Nieuwsflits Huurdersbonden over wijzigingen aan de huurwet d.d.

2007-05-08
Recente wijzigingen aan de huurwet in voege vanaf 18 mei 2007 De Wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen (IV) is op 8 mei 2007 in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd. De wet bevat een hoofdstuk III die enkele wijzigingen aanbrengt aan de huurwet en de Woninghuurwet. In de regel treden de nieuwe bepalingen in werking op vrijdag 18 mei 2007in werking, behoudens anders toegelicht of per onderdeel toegelicht. We zetten de voornaamste wijzigingen kort op een rijtje. 1. Wijzigingen aan het gemeen huurrecht
Affiches en advertenties voor woningen te huur moeten huurprijs en lasten vermelden Voor elke verhuring van een goed bestemd voor bewoning in de ruime betekenis, dus ook voor woningen, tweede verblijven, studentenkamers en kamers, moet elke publieke of officile mededeling hiervan het bedrag van de gevraagde huurprijs en de gemeenschappelijke lasten vermelden. De gemeente kan een inbreuk hierop sanctioneren met een boete die varieert tussen 50 en 250 . Hiertoe wordt een artikel 1716 in het Burgerlijk Wetboek ingevoegd. Inwerkingtreding De nieuwe maatregel is van toepassing op iedere publieke te huurstelling (affiches, advertenties, website) vanaf 18 mei 2007. 1

In de praktijk echter zal de gemeente hiertoe eerst haar politiereglement moeten aanpassen en beslissen of ze werk maakt van de vaststelling, vervolging en sanctionering door administratieve boetes (de zogenaamde administratieve boetes op overlast). Zolang uw gemeente hier geen werk van maakt, dreigt dit dus dode letter te blijven. Intredende plaatsbeschrijving wordt verplichtend De intredende omstandige plaatsbeschrijving die tegensprekelijk en voor gemeenschappelijke rekening wordt opgesteld, wordt verplicht en is niet langer facultatief. Hiertoe wordt het eerste lid van artikel 1730 B.W. gewijzigd. Partijen blijven vrij om te beslissen of ze die samen opstellen of beroep doen op een deskundige. De plaatsbeschrijving wordt opgesteld op het moment dat de ruimtes nog niet bewoond zijn of binnen de eerste maand van bewoning. De sanctie echter wanneer geen dergelijke intredende plaatsbeschrijving is opgesteld, blijft dezelfde als deze die nu reeds in toepassing van artikel 1731 B.W. geldt. Dan ontstaat er een wettelijk doch weerlegbaar vermoeden dat de huurder de woning verlaat in dezelfde staat als bij aanvang en ligt dus de bewijslast voor huurschade bij de verhuurder. Aangezien er dus niets gewijzigd is aan de sanctieregeling, hebben huurders er geen belang bij om hier op aan te dringen. De plaatsbeschrijving wordt samen met het schriftelijk huurcontract geregistreerd. Wordt de plaatsbeschrijving pas later ter registratie aangeboden (zelfs na 30 juni of bij verlenging van de regularisatietermijn voor registratie, na 30 september), dan zal hiervoor geen boete verschuldigd zijn. Inwerkingtreding De nieuwe regeling zal van toepassing zijn op alle huurovereenkomsten in werking getreden vanaf 18 mei 2007. De nieuwe regeling geldt uiteraard niet voor de huurovereenkomsten die op 18 mei reeds lopende zijn.

2. Wijzigingen aan de Woninghuurwet

Verwijzing naar gewestelijke elementaire kwaliteitsnormen en opmaak van gemeenschappelijke minimumvoorwaarden van toepassing in de 3 Gewesten. In het artikel 2 van de Woninghuurwet wordt onrechtstreeks verwezen naar het bestaan van de gewestelijke elementaire normen inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid waaraan huurwoningen moeten voldoen. In de bijlage bij de schriftelijke huurovereenkomst moet verwezen worden naar de federale elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Deze normen zijn van dwingend recht en worden beoordeeld aan de hand van de staat waarin de woning zich bevindt op het moment dat de huurder in het genot treedt (de aanvang van de huurovereenkomst). De bestaande sancties op miskenning van de federale normen, namelijk uitvoering van werken met huurprijsvermindering of ontbinding ten nadele van de verhuurder met eventuele schadevergoeding zijn dan van toepassing. In de bijlage bij het schriftelijk huurcontract zal tevens ook worden verwezen naar de elementaire vereisten van gezondheid, veiligheid en woonkwaliteit die door het betreffende Gewest (Vlaanderen, Walloni of Brussel) worden opgelegd. De Regering zal dergelijke bijlage bij Koninklijk Besluit uitvaardigen. Dit Koninklijk Besluit is er nog niet.

Merk tevens op dat een miskenning van de gewestelijke kwaliteitsnormen kan gesanctioneerd worden door nietigheid van de huurovereenkomst. Neem dus in geval van een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring van je woning door de burgemeester of indien je een dergelijke aanvraag overweegt, zeker contact op met de huurdersbond in je buurt. Inwerkingtreding In beginsel treedt de nieuwe regeling in werking op 18 mei voor huurcontracten in werking getreden vanaf 18 mei 2007. Ze is niet van toepassing op de lopende huurovereenkomsten. Behoudens de verwijzing naar de Gewestelijke kwaliteitsnormen in de bijlage bij het schriftelijk huurcontract, verandert er echter eigenlijk niets aan de bestaande regeling. Aangezien echter de federale regering nog een Koninklijk Besluit moet uitvaardigen tot opstelling van de bijlage bij het huurcontract (3 want 1 bijlage per Gewest), zal de verplichte vermelding in de bijlage bij het huurcontract pas gelden vanaf de inwerkingtreding van het K.B. over de bijlage van het huurcontract. Herstellingen ten laste van de verhuurder en huurder worden van dwingend recht. In artikel 2 wordt een 2 ingevoegd waardoor de herstellingsplicht van de verhuurder en huurder dwingend wordt omschreven zonder dat dus nog geldig hiervan kan afgeweken worden in het huurcontract. Meer bepaald gaat het over de herstellingen ten laste van de verhuurder zoals omschreven in artikel 1720 (de verhuurder moet gedurende de huurtijd alle herstellingen doen die nodig mochten worden, behalve de herstellingen ten laste van de huurder), de herstellingen ten laste van de verhuurder wanneer de herstelling alleen door ouderdom of overmacht nodig geworden zijn (artikel 1755 B.W.: geen van de herstellingen die geacht zijn ten laste van de huurder te vallen , komt voor rekening van de huurder wanneer alleen ouderdom of overmacht daartoe aanleiding geven), en tenslotte de geringe herstellingen tot onderhoud zoals nader gepreciseerd in artikel 1754 B.W. De herstellingen die ten laste van de verhuurder zijn moeten door de verhuurder worden uitgevoerd. Deze werkzaamheden kunnen tevens bij Koninklijk Besluit nader gepreciseerd worden. Tenslotte moeten de bepalingen van de ingevoegde paragraaf 2 verplichtend bij de huurovereenkomst worden gevoegd. Een heikel punt is of deze nieuwe regeling indruist tegen de regeling in verband met de renovatiehuurcontracten (artikel 8 van de Woninghuurwet). Ons inziens blijft het mogelijk dat in het kader van een schriftelijk renovatiehuurcontract verhuurder en huurder overeenkomen dat de huurder bepaalde herstellingen ten zijne laste neemt. Voorwaarde is wel dat er een tegenprestatie is voorzien, conform de bepalingen van artikel 8 van de Woninghuurwet. Is die tegenprestatie er niet, dan zal de huurder toch kunnen eisen dat de verhuurders - herstellingen waartoe hij zich in het huurcontract had verbonden, worden uitgevoerd door de verhuurder. Inwerkingtreding Deze bepalingen zijn ons inziens van toepassing op alle huurovereenkomst (onder toepassing van de Woninghuurwet) afgesloten vanaf 18 mei 2007, ook al is het Koninklijk Besluit ter definiring van deze werken nog niet uitgevaardigd. Zolang het K.B. nog niet is uitgevaardigd zullen de rechtbanken bij betwisting dit moeten interpreteren aan de hand van de artikelen 1720, 1754 en 1755 B.W. aangevuld met de gevestigde rechtspraak hierover. Eenmaal het K.B. is uitgevaardigd door de federale regering, zullen de rechtbanken zich moeten laten leiden door het Koninklijk Besluit ter zake.

Een gevulgariseerde bijlage bij het huurcontract om huurder en verhuurder beter te informeren over het huurrecht. De huurovereenkomst moet een gevulgariseerde en begrijpelijke kopie in bijlage bevatten (verwezen wordt naar de brochure Huurwet uitgegeven door het Ministerie van Justitie) met toelichting over de voornaamste wettelijke bepalingen van de Woninghuurwet. Volgende bepalingen krijgen een toelichting: de bepalingen die goedgekeurd zijn door de 3 gewesten inzake de normen van gezondheid, veiligheid en bewoonbaarheid, in functie van het Gewest waar de woning in kwestie gelegen is; de draagwijdte van de wet op de huurovereenkomsten, zoals die genterpreteerd wordt in het Burgerlijk Wetboek; een uitleg over de dwingende en aanvullende regels; de bepalingen inzake de schriftelijke huurovereenkomst, de registratie ervan en het feit dat die registratie kosteloos is; de loopduur van de huurovereenkomst; het vastleggen van de huurprijs, de mogelijkheden om de huurprijs te herzien, de indexering, de lasten; de regels die vastgelegd zijn inzake de werkzaamheden; de mogelijkheden om een einde aan de huurovereenkomst te maken en de er bij horende bepalingen; de bepalingen in verband met de verandering van eigenaar; de mogelijkheden voor de partijen om ondersteund te worden indien er een geschil ontstaat. Hiertoe wordt een artikel 11bis in de Woninghuurwet ingevoerd. Het is Regering die de bijlagen zal opstellen (3 want n per Gewest) en bij Koninklijk Besluit zal uitvaardigen. Nergens bepaalt deze regeling wie verantwoordelijk is voor de invoeging van deze bijlage bij het huurcontract, noch de wijze waarop dit moet gebeuren, noch de sanctie. Ons inziens is deze partij verantwoordelijk die het contract heeft opgesteld en geldt het vermoeden dat dit de verhuurder is wanneer het bewijs hiervan niet kan worden geleverd. We zullen moeten afwachten welke mogelijke sanctie(s) rechters bij betwisting hieraan zullen verbinden. Vermoedelijk zullen de rechtbanken contractuele clausules, waarbij afgeweken wordt van aanvullende en zeker dwingende bepalingen van het huurrecht, ten nadele van de partij die zich verbonden heeft (in beginsel de huurder) nog strenger en restrictiever (beperkend) beoordelen als het bewijs niet geleverd is dat deze bijlage bij het huurcontract gevoegd was. Dit blijft echter een open vraag, nu de parlementaire werken hierover uiterst karig zijn. Inwerkingtreding Deze bijlage zal verplichtend bij het huurcontract moeten gevoegd worden na de inwerkingtreding van dit artikel. Dit artikel kan echter pas ten vroegste in werking treden op het moment van uitvaardiging en inwerkingtreding van het K.B., dat er nu nog niet is. De regeling is uiteraard niet van toepassing op lopende woninghuurwet overeenkomsten. Geblokkeerde huurwaarborg van 2 maanden huur of bankwaarborg van 3 maanden huur. De huurwaarborg wordt herleid tot ten hoogste twee maanden huur bij eenmalige volledige betaling gevolgd door storting op een geblokkeerde rekening en bedraagt ten hoogste drie maanden huur bij afbetaling in schijven en keuze door de huurder voor het systeem van de bankwaarborg, al dan niet met tussenkomst van het OCMW.

Indien de huurder kiest voor de gendividualiseerde rekening op naam van de huurder en dit bedrag in eenmaal stort dan mag de waarborg ten hoogste twee maanden huur bedragen. Dit bedrag brengt interesten op tegen de marktrente (afhankelijk van bank tot bank) en de rente wordt gekapitaliseerd. Heeft de huurder het bedrag in handen van de verhuurder betaald of op zijn rekening overgeschreven dan kan de huurder de verhuurder bij aangetekend schrijven verzoeken om dit op een geblokkeerde rekening te zetten. Vanaf dat moment is de wettelijke interest van 5 % van toepassing. De regeling inzake de blokkering van de waarborg en vrijgave evenals kapitalisering van de interesten, de toekenning van marktinteresten en wettelijke interesten (met ingang van 1 januari 2007 voortaan 5 % in de plaats van de actuele 7 %) vanaf de ingebrekestelling van de verhuurder door de huurder blijven dus onverkort van toepassing, zoals nu. Voor dit bedrag dat op een geblokkeerde rekening staat, verkrijgt de verhuurder een voorrang op andere schuldeisers, net zoals vroeger. Indien de huurder kiest voor de bankwaarborg en het bedrag tot zekerstelling in schijven aan de bank betaalt, mag de waarborg ten hoogste drie maanden huur bedragen. In dit laatste geval zal de bank waar de huurder zijn rekening heeft en waar zijn beroepsinkomsten of vervangingsinkomen worden gestort, automatisch die waarborg moeten toekennen aan de verhuurder. Indien de huurder stopt met het laten storten van zijn beroeps - of vervangingsinkomens op de rekening bij die bank, kan de bank eisen dat de waarborg volledig wordt samengesteld of de bankwaarborg wordt overgedragen naar de bank die de rekening beheert waarop de beroeps - of vervangingsinkomens voortaan wel worden gestort. De huurder mag het bedrag van drie maanden huur in vaste maandelijkse schijven betalen over een maximale duur van drie jaar en ten hoogste voor de duur van het huurcontract, indien dit korter is dan drie jaar. De bank mag de huurder geen debetrente aanrekenen zolang de waarborg nog niet volstort is. De interesten beginnen echter pas te lopen vanaf het moment dat de som van drie maanden huur volgestort is. Als de huurder zou nalaten het bedrag van drie maanden vol te storten, dan kan de bank als schuldeiser optreden ten aanzien van de huurder maar blijft hij gehouden tot de bankwaarborg ten aanzien van de verhuurder. De Regering kan een Koninklijk Besluit uitvaardigen waarin de verplichtingen voor de financile instellingen nader worden geregeld wanneer de huurder gebonden is door verschillende samenstellingsverplichtingen van de huurwaarborgen. Het systeem van de bankwaarborgen zal gevalueerd worden door de Regering n jaar na het in werking treden; dus na 18 mei 2008. De Regering zal een systeem van openbare waarborg organiseren om de waarborgen te dekken die financile instellingen aan bepaalde categorien van huurders hebben toegestaan en volgens de financieringsmodaliteiten die de Regering zal bepalen. Wanneer de huurder kiest voor de bankwaarborg door tussenkomst van het OCMW en op grond van een standaardcontract tussen het OCMW en de bank, dan vraagt het OCMW de bankwaarborg aan bij de bank die dan de bankwaarborg ten gunste van de huurder toestaat. Het OCMW bepaalt dan of en hoe de bankwaarborg moet samengesteld worden door de huurder. Merken we nog op dat de nieuwe regeling niet verplicht dat de huurder een waarborg stelt. De regeling is enkel van dwingend recht wanneer de huurder een waarborg stelt ten zekerstelling van zijn contractuele verplichtingen, anders dan de zekerstelling door zijn huisraad in de woning, voor zover ze voor beslag vatbaar zijn bij onbetwistbare huurachterstal. Hiertoe wordt artikel 10 van de Woninghuurwet volledig vervangen door de nieuwe bepaling. Een heikel punt is of de dwingende regeling ook van toepassing is indien de waarborg zou worden gesteld onder andere vormen, zoals door kasbons of verzekeringsproducten.

Onder enig voorbehoud van wat de rechtsleer en rechtspraak hierover zal zeggen, menen we dat dit het geval is. Immers het gewijzigd wetsartikel is van dwingend recht en bepaalt dat de huurder een keuzevrijheid heeft tussen drie vormen van huurwaarborg: de gendividualiseerde, geblokkeerde rekening op naam van de huurder of de bankwaarborg of de bankwaarborg via tussenkomst van het OCMW. Een waarborg onder een andere vorm zou aan dit keuzerecht van de huurder afbreuk doen, terwijl dit keuzerecht van dwingend recht is ter bescherming van de huurder. Bovendien zou hiermee de finaliteit van deze wetswijziging ondergraven worden. De finaliteit van de wetgever was enerzijds de financile drempel voor het huren van een woning te verlagen door de waarborg te herleiden tot maximaal twee maanden huur en anderzijds ervoor te zorgen dat wie op het OCMW een beroep moet doen voor de samenstelling van de waarborg via het systeem van de bankwaarborg niet onmiddellijk gelabeld wordt als OCMW-clint. Dergelijke finaliteit verhoudt zich slecht met een interpretatie die een omzeiling van de wet toelaat. Ons inziens betekent dit dus dat als de huurder ervoor kiest, ongeacht wat het huurcontract hierover bepaalt, om de waarborg te stellen onder de vorm van een geblokkeerde rekening op naam van de huurder of een bankwaarborg al dan niet via het OCMW, hij de toepassing van de wettelijke regeling kan eisen. Wanneer hij de waarborg onder een andere vorm heeft gesteld (behouden de huisraad: meubelen), dan kan hij dit als onverschuldigde zekerstelling terug vorderen, voor zover hij de waarborg onder de wettelijke voorwaarden stelt of wil stellen.

Inwerkingtreding De nieuwe regeling is van toepassing op alle huurovereenkomsten onder toepassing van de Woninghuurwet afgesloten vanaf 18 mei 2007. De regeling is niet van toepassing op de lopende huurovereenkomsten.

Wet van 25 april 2007 houdende bepalingen inzake de Woninghuur is nog niet in voege
Naast de hierboven goedgekeurde wetsbepalingen hebben de Kamer en de Senaat ook een wet houdende bepalingen inzake woninghuur goedgekeurd en gestemd. Deze wet is nog niet gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad en treedt dus zolang niet in voege. We brengen u op de hoogte van zodra dit het geval is. Met name gaat het over de omzetting van mondelinge huurovereenkomsten in schriftelijke huurovereenkomsten. Deze nieuwe regeling zal zowel gelden voor huurovereenkomsten voor studentenkamers als voor huurovereenkomsten onder toepassing van de Woninghuurwet.

Ook huurovereenkomsten voor studentenkamers moeten schriftelijk worden. Het huidig artikel 1714 van het B.W. stelt dat men kan huren bij geschrift of mondeling. In de aanhef van dit artikel wordt nu ingevoegd: Behalve tegenstrijdige wettelijke bepalingen. Immers de verplichting van een schriftelijke huurovereenkomst zal niet enkel doorgevoerd

worden voor de huurovereenkomsten onder toepassing van de Woninghuurwet maar ook voor de studentenkamer(s) bedoeld voor het huisvesten van een of meer studenten. Verplicht schriftelijke huurovereenkomsten onder toepassing van de Woninghuurwet. Iedere huurovereenkomst onder toepassing van de Woninghuurwet moet verplicht op schrift worden gesteld. Deze verplichting geldt ook voor de lopende mondelinge huurovereenkomsten, doch indien hier de omzetting in een schriftelijk huurcontract niet gebeurt blijft de mondelinge huurovereenkomst onder toepassing van de Woninghuurwet. De partij die er het meest belang bij heeft, kan de andere partij in gebreke stellen om de mondelinge huurovereenkomst binnen de 8 dagen in een schriftelijke huurovereenkomst om te zetten. Geeft de andere partij hieraan geen gevolg dat kan de partij die hierop aandringt, de rechter vatten die een vonnis zal vellen dat de waarde heeft van een schriftelijk huurcontract. Hiertoe wordt een artikel 1bis in de Woninghuurwet ingevoegd. De schriftelijke huurovereenkomst moet ten minste volgende bepalingen bevatten: de identiteit van de contracterende partijen, de aanvangsdatum van de overeenkomst, de aanduiding van alle lokalen en delen van het gebouw die het voorwerp zijn van de verhuring en het bedrag van de huur. Waarschuwing Huurders met een lopende mondelinge huurovereenkomst raden we voorlopig niet aan om systematisch de omzetting tot een schriftelijk huurcontract te eisen. Enkel indien de woning te koop staat kan je er belang bij hebben dat de mondelinge huur wordt omgezet in een schriftelijk huurcontract dat geregistreerd wordt. Indien men geconfronteerd wordt met een verzoek van de verhuurder om een mondelinge huurovereenkomst om te zetten in een schriftelijk huurcontract, neem dan onmiddellijk contact op met de huurdersbond. Je riskeert immers dat een schriftelijk contractvoorstel van de verhuurder je contractuele verplichtingen als huurder verzwaart en dus je positie zelfs verzwakt. Teken dus nooit zomaar een schriftelijk huurcontract ter vervanging van een mondelinge huurovereenkomst, maar win vooraf advies in bij de huurdersbond.

VOB-tekst 10 mei 2007, Geert Inslegers