TEORICAS 2.2.1 Naturaleza Jurdica de la Multipropiedad 2. 2.2 LA MULTIPROPIEDAD COMO DERECHO PERSONAL 2.2.2.1 Formula Societaria 2.2.2.1.1 Aspectos Favorables 2.2.2.1.2 Aspectos Desfavorables 2.2.3 Semejanzas y deferencias con el Arrendamiento 2.2.4 EL CONTRATO DE MULTIPROPIEDAD
17 17 17 21 21 22 23 26 29
1- La Teora de la Absorcin 2- Teora de la Combinacin 3- Teora de la aplicacin analgica
29 29 29
2.2.5 LA MULTIPROPIEDAD COMO DERECHO REAL
31
2.2.5.1 Semejanzas y diferencias con el Usufructo 2. 2.5.2 Semejanzas y diferencias con el derecho de Habitacin 2.2.5.3 Semejanzas y Diferencias con la Copropiedad 2.2.5.4. Semejanzas y diferencias con la Propiedad Horizontal 2.2.5.5 La Propiedad Temporal y la Propiedad Dividida
33 35 36 38 39
64
2.2.6 PROPUESTA DOCTRINARIA DEL CONDOMINIO ESPECIAL 2. 2.6.1 ANALISIS Y CRITICAS
41 44
2.2.6.2 Elementos Esenciales Para Considerarla Como Derecho De Naturaleza Real 2.2.6.2.1 Derecho de Uso 2.2.6.2.2 Derecho de Disfrute 2. 2.6.2.3. Derecho de Disposicin 2.2.7 OBJETO Y SUJETOS DEL DERECHO DE MULTIPROPIEDAD 2. 2.7.1 Adquisicin del Derecho de Multipropiedad 2.2.7.2 Periodo de Reflexin a favor del Adquirente 2.2.7.3 Modalidades que adopta el Sistema f) La Inmobiliaria g) La Societaria h) La Hotelera i) Sistema de Club j) Time-Sharing Twist o Lease-Back 2. 2.8 OBJETO DEL DERECHO 2.2.8.1 SUJETOS DEL DERECHO d) Los titulares A.1 Obligaciones inherentes a cada multipropietario A.2 Alternativas al Incumplimiento e) El Promotor f) El Administrador 2.2 9. REGLAMENTO INTERNO DE LA MULTIPROPIEDAD 2.2.10 EMPRESAS DE INTERCAMBIO 2.2.10.1 Funcionamiento CONCLUSIONES SUGERENCIAS BIBLIOGRAFIA 68 70 71 74 75 47 47 48 49 52 52 54 57 58 58 58 58 59 59 61 61 62 63
65

Yalton Sifuentes Bejara No Kelwin Trabajo de Tesina

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Fundamentos Para La Inclusin De La Multipropiedad Como Derecho Real Inmobiliario En El Cdigo Civil Peruano

UNIVERSIDAD SAN PEDRO

YALTON KELWIN SIFUENTES BEJARANO

Huaraz - Ancash - Per 2011

INTRODUCCIN La Multipropiedad permite al Multipropietario el acceso a una vivienda,

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA Y MARCO METODOLGICO

Documental; Microsoft Word 2007, y Microsoft 2011.

IMPORTANCIA DEL PROBLEMA fundamental en el errneo

Las razones de la investigacin presente se

En http://www.afectadosmultipropiedad.com, revisado el 18 de noviembre del 2010.

ARIAS - SCHEREIBER PEZET, Max, Op. Cit., Pg. 84

MORALES ACOSTA, Gonzalo, ibd. Pg. 246

empresarial y generando mayores beneficios vtanto a usuarios como inversionistas.7

ARIAS - SCHEREIBER PEZET,Max, Op. Cit., Pg 85

Cdigo Civil peruano de 1984

2.2.5.5 La Propiedad Temporal y la Propiedad Dividida

multipropiedad, puede establecerse a partir de la idea de que se trata

DIEZ PICAZO, Luis, Op. Cit., pg. 26

2. 2.6.1 ANALISIS Y CRITICAS

ALLENDESALAZAR, Luis. Ibd.,pg.93

2.2.6.2 ELEMENTOS ESENCIALES PARA CONSIDERARLA COMO DERECHO DE NATURALEZA REAL

Presidencia de Consejo de En:http://www.transparencia.org.pe/documentos/datos_presentacion_guias__empleo__vf.pdf, noviembre del 2010.

2.2.7 OBJETO Y SUJETOS DEL DERECHO DE MULTIPROPIEDAD

2. 2.7.1 Adquisicin del Derecho de Multipropiedad

negocio que afectan a la formacin de la voluntad negocial y, dentro de ellos, en el dolo." 17

Irregularidades en los contratos de multipropiedad

MUNAR BERNAT, Pedro. p. Cit., pg. 247

e) Time-Sharing Twist o Lease-Back

MUNAR BERNAT, Pedro. p. Cit., pg. 247

2.2.8.1 SUJETOS DEL DERECHO

MUNAR BERNAT, Pedro. op. cit. Pg. 177

A.1 Obligaciones inherentes a cada multipropietario 1. Uso diligente del bien

WERNER, Elise, Enhttp://www.timeshare.guide.com, visitado el 17 de noviembre del 2010

multipropietario, es mediante la cesin del uso y disfrute,

administracin, constituyendo en cierta forma, una ventaja adicional la su situacin de propietario.

HUAYANAY CHUQUILLANQUI, Hugo, Op. Cit., Pg. 58

2.2 9. REGLAMENTO INTERNO DE LA MULTIPROPIEDAD

CAPITULO I: PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA Y MARCO METODLOGICO

d) TCNICA 1.3.4 IMPORTANCIA DEL PROBLEMA

1.4 DELIMITACION DE INVESTIGACION 1.4 OBJETIVOS: 1.5 HIPTESIS

1.5.1 Hiptesis General: 1.6 METODOLOGA DE LA INVESTIGACIN 15

1.7 PLAN DE PROCESAMIENTO Y ANLISIS ESTADSTICO DE LA INFORMACIN 16

CAPITULO II: MARCO TEORICO, ANTECEDENTES, BASES TEORICAS,

1- La Teora de la Absorcin 2- Teora de la Combinacin 3- Teora de la aplicacin analgica

2.2.5 LA MULTIPROPIEDAD COMO DERECHO REAL

2.2.6 PROPUESTA DOCTRINARIA DEL CONDOMINIO ESPECIAL 2. 2.6.1 ANALISIS Y CRITICAS

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