METODOLOGIAS PARA TASACION INMOBILIARIA En los momentos actuales la importancia de la valoracin de todo tipo de activos est fuera de duda.

En cualquier sociedad moderna para un gran nmero de actos econmicos es necesario conocer el valor de los activos implicados. Empezando por las expropiaciones tanto de los gobiernos centrales como los locales, siguiendo con hechos tan cotidianos como enjuiciamientos civiles, particiones de herencias, compraventas de inmuebles urbanos o fincas, hipotecas, etc.; y terminando con valoraciones catastrales con fines impositivos, la valoracin de activos es un hecho trascendente en cualquier pas, y es ms, cuanto mayor es el progreso econmico, al ser ms intensa la actividad econmica, tambin mayor es la necesidad de una mejor y ms ajustada valoracin de los activos de esa sociedad. Certeza y Tasacin Tasar es el acto de valorar un bien, es decir, de sealar o medir su valor de mercado. Valorar objetos es un acto habitual y emprico que muchas veces se hace inconscientemente. Cada cambio de dominio de un bien, por trivial que sea, implica una apreciacin que es una tasacin elemental, una estimacin del valor del bien que es objeto del intercambio. Cualquiera puede hacerlo, el punto es hacerlo bien. Normalmente se pide una tasacin cuando se necesita evaluar el riesgo asociado a una decisin de inversin o de financiamiento. Tasar un inmueble implica determinar su precio a priori, antes que la negociacin y el intercambio tengan lugar. La magnitud de los recursos que intervienen en la gestin, produccin y transferencia de los inmuebles a sus usuarios, y la complejidad del proceso, exigen co-nocer con certeza el valor de los bienes que estn en juego. Tarea particularmente compleja cuando el inmueble en cuestin interesa a ms de una persona, cada una de ellas con su propia percepcin de su valor, es decir, con su propia estimacin respecto de cunto dinero pagara para comprarlo o de cunto estara dispuesto a recibir por su venta. Por lo tanto, detrs de cada tasacin subyace una controversia sobre el valor del bien entre los interesados. Sin embargo, independientemente de la objetividad y rigurosidad del tasador, siempre habr algn grado de incertidumbre, es una condicin imposible de eliminar. Muchas razones lo explican pero bsicamente se circunscriben a tres mbitos: a las particularidades de los inmuebles, a la dinmica del mercado, y a la disponibilidad de informacin oportuna y fidedigna sobre ambos.1 Slo en la medida que el tasador considere y comprenda estas razones podr actuar adecuadamente para reducir la incertidumbre al mnimo, e incluso, sacar ventaja de ella. Conocer la variabilidad probable del valor Una cuarta razn, netamente local, es que en Chile cualquiera puede desarrollar una tasacin. No hay exigencias de for-macin y acreditacin profesional ni normas para desarrollar esta actividad, si bien en la prctica los principales demandan-tes institucionales de este servicio entienden la tasacin como una extensin natural de algunas profesiones y, por lo tanto, tienden a recurrir a profesionales con estudios

relacionados con el tipo de bien a tasar y con una cierta experiencia en el tema puede ser un beneficio relevante para el cliente pues le proporciona flexibilidad para tomar sus decisiones. Las particularidades de los inmuebles El valor de un inmueble tiende a ser determinado por el costo de adquirir una propiedad razonable-mente similar que preste los mismos servicios y que sea igualmente deseable. Por lo tanto, se mide dicho valor comparando el inmueble, en forma ordenada y sistemtica, con propiedades sustitutas, similares o equivalentes funcionalmente, cuyas caractersticas y precios en el mercado son conocidos por el tasador. Sin embargo, los inmuebles poseen una diversidad de atributos fsicos, funcionales y de localizacin, a la vez que proveen una amplia gama de servicios, como habitabilidad, confort, seguridad, estatus, etc., que los hacen prcticamente nicos e irrepetibles. Esta heterogeneidad se refleja en significativas variaciones de valores. Son tantos y tan variados los factores que integran sus atributos que resulta complicado reconocerlos, medirlos y, sobre todo, estimar la influencia que tienen sobre el precio. Y, a diferencia de lo que sucede con la mayora de los inmuebles rurales, el valor de los inmuebles urbanos no depende tanto del bien mismo y de lo que invierta en l su propietario como de su localizacin en la ciudad y de lo que suceda en su entorno, es decir, de externalidades urbanas. Adems, como son bienes de larga duracin, pueden entrar en el mercado tantas veces como se compren o vendan, compitiendo con productos de distinta antigedad. El suelo, en particular, tiene una duracin prcticamente infinita, por lo que su valor depende en gran medida de expectativas futu-ras y el futuro tiene siempre un alto grado de incertidumbre. El dinamismo del mercado En un mercado libre y competitivo los precios cambian constantemente. El precio, en cuanto punto de equilibrio entre la oferta y la demanda, es una situacin especfica y circunstancial. De hecho, existen tantos precios como transacciones concretas. El mercado, la oferta y la demanda y, por lo tanto, el precio son inciertos. Pero el mercado inmobiliario es muy imperfecto: los bienes no son homogneos, su localizacin es muchas veces prcticamente monoplica, las externalidades estn siempre presentes, no existe mo-vilidad de factores, ni alta liquidez, el nmero de compradores y de vendedores es casi siempre limi-tado, las negociaciones de precios y condiciones de venta son largas, los participantes no poseen conocimiento absoluto del mercado y, al contrario, actan siempre con un alto grado de subjetividad, etc. Sus particulares necesidades, deseos, gustos, ansiedades y temores, unos con ms habilidades de negociacin, poder adquisitivo, alternativas, tiempo, expectativas de ganancias futuras, etc., que otros, hacen que los precios varen. Inmuebles con las mismas caractersticas pueden tener un mis-mo precio ms probable (y por lo tanto, en apariencia, un mismo "valor"), pero ello no implica que sean negociados y vendidos en ese precio: diferentes personas pueden estar dispuestas a pagar distintos precios por un mismo inmueble por razones igualmente vlidas y racionales, es decir, para un mismo inmueble podran estar asociados varios precios.

Pero los compradores y vendedores no actan aisladamente del resto de adquirentes y oferentes sino en el contexto del mercado, compitiendo entre s. Y dicha competencia, en virtud al propio inters econmico de las partes involucradas, determina la convergencia de los precios de los inmuebles similares. Entonces, un nmero suficiente de transacciones tiende a indicar el consenso de compra-dores y vendedores. Dada esta incertidumbre en la actuacin de compradores y vendedores, el valor de mercado no puede determinarse de forma rigurosa como un precio nico y cierto, sino como una medida de convergencia estadstica de los precios. El valor de mercado es "el precio ms probable", no solamente por cuanto el tasador difcilmente puede conocer todos los elementos que lo determinan sino que, debido a la naturaleza aleatoria de la formacin de precios, lo mximo que se puede afirmar, con determina-da probabilidad, es que el valor est dentro de determinados lmites. La disponibilidad de informacin La tasacin es un problema de informacin. La base de una buena tasacin, cualquiera sea la metodologa empleada, radica en la disponibilidad de buena informacin. Todos los mtodos de tasacin requieren datos de mercado de inmuebles comparables o equivalentes al objeto de la tasacin, ya sea precios de transferencias, valores de oferta y/o de arriendos, costos de construccin, etc. Es de-cir, datos de propiedades de las cuales el tasador conoce tanto sus valores como sus caractersticas. Sin informacin de mercado es imposible realizar una tasacin. En los datos recolectados siempre est presente la aleatoriedad, no slo porque es propia de cual-quier mercado con oferta y demanda variables sino tambin por la falta de transparencia del mercado. Y donde hay aleatoriedad hay incertidumbre. A veces, la escasez de propiedades comparables con un aceptable grado de similitud con el inmueble objeto de la tasacin slo puede ser abordada me-diante la ampliacin del marco de referencia, lo cual obviamente implicar un mayor grado de inde-terminacin, un mayor margen de error en el proceso de tasacin. Adems, los datos no estn sujetos al control del tasador, es decir, no surgen de un experimento que el tasador pueda repetir varias veces para observar algn tipo de relacin o comportamiento. En consecuencia, debido a la calidad insatisfactoria de la informacin que dispone, datos imprecisos o distorsionados, mediciones inexactas de los atributos de los inmuebles y omisin de otros elementos influyentes en los precios pero desconocidos al capturar los datos, el tasador difcilmente puede evaluar todos los factores cuantitativos y cualitativos que influyen en el valor de un bien. Estar obligado a hacer supuestos sobre algunas caractersticas del comportamiento del mercado y a estimar el valor ms probable del inmueble basndose en la limitada informacin con que cuenta. No es extrao, entonces, que los resultados de una tasacin no se puedan predecir con precisin. As como tampoco debiera llamar la atencin, dadas las dificultades para acceder a la informacin, que dos tasadores enfrentados al mismo problema dispongan de diferente informacin y, por lo tanto, lleguen a resultados distintos. Es innegable que diferentes muestras pueden llevar a diferentes tasaciones. Sin embargo, las discrepancias deberan estar dentro de mrgenes de tolerancia razonables.

Pero la incertidumbre disminuye con la informacin. Mientras mayor sea el nivel de incertidumbre, mayor ser la cantidad y calidad de la informacin requerida. Hoy en da, pese a la abundancia de datos, la informacin sigue siendo un recurso escaso y valioso sin el cual el tasador no puede actuar. El disponer de buena, ntegra, fidedigna y oportuna informacin proporciona ventajas comparativas para la adopcin de decisiones de valor, de inversin y de financiamiento, entre otras, pero es insuficiente si la informacin no es adecuadamente clasificada, analizada e interpretada. Saber buscar, analizar y ponderar los antecedentes disponibles, la forma de cuantificar, calificar y relacionar los distintos factores que pueden afectar a un bien, constituye la tcnica de una tasacin. Pero qu mtodos debiera emplear el tasador para analizar estos datos y estimar el precio ms probable de un inmueble?, qu elementos tcnicos le permiten acercarse objetivamente al valor de un bien?, cmo pasa de medir y comparar los atributos de los inmuebles a medir su influencia en el valor? Si bien la experiencia es muy importante en la tasacin, no siempre es posible contar con la experiencia suficiente para abordar cualquier tipo de tasacin. Qu sucede cuando dicha experiencia no existe?. Se pretende analizar las distintas metodologas que se aplican actualmente en el momento de realizar una tasacin inmobiliaria. Analizando los pro y los contra, se trata que el tasador tenga una visin ms amplia sobre el mundo de las tasaciones. Vamos a analizar muy brevemente los procedimientos ms usados a la hora de realizar una tasacin. Los mtodos valuatorios se han dividido en dos clases: Directos (por comparacin o sintticos) e Indirectos (racionales). Los mtodos por comparacin estudian el bien a tasar en s mismo con la finalidad de compararlo o hacerlo comparable con aquellos que se puedan considerar similares. Si existen caractersticas que lo diferencian, el propio mtodo propone mecanismos para salvar esas diferencias y hacer comparables los bienes en cuestin. Los mtodos indirectos estudian el bien a tasar al solo efecto de conocer su renta efectiva o potencial y basndose en la conviccin de que el valor est directamente relacionado con esta, determinarlo. Junto con el surgimiento del mtodo analtico apareci una hiptesis que sostena que el mtodo analtico era ms cientfico que los mtodos comparativos, y por lo tanto preferible frente a aquellos. Dicha hiptesis hoy en da insostenible; los mtodos comparativos pueden llegar a fundamentarse con mayor rigor que el mtodo analtico. Segn el caso podr utilizarse un mtodo u otro o combinacin de ambos optimizando as los resultados; es ms, la determinacin de un valor por mas de mtodo le darn mayor confiabilidad al resultado. A travs de los mtodos comparativos se estima un Valor de mercado en un determinado momento o instante en el tiempo. Varios autores relacionan estrechamente estos mtodos con el valor de mercado o

valor en venta, al que suponen como una variable nica y determinable para cada bien a tasar. En cuanto a los valores de mercado que se habrn de utilizar como base de la comparacin, deber ponerse especial atencin en que estos sean el resultado de libres transacciones de compraventa, pues de no ser as, los valores a obtener a travs de la comparacin resultarn distorsionados debido a la inconsistencia de los valores de base respecto de los reales valores de mercado de ese tipo de bienes. METODOS DE TASACION: Directo: el que examina por separado el valor de la tierra y el de las mejoras y accesorios. Es eminentemente separativo. Se opera sobre el inmueble en forma independiente: Terreno por un lado (por va comparativa) y Mejoras por el otro [por va comparativa o por va especfica (Se basan en el examen de las particularidades y caractersticas del bien en s: su renta, la calidad material de las mejoras su destino, las condiciones del suelo, etc)]. Se obtienen dos valores que luego se suman. Mtodo de Comparacin o Sinttico: Para obtener el valor de un bien inmueble se compara con otros semejantes, siendo muy difcil encontrar muestras semejantes en algunas ocasiones. Tiene un gran grado de subjetividad. Mtodo de Capitalizacin de Rentas o Racional: Este mtodo aplica la capitalizacin de las rentas recibidas por la explotacin de un activo inmueble para determinar su valor. Mtodo del coste: Este mtodo es aplicable cuando se pretende valorar el coste de la construccin de un inmueble. Pero no sirve para determinar el valor del mismo, solo para determinar uno de los parmetros que componen dicho valor que es la construccin, por faltara valorar el suelo. Mtodo Residual: Se suele aplicar para determinar el valor de un suelo urbanizable. Determina el valor del mismo de una forma residual, es decir partiendo de unos precios de venta estimados, se van descontando coste de construccin, gastos y beneficio de la promocin y el residuo es el valor suelo. 1 METODO DIRECTO Es el que examina por separado el valor de la tierra y el de las mejoras. Para valorar el terreno se utilizan antecedentes comparables (precios o intenciones de precios) los que se homogeneizan mediante coeficientes asimiladores (actualizacin, oferta, forma de pago, medidas, ubicacin, esquina, topografa, etc.). Una vez que se han homogeneizado todos los antecedentes, es decir, transformarlos como si estuvieran ubicados en el tiempo, formas y lugar que se encuentra el lote a tasar, se procede a realizar el promedio de los mismos. Este promedio puede ser realizado en forma directa o en forma ponderada. Se fijan lmites y aquellos que estn fuera de estos

lmites indudablemente escapan a la normalidad y pueden llevar a pensar que son datos que por algn motivo especial escapan al valor promedio. Se eliminan y con los restantes se realiza un nuevo promedio, que se toma como valor final a aplicar al terreno. En todo proceso valuatorio corresponde, despus de determinar el valor de la tierra libre de mejoras, realizar la tasacin de las mejoras existentes en el inmueble, a fin de arribar al valor total del mismo. Es de vital importancia en una valuacin determinar con exactitud el valor de las mejoras, cualquiera sean. De nada vale hacer un perfecto estudio del valor de la tierra, si no se hace con la misma calidad la valuacin de las mejoras El valor tcnico o intrnseco se puede definir como el integrado por la sumatoria de los valores de todos los bienes, servicios y contingencias (calida fsica, calidad funcional y depreciacin) que originaron la situacin fsica en que al presente se encuentra el inmueble. Esta sumatoria, incluye el valor de todos los materiales requeridos, por ejemplo, para la construccin de un edificio, la mano de obra utilizada, los aportes efectuados por conceptos de leyes sociales, impuestos y tasas municipales, honorarios profesionales y beneficios obtenidos por la empresa constructora que realiz la obra. El valor total del inmueble no siempre es la suma del valor del terreno ms el valor de las mejoras. En algunos casos corresponde adicionar otros costos que hacen al valor del inmueble y en otros casos despreciar el valor del terreno en razn de su mal aprovechamiento. 2 METODO DE COMPARACION O SINTETICO Aquel que define el valor a travs de la comparacin con datos de mercado similares en cuanto a las caractersticas intrnsecas y extrnsecas. Las caractersticas y los atributos de los datos investigados que ejercen influencia en la formacin de los precios y, consecuentemente, en el valor, deben ser ponderados por homogeneizacin o por inferencia estadstica, respetados niveles de rigor. Es una condicin fundamental para la aplicacin de este mtodo la existencia de un conjunto de datos que pueda ser tomado, estadsticamente, como una muestra del mercado inmobilario. Est basado en el principio de Sustitucin, permite la obtencin del Valor de Mercado ms probable de un bien inmueble, por comparacin con los precios de venta de inmuebles similares de la misma zona. Se considera el mtodo ms preciso y objetivo, pues el inmueble a valorar se compara con precios de venta reales de inmuebles similares, comparables o equivalentes funcionalmente. Su aplicacin se considera prioritaria sobre cualquier otro mtodo, siempre que exista informacin suficiente de mercado. Este mtodo no est exento de subjetivismo, se puede decir que se considera el ms 6

objetivo y que proporciona los valores de mercado ms probable. El Valor de Mercado as obtenido es un valor aleatorio, no determinista y se considera que tiene mas fiabilidad cuando mayor y mejor es la muestra utilizada. Para su correcta aplicacin es necesario que exista un nmero suficiente de inmuebles comparables, cuyos precios de oferta o de venta sean conocidos por el tasador, nmero que determinar la fiabilidad del Valor de Mercado obtenido como ms probable y que de la muestra elegida para la obtencin del valor medio tipo, se excluyan aquellos bienes inmuebles que, por diferentes causas, no sean representativos del mercado de inmuebles similares, es decir no pertenecen al colectivo homogneo comparable. 3 PROCEDIMIENTO PARA REALIZAR UAN TASACION La calidad de la tasacin no depende de seguir uno u otro procedimiento, sino de la calidad de la muestra elegida y de su tamao que determinar el grado de fiabilidad del resultado obtenido. En definitiva depender de la calidad del profesional tasador. 3.1 Estudio de mercado de inmuebles comparables Se estiman como comparables aquellos inmuebles cuyas caractersticas bsicas extrnsecas e intrnsecas sean similares. Caractersticas ms influyentes en la determinacin del valor Para inmuebles de naturaleza urbana: Localizacin Tipologa de la construccin Uso: residencial, industrial, comercia, etc. Calidad de la construccin e instalaciones Antigedad y estado de la construccin Luces, vistas, altura, orientacin, etc. Actividades molestas Superficie Fachada a la calle en locales comerciales

Para bienes inmuebles de naturaleza rural: 7

Localizacin Tipologa del suelo Cultivos Topografa, Recursos hdricos y Climatologa Productividad, rendimiento o renta

Eleccin de la muestra Por comparacin exhaustiva Por la media aritmtica Por regresin lineal Simple Por regresin Lineal Mltiple

Ciertamente, es necesario contar con el mayor volumen de informacin posible. Pero tal vez lo esencial es elegir entre los antecedentes los ms representativos del segmento de mercado de que se trate y en eso el tasador es insustituible. Otra vez nos remitimos a la finalidad de la tasacin: si se est haciendo un estudio para replantear por ejemplo los valores fiscales de una ciudad, es claro que se deber recurrir a una gran cantidad de informacin e incluso a mtodos economtricos. Pero por el contrario, si se debe tasar un caso especfico, bastar con antecedentes comparables bien elegidos. Desde ya que para el control de tasaciones, las estadsticas pueden indicarnos posibles desvos, pero en definitiva la tasacin estar sustentada por los antecedentes que por decirlo de alguna forma, ofician de "prueba", ms all de las estadsticas Dada la distorsin que producen muchas tasaciones de propiedades ofrecidas en el mercado, luego de evaluar los distintos atributos del inmueble a valuar y darles un adecuado peso ponderado a cada uno, se lo debera comparar con el valor de inmuebles similares, haciendo pesar en esta comparacin la evaluacin que se haya hecho del inmueble en cuestin y tambin la evaluacin de los que se utilizan para compararlo. Ahora bien, el problema se plantea a la hora de pasar todo esto a valores concretamente. Ya que si no se cuenta con una base de datos significativa de valores "realizados" y no "solicitados", si o si se est arrastrando en la obtencin de la tasacin la distorsin de quienes valan mal. Algunas consideraciones con respecto al mtodo de valuacin por comparables: - Este es el mtodo ms usualmente utilizado, pero no el nico que existe. - Consideramos que es el mtodo bsico capaz de brindar una buena estimacin, pero que debe ser chequeado con otros mtodos para brindar un servicio de valor agregado til a la hora de tomar decisiones. 8

Comparable Comparable Comparable 1 2 3 Precio de Venta $ 1 60050 31 42 80 62 5650 Superficie m 56 1 00 1 70 3333 Precio por m 2858 31 43 3680 Caractersticas y Cualidades Puntaje - La clave a Homogeneizar de este mtodo est en la eleccin de los inmuebles adecuados que resultan Parcial comparables con el que se tasa.8 Ubicacin 8 8 9 Orientacin 8 8 8 8 Tipologa 8 6 que metodolgicamente no puede dejar se hacerse es 8 8 - Consideramos que una prctica Antigedad 8 8 8 8 homogeneizar cuantitativamente las propiedades, a fin de ajustar adecuadamente los Calidad Constructiva 8 7 8 8 comparables. Calidad de Mantenimiento 9 7 8 8 Funcionalidad 8 7 8 8 Visuales 7 7 8 - Consideramos que 8 apto para departamentos y casas que cuentan con numerosos es Iluminacin comparables en el mercado. Para otro tipo de inmuebles de mayor envergadura y con 8 7 7 8 Aislamiento Acstico 8 8 8 8 componentes especficos para su actividad, consideramos que puede resultar Superficie del Terreno insuficiente Superficie Cubierta 8 10 9 8 Comercializacin 8 6 7 8 Cochera 9 0 0 0 Piscina El coeficiente de homogeneizacin de cada comparable se obtiene dividiendo el Quincho puntaje total del inmueble a tasar en los respectivos puntajes de los comparables. Riego por Aspersin Vigulancia Puntaje Total Ejemplo Comparable 06 1 1; 89 94 97 Coeficiente de Homogeneizacin 1 .1 9 1 .1 3 1 .09 Valor Homogeneizado 3544 Coef. 3404 Homog. 1 = 106 / 89402 2 1,19 = Valor m Promedio 3657 3333 Valor Adoptado

Inmueble a Tasar

Mtodo Comparativo por CLASIFICACION Consiste en un principio en clasificar el universo de bienes, dentro del cual se encuentran los que se han de tasar, en grupos o clases lo ms homogneos posible en funcin de sus caractersticas tcnicas y econmicas. Seguidamente se habr de determinar valores o intervalos de valor para cada clase, basndose en datos de mercado; estos valores o intervalos de valor para cada clase se expresarn en ndices de valor por unidad de superficie (V/m o V/Ha). Por ltimo para determinar el valor del lote a tasar bastar con determinar a que grupo o clase pertenece y luego multiplicar su superficie por el ndice antes mencionado. Cuanto ms estrechos sean los intervalos de valor (ms numerosas las clases) mayor ser la exactitud del valor determinado, aunque siempre quedar un cierto margen para la imposicin del criterio del tasador. Es importante observar que en este mtodo se considera proporcional el incremento del valor respecto del incremento de la superficie. En el caso de bienes inmuebles rurales los grupos se podran dividir en funcin de caractersticas como zona geogrfica, tipo de explotacin (agrcola o ganadera), tipo de cultivo (s corresponde), etc. En el caso de inmuebles urbanos este criterio sera de ms difcil aplicacin, aunque separando la tasacin de la tierra de la tasacin de las mejoras, podran llegar a conformarse clasificaciones para el caso de la tierra que lo hicieran aplicable; por ejemplo en el caso de lotes urbanos la agrupacin se podra realizar en funcin de:

zona, regularidad, ubicacin en la manzana, etc. En el caso de las mejoras el criterio se torna impracticable dada la inmensa cantidad de grupos que habra que definir, en funcin de las mltiples variables que influyen en el valor de estas, como por ejemplo toda la gama de categoras y destinos de las construcciones, todos los estados de conservacin, etc. Mtodo comparativo por CORRECCION Este mtodo se basa en la asignacin de un valor medio para un bien de tipo medio dentro de una clase (a la que corresponde el bien a tasar), que se ir corrigiendo con coeficientes que resultarn del estudio de las caractersticas del bien a tasar que se desvan de las del tipo medio y que influyen en el valor. Estos coeficientes que en general sern mas de uno, actan acumulativamente. Para la determinacin de ese valor medio del bien de tipo medio dentro de la clase, debern aplicarse los coeficientes de correccin inversamente a los datos de valor de bienes de esa clase que se tomen como base, ya que dichos bienes no sern en general del tipo medio. Para el caso de predios rurales, en general, el concepto de clase esta muy ligado al de zona geogrfica en que se agrupan, ya que por tal motivo habr una serie de caractersticas que les sern comunes como por ejemplo el tipo de explotacin (con excepciones). Las caractersticas por las cuales se fijarn coeficientes podrn ser: superficie del predio, distancia a centros urbanos, calidad del suelo, mejoras notoriamente diferentes de las bien de tipo medio, etc. En el caso de predios urbanos este mtodo es el ms utilizado tanto para el avalo de la tierra como para el avalo de mejoras. Para los lotes las clases se reducen en general a los frentistas a una misma calle a lo largo de una cuadra, y se aplican los conocidos criterios (Hoffman Neil, Harper, Valiente Noailles, Zangerle, etc.) que determinan correcciones a aplicar al valor por metro cuadrado del lote de tipo medio, llamado Valor Unitario del Lote Tipo Medial, en base a caractersticas tales como frente, fondo, superficie y ubicacin en la manzana. En cuanto a las mejoras se definen las clases a travs de la matriz de valores de reposicin que combina la categora y el destino de las construcciones (cada casillero es una clase), determinando para cada combinacin estas caractersticas un valor por metro cuadrado. La determinacin de ese valor se puede realizar por el mtodo de cmputos y presupuestos o utilizando valores de mercado conocidos de cada clase. Las caractersticas por las que se corrige ese valor de reposicin determinado son el estado de conservacin y la edad de la construccin en mayor grado, y en menor grado otras como obsolescencia y vecindades desvalorizantes; para las primeras existen criterios prefijados para la determinacin de los coeficientes como los de Kuentzle, Ross y Heidek. Para otro tipo de mejoras se optar por aplicar la comparacin y correccin de valores de mercado o cmputos y presupuestos, segn existan o no mejoras similares

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de las cuales se puede conocer el valor de mercado. Dentro de este mismo criterio por correcciones se encuentra tambin la frmula del Ingeniero Dante Guerrero para la determinacin del valor del lote en zonas de muy alto valor de la tierra; este introduce un castigo al valor del lote cuando este no est aprovechado en el mximo de su potencial en cuanto a la posibilidad de edificacin: (E e) x (V v) Vtedif = Vtbaldo [ 1 - -------------------------- ] ExV Vtedif = Valor del terreno edificado Vtbaldo = Valor del lote considerado como si fuera baldo E = Superficie edificable (suma de todas las superficies de las plantas posibles de edificar) e = Superficie efectivamente edificada V = Vida tcnica previsible de la construccin v = Vida transcurrida o edad de la construccin Por ltimo el valor del terreno mas la construccin ser la suma del Vtedif mas el valor del edificio tasado. Mtodo comparativo de los VALORES TIPICOS Consiste en determinar el valor del bien a tasar a partir de coeficientes asignados a cada una de las diferentes partes fsicas o tpicas en que se puede dividir el bien, y conociendo el valor por unidad de superficie de alguna de esas partes determinar el valor de las restantes a travs de los coeficientes fijados. Por ejemplo se quiere tasar un predio rural que se dedica a tres tipos de cultivo diferentes: A, B, C. Se le asignarn coeficientes a cada uno de esos cultivos segn lo que indique el mercado en cuanto a la rentabilidad de cada uno de ellos; por ejemplo 100 a A, 80 a B y 130 a C. Conociendo el precio por Ha de alguno de ellos, se determinar el valor el valor por Ha de los restantes suponiendo que estos sern proporcionales a los coeficientes fijados; por ltimo conociendo la extensin de cada cultivo dentro del predio se determinar el valor total de cada uno y la suma de los tres ser el valor del predio. En el caso urbano, suponiendo que se dividiera el bien en terreno y mejoras, sera muy difcil determinar coeficientes certeros que relacionaran el valor de una de las partes con la otra sin detenerse en un estudio detallado de cada una de esas partes, es decir, no hay coeficientes que relacionen valor de mercado del terreno con valor de las mejoras para la generalidad de los casos.

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Mtodo comparativo por COMPARACION ESPACIAL Se basa en la comparacin del bien a tasar con otro u otros del mismo destino de los cuales se conoce el valor de mercado. La comparacin se realiza estudiando una o ms caractersticas comunes a los bienes en cuestin, suponiendo que la diferencia de los valores entre el bien a tasar y los bienes de valor conocido es proporcional a la diferencia de los ndices que miden esa o esas caractersticas. Los ndices se toman en general por unidad de superficie. En el caso de predios rurales las caractersticas elegidas pueden ser: produccin bruta, monto de arrendamiento, edad de los cultivos, distancia a centro poblado, etc. Para transformar estas caractersticas en ndices por unidad de superficie se dividir su valor entre la cantidad de Has de cada predio. Para el caso urbano la aplicabilidad de este criterio sera relativa pues hay muchas caractersticas de los predios urbanos que influyen fuertemente en el valor, y aunque se contemplarn todas es sabido que en general el valor no vara proporcionalmente con ellas (ni siquiera linealmente en la mayora de los casos); por ejemplo en el caso de los lotes: frente, fondo, superficie, etc.

Mtodo comparativo por COMPARACION TEMPORAL Consiste en determinar el valor de mercado de un bien a tasar en base a valores del mismo bien en momentos de tiempo anteriores. Se calcula el crecimiento anual del valor para los intervalos de tiempo entre los que se conoce el valor y luego se realiza un promedio de estos crecimientos, con el cual se determinar el valor extrapolando desde el ltimo valor de mercado conocido. El mismo procedimiento se puede realizar tambin con alguna otra caracterstica (por ejemplo la renta) de la cual se conozcan valores anteriores en el tiempo y adems se conozca el valor de mercado en alguno de los momentos en que se conoce el valor que toma esa caracterstica, de modo tal que permita obtener una relacin entre el valor y la caracterstica en cuestin (relacin que se supondr se mantiene invariable en el tiempo) a travs de la cual se determinar el valor de mercado de una vez extrapolando el valor de la caracterstica elegida. Este mtodo no es aconsejable aplicarlo en mercados que no posean una gran estabilidad, por cuanto los valores de mercado de bienes inmuebles a travs del tiempo variarn de maneras diferentes reflejando los vaivenes del propio mercado; puede darse que en determinadas pocas acompaen la variacin de algn ndice en particular (PBI, IPC), para luego ir a la par de otro y en otras pocas no acompaar a ninguno. Este procedimiento, que no es un mtodo pues no tiene ninguna sistematicidad, no tiene ningn rigor ni fundamento mas que la propia experiencia del tasador. A pesar de que algunos autores lo califican de aberrante, otros le dan un relativo 12

valor basndose en la idea de que el perito realiza una efectiva comparacin (que madura en su mente) del bien a tasar y de otros bienes similares de los que conoci su valor de mercado, y ponderando las caractersticas que los diferencian emite un juicio final del valor. Mtodo ANALITICO O RACIONAL Surgi a posteriori de los mtodos por comparacin y se le llamo racional por el alto contenido matemtico con que se present en un primer momento. El fundamento del mtodo se basa en la capitalizacin de una renta a un determinado tipo de capitalizacin que determina un valor de capitalizacin: Vc = 100 xR / r La frmula proviene de los prstamos de dinero a largo plazo donde Vc es el monto prestado, r la tasa de inters o tipo de capitalizacin (en %) y R los intereses. Si el valor de un bien de Renta R se determina aplicando la frmula con el tipo de capitalizacin igual al de los prstamos a largo plazo, se estara admitiendo implcitamente la hiptesis de que la inversin en bienes inmuebles sera igualmente preferible que la inversin en prstamos de dinero a largo plazo, por cuanto en ambos casos invirtiendo un capital Vc se obtiene una rentabilidad igual a R. Dicha hiptesis no se cumple porque el mercado de prstamos a largo plazo es de competencia perfecta mientras que las transacciones de bienes inmuebles suelen darse en un mercado de monopolio bilateral, adems las distintas inversiones presentan caractersticas diferentes en cuanto a seguridad y a liquidez. Finalmente se concluye que el tipo de capitalizacin de los prstamos a largo plazo no es el mismo que estima los valores de mercado a partir de la renta. Concepto de RENTA en el mtodo analtico Puede entenderse de dos maneras diferentes: 1) Renta efectiva o monto que paga el arrendatario del bien, o renta que podra pagarse si el bien estuviera arrendado. 2) Renta calculada si el bien es explotado directamente por el propietario La renta de un bien se puede calcular a partir de la frmula: (I G) = (R + B) Donde I = ingresos; G = Gastos; R = renta y B = beneficio empresarial. En esta frmula no se incluyen los intereses de los capitales fijos, por considerar que el monto de los capitales fijos se puede sumar al valor que se obtenga por el mtodo de la renta, para llegar al valor final.

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Tipo de Capitalizacin La eleccin del tipo de capitalizacin suele ser la clave del problema al aplicar el mtodo analtico, y la determinacin de esta est relacionada con el tema de la inversin inmobiliaria. Las inversiones inmobiliarias tienen un comportamiento peculiar respecto a los objetivos deseables en toda inversin: la liquidez es baja, la seguridad es alta y la rentabilidad es variable. Conocida y calculada la renta, el tipo de capitalizacin que va a estimar el valor de mercado depender de la seguridad y la liquidez de la inversin. A igualdad de otras condiciones el tipo de capitalizacin se elegir mas bajo cuanto mas alts sean la seguridad y la liquidez. IRRACIONALIDAD del mtodo analtico A pesar de su aparente rigidez, el mtodo analtico presenta ciertos inconvenientes que hacen difcil su correcta aplicacin, ellos son: a) Indefinicin del concepto de valor que se estima: Mientras algunos autores sostienen que el valor que se estima es el valor de mercado utilizando el tipo de capitalizacin de los prstamos a largo plazo, otros sostienen que ese valor nada tiene que ver con el valor de mercado, y que el tipo de capitalizacin que estima este ltimo solo se obtiene partiendo de datos conocidos de valores de mercado y rentas para bienes similares al que haya que tasar. b) Inexistencia de un criterio para fijar el tipo de capitalizacin: A lo largo del tiempo los tasadores han zanjado este problema generalmente por dos caminos. Uno de ellos es utilizando el tipo de capitalizacin legal que existe en ciertos pases, fijado para realizar tasaciones en casos puntuales que segn la ley se deben realizar por este mtodo; el uso de este tipo de capitalizacin no asegura buenos resultados porque est fijado para utilizarlo en determinado tipo de bienes inmuebles y en determinadas circunstancias (p.e. ofrecimiento en venta del bien del propietario al inquilino segn orden de prioridad que fija la ley). El otro camino se basa en la determinacin previa del valor del bien inmueble por otro mtodo, por ejemplo comparativo por correcciones, y conociendo el la renta elegir la tasa que se ajusta a esos valores. Se trata en realidad de una especie de trampa al solitario. c) Dificultad de desglosar la renta del trmino (R + B): Para determinar la renta se debe calcular previamente el beneficio empresarial, en el intento de hacerlo suele cometerse un error bastante grave que es suponer que el beneficio empresarial depende del bien inmueble que se tasa. El beneficio empresarial depende de la empresa y no de uno de sus activos como lo es el bien inmueble en que la empresa desarrolla su labor. Lo correcto sera determinar que porcin del beneficio es debida al bien inmueble, de no proceder as se podra llegar a conclusiones errneas como que un mismo bien inmueble producir diferentes rentas, y por ende aplicando el mtodo analtico tendra diferentes valores de mercado dependiendo de la empresa 14

que lo explote. Procedimiento A VISTA o del LEAL SABER Y ENTENDER Este procedimiento, que no es un mtodo pues no tiene ninguna sistematicidad, no tiene ningn rigor ni fundamento mas que la propia experiencia del tasador. A pesar de que algunos autores lo califican de aberrante, otros le dan un relativo valor basndose en la idea de que el perito realiza una efectiva comparacin (que madura en su mente) del bien a tasar y de otros bienes similares de los que conoci su valor de mercado, y ponderando las caractersticas que los diferencian emite un juicio final del valor.

Procedimiento de LOS DIGITOS OSCILANTES

Mtodo SINTETICO DE COMPARACION POR RATIOS Los criterios explicados, en prrafos anteriores, de comparacin de valores de mercado a travs de parmetros o signos externos, no se reducen al de la proporcionalidad segn la frmula: S VMi VM = -----------S Xi Sino que existen otras expresiones correspondientes a otros criterios de comparacin como son: Criterio de comparacin por ratios, Criterio de los extremos y Criterio del orgen. Criterios de los Ratios: Para la estimacin del valor de mercado mediante el criterio de los ratios se aplica la formula: S (VM / Xi) VM = ------------------ X n Consiste, pues, en calcular el ratio o cociente VM / X (Valor de mercado / produccin bruta) para cada una de las fincas y obtener el valor promedio. En nuestro caso, los ratios resultantes y la media aritmtica son:

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Parcela 1 2 3 4 5 6

Precio (VM) $/Ha 170000 270000 305000 315000 310000 370000

Produccin (P) kg/Ha 2500 3300 3500 4300 3900 4500 Media Aritm.

Ratio 68 .00 81 .82 87.14 73.26 79 .49 82 .22 78 .65

El valor de mercado de la finca objeto de valoracin ser: VM = 78.65 x 3800 = 298870 $/Ha

Criterio de los extremos: En el ejemplo anterior se dispona de una tabla de datos relativamente amplia sobre trasacciones de fincas similares, sin embargo no siempre ocurre as, sino que el tasador nicamente conoce los valores extremos del intervalo, tanto para la variables Valor de Meracdo como para el parmetro o signo externo que se toma como ndice de comparacin. Cuando sucede esto, es posible valorar una finca utilizando otro criterio de comparacin ms simplificado que el criterio de los ratios y el criterio baricntrico (espacial), y por tanto, menos eficiente al generar mayor varianza sistemticamente. En este criterio, de los extremos, se supone que exista una correspondencia entre los valores extremos (mximo y mnimo) del valor de mercado y los valores extremos (mximo y mnimo o mnimo y mximo) del signo externo de comparacin. Se pueden dar los siguientes casos: VMM ---------------- XM Vmm ---------------- Xm O bien: VMM --------------- Xm VMm --------------- XM Donde: VMM : Valor de mercado mxiom

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VMm : Valor de mercado mnimo XM : Indice mximo Xm : Indice mnimo Dependiendo de si la relacin entre la variable Valor de mercado y variable explicativa es directamente o inversamente proporcional. En el caso que esta relacin sea directamente proporcional la frmula a aplicar es la siguiente: (VMM Vmm) (X1 Xm) V1 = VMn + -----------------------------------(XM Xm) expresin general del criterio simplificado. En el ejemplo del prrafo anterior los valores extremos de la variable Valor de Mercado eran 370000 y 170000 $7Ha, los cuales se correspondan con los valores extremos 4500 2500 kg/Ha de la produccin anual bruta, respectivamente. Si se quiere estimar el Valor de mercado de una parcela cuya produccin bruta anual es de 3800 kg/Ha, resulta: (370000 170000) (3800 2500) V1 = 170000 + ----------------------------------------------- = 300000 $/Ha (4500 - 2500) El criterio de los dos extremos es el nico mtodo sinttico comparativo que puede ser utilizado, tanto si el valor de mercado se considera directamente o inversamente proporcional a la variable explicativa, sin necesidad de introducir ndices de conversin o frmulas diferentes que consideren esta circunstancia, como ocurre con los mtodos barictrico, de ratios o de orgen. Mtodo del Criterio de origen Se supone en este criterio que el valor de mercado se relaciona con el ndice o signo externo segn la ley algebraica lineal cuya representacin grfica es la recta que pasa por el orgen y por el centro del segmento (VMM, XM) y (VMm, Xm) lo cual implica que el Valor del mercado medio Vo, entre ambos extremos, se corresponde con el ndice medio Xo. Adems como la recta pasa por el orgen, a las fincas cuyo ndice es muy bajo se les supone tambin un valor de mercado muy bajo, hasta hacerse prcticamente nulo, cosa que no ocurre en la realidad. La ecuacin de la recta que pasa por el orgen de coordenadas y el punto medio de los extrmos es:

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Vo - O V1 = ------------- X1 Xo - O Adems se tiene que: VMM - VMm V1 = ---------------------2 XM - Xm Vo = -----------------2 Que sustituyendo en la ecuacin, se tiene: VMM + VMn V1 = ---------------------- X1 XM + Xm Aplicando el criterio al ejemplo anterior, se tiene: 370000 + 170000 V1 = ---------------------------- x 3800 = 293143 $/Ha 4500 + 2500 y

Al igual que ocurra con el criterio de los dos extremos, el criterio del orgen es menos eficiente que el criterio de los ratios y baricntrico en el sentido que genera una mayor varianza. Mtodo BETA Como se dijo el mtodo comparativo o sinttico clsico explica los precios del mercado a travs de unas variables econmicas, convenientemente elegidas, que reciben el nombre de ndices de calidad o variables explicativas. As ocurre con generalidad en las tcnicas comparativas, aunque hay que remarcar la diferencia que existe entre unas y otras en cuanto a sus hiptesis o postulados bsicos. En esta metodologa, la hiptesis de proporcionalidad entre signo externo y precio de inmueble, juega un rol primordial. Por lo que respecta a los signos externos en que se asienta la comparacin, los mtodos sintticos trabajan unas veces con un solo signo externo y, otras veces, con varios signos. En la literatura americana y europea, se usa el anlisis de regresin con este mismo propsito, relacionando ciertas variables explicativas o exgenas con el precio de mercado (variable endgena) y estimando estadsticamente una funcin lineal a partir de los datos empricos disponibles. El mtodo Beta constituye un enfoque alternativo dentro de las tcnicas

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comparativas. Tambin se llama mtodo de las dos Betas y mtodo de las dos funciones de distribucin, lo cual se justifica, porque interviene siempre en l dos funciones estadsticas de densidad (una para los precios de mercado y otra para el signo externo) las cuales sirven como herramienta comparativa. Su ventaja principal es que necesita poca informacin emprica (escaso nmero de datos y fciles de investigar). Otra ventaja es la rapidez de clculo, ya sea con la ayuda de tablas, ya sea aplicando una frmula sencilla cuando utiliza la variante que se llama de Los dos Tringulos. Brevemente, el mtodo de las dos Betas se basa en lo siguiente: La variable Valor de mercado de un inmueble obedecer estadsticamente a una funcin de distribucin F. Por su parte, el ndice, parmetro o variable explicativa obedecer estadsticamente a otra funcin de distribucin G. Se supone que las distribuciones F y G tienen forma de campana o similar (las mejores para nuestro propsito son la distribucin Beta y la Triangular). Entonces, el mtodo establece una relacin entre ambas variables, que permite estimar el valor de mercado, conociendo el correspondiente valor del ndice. El proceso matemtico del clculo del Valor de Mercado con la funcin de distribucin Beta es laborioso y requiere tablas estadsticas poco manejables e inteligentes. Por ello la funcin de distribucin Beta se transforma grficamente en un tringulo de vrtices los valores mnimo A y mximo B de las variables y el valor M de la frecuencia correspondiente a la Moda. Ello reduce los clculos a simples operaciones matemticas de igualdad y proporcionalidad, a la aplicacin de una frmula directa con un simple y rpido clculo, evitndose el empleo de las tablas de la distribucin estadstica Beta

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FRECUENCIA

FRECUENCIA M

M F A A H C H B

B LM L 1 LB

VA PersonNameProductIDLA

VM

V1 LLAVB LM

INDICE L (COMPARATIVO)VALOR DE MERCADO

MTODO TRIANGULAR

Aplicacin del mtodo en la actividad inmobiliaria : Mltiples signos externos. Cuando el Mtodo Beta, ya sea, en su variante triangular o cualquier otra variante, se lleva a la prctica, rara vez ocurre que el tasador pueda encontrar un nico ndice con validez explicativa global. En otras palabras, en una tasacin determinada es difcil encontrar un ndice que refleje por s solo la calidad global de cada uno de los inmuebles. Slo en ciertos casos particulares el tasador trabajar con un ndice nico

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Estructura Estructura Externos con Pesos sin Pesos Implcitos de Signos de Signos Externos Explcitos
Intervalo Puntuacin Puntuacin

Signo ExternoExterno Signo

Peso

Puntuacin LA L3

L3 LM LA LBLM

LB

333 33 111 111 Entorno Entorno Urbanstico Urbanstico Categora econmico-geogrfica del municipio Categora econmico-geogrficaevaluatoria. ,02 0 1 00 0 1 00 0 1 00 casos 0 20 sin perder fiabilidad del municipio Desde- 2luego 2estos 2 0 1 00 2 0 particulares son pocos Densidad de oficinas en el rea el rea se puede0 ,05 Densidad de oficinas en ejemplo 0 - con 10 40 2 0 ndice 1 0 80 50 un solo 5 1 00 cuando se quiere tasar un 50 frecuentes. Por trabajar Ancho de calleinmueble cuyo precio de mercado05 Ancho de calle 0 , depende slo 30 2 0 1 0 distancias a centros urbanos 0 - 50 20 de sus 1 00 2 5 60 50 Trfico peatonal peatonal Trfico 0 ,05 0 - 50 20 2 5 50 1 0 80 2 5 50 45 importantes. Entonces, el ndice nico ser la media ponderada de dichas distancias. Posibilidad de estacionamiento Posibilidad de estacionamiento 0 ,04 0 - 40 25 1 0 60 1 0 70 2 5 25 35 111 33 111 111 Caractersticas del Inmueble cuando el inmueble problema es un edificio, un apartamento, un local de Caractersticas del Inmueble Ahora bien, Fachada Fachada 0 ,06 1 0060mltiples signos externos, cada uno de los 030 60 65 2 0 90 40 60 negocios, etc., el tasador debe contemplar VestbuloVestbulo 0 ,04medida a 10 1 0 2 5 el precio de mercado. As, por 0 - 40 25 5 80 1 0 35 cuales contribuye en una pequea explicar AscensorAscensor 0 ,1 0 00 00 1- 1 1 primer ejemplo, para un edificio de oficinas0se tendra,0en00 1 00 0 1 001 00 unos signos externos lugar, 1 00 Estado de conservacin Estado de conservacin 0 ,1 0 0801 00 60 80 85 60 1 00 85 1 00

de entorno urbanstico, como son el carcter ms o menos comercial del barrio, el 111 333 333 111 Caractersticas de la oficina oficina la facilidad de estacionamiento para vehculos, etc. En segundo Caractersticas de la calles, ancho de las Calidad de materiales el terminacin Calidad de materiales y terminacin que considerar0unos signos90 1 5 75 30de calidad arquitectnica 0 ,04 60 40 40 2 5 externos 35 lugar, y tasador ten dra Baos Baos 0 ,01 0-1 50 5 70 3 65 7 7 como son la suntuosidad de la construccin,0 su30modernidad, etc. Por ltimo, habra que Superficie (Pequea, mediana,mediana, grande) Superficie (Pequea, grande) 0 ,1 0 distancias40 2 0 30 40 neurlgicos de la ciudad, las 0201 00 70 30 30 considerar unos signos externos de a centros Altura deAltura de plantaquecaso que exista ascensor 0 ,03 planta en caso en exista ascensor 1 00 0 25 estaciones de subterrneos prximas, etc.- 30 0 30 85 0 80 2 5
Altura deAltura de plantaquecaso que no exista ascensor planta en caso en no exista ascensor 0 ,03 Luminosidad y ventilacin Luminosidad y ventilacin 0 ,02 Calefaccin - Aire acondicionado Calefaccin - Aire acondicionado 0 ,03 Aislamiento trmico ytrmico y acstico Aislamiento acstico 0 ,03 Flexibilidad Flexibilidad 0 ,04 Ratio (superficie til / sup til / sup construida) x 100 0 ,1 0 Ratio (superficie construida) x 100 Distancias y comunicaciones Distancias y comunicaciones DistanciaDistancia aneurlgicos a centros centros neurlgicos DistanciaDistancia paradas de omnibus omnibus media a media a paradas de DistanciaDistancia a subterrneo a boca de boca de subterrneo
0 ,05 0 ,02 0 ,02 00 30 0 - 20 75 1 0030 00 - 30 70 0 - 40 50 0801 00 0 - 50 90 0 - 20 75 0 - 20 75 80 50 65 50 25 87 0 15 30 20 83 80 0 25 1 00 1 0 65 2 0 65 1 5 60 1 0 81 87 0 0 80 2 0 85 2 0 90 2 0 75 2 5 78 81 0 15 30 30 40 78

33 33 11 30 45 50 1 5 1 00 2 5 50 1 5 75 1 0 80 1 5 50 1 5 50 1 0 90 1 0

6 6 50 10 0

Todos los signos externos, cuyo nmero puede alcanzar una cifra alta, se deben condensar en un ndice nico para aplicar el mtodo Beta. La condensacin se realiza asignando a cada signo externo un coeficiente de ponderacin. El ndice, ser

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entonces la suma de niveles de los signos externos, ponderando cada nivel con el peso respectivo. Los niveles se llaman tambin puntuaciones. Los pesos o coeficientes de ponderacin se determinan por el tasador con arreglo a su experiencia. Se podra objetar que el uso de mltiples signos externos disminuye la fiabilidad de los resultados, ya que los coeficientes de ponderacin se fijan por el tasador sin recurrir a una metodologa sofisticada para estimarlos. Sin embargo, no existe una tcnica avaluatoria alternativa que se libre de este inconveniente y que al mismo tiempo sea capaz de barajar todo el paquete de signos externos que influyen significativamente sobre el precio de mercado. Como se ve la gran dificultad del mtodo es que es difcil encontrar una variable nica que explique todo el valor de la variable endgena, el Valor de mercado.

METODOS ECONOMETRICOS ANALISIS DE REGRESION ECONOMETRIA - Medicin Econmica Definicin Etimolgicamente significa medicin econmica; posteriormente se le ha relacionado con el anlisis de regresin, motivo por el cual se le define como la disciplina que en el mbito econmico proporciona la metodologa para medir las relaciones que existen entre un fenmeno bajo estudio y las variables que lo explican. La medicin se hace con el instrumental matemtico y las relaciones se verifican, generalmente, con las tcnicas de la estadstica inferencial. Es la herramienta utilizada por economistas, socilogos, mercadlogos e investigadores en general para respaldar o comprobar modelos matemticos tericos que relacionan una variable dependiente (o explicada) por una o mas variables independientes (o explicativas). En un sentido ms tcnico es una rama de la Teora Econmica que mediante procedimientos estadsticos y matemticos relaciona series temporales de informacin o datos numricos, con el objeto de determinar vnculos presentes entre variables, de manera que se determina las relaciones directas o inversas de las mismas, siempre basado en un modelo conceptual de teora econmica, por ejemplo la relacin inversa entre los precios y la demanda (a un mayor precio una menor demanda y viceversa). En este contexto es necesario plantear el trmino de modelo econmico, y se puede decir que son simplificaciones tericas de abstracciones de la realidad, expresadas mediante una relacin funcional de una variable dependiente y una o ms independientes. Al aplicar mtodos estadsticos, como correlacin y regresin, a un modelo matemtico de teora econmica, se esta efectuando un anlisis economtrico y por tanto se busca dar validez a la teora con la tcnica inferencial probabilstica y sus respectivas pruebas de hiptesis estadsticas, que den la aproximacin numrica de la

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certeza del modelo. La principal utilidad de esta tcnica se encuentra por dos vas: A) Por un lado se comprueba los supuestos tericos-matemticos de un modelo basado en una realidad B) Y por otro se genera la posibilidad de realizar proyecciones para eventos futuros y por lo tanto se tiene informacin adecuada para la toma de decisiones y diseo de polticas o acciones preventivas o correctivas segn sea el caso, siempre y cuando, el modelo posea validez estadstica, probabilstica y sobre todo terica. La aplicacin de esta tcnica econmica se origin a partir de la dificultad de asignar valores numricos a las relaciones tericas de las funciones matemticas generadas para cada modelo econmico, el cual adems se basa en ciertos supuestos que restringen la influencia de variables exgenos. Analisis de Regresion El anlisis de regresin es una tcnica estadstica que se orienta a estimar la influencia de ciertas variables (llamadas explicativas o exgenas) sobre otra variables, llamada endgena o explicada. En tasacin urbana la variables endgena es el precio unitario (generalmente por metro cuadrado) de un inmueble, mientras que las variables exgenas son signos externos de calidad. En este sentido, el anlisis de regresin responde a un criterio comparativo, lo mismo que las tcnicas sintticas y el mtodo Beta. Sin embargo, existe una diferencia esencial entre la regresin y las otras tcnicas. En la regresiones establece una relacin funcional entre el precio unitario del inmueble y las variables explicativas, ajustando estadsticamente la correspondiente ecuacin a una nube de puntos testigos. La relacin funcional(ecuacin de regresin) suele tomar la forma lineal: y = a0 + a1 x1 + a2 x2 + . . . . . . + an xn donde: y = Precio del inmueble por metro cuadrado x1 = variable exgena o signo externo nmero 1 (p.ej.: ubicacin del inmueble) x2 = variable exgena o signo externo nmero 2 (p.ej.: aspecto arquitectnico) .......... xn = variable exgena o signo externo nmero n (p.ej.: distancias a centros) a0 = trmino independiente o constante de la ecuacin

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a1, a2,. . . ., an = coeficientes de las variables exgenas Como se ve, la ecuacin slo contiene variables lineales. Sin embargo se utilizan a veces ecuaciones de regresin con variables cuadrticas, variables raz cuadrada, variables de potencia 2/3, etc. Un ejemplo de estos modelos no lineales es la ecuacin: y = a0 + a1 x11/2 + a2 x22 + a3 x32/3 La forma lineal tiene como principal ventaja su sencillez operativa. Sin duda es la ms usual, ya que, en multitud de escenarios se revela capaz de reflejar la relacin entre precios y signos externos con una aproximacin suficiente para los intereses del tasador. El empleo de ecuaciones no lineales se limita a escenarios donde el precio crece (o decrece) al crecer (o decrecer) algn signo externo pero siguiendo lneas curvas. Cuando slo se contempla una variable exgena la regresin se llama simple (se ajusta una recta a una nube de puntos) , en contraposicin a la regresin mltiple donde se estudia el efecto combinado de varias variables explicativas (se ajusta un plano o a un hiperplano cuando hay ms de dos variables exgenas). A partir del supuesto de la racionalidad en el comportamiento del mercado inmobiliario (pues, en caso contrario, cualquier tasacin sera aleatoria e intil), conviene recordar tres hiptesis en que el tasador se basa para medir el valor de mercado de un inmueble: dado que el Valor de Mercado se define como "el precio ms probable, en su medicin se deben aplicar procedimientos estadsticos; el valor asignado por el mercado a un bien raz est relacionado con las caractersticas y atributos asociados a dicho inmueble; y los valores de los inmuebles no se distribuyen de manera aleatoria en el espacio urbano sino que presentan algn tipo de asociacin espacial y temporal. Inmuebles cercanos, en general, tienden a tener atributos y valores parecidos, sin perjuicio de reflejar la heterogeneidad que presenta el espacio urbano.

El tasador puede acercarse a un resultado tcnicamente objetivo, a travs de los datos y su anlisis. Parte importante de la informacin que maneja, incluyendo el valor mismo, es numrica y, por lo tanto, factible de analizar estadsticamente. El adecuado uso de las herramientas estadsticas y economtricas, muy simplificado con el desarrollo de la informtica, permite no slo una mejor medicin sino tambin un mayor conocimiento de los factores relevantes en el valor de un inmueble. La esta-dstica provee al tasador de un conjunto de tcnicas para la organizacin, anlisis e interpretacin de los datos que facilitan tomar decisiones razonables y llegar a conclusiones vlidas basadas en tales anlisis. Pero si la informacin bsica es incorrecta, incompleta o de difcil cuantificacin, emplear posteriormente herramientas 24

matemticas o estadsticas complejas pasa a tener una importancia secundaria. Anlisis estadstico para la tasacin Sin informacin no hay tasacin; por lo tanto, la captura de datos de mercado es fundamental, particularmente de aquellos que, con su variacin, permitan explicar o medir los valores de los inmuebles. Todo parte de disponer de una buena base de datos, donde se registren prolijamente las observaciones y se detallen sus atributos. Como la captura de datos es un proceso difcil, lento y muchas veces caro, el esfuerzo debe centrarse en capturar lo esencial de cada inmueble, aquellos atributos que lo singularizan, definen y diferencian de los otros, permitiendo formarse fcilmente una idea global del bien. Las caractersticas que ms influyan en el valor de los inmuebles, las ms relevantes en las decisiones de los actores del mercado, orientan y definen los criterios iniciales de la captura de datos. Estos datos tienen sentido y eficacia slo si se procesan, analizan y evalan sistemticamente. Una masa grande y desorganizada de datos es prcticamente intil. De hecho, lo primero que se tiende a hacer es calcular la media de los valores de los inmuebles similares, como el valor ms representativo de la muestra. Sin embargo, esta accin que parece ser tan lgica es insuficiente (y tambin la pueden hacer los clientes) pues no representa adecuadamente la variabilidad de los precios que se observan en el mercado ni la probabilidad de ocurrencia de esos valores. Es ms, dada la finalidad de la tasacin puede que la media no sea el valor ms importante y, por lo tanto, haya que complementar-la con otras medidas estadsticas. Precisamente, la existencia de diferencias en los precios de mercado entre bienes comparables, similares si no iguales, situacin propia de cualquier mercado dinmico, impide la aplicacin directa de la media sin considerar, al menos, la dispersin de los datos de la muestra, es decir, la cantidad de variacin o diseminacin de los datos respecto a la media. Esta dispersin depender de cun representativa haya sido la muestra utilizada y es una medida de la incertidumbre que existe sobre el valor, pues no es posible ms precisin dadas las evidencias de mercado disponibles. Conceptualmente, en trminos estadsticos, la media representa el valor de cada inmueble de la muestra si todos fuesen exactamente iguales. Pero una muestra as es casi imposible de encontrar en el mercado inmobiliario, no se ajusta a la realidad. Por lo tanto, en una tasacin no basta calcular la media y algunas medidas de dispersin de las observaciones de una muestra de mercado. Hoy da, con las capacidades de clculo de los PC es muy fcil efectuar esas operaciones, sin importar la cantidad de datos procesados. Asimismo, cada vez es ms fcil capturar masivamente datos desde internet, aumentando los riesgos de tener informacin errnea y resultados equivocados. Estas medidas estadsticas simultneamente muestran y ocultan aspectos de los datos estudiados, especial-mente cuando los bienes son muy heterogneos, por lo que el tasador debe analizar cuidadosamente la muestra y no puede obviar algunos pasos esenciales en el proceso de tasacin: Verificar la consistencia de la informacin, depurndola de aquellos datos que se desvan en ex-ceso del resto de los valores por alguna causa y que, por ende, pueden distorsionar los resulta-dos de los anlisis. Son valores anormales, no representativos de la tipologa, que pueden indicar que se trata de inmuebles con 25

caractersticas muy diferentes al que se est tasando, ventas entre partes relacionadas, o que se estn produciendo cambios inesperados en el mercado, u otra situacin que el tasador debe detectar. Si se analiza detenidamente la causa de esta desviacin, se encontrar casi siempre alguna caracterstica atpica o anormal del inmueble que explica esta desviacin y, en consecuencia, su exclusin de la muestra. Los datos deben ser adecuadamente analizados, desmenuzados por el tasador, para lo cual ayuda la estratificacin de la muestra en categoras o conjuntos ms o menos homogneos segn diferentes criterios de segmentacin del mercado y similitud de los inmuebles a partir de sus caractersticas ms relevantes tales como tipologas inmobiliarias, localizaciones, fechas, etc. Los datos de la muestra deben ordenarse, delimitarse, clasificarse y cruzarse entre s, generando tablas que permitan ver los nmeros desde distintas perspectivas, algunas ms adecuadas al problema de tasacin a resolver que otras. Siempre cabe la posibilidad de encontrar nuevas estructuras subyacentes en los datos analizados o patrones de comportamiento: por sectores (barrios, comunas, etc.) y perodos de tiempo (meses, trimestres, aos, etc.) por sectores y rangos de precios, por sectores y rangos de superficies, ya sea de terreno, construccin, o de ambos, por rangos de superficies y de antigedad de lo construido, por n de dormitorios y baos, etc.

Una vez obtenida la media y conocida la frecuencia y dispersin de los datos muestrales, surgen algunas preguntas como: Cae la variabilidad dentro de lmites razonables o es tan grande que merece atencin especial? Qu motiva esta variacin? Puede ser controlada o prevista? Cun representativa del mercado es esta media obtenida de una muestra de observaciones del mercado? Con qu grado de confianza o de probabilidad se puede decir que el valor medio obtenido de la muestra es el verdadero valor o el valor de mercado ms probable del inmueble?, y Cul es la franja de valor o entorno dentro del cual se encuentra y puede variar dicho valor ms probable con un cierto grado de confiabilidad, dadas las caractersticas de la muestra de valores de mercado? Por lo cual el tasador debe determinar el grado de confianza margen de variacin aceptable que este valor puede tener. El valor slo el precio ms probable sino todos los precios posibles. De cuantificado con precisin requiera (aunque no sea habitual en 26 del valor final y el de mercado no es ah que para ser la prctica de la

tasacin) ms que un nico valor, el "ms probable", un umbral de probabilidad o rango de valor, el cual puede definirse estadsticamente con rigor. Es una cifra que depende de los datos muestrales obtenidos para cada tasacin, del tamao de la muestra; no se define segn los valores extremos de la muestra (mximo y mnimo) ni es una cifra constante definida a priori por el tasador, como muchas veces se estila. Con ello, el tasador puede acotar el grado de error de sus predicciones evitando dar una falsa sensacin de certeza. Conocer la variabilidad del valor y el margen error de su estimacin puede ser, ms que una limitacin, un beneficio relevante para el cliente que debe tomar decisiones pues permite ponderar adecuadamente el verdadero alcance del valor determinado y facilita la respuesta a interrogantes como qu flexibilidad tiene para negociar?, en qu rango de precios puede operar?, cunto ms o menos es razonable ofrecer por la propiedad que se quiere adquirir? o en cunto menos se puede esperar recibir ofertas por el inmueble que se requiere vender?, etc. Es decir, segn sea la finalidad de la tasacin puede requerirse que el margen de error se sume o se reste, que el valor de tasacin definitivo est ms cerca de alguno de los lmites de la franja que de la media. Por ejemplo, si se trata de una tasacin para una compra, al sumarse se estara indicando el monto mximo que debiera pagarse en la compra, y si se resta sera el mnimo que debiera esperarse pagar en la compra. En casos de expropiacin se debera sumar para asegurar la posibilidad de reemplazo que supone la indemnizacin; pero en caso de tasaciones para garantas hipotecarias, se resta porque es lo mnimo que se obtendra en caso de ejecucin por deuda. Anlisis de regresin para la tasacin Dada la heterogeneidad de los inmuebles, a estas alturas del desarrollo profesional de la actividad de la tasacin es objetable, o al menos dudoso, todo informe que partiendo de un anlisis de valores de mercado de una muestra de propiedades comparables se limite a establecer simples medias y a cuantificar el grado de dispersin de los valores, sin homogeneizar la muestra en base a mtodos transparentes y contrastables. Las diferencias entre la propiedad a tasar y aquellas estimadas comparables obligan al tasador a homogeneizar o ajustar los valores de la muestra. Se trata de obtener los valores que tendran las comparables si tuvieran las mismas caractersticas que el inmueble a tasar. La medicin o cuantificacin de estos ajustes es, probablemente, la etapa ms compleja y difcil del proceso de tasacin y, al no disponerse de datos y mediciones precisas, responde, en gran parte, a la propia experiencia del tasador, lo cual puede ser no slo poco preciso sino tambin subjetivo y difcil de explicar. En todo caso, cualquiera que sea el ajuste, siempre resulta un mejor valor que sin ajuste. Una herramienta eficaz para determinar dichos ajustes, y no demasiado compleja de usar, es el anlisis economtrico. Este permite medir cmo vara el valor de un inmueble al cambiar la cantidad y calidad en que se encuentra presente cada uno de sus principales atributos. Una gama de indicado-res estadsticos y grficos indican al tasador cun aceptable o no es el resultado de este anlisis y qu variacin del valor es explicada por el modelo de regresin obtenido.

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Al cuantificar el aporte de cada una de estos al valor de los inmuebles se obtienen los ajustes a aplicar en el proceso de homogeneizacin, con varias ventajas: Es un proceso objetivo, sin observaciones subjetivas de los tasadores, proporcionando un respaldo lgico y numrico a las conclusiones del tasador, factibles de contrastar por otros expertos. Permite incorporar simultneamente al anlisis a muchas variables explicativas del valor, y descartar aquellas irrelevantes o escasamente significativas pero que complican innecesariamente el trabajo, lo que evita la redundancia o duplicidad de los ajustes (multicolinealidad, en trminos estadsticos). No necesita mayor recogida de datos que en el proceso artesanal y permite trabajar con muestras de bienes heterogneos.

Una vez homogeneizada una muestra, la media s puede ser considerada representativa de ella. Con este tipo de anlisis el tasador no se concreta exclusivamente a medir el valor de un bien, sino tambin entender las razones del valor, detectar los factores de valorizacin as como relaciones de causalidad entre dichos valores y las distintas caractersticas de los inmuebles, a fin de establecer modelos de comportamiento del mercado. En la medida que lo logre ser ms idneo para posteriores tasaciones, especialmente aquellas en que cuente con poca informacin de mercado. Pero no es una panacea; el tasador debe analizar los resultados relacionndolos de un modo sensible con los antecedentes tericos y el conocimiento del comportamiento de la economa y del mercado inmobiliario. Salvo errores mayores, un anlisis de regresin siempre dar resultados numricos pero esto no quiere decir que dichos resultados sean razonables ni correctos. Ventajas y desventajas operativas de la regresin Como instrumento analtico la regresin se muestra superior a los mtodos comparativos que se han visto. La razn de esta superioridad estriba en que la regresin puede estudiar combinadamente la influencia de mltiples variables explicativas sobre el precio unitario de ll inmueble, sin introducir hiptesis poco realistas de proporcionalidad, de efecto, este ltimo, que caracteriza a las tcnicas sintticas. Sin embargo, la regresin no deja de presentar ciertos inconvenientes prcticos cuando se aplica a la tasacin de inmuebles. a) Como se ha dicho, la regresin, aunque sea lineal, evita la hiptesis de proporcionalidad que es escasamente plausible. No hay proporcionalidad entre las variables ya que lo impide el trmino independiente. b) Una ventaja de la regresin mltiple sobre el mtodo Beta radica en que la regresin combina diversas variables explicativas en el modelo estadstico. Por el contrario, el mtodo Beta slo es capaz de trabajar con un nico signo externo. Cuando el tasador quiere considerar la influencia de distintos signos externos aplicando el

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mtodo Beta, tiene que recurrir a baremos (TABLAS) sobre los diferentes signos. Con estos baremos se obtiene un ndice nico a partir de ponderaciones que midan la importancia relativa de dichos signos externos. Estos baremos son un instrumento extrao al anlisis estadstico, ya que han sido elaborados atendiendo meramente a la prctica pericial. El anlisis de regresin recurre en menor grado a ponderaciones introducidas desde fuera del modelo estadstico. Por lo que respecta a las variables exgenas como magnitudes agregadas, el anlisis de regresin se limita a interrelacionar matemticamente los valores observados de dichas variables y de la variable endgena. Desde este punto de vista el anlisis de regresin funciona ms objetivamente que los otros mtodos comparativos. c) El anlisis de regresin proporciona estimaciones sobre la fiabilidad de sus propios resultados. Estas estimaciones se realizan mediante el error estndar, el coeficiente de determinacin y los llamados contrastes de hiptesis (t de Student F de Fisher) d) Sin embargo, el anlisis de regresin requiere un banco de datos que no siempre se encuentra a disposicin del tasador. Cuantas ms variables explicativas se introduzcan en la ecuacin de regresin, tantos ms inmuebles testigos son necesarios para lograr una cierta fiabilidad en los resultados. Esta circunstancia implica un serio inconveniente prctico para la regresin. Conclusiones La sociedad exige al tasador cada vez mayor precisin, objetividad y transparencia en sus estimaciones del valor de los inmuebles ya que de ello pueden depender decisiones relevantes. Dada la natural variabilidad de los valores de mercado, el tasador no slo debe dominar los conceptos y metodologas propias de la tasacin sino que tambin debe disponer de una gran base de informacin concreta y actualizada de ofertas, ventas, arriendos y costos de inmuebles en el mercado donde trabaja. Las estimaciones del tasador sern tan buenas como los datos en que se apoyan. Toda esta informacin requiere un proceso riguroso y sistemtico para ser indagada, clasificada, analizada y evaluada, proceso que, en gran parte, constituye la tcnica de una tasacin. Para que este proceso sea eficiente, el tasador debe observar y estudiar con profundidad y constantemente el funcionamiento de la ciudad y del mercado inmobiliario, detectando y registrando sus seales en bases de datos inmobiliarias, clasificadas bajo conceptos precisos, que le permitan disponer de informacin oportuna, confiable y relevante para respaldar sus proposiciones de valor. Un adecuado dominio de la estadstica es indispensable para analizar y evaluar correctamente dicha informacin y disminuir la incertidumbre, limitando as al mximo la arbitrariedad o subjetividad en el proceso de tasacin. A partir de una muestra es posible calcular una serie de indicadores estadsticos que enriquecen el conocimiento del mercado del tasador: dispone no slo del valor medio de esa muestra (con todas sus limitaciones) sino que puede establecer el margen de error de su estimacin de dicho valor como el precio ms probable del inmueble a tasar, dada la variabilidad y dispersin de los datos. Para que estos resultados tengan validez, el tasador debe verificar los datos y depurar aquellos que se desvan en exceso de los valores medios pues son valores anormales, no representativos de la tipologa por alguna causa y, por tanto, distorsionan el resultado.

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Sin embargo, no es suficiente. No basta en una tasacin calcular la media y algunas medidas de dispersin de las observaciones de una muestra de mercado, no slo porque tambin lo puede hacer el cliente sino porque estas medidas estadsticas simultneamente muestran y ocultan aspectos de los datos estudiados que pueden originar decisiones erradas si el tasador no los detecta y analiza. Los datos deben ser adecuadamente analizados desde distintos puntos de vista, para lo cual ayuda agruparlos, segn criterios de segmentacin del mercado y homogeneidad de los inmuebles, y cruzarlos entre s, generando tablas estadsticas cuyos promedios sern ms adecuados al problema de tasacin a resolver que la media de toda la muestra y facilitan la deteccin de valores anormales. Por otra parte, como en el mercado inmobiliario los bienes son heterogneos y los inmuebles comparables no son idnticos al que se debe tasar sino solamente similares, el tasador est obligado a homogeneizar o ajustar los valores, corrigiendo las naturales diferencias entre los inmuebles comparables y la propiedad a tasar. La medicin o cuantificacin de estos ajustes se facilita con las herramientas economtricas. Entre otras, los anlisis estadsticos y economtricos deparan las siguientes ventajas: Limitan enormemente las apreciaciones subjetivas del tasador, las que se reducen a la evaluacin de la bondad de los resultados obtenidos. El resultado deriva de datos concretos del merca-do y mtodos objetivos de anlisis que pueden ser verificados por otros expertos. Cuantifican el grado de dispersin de la muestra, lo que permite apreciar la representatividad o no de la misma, y determinar el grado de confianza estadstica de los valores obtenidos. Permiten entender y explicar el valor de un inmueble, y sus variaciones, considerando la interaccin simultnea de muchas variables (caractersticas o atributos de los inmuebles), y determinar el peso que cada una tiene en la formacin del valor final. A su vez, esto permite tener un modelo vlido de homogeneizacin de comparables y predecir con precisin razonable el valor del inmueble, mientras no se produzcan cambios significativos en los precios de mercado y en la estructura de relaciones entre las variables explicativas y dichos precios. Miden con precisin el grado de correlacin existente entra las variables formadoras del valor de los inmuebles. Facilitan la deteccin de datos atpicos obtenidos del mercado, que no explican correctamente su valor o que se hallan fuera de la dinmica normal de mercado. Posibilita enfrentar algunas tasaciones donde la informacin de mercado es escasa o nula, si las caractersticas de las propiedades a tasar se encuentran dentro del rango de las estudiadas.

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No precisan de muestras con un nmero muy elevado de observaciones ni que estas se refieran a inmuebles homogneos, lo que facilita la creacin de las bases de datos y economiza su mantenimiento.

Hoy es sumamente sencillo efectuar anlisis estadsticos y economtrico con las actuales aplicaciones informticas, como Excel, por ejemplo, no slo por la rapidez en la realizacin de clculos sino porque no se requiere dominar las complejas frmulas matemticas involucradas y porque parte importante de los anlisis estadsticos se puede efectuar grficamente, facilitando la comprensin e interpretacin de los resultados. Y tambin es ms fcil equivocarse. No debe confundirse calidad o exactitud de la tasacin con complejidad matemtica. No se trata slo de obtener resultados a partir de tcnicas ms o menos complicadas, sino de lograr un mayor conocimiento de los factores relevantes en el valor de un inmueble. Realizar aplicaciones matemticas sofisticadas sin conocimiento de tasaciones, de la ciudad y del funcionamiento del mercado inmobiliario es tan peligroso como ignorar la existencia de estas herramientas para el tratamiento de los datos. Como en el estudio de una tasacin difcilmente se contar con toda la informacin necesaria en cantidad y calidad, ni se podrn considerar todas las variables que influyen en el valor de mercado de un inmueble, es indispensable que el tasador interprete crticamente los resultados estadsticos y economtricos, los cuales pueden ser totalmente errneos si el proceso y el modelo fueron mal plantea-dos o los datos bsicos son incorrectos. Slo una correcta lectura e interpretacin de los resultados indicar si stos son consistentes con el mercado. En este sentido, el conocimiento, la experiencia, la capacidad de anlisis y la sensibilidad del tasador siguen siendo insustituibles. Pero estas son limitaciones prcticas; en ningn caso significa que la estimacin del valor de un bien sea una actividad subjetiva. Todo lo contrario, el proceso de tasacin debe ser lo ms objetivo y transparente posible. La aplicacin de estos conocimientos y metodologas permiten mejorar este proceso y profundizar el conocimiento del mercado, optimizando el procesamiento y anlisis de la informacin disponible, en aras de una mayor fiabilidad y transparencia en las decisiones del tasador en el momento de determinar el valor de un inmueble. Si bien el grado de profundidad en la aplicacin de estas metodologas depender, entre otros, de la informacin disponible, el plazo para efectuar la tasacin y, tambin, de los costos involucrados, el tasador no puede olvidar que las tasaciones se solicitan para una diversidad de objetivos importantes para sus clientes. Por lo tanto, necesitan un trabajo diligente, prolijo, un buen anlisis de la informacin disponible y una adecuada fundamentacin de los resultados. En particular, no puede dejar de sealarse que una limitacin seria en la aplicacin de estas tcnicas estadsticas y economtricas es su incapacidad para captar un aspecto bsico en el valor de un in-mueble: su localizacin. Es muy complejo cuantificar las variables espaciales, aunque sea relativa-mente fcil visualizarlas sobre un plano, para incorporarlas en los anlisis estadsticos y, en general, no se pueden incluir adecuadamente en un anlisis de regresin clsico. Para superar esta deficiencia se requieren metodologas especiales como la econometra espacial y la geoestadstica, y el apoyo de programas informticos especializados como los sistemas de informacin geogrfica (SIG), que escapan al objetivo de este trabajo. Estas nuevas metodologas proporcionan otras visiones que ayudan a entender el fenmeno del valor 31

de los inmuebles en el espacio y, por lo tanto, debern ser incorporadas paulatinamente al instrumental de trabajo del tasador. Sin embargo, queda mucho por investigar y desarrollar para que su uso sea prctico y est al alcance del tasador.

NORMAS IRAM ARGENTINA En la Argentina el Instituto Argentino de Racionalizacin de Materiales (IRAM) a travs del Subcomit de Tasaciones, y tomando como esquemas originales los preparados por el Cuerpo Tcnico de Tasaciones, dict diversas normas sobre tasacin cientfica metrolgica normalizada. Se enumeran a continuacin: Norma IRAM 34851 1996 Tasaciones Vocabulario Norma IRAM 34852 1996 Tasaciones Simbologa Norma IRAM 34853 1996 Tasaciones Principios Generales Norma IRAM 34854 1996 Tasaciones Planilla Universal de Clculo Norma IRAM 34855 1997 Tasaciones Relevamiento de los datos y del problema Norma IRAM 34856 1998 Tasaciones Tablas y grficos cuantificadores Norma IRAM 34864 1996 Tasaciones Bienes Inmuebles en general Norma IRAM 34869 1996 Tasaciones Muros divisorios de predios (medianera)

La etapa ms avanzada en la tasacin metrolgica es la sujeta a formalizacin, esto es la utilizacin de un lenguaje formalizado en reemplazo del lenguaje habitual, lo cual facilita a su vez el procesamiento informtico por facilitar el acceso al lenguaje mquina. La Argentina es el nico pas del mundo que ha encarado la normalizacin ISO con sentido formalizado, mediante planillas codificadas de relevamiento y de clculo, aunque sta es una tarea formidable que recin comienza y cuya concrecin demandar grandes esfuerzos (entre ellos, los de neutralizar la accin negativa de los 32

necios, aquejados por su prejuiciosa pereza mental). Algunas de las ventajas de la tasacin metrolgica normalizada y formalizada son: a) supera los idiomas nacionales; una planilla puede ser confeccionada por un finlands, pensada en finlands, y leda por un argentino en espaol (algo parecido a lo que ocurre con las frmulas matemticas y qumicas). b) exige una profundizacin de los conceptos que garantiza un nivel de excelencia (real y no meramente publicitario). c) facilita la auditacin, esto es el control por un tercero de la tasacin realizada (de hecho, las planillas formalizadas tuvieron su origen en necesidades de auditacin, para la tarea de los revisores del Cuerpo Tcnico de Tasaciones). d) permite pasar del lenguaje formalizado al lenguaje habitual, trnsito hasta tal punto ms fcil en este sentido que en el inverso que una consultora argentina desarroll un programa de computacin por el cual, llenado la planilla IRAM-ISO, se obtiene con slo apretar un botn el informe correspondiente, listo para imprimir, en diferentes niveles de complejidad y para diferentes tipos de destinatarios (judicial, administrativo e) La insercin en la metrologa, a fuer de slido fundamento cientfico, induce todo un nivel cientfico de tratamiento, materializado por ejemplo en: 1) Capitalizacin continua empleando clculo diferencial e integral. 2) Clculo matricial, en las regresiones. 3) Regresin poligonal. 4) Consideracin del libre albedro en la fundamentacin y del comportamiento racional basado en consideraciones estadsticas. 5) Teora de las variables regionalizadas. 6) Anlisis factorial y anlisis discriminante. METODOLOGIA DE LOS PRECIOS HEDONICOS Aspectos tericos A diferencia de la mayora de los bienes econmicos, las viviendas se caracterizan por ser bienes heterogneos que poseen una diversidad de atributos fsicos, funcionales, de localizacin y de durabilidad, a la vez que proveen una gama de servicios, como confort, seguridad, proximidad al empleo y medios de transporte, etc., que las hacen prcticamente nicas e irrepetibles. Sin embargo, como lo que se tranza en el mercado es el bien compuesto, esto es, la vivienda incluida la canasta de atributos que la componen, no es posible observar los precios, o valoraciones marginales, objetivas de cada uno de ellos. Debido a esta particularidad, es interesante conocer cul es el precio implcito (precio hednico) de cada uno de los atributos que conforman la vivienda.

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Este mtodo parte de la idea de que el conjunto de caractersticas que componen un bien heterogneo tienen un reflejo en su precio de mercado. Por ello, se asume que el precio de dicho bien puede ser descompuesto en funcin de sus diferentes atributos y, por tanto, se puede asignar un precio implcito a cada uno de dichos atributos una vez estimada la ecuacin de precios hednicos. Por ejemplo, pensemos en el caso tpico de una vivienda. El precio de sta depender de sus caractersticas estructurales (superficie, nmero de habitaciones, si tiene garaje o no), de su edad, de dnde est localizada (distancia al centro de la ciudad, distancia a al colegio ms cercano, etc.) y de las caractersticas ambientales del entorno (distancia a un parque, vistas a un parque o al mar, niveles de ruido, etc.)

Pi = f x1, x2, x3, . . . xn

x1 = caractersticas estructurales (Superficie, n habitaciones, garaje, etc.) x2 = caractersticas de localizacin (Distancia al centro de la ciudad, distancia al colegio ms cercano, etc.) x3 = caractersticas ambientales (Distancia al parque ms cercano, nivel de ruido, calidad aire,) La derivada parcial del precio con respecto a un atributo concreto nos dar la disposicin a pagar por un incremento marginal en dicho atributo. Imaginemos que X31 es la distancia a un parque, entonces: Pi/ x31 Esta derivada nos indica cunto estaramos dispuestos a pagar por tener la vivienda un metro ms cerca del parque. Ampliando, la Teora de Precios Hednicos pretende explicar el valor de un bien raz, entendido como un conjunto de atributos (superficie, aptitud de uso del suelo, calidad de la construccin, diseo interior y exterior, reas verdes, ubicacin, caractersticas del vecindario, etc.), en funcin de cada uno de ellos, obteniendo sus respectivas valoraciones y, por ende, demandas implcitas. En otras palabras, la teora permite identificar la importancia relativa de cada atributo en el valor asignado por el mercado a un bien raz, mediante lo cual es posible determinar cmo cambiar dicho valor al variar la cantidad y calidad en que se encuentra presente cada uno de estos atributos, y consecuentemente, predecir precios. La metodologa consiste en construir un modelo economtrico que explicite la relacin funcional entre el precio del bien raz y sus respectivas caractersticas, dotarlo de informacin estadstica y aplicar regresin, procesando luego los resultados de manera de estimar la valoracin implcita por cada atributo. Es decir la tcnica de precios hednicos consiste en estimar economtricamente

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ecuaciones que tienen como variable dependiente el precio del bien o servicio en cuestin y, como regresores, los atributos o caractersticas del mismo. La idea central es que los atributos no se transan explcitamente en los mercados sino que componen un paquete de caractersticas que se transfieren junto con los derechos de propiedad del bien o servicio. La teora de la valoracin de la tierra establece que, para un dado lote, el precio de mercado depender de dos tipos de factores: aquellos que son propios del terreno y no dependen de la zona en que se encuentran, tales como la ubicacin de la manzana, localizacin de la zona, geometra parcelaria, dimensiones lineales, angulares y superficiales, calidad del suelo y bondad de su Ttulo (factores intrnsecos); y aquellos otros que valorizan el terreno y son propios de la zona dentro de la cual se ubica el terreno (factores extrnsecos). Entre stos se cuentan la topografa del lugar, el nivel de los servicios pblicos y obras de infraestructura en general, el uso y destino preponderante del suelo y las restricciones por los Cdigos de Planeamiento.

Por lo tanto, cada terreno tendr un valor de mercado que depender de un conjunto de calidades de atributos cuyo rasgo ms saliente es que esos atributos no se transan explcitamente en varios mercados sino conjuntamente en un mercado bien integrado. Para determinar cuales son los atributos verdaderamente relevantes para cada ciudad o pueblo, la tcnica utilizada es un anlisis de regresin de corte transversal en el que la variable dependiente es un vector de los precios de mercado y las variables independientes una matriz de atributos seleccionados mediante algn criterio. La metodologa estndar proporciona una ecuacin hednica de precios que capta el efecto de los distintos atributos individuales de un inmueble en la determinacin de su valor de mercado. La forma general del modelo utilizado es la siguiente: P = f (I, V, U, Z, S, E; w) (1) La variable P corresponde al precio del bien raz, el cual se asume est determinado por los argumentos de la funcin f. Normalmente se tiende a privilegiar el uso de esta variable como el precio por metro cuadrado en lugar del precio total del inmueble, siguiendo la indicacin terica (corroborada por la experiencia emprica) de que la superficie de ste ejerce una fuerte influencia como variable explicativa del valor del metro cuadrado. Los argumentos de la ecuacin hednica de la ecuacin se agrupan en seis categoras: I : caractersticas inherentes al inmueble (superficie construida, superficie del terreno, aptitud de uso del suelo, aspectos de arquitectura y diseo interior, equipamiento interior, nmero de habitaciones, calidad de los materiales, etc.).

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V : caractersticas del vecindario (nivel socioeconmico, tipo de residentes, seguridad, etc.). U : caractersticas de ubicacin del bien raz (rea residencial, rea industrial, distancia geogrfica y accesibilidad a centros de importancia, etc.). Z : caractersticas determinadas por la ubicacin del inmueble dentro del Plano Regulador de la ciudad (zoning) (densidad de la construccin, tipos de actividades y usos del suelo permitidos, etc.). S : caractersticas determinadas por el nivel de equipamiento exterior, servicios e infraestructura que recibe el inmueble (agua, alcantarillado, electricidad, pavimentacin, etc.). E : externalidades presentes en el entorno en que se encuentra el bien raz (actividades contaminantes, reas verdes, vertederos de desperdicios, etc.) w : conjunto de parmetros que acompaan a cada atributo y que constituyen los precios implcitos (sombra) de cada caracterstica del inmueble.

La ecuacin (1) seala que el precio de mercado de un bien raz est determinado por la canasta de las cantidades de los distintos atributos (pertenecientes a los grupos I, V, U, Z, S y E) que posee el inmueble y que lo caracteriza y la diferencia de otros bienes races de su tipo. Es posible explicitar la forma estimable del modelo en (1) de la siguiente manera; Pi = b0 + b1x1i + b2x2i + ........ + bmxmi + mi (2) Donde k=1, 2, ....., m ; i=1,2,.....,n ; las m variables x ki corresponden a los argumentos de la funcin f incorporados en los grupos de atributos I, V, U, Z, E y S de la ecuacin (1); los coeficientes b corresponden a los parmetros incluidos en el set w de (1), y m es un error aleatorio. La forma funcional f en (1) no necesariamente corresponde a una expresin lineal, debido a que la relacin entre el precio y las variables explicativas suele no serlo. Es decir, a medida que aumenta la cantidad de un atributo, por ejemplo la superficie, la magnitud del impacto sobre el precio final no se calcula como una razn constante. La experiencia emprica demuestra que la relacin entre el precio y las variables explicativas tiende a adoptar formas funcionales logartmicas (por ejemplo, el impacto de cambios en la superficie sobre el precio tiende a decaer a medida que aumenta significativamente la superficie). Tomando como base la hiptesis hednica de que los bienes son valuados por la utilidad que brindan sus atributos o caractersticas, se desarrolla un modelo de productos diferenciados en el que los precios implcitos de los atributos son revelados a los agentes econmicos a partir de los precios observados de los productos

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diferenciados y de las cantidades y calidades de los atributos asociados a ellos. Los coeficientes estimados a partir de regresiones hednicas deben interpretarse, en general, como precios marginales implcitos de los atributos, que pueden ser utilizados para estimar las funciones de demanda de los mismos mediante el concurso de otras variables relevantes. Lo que la regresin hednica estima es el conjunto de los puntos de interseccin de las curvas de demanda de diferentes consumidores, con distintos gustos, y las funciones de ofertas de diferentes firmas con, posiblemente, distintas tecnologas de produccin. Dependiendo de la heterogeneidad de consumidores y oferentes respecto de las variables relevantes de la demanda y la oferta, los coeficientes de las regresiones hednicas pueden interpretarse como una aproximacin de la demanda, de la oferta, o de ninguna de ellas. Si los consumidores son idnticos (en cuanto a ingresos y gustos), pero los oferentes difieren entre ellos, entonces la regresin hednica da como resultado algo parecido a la demanda (cunto est dispuesto a pagar cada consumidor por cambios marginales en las caractersticas). En cambio, si los consumidores son diferentes entre s, pero los oferentes son idnticos, lo que se obtendr sern coeficientes que se aproximarn a una funcin de oferta de esos atributos. Pero si tanto consumidores como oferentes responden a determinadas distribuciones, los coeficientes estimados de las regresiones hednicas deben interpretarse como los precios de equilibrio de esos atributos Modelo El modelo terico es ya un clsico en la literatura de Economa Urbana y parte de la idea que el precio depende de tres grupos de atributos, relacionados con: (a) la disponibilidad de servicios, (b) las dimensiones y superficie del terreno y (c) la ubicacin geogrfica en la ciudad y dentro de la manzana. Es decir, los dos primeros responden a la clasificacin de factores intrnsecos mientras que el ltimo es de tipo extrnseco. Esto es, PRECIOi = f (GASi; PAVi; CLOAi; FFi; SIZEi; UBICi; COMi; MIXi) La definicin de cada una de las variables involucradas en el modelo propuesto es: PRECIOi = precio del lote expresado en pesos por metro cuadrado onstantes de Octubre de 1997. GASi = Variable dummy que toma el valor 1 si la propiedad tiene servicio de gas natural domiciliario y 0 si no lo tiene. Se espera una asociacin positiva entre esta variable y el precio por metro cuadrado. PAVi = Variable dummy que toma el valor 1 si la propiedad tiene pavimento y 0 si no lo tiene. Se espera que el precio por metro cuadrado sea mayor si la calle en la que se ubica el terreno est pavimentada. CLOAi = Variable dummy que toma el valor 1 si la propiedad tiene servicio de cloacas y 0 si no lo tiene. La relacin esperada entre esta variable y el precio por metro cuadrado es positiva.

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UBICi = Variable dummy que toma el valor 0 si la propiedad est ubicada en una esquina y 1 si se ubica en otro lugar de la manzana. Los expertos en temas inmobiliarios suelen asignar un mayor valor por metro cuadrado a los terrenos ubicados en las esquinas, por lo que el signo esperado de esta variable es negativo. FFi = Variable que toma en consideracin la relacin frente-fondo de los terrenos. Una manera sencilla y mecnica de hacerlo es aplicando a las medidas de los terrenos los coeficientes que surgen de las Tablas de Relacin FrenteFondo. Las tablas se construyen a partir de un lote tipo. Por ejemplo, la Tabla de Relacin Frente-Fondo 10 por 30 aplica el coeficiente 1 a todo terreno con esas medidas. En cambio, si el lote posee 6 metros de frente por 40 mts de fondo el coeficiente es 0,699; y si se trata de un lote de 15 por 15 mts, el coeficiente es 1,464 SIZEi = superficie del lote medida en metros cuadrados. Se espera que le precio del lote por metro cuadrado disminuya a medida que aumente el tamao del terreno. COMi;= variable dummy que toma el valor 1 si el terreno est ubicado en la zona comercial segn la Zonificacin y toma el valor 0 si no pertenece a la misma MIXi = variable dummy que toma el valor 1 si el terreno est ubicado en la zona comercial mixta. La variable dicotmica toma el valor 0 si no pertenece a la zona. Especificacin de la Forma Funcional En general, la teora econmica disponible no especifica la forma funcional que debe adoptarse. Ms an, dado que las ecuaciones hednicas son una forma reducida del modelo y por lo tanto, la solucin de un conjunto de ecuaciones, la nica va para imponer una determinada forma funcional es la emprica. En el caso del modelo que nos ocupa, se selecciona una funcin lineal logartmica utilizando el criterio del mejor desempeo estadstico y de la minimizacin de la suma de los residuos totales. Sin embargo, la seleccin se restringi a tres de las funciones usadas con ms frecuencia: lineal, semilogartmica y lineal logartmica9. La forma funcional que se adopta es la siguiente: PRECIOi = e PAV e GAS; e CLOA e UBIC e COM e MIX e FF e SIZE Si se aplica logaritmo natural a ambos miembros de la expresin, obtendremos: LOG PRECIO = PAVI + GAS + CLOA + UBIC + COM + MIX + FF + SIZE Otras especificaciones alternativas consistieron en incluir las variable SIZE2 y FF2, con la idea que tanto la superficie total como la relacin frente- fondo podran cambiar de signo en su asociacin con los precios por metro cuadrado una vez superado un determinado nivel crtico. Tambin se intent una especificacin en las que las variables SIZE y FF entran directamente multiplicando en la ecuacin, dando lugar a las variables

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expresadas en logaritmo LOGSIZE y LOGFF. Estimacin del Modelo Las estimaciones se realizaron por el mtodo de Mnimo Cuadrados Ordinarios (MCO).

4 METODO RESIDUAL Su aplicacin permite verificar la razonabilidad del valor de mercado de un terreno edificable como el precio ms probable que, en el momento de su tasacin pagara por l un promotor o emprendedor inmobiliario para su aprovechamiento. Es vlido para terrenos de alta deseabilidad, para verificar valores obtenidos por el mtodo comparativo en funcin de los supuestos anteriores, adquiriendo validez tcnica cuando exista planeamiento urbano vigente. Los mtodos residuales pueden brindar una estimacin razonable de valor, pues, en definitiva atienden a un proceso que remite a la conformacin del mismo. No obstante, al basarse en determinados supuestos para su clculo (por ejemplo, el margen de beneficio) en las tasaciones oficiales su utilizacin se ve limitada frente al uso del mtodo comparativo, en el cul los antecedentes (si son correctamente seleccionados) reflejan la opinin dominante sobre bienes similares y asumen el valor de pruebas a partir de las cuales puede determinarse el valor. Adems, en el caso del mtodo residual, pequeos cambios en los valores implicados en el proceso pueden aparejar diferencias considerables en los resultados. Sumado a esto, la necesidad de un correcto anlisis de flujos (elaborado sobre rentas potenciales que pueden experimentar cambios) y de fijar una tasa de capitalizacin apropiada (para el caso del mtodo dinmico) lleva a aconsejar utilizarlo en forma cuidadosa. Uno de los Principios generales de la Valoracin Inmobiliaria es el Principio del valor Residual, que dice: El valor atribuible a cada uno de los factores de produccin de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.

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A partir de este principio general se desarrolla el mtodo residual de valoracin del suelo, considerando que el valor de un bien inmueble se compone de forma aditiva por integracin de los distintos costes, el del suelo, el de la construccin y con la consideracin de los gastos y beneficios de la promocin como un coste ms. El valor de venta de un producto inmobiliario Vv es igual a la suma del coste de la construccin (real o potencial) Cc, sumndole el coste del suelo Cs, los gastos de la promocin Gp y los beneficios de la promocin Bp, segn la siguiente formulacin general: Vv = Cc + Cs + Gp + Bp Considerando el coste del suelo como residuo que se produce al deducir al valor de venta todos los gastos y beneficios ms los costes de la construccin, tendremos: Cs = Vv (Cc + Gp + Bp) El mtodo residual nos permite obtener tanto valores de repercusin como unitarios del suelo, ya que si partimos de valores en venta por m2 construido, obtendremos valores de repercusin de suelo por m2 construido y, partiendo de valores en venta totales del producto inmobiliario, aplicando el mtodo residual obtendremos valores totales del suelo que, divididos por el total de la superficie de suelo nos arrojar un valor unitario del mismo en euros por m2 de suelo. El mtodo residual de valoracin del suelo se puede realizar desde dos puntos de vista, dependiendo del tipo de suelo a valorar y de la consideracin temporal de ingresos y gastos. Para suelos consolidados por la edificacin y con la urbanizacin ejecutada, teniendo una consideracin de ingresos (Vv) y gastos (Cc + Gp + Bp) producidos en el momento actual puede ser utilizado el mtodo residual esttico . Para suelos no consolidados por la edificacin y con la urbanizacin pendiente de ejecucin, teniendo una consideracin de ingresos (Vv) y gastos (Cc + Gp + Bp) que implique un estudio temporal de los mismos, puede ser utilizado el mtodo residual dinmico. Aplicacin Permite determinar el valor de mercado de un terreno edificable o de un inmueble a rehabilitar como el precio ms probable que, en el momento de la tasacin, pagara por l un promotor inmobiliario de tipo medio, que lo comprara y aprovechara su mayor y mejor uso. El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser construido con distintas intensidades edificatorias, es el que resulta de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas, al uso ms probable y financieramente ms aconsejable, con la intensidad que permita obtener el mayor valor.

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Requisitos para su utilizacin Para la utilizacin del mtodo residual, se deben cumplir los siguientes requisitos: a) Informacin adecuada para determinar la promocin inmobiliaria ms probable a desarrollar con arreglo al rgimen urbanstico aplicable. b) Informacin suficiente sobre costes de construccin, gastos necesarios de promocin, financieros, en su caso, y de comercializacin. En el MRD se debe tener informacin sobre plazos de construccin y gestin urbanstica. c) La existencia de informacin de mercado que permita calcular los precios de venta ms probables en las fechas de comercializacin. d) Informacin suficiente sobre rendimientos de promociones semejantes.

Ejemplo METODO RESIDUAL BRE1 Dados los indicadores urbansticos aplicables a una parcela sera posible construir sobre ella un edificio que, como mximo, podra tener 1200 m2 de superficie efectivamente vendible. Conocidas las posibilidades constructivas, entonces, los equipos tcnicos centraron su labor en disear plantas que aprovecharan al mximo la superficie comercializable del proyecto. Paralelamente consultaron a comercializadores acerca de la lista de precios razonables. La idea es ofrecer al mercado unidades de uno y dos ambientes. Adicionalmente a los 1200 m2 propios se pondran a la venta, en forma opcional, 10 cocheras descubiertas. Slo un tercio de los departamentos podran contar con cochera propia; no obstante, el comercializador opinaba que no sera un obstculo para la venta que cada unidad no contase con su espacio de garage, De acuerdo a la informacin de los equipos tcnicos y de la inmobiliaria, la cantidad de unidades por tipologa y el balance de superficie, los precios que se podra obtener por metro cuadrado eran los siguientes: Cantidad Departamento de un ambiente Departamento de dos ambientes 16 16 m2 por unidad 25 50 Valor por m2 U$S 1700 U$S 1600

1 Extraido de Herramientas financieras para la Valuacin de Inmuebles Mario Gomez

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A esto hay que agregar que podra obtenerse por cada cochera un precio de U$S 10000. El proyecto incluira una serie de amenities como piscina, saln de usos mltiples, lavandera, vestuarios y parrillas. Se estima que los espacios comunes del edificio demandaran unos 300 m2. En cuanto a los costos de llevar adelante el emprendimiento, se basaron en la experiencia, tomando como parmetro los ltimos proyectos en los que haban intervenido, y teniendo en cuenta los precios vigentes de materiales de la construccin y dems gastos y erogaciones involucradas. Los equipos tcnicos fijaron el costo de construccin en U$S 500 por cada uno de los 1500 m2 (entre propios y comunes) que se necesitaban construir. El costo total de construccin ascendera por tanto a U$S 750000. La obra demandara 20 meses, los dos primeros necesarios para realizar las aprobaciones previas a poner el primer ladrillo, ms 18 meses de construccin propiamente dicha. Durante esos 18 meses, se estimaba que el egreso de fondos destinados a las inversiones en la obra presentara un comportamiento constante. Asimismo, el comercializador estimaba que la colocacin llevara seis meses a partir del mes 18, ubicando un 10 % en el mes de lanzamiento y el 90 % restante durante los siguientes cinco meses, a un ritmo constante. En el mes 21 se podra comenzar a firmar las escrituras traslativas de dominio y proceder a entregar la posesin de las unidades. De acuerdo a las prcticas del mercado, antes del mes 21, las ventas se concretaran suscribiendo inicialmente un boleto de compraventa, abonando el 30 % en ese acto y saldando el 70 % restante en ocasin de recibir la posesin de la unidad y suscribir la correspondiente escritura traslativa de dominio. En el caso de las ventas que se concretaran a partir del mes 21, se celebrara directamente la escritura, recibiendo el vendedor la totalidad del pago en ese acto. Con toda la informacin as planteada, se necesita tomar una decisin acerca del precio a pagar por el terreno, teniendo en cuenta que una tasa de descuento del 2 % mensual resultaba razonable para la empresa. Pasos a seguir Una vez planteados los supuestos en los que se basa el proyecto, se debe saber cuanto se puede ofrecer por el terreno, conociendo los costos de inversin en la construccin y los ingresos proyectados, los cuales surgen de la informacin brindada por los equipos tcnicos y comerciales. A partir de proyectar los flujos de ingresos y egresos, se tratar de despejar la incgnita: el valor del terreno. Como primer paso se graficar esquemticamente el perfil del flujo de fondos del emprendimiento, que tiene las siguientes caractersticas:

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Tierra Comercializacin ? Construccin 18meses t

A efectos de construir el flujo de fondos proyectado, se comienza estimando los egresos financieros involucrados en la inversin en construccin a lo largo de cada uno de los meses que demanda la obra segn muestra la siguiente tabla:
Inversin en Construccin Avance de obra % Inversin 1 2 3 5,56 -41667 4 5,56 -41667 5 5,56 -41667 6 5,56 -41667 7 5,56 -41667 8 5,56 -41667 9 5,56 -41667 10 5,56 -41667 11 5,56 -41667 12 5,56 -41667 13 5,56 -41667 14 5,56 -41667 15 5,56 -41667 16 5,56 -41667 17 5,56 -41667 18 5,56 -41667 19 5,56 -41667 20 5,56 -41667 100 -750000

Mes

Por otro lado, se estima, sobre la base de la informacin proyectada, los ingresos esperados de la venta del emprendimiento, y su oportunidad de ocurrencia sera:

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Ingresos Proyectados 1 ambiente 400 m2 Precio Mts vendibles U$S 1700 680000 2 ambientes 800 m2 1600 1280000 Cocheras 1000 m2 10 100000 2060000 Ingresos Totales

Flujo de fondo de los ingres os proy ec tados Ritm o de V enta % M es 0 1 0 2 0 3 0 4 0 5 0 6 0 7 0 8 0 9 0 10 0 11 0 12 0 13 0 14 0 15 0 16 0 17 10 18 15 19 15 20 15 21 Hec hos y O bs ervac iones % Im porte Ingres os

15 15 15 1 00

22 23 24

Com ienz o ventas 10 al % de2060000 $ 30 2 060 0 0 V entas al 15 % de $ 2060000 30 309 0 0 0 V entas al 15 % de $ 2060000 . Fin de obra 30 309 0 0 0 V entas al 15 % de $ 2060000 m s es c rituras m es 18 70 % de $ 206000 = $144200 ) ( m es 19 70 % de $ 309000 = $216300 ) ( m es 20 70 % de $ 309000 = $216300 ) ( V entas al 15 % de $ 2060000 1 5 2 0 60 0 0 0 V entas al 15 % de $ 2060000 1 5 2 0 60 0 0 0 V entas al 15 % de $ 2060000 1 5 2 0 60 0 0 0

61 8 0 0 9 2 70 0 9 2 70 0

8 8 58 0 0 30 9 0 0 0 30 9 0 0 0 30 9 0 0 0 2 060 0 0 0

En el mes 18 comenzara la venta de las unidades a un ritmo del10 %. Si bien se concretaran en el mes 18 ventas por U$S 206000, finacieramente slo ingresara el 30 % de ese monto (U$S 61800), ya que el 70 % restante ingresaran en el mes 21, 44

cuando se pueda escriturar. Tanto en el mes 19 como en el mes 20 se vendera un 15 % del emprendimiento (U$S 309000), pero slo se percibiran ingresos por U$S 92700 cada mes. En el mes 21 cobraran los U$S 309000 correspondientes a las ventas del mes, ms U$S 144200 por escrituracin del mes 18 (70 % de U$S 206000), U$S 216300 por escrituras del mes 19 (70 % de U$S 309000) y otros U$S 216300 (70 % del mes 20), en total U$S 885000, En cada uno de los meses 22, 23 y 24 ingresaran U$S 309000, ya que se firmaran directamente las escrituras y se percibira la totalidad de los montos de venta correspondientes a los respectivos perodos. Con los egresos e ingresos proyectados, se procede al armado del flujo de fondos de los 24 meses bajo anlisis, como se ve en la siguiente tabla:
Flujo de Fondos Mes 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 Inversiones Ingresos Flujo de Fondos

-41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667

61800 92700 92700 885800 309000 309000 309000

-41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 -41667 20133 51033 51033 885800 309000 309000 309000 $ 771. 185, 13

El precio de un activo inmobiliario no es otra cosa que el valor actual de los flujos de fondos futuros que ese activo es capaz de generar. Para estimar el Valor Actual de los ingresos futuros a producirse durante la vida til del inmueble, se vuelcan en la planilla Excel los flujos de inversin y de ingreso de cada uno de los n perodos, de cuya suma algebraica surge el flujo de fondos proyectados. Luego a travs de la funcin financiera Valor Actual, se procede a descontarlos a una tasa apropiada, de modo que 45

n FFt VA = ---------1 (1+ k)t Donde: VA = Mximo valor que se puede pagar por el terreno FFt = corresponde a la ltima fila de la tabla anterior, que contiene la suma algebrica de los flujos de inversiones e ingresos esperados para los 24 meses k = tasa de descuento = 2 % mensual t = 24 perodos El Valor Actual resultante del descuento de flujo de fondos proyectado, a la tasa del 2 % mensual, es de U$D 771185,13. Esto significa que, como mximo se podr ofrecer esa suma de dinero por el terreno. Mtodo Involutivo Este proceso est basado en el previo estudio de viabilidad tcnico econmica de implantacin con aprovechamiento eficiente de un emprendimiento inmobiliario compatible con las caractersticas de un inmueble y con las condiciones del mercado. Para ello deber considerarse la potencial comercializacin de unidades hipotticas futuras consideradas sobre la base de valores previamente investigados. Ello implicar realizar estimaciones del costo del proyecto, del margen de beneficio, de los gastos de comercializacin, de los gastos de tasas exigibles, de los honorarios de los tcnicos intervinientes, del lucro cesante del capital invertido antes de obtenerse un retorno y muchas otras variables que estn incluidas en forma global en los rubros antes mencionados. Es un procedimiento fuertemente aconsejable de ser utilizado en inmuebles factibles de ser urbanizados a corto plazo, dadas sus caractersticas tanto intrnsecas como extrnsecas. Mtodos mixtos Vale efectuar una ltima consideracin respecto a la posibilidad de ser utilizados en un avalo dos o ms mtodos de los antes considerados. La aplicacin simultnea de ms de un mtodo exige que: a) El valor de la tierra sea determinado por el mtodo comparativo o en su defecto por el mtodo involutivo. O bien el resultado de uno sirva como contraste con el otro. b) Que los valores de las mejoras sean efectuados teniendo en cuenta los valores de

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reposicin y de su correspondiente depreciacin. c) Sea considerado en todo momento el mayor o menor valor de una unidad inmobiliaria dependiendo de la situacin del mercado en la poca en que se realiza la avaluacin, o sea, aplicando el factor de comercializacin. Si se observa con detenimiento los procedimientos o mtodos mencionados precedentemente, se encuentra que en mayor o menor grado todos utilizan directa o indirectamente el concepto de la comparacin. La valoracin de bienes es el resultado de asignar su valor en forma razonada. Ello implica la necesidad de aplicacin de conocimientos avaluatorios, que pueden provenir de la aplicacin de diferentes tcnicas avaluatorias propiamente dichas. Sin perjuicio, no se puede desconocer que la experiencia que pueda haber adquirido una persona en la prctica de los avalos, an sin conocer con profundidad aquellas tcnicas, puede suplir, aunque ms no sea en forma parcial, esa carencia. Es as como, dentro de la metodologa avaluatoria, se puede distinguir en los mtodos avaluatorios propiamente dichos, algunos resultados que surgen de la asignacin de valores por el concepto que se ha dado el denominar del leal saber y entender. Tratndose de atribuir valores, quien tiene conocimientos de la tcnica avaluatoria, podr justificar la aplicacin de los distintos mtodos avaluatorios factibles de ser utilizados o en su caso adaptar aquellos, a efectos de optimizar el resultado buscado.

METODO MULTICRITERIO Conceptos bsicos del empleo del Proceso Analtico Jerarquico (AHP por sus siglas en ingls): En la prctica el Valuador se encuentra ante una situacin de poca o escaza informacin, donde incluso, solo conoce el precio al que han realizado recientemente algunas transacciones o bien cuenta con una amplia informacin de anuncios y ofertas, de bienes similares al que pretende valorar. La metodologa AHP o Proceso Analtico Jerrquico (Analytic Hierarchy Process), permite abordar este tipo de situaciones ofreciendo al Valuador una herramienta eficiente para estimar el valor de mercado del inmueble objeto de tasacin. Este mtodo forma parte de los mtodos de la Decisin Multicriterio, que se conoce universalmente por las siglas MCDM (Multiple Criteria Decision Making), cuyo objetivo principal es servir al Valuador a tomar decisiones. De acuerdo a la Teora Econmica el hombre ante un problema de decisin opta por 47

elegir lo mejor en funcin de un solo criterio, el cual intenta optimizar. As por ejemplo un ingeniero estructural toma decisiones de diseo en funcin de un solo objetivo: hacer que la edificacin no colapse y permita la salida de los seres humanos que la ocupan, cuando se comprometa ante un sismo. Una de las mayores ventajas de la metodologa es que permite tomar decisiones a partir de informacin cualitativa. El AHP fue propuesto por el Profesor Thomas L. Saaty (1980), como parte de los trabajos de solucin concreta en el Departamento de Defensa de los EEUU. Por la filosofa de desarrollo, el AHP es ampliamente utilizado en la administracin de empresas y resulta cmodo su empleo en la tasacin de bienes Por otra parte, su clculo es sencillo y puede utilizarse tanto en forma individual como en grupo. Es un mtodo de seleccin de alternativas, en este caso de referenciales inmobiliarios en funcin de una serie de criterios (comparables inmobiliarios), que pueden estar en conflicto. De manera que pondera tanto los comparables y el sujeto a valorar con distintas alternativas o variables cualitativas o cuantitativas propias de los inmuebles utilizando las matrices de comparacin pareadas y la Escala Fundamental para la comparacin por pares, propuesta por el mismo autor Saaty, toda vez que la racionalizacin del Valuador se adapta a las comparaciones de dos elementos entre s. El objetivo original y central de la Decisin Multicriterio universalmente conocida con las siglas MCDM (Multiple Criteria Decision Making) es ayudar a tomar decisiones. El ser humano esta expuesto a decidir en gran parte de sus actuaciones en un contexto de incertidumbre. Segn la teora econmica tradicional el ser humano ante un problema de decisin opta por elegir lo mejor en funcin de un solo criterio, que intenta optimizar. Por ejemplo un empresario tomara sus decisiones empresariales en funcin de un solo objetivo, la obtencin del mximo beneficio. Este concepto choca con la realidad cotidiana y el primero en expresarlo de una forma clara fue el premio Nobel H.A.Simon (1955) diciendo que en las complejas organizaciones actuales, estas no actan intentando maximizar una determinada funcin de utilidad, sino que se plantean distintos objetivos a la vez, la mayora de los cuales son incompatibles entre si, por lo que finalmente lo que se pretende es conseguir un determinado nivel en cada uno de ellos. Siguiendo con el ejemplo del empresario, este se planteara, obtener un porcentaje de beneficios sobre ventas determinado, incrementando las ventas sin sobrepasar su capacidad productiva, con un incremento de costes que no supere un porcentaje determinado y sin tener que incrementar su plantilla de personal. Como consecuencia de esta visin aparece el MCDM, en un intento de abordar la toma de decisiones en un contexto de distintos objetivos en conflicto y en un entorno incierto. Porque es necesario una metodologa que logre combinar las distintas dimensiones, objetivos, actores y escalas que se hallan envueltos en el proceso de toma de decisiones, sin sacrificar la calidad, confiabilidad y consenso en los resultados. Una de las caractersticas principales de las metodologas multicriterio es la diversidad de

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factores que se logran integrar en el proceso de evaluacin. La particularidad de cada metodologa multicriterio est en la forma de transformar las mediciones y percepciones en una escala nica, de modo de poder comparar los elementos y establecer ordenes de prioridad. Una de las metodologas multicriterio ms utilizadas, con fundamentos matemticos, es el Proceso Analtico Jerrquico (Analytic Hierarchy Process: AHP). Los mtodos de evaluacin multicriterio provienen fundamentalmente del rea de Investigacin de Operaciones (I.O.). Desde esa disciplina se puede hacer la siguiente clasificacin de los modelos multicriterio. Dentro del rea de conocimiento que conocemos como MCDM se han desarrollado un gran nmero de mtodos. Una de las clasificaciones mas aceptadas es la que distingue entre mtodos multicriterio continuo y discreto. El anlisis multicriterio continuo afronta aquellos problemas multicriterio en el que el decisor se enfrenta a un conjunto de soluciones factibles formado por infinitos puntos. En este grupo nos encontramos con la Programacin multiobjetivo, la Programacin compromiso y la Programacin por metas. Una de las caractersticas principales de las metodologas multicriterio es la diversidad de factores que se logran integrar en el proceso de evaluacin. La particularidad de cada metodologa multicriterio est en la forma de transformar las mediciones y percepciones en una escala nica, de modo de poder comparar los elementos y establecer ordenes de prioridad. Una de las metodologas multicriterio ms utilizadas, con fundamentos matemticos, es el Proceso Analtico Jerrquico (Analytic Hierarchy Process: AHP). La teora de evaluacin multicriterio comprende en realidad un conjunto de teoras, modelos y herramientas de apoyo a la toma de decisiones, aplicable no slo al anlisis de inversiones sino a una amplia gama de problemas en la gestin tanto privada como pblica tales como: anlisis de posicionamiento de marcas en el mercado, medicin de percepciones de clientes y seleccin de tecnologas. Los modelos multicriterio permiten agregar afectos de un proyecto en una mtrica comn. Para ello se debe tener en cuenta los siguientes pasos: 1.- Se deben definir los criterios (objetivos intermedios), y sus respectivas restricciones. 2.- Definir tipos de variables: discretas o continuas. 3.- Modelamiento de las preferencias. Existen bsicamente dos alternativas: optimizar por separado para cada objetivo y luego agregar los subconjuntos de soluciones asignar pesos a los distintos objetivos y encontrar una sola solucin. 4.- Definir si se usan modelos determinsticos (sin incertidumbre) aleatorios. En el ltimo caso se aplica la Teora de preferencias sobre contingencias: programacin dinmica, simulacin, anlisis probabilstico.

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5.-Si se opta por agregar objetivos se deben definir los mtodos de agregacin. Dentro de estos mtodos tenemos: Mtodo de "juicio de expertos" Funciones de utilidad multiatributadas: transforman los mltiples criterios en uno slo. Factor analysis Escalamiento Multidimensional Analytic Hierarchy Process (AHP) Otros.

El anlisis multicriterio discreto comprende los casos donde el nmero de alternativas a considerar por el decisor es finito y normalmente no muy elevado. En este grupo encontramos mtodos como el Electre, el Promethee y el Proceso Analtico Jerrquico (Analytic Hierarchy Process, AHP). Tambin dentro de la metodologa multicriterio encontramos mtodos de ponderacin de variables o determinacin de los pesos como son los mtodos de la Entropa, de Diakoulaki, la Ordenacin Simple, la Tasacin simple, el de las Comparaciones Sucesivas y el mismo Proceso Analtico Jerrquico ya enumerado en el anlisis multicriterio discreto.
1 Mtodos de valoracin a partir de informacin cuantificada. 1.1 Mtodos exclusivamente de ponderacin: 1.1.1 Mtodo de Diakoulaki 1.1.2 Mtodo de la Entropa 1.1.3 Mtodo de la Ordenacin simple 1.2 Mtodos de valoracin propiamente dicha 1.2.1 Mtodo de la Suma Ponderada (WSM) 1.2.2 Programacin por metas (Goal programming,GP) 2 Mtodos de valoracin a partir de informacin cualitativa 2.1 Proceso Analtico Jerrquico (Analytic Hierarchy Process, AHP) 2.2 Modelos de valoracin multicriterio individual 2.3 Modelos de valoracin multicriterio colectivo

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Con un testigo
METODOLOGIA un signo externo Con OBJETIVOS ESCENARIOS MAS INDICADA VENTAJAS INCONVENIENTES Con varios testigos

Mtodos sintticos
Estimar precios de mercado para activos inmobiliarios Compraventa de terrenos. Hipotecas. Evaluacin de participaciones en fondos de inversin inmobiliarias Criterios sintticos

Con un testigo Sobriedad de datos Informacin limitada, Escaso

realismo en la hiptesis de

Con varios signos externos

Con varios testigos proporcionalidad Variante betas Criterio de las dos Beta dos Sobriedad de datos.
(sinttico - estadstico Eliminacin de la proporcionalidad Informacin limitada, aunque ms precisa

Comparativas

Mtodos beta

Variante triangular hiptesis de Variante trapezoidal

Regresin estadstica

Informacin ms

Necesidad de banco de datos

completa (bloques Una variable exgena lineal de

BIBLIOGRAFIA CONSULTADA
Estrategias de negociacin

Regresin Simple variables mltiples Una variable exgena no lineal

- Anlisis Aprender a Valorar Sociedad Espaola de Valoracin Negociaciones para comprade regresin Valoracin subjetiva
venta terrenos a urbanizar e

Variables exgenas lineales Variables exgenas no lineales al objetivo perseguido incorrectas

- El inmuebles singulares.

Valor de los Inmuebles Urbanos Ballesteros yde manipulaciones Regresin Son pticas adecuadas mltiple Valoracin residual Riesgo Rodriguez

Negociaciones para la fusin

mtodos de Valoracin Modelos Multicriterios Aznar Bellver y Mtodo Martinez Costo Guijarrocosto de reposicin de reposicin inmobiliaria y otras empresas Costo de
del sector

Nuevos de fondos de inversin -

reposicin Costo de reemplazamiento Valuacion de Inmuebles Tomos I y II Ing. Esp. Rodolfo H. Pellice
Valoracin subjetiva

TECNICAS DE Tasaciones para TASACION inmuebles singulares

(histrico - artstico)

Edificios y monumentos con arbolado singular por la especies, etc. Obras pblicas arqueolgicos

Analticas parques yMtodo del valor residual - jardines Herramientas financieras histricos;
Mtodo analtico beneficios y costos

para la Valuacin de inmuebles Mario Gmez

Adecuacin a la en contexto de beneficios Riesgos de manipulaciones

Clsico - Valoracin de Predios Agrarios Oscar A. antigedad y rareza de sus (capitalizacin con informacin manejable Mtodo analtico o y sociales, que afectan yacimientos culturales de capitalizacin p.ej. Traveling cost)

Borrero Ochoa o de sesgos informativos

Modelos bajo inflacin y costos intangibles Juegos para estimacin de

Perfeccionado Anlisis Multicriterio

Estimar precios legales o consensuados Expropiaciones. Cesin de terrenos pblicos con fines sociales. Evaluaciones catastrales Mtodo analtico clsico (con beneficio y costos sociales cuando se

parmetros

Optimizacin del horizonte Resultados flexibles Riesgo de manipulaciones temporal (adaptados al objetivo
potico) incorrectas

requieran Valor de transformacin

Tasacin finalista Para evaluaciones especiales Anlisis multicriterio

Valor complementario Valores subjetivos

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