nh gi ti sn H THNG CU HI V BI TP MN NH GI TI SN PHN 2: H THNG BI TP CHNG 2: CC PHNG PHP NH GI BT NG SN Bi 1: c tnh gi tr l t A v B vi cc d liu sau y: Din tch 2 l t u bng 375m2.

. L t A c chiu rng mt tin gip ng l 5m, chiu su 75m. Cc chiu tng ng ca l t B l 25m v 15m Gi chuyn nhng thc t t mt ng ti khu vc ny i vi nhng l t c din tch khong 75m2 (5m x 15m) l 1 tr/m2, khng mt ng l 0,6 tr/m2

Bi 2: L t cn thm nh gi l t khng giy t hp l v quyn s dng t nhng c chnh quyn a phng xc nhn vic s dng ph hp vi quy hoch, khng c tranh chp, s dng n nh t nm 1995, c din tch l 300m 2. Gi chuyn nhng i vi t c y giy t hp php v tr tng t l 3.000.000/m 2. Gi t theo quy nh ca UBND a phng l 2.000.000/m2. Hn mc t trong trng hp giao t theo UBND a phng quy nh ti a l 150m2. Theo quy nh hin hnh, khi xin cp giy chng nhn quyn s dng t, ngi s dng phi np tin s dng t tnh theo quy nh. Hy nh gi l t? Bi 3: Mt l t cn thm nh gi c din tch 500m2 khng c giy t chng nhn quyn s dng t, khng thuc din ln chim t cng, khng c tranh chp, hin trng t ang s dng l t , s dng n nh sau nm 2005. Gi chuyn nhng i vi t c giy t hp php v tr tng t l 2.000.000/m2. Gi t theo quy nh ca UBND a phng l 1.000.000/m2. Hn mc t khu vc trong khu vc ny l 150m2.
1

H thng cu hi v bi tp

nh gi ti sn Bi 4: Bit th A khu dn c cn nh gi, c din tch 400m 2 hp php v quyn s dng t. c bit: - Bit th B trn cng con ng vi bit th A, cng din tch nhng v tr thun li hn v c thm phn vn c tnh tr gi 40 tr, hp php v quyn s dng t va c bn vi iu kin nh sau: tr lm 4 t mi t cch nhau 1 nm mi ln tr 274 tr. Li sut tin gi ngn hng trung bnh l 8%/nm - Bit th C trn cng con ng vi bit th A, cng din tch nhng v tr km thun li hn v ni tht km hn c tnh 20 tr, khng c giy t hp l v quyn s dng t, khng c tranh chp, s dng n nh trc nm 2000 va bn vi gi 650 tr. - Theo quy nh hin hnh, gi t nh nc quy nh ti khu vc ny l 1tr/m2. Hn mc s dng t theo quy hoch l 200m2. nh gi bit th A? Bi 5: Cn nh gi BS l mt cn h c din tch 60m 2 nm tng 2 ca mt chung c 7 tng. Chung c ny c xy dng v a vo s dng cch y 2 nm. Qua thu thp thng tin trong vng 1 thng c 5 giao dch thnh cng v cc cn h chung c c th so snh c vi ti sn cn thm nh gi nh sau: BS 1 nm tng trt ca chung c ny c din tch 80m2 v trang tr ni tht tt hn BS cn nh gi 20 triu ng, c bn vi gi 676 triu ng. BS 2 nm l chung c cch 20m v cng nm trong cm chung c ny, cng l chung c 7 tng v c a vo s dng cch y 2 nm, nhng v tr thun li hn, c din tch 70m2 nm tng 2, trang tr ni tht tt hn BS cn thm nh gi 20 triu ng, c bn vi gi 433 triu ng. BS 3 nm tng trt cng l chung c vi BS 2, c din tch 84m 2 v trang tr ni tht tt hn BS cn thm nh gi 10 tr, c bn vi gi 717,2 triu ng. BS 4 nm l chung c cch 100m, v tr km thun li hn, cng l chung c 7 tng v a vo s dng cch y 2 nm c din tch 50m2 nm tng 2, trang tr ni tht tng t BS cn nh gi, c bn vi gi 281triu ng. BS 5 nm tng trt cng BS 4, c din tch 70m2 v trang tr ni tht tng t BS 4, c bn vi gi 560 triu ng. nh gi cn h trn? Bi 6: Mt trung tm gii tr 10 nm tui c din tch t 2.000m2, din tch xy dng l 7500m2. Chi ph xy dng hin hnh c tnh l 2000 USD/m2. Tui th kinh t ca cc cng trnh xy
2

Khi xin giy chng nhn quyn s dng t, ngi s dng t phi np tin s dng t theo Nh nc quy nh. Hy nh gi l t?

H thng cu hi v bi tp

nh gi ti sn dng l 50 nm. Mt mnh t tng t va c Nh nc u gi thnh cng vi mc gi 2500USD/m2. Yu cu: c tnh gi tr Trung tm Bi 7: Bt ng sn l mt ngi nh, c din tch t 100m2, din tch xy dng l 2000m2. C chng c th trng v vic bn mt mnh t trng tng t vi gi 20.000.000/m 2. Chi ph thay th mi ngi nh tnh theo mt bng gi ti thi im hin hnh c tnh l 2.500.000 /m2 xy dng. Yu cu: c tnh gi tr bt ng sn. Bit tui th kinh t ca ngi nh l 50 nm, tui th kinh t cn li l 20 nm Bi 8: Mt ngi dng 20.000USD mua mt mnh t, trn anh ta xy mt ngi nh ht 80.000 USD. Chi ph lm vn hoa quanh nh ht 3.000 USD. V khng gi tin vo ngn hng nn ngi ny mt i 5.000 USD tin li trong 8 thng k t khi u t mua t cho n khi xy xong nh. Yu cu: Bng phng php chi ph hy tnh xem ngi ny phi bn ngi nh vi gi bao nhiu cho ho vn vi khon tin li l ra nhn c nu gi tin vo ngn hng Khi ngi nh va hon thnh th c mt cng ty ln tuyn b s xy mt nh my gn , do vy lm tng mnh nhu cu nh trong khu vc ny. Gi bn cc ngi nh tng t y bt u tng ln 120.000 USD. Vy ngi ny nn nh gi ngi nh mi ca mnh nh th no? Hy cho nhn xt v gi tr ti sn tnh theo chi ph v gi tr th trng. Bi 9: Mt BS cn nh gi c cc c im nh sau: Din tch t 200m2 khu th c y php l v quyn s dng t. Cng trnh xy dng trn t: nh 2 tng, kt cu b tng ct thp, din tch xy dng 120m2, tnh trng hao mn ca cc kt cu chnh nh: mng 32%, tng 44%, sn 36%, mi 44%. T l kt cu chnh trong tng gi tr cng trnh: mng 8%, tng 18%, sn 16%, mi 14%. n gi xy dng nh mi c kt cu tng t 1.500.000/m2. Chi ph khc phc tnh trng lc hu v bp 8 tr, h thng v sinh 5 tr Yu cu : nh gi BS trn. Bit: C l t bn cnh din tch 200m2, cha c giy t hp l quyn s dng t, khng tranh chp, s dng n nh t trc nm 1993 va c bn vi gi 255 tr. Gi t Nh nc quy nh cng v tr l 1.200.000/m2, hn mc t theo quy nh l 150m2 Bi 10:

H thng cu hi v bi tp

nh gi ti sn Mt BS khng c giy t chng nhn quyn s dng t, khng thuc din ln chim t cng, khng c tranh chp, hin trng t ang s dng l t , s dng n nh t nm 1995, c cc c im nh sau: - Din tch t l 500 m2 - Cng trnh xy dng trn t: + Nh 3 tng, din tch mi tng l 250 m2. + Tnh trng hao mn ca cc kt cu chnh nh sau: mng hao mn 34%, sn hao mn 45%, tng hao mn 38%, mi hao mn 42%. Cc kt cu ph khc hao mn tng ng vi t l hoa mn bnh qun cc kt cu chnh. Gi tr ca cc kt cu chnh trong tng gi tr ca cng trnh tng ng l: mng 10%, sn 22%, tng 10% v mi 11%. + n gi xy mi nh c kt cu tng t l 3 triu ng/m2. + Chi ph lm li nh tm v sa bp l 150 triu ng. Yu cu: Hy nh gi BS nu trn. Bit rng: - C mt tha t trng gn c din tch 200 m2, v tr thun li hn BS trn c tnh l 40 triu ng, c hp php ha v quyn s dng t, ang c bn vi gi 800 triu ng. - Gi t theo quy nh ca UBND a phng l 2 triu ng/m 2. Hn mc t khu vc ny l 300 m2. Theo quy nh hin hnh, khi xin giy chng nhn quyn s dng t, ngi s dng t phi np tin s dng t theo quy nh cu Nh nc. Bi 11: Mt n in trng cy ly g s t n k trng thnh trong 50 nm. Chi ph ban u cho vic gieo trng l 5.000 USD/ha. Chi ph chm sc bnh qun hng nm c tnh l 100USD/ha. Bit rng, li sut yu cu trn s vn u t l 18%. Yu cu: 1. c tnh tng ph tn cho mi ha cho n khi cy trng thnh? 2.c tnh gi tr hin hnh ca cc khon u t ny? Trong 2 trng hp: chi ph chm sc bnh qun hng nm c chi u v cui mi nm. Bi 12: Mc tin cho thu mt bt ng sn l 50.000USD/nm, trong thi hn 30 nm. Ngoi ra trong hp ng cn tho thun sau 5 nm s sa cha li h thng iu ho khng kh ht 10.000 USD v sau 8 nm phi xy li bc tng bao vi ph tn c tnh l 10.000 USD. Yu cu: Hy c tnh gi tr ca quyn cho thu bt ng sn, vi gi thit rng: bnh thng th ngi cho thu lun c kh nng to ra t sut sinh li trn s vn u t ca mnh l 13% mt nm?
4

H thng cu hi v bi tp

nh gi ti sn Bi 13: Cng ty V va mua mt l t vi gi 3.000 tr. ng. D on gi l t s tng 13% mt nm Yu cu: 1. c tnh gi tr th trng ca l t sau 5 nm? 2. c tnh gi tr th trng ca l t sau 10 nm 3. c tnh thi gian gi tr l t c th tng gp ba 4. Trong bao lu gi tr l t tng gp i, nu tc tng gi 10%/nm? Bi 14: ng A ang xem xt kh nng mua mt BS s hu vnh vin cho thu nhp v tin cho thu mi nm l 50.000 USD. Chi ph qun l thng xuyn vo khong 1% thu nhp hng nm. Cc chi ph giao dch ban u ngi mua phi b ra hon tt vic mua bn theo kinh nghim thng vo khong 2% gi mua. Nhng giao dch ngay ti a phng cho thy cc nh u t sn sang chp nhn li sut mi ri ro l 10%. Yu cu: T vn cho ng A v mc gi c th chp nhn i vi BS. Bi 15: Mt bt ng sn to ra thu nhp rng trung bnh hng nm l 400.000$. Theo tnh ton gi tr ca cng trnh xy dng trn t l 2.000.000$. Hy xc nh gi tr ca bt ng sn, bit t l vn ho l 12%/nm v vng i kinh t ca cng trnh xy dng l 50 nm Bi 16: Mt bt ng sn (bao gm c nh v t) to ra thu nhp rng trung bnh hng nm l 100.000$. Theo tnh ton gi tr ca t l 300.000$. Hy xc nh gi tr ca bt ng sn, bit t l vn ho l 12%/nm v vng i kinh t ca cng trnh xy dng l 50 nm.

Bi 17: Xc nh gi tr mt BS c thu nhp theo tui th kinh t( 15 nm), li nh u t i hi 7%/nm. Thu nhp rng d tnh cc nm nh sau: 5 nm u tin : 20.000 USD/nm 4 nm tip theo : 18.000 USD/nm 3 nm tip theo : 14.000 USD/nm 3 nm tip theo : 10.000 USD/nm Bi 18:

H thng cu hi v bi tp

nh gi ti sn ng A ang mun mua l t X c din tch 1000 m2 khng c giy t chng nhn quyn s dng t, khng thuc din ln chim t cng, khng c tranh chp, hin trng t ang s dng l t , s dng n nh t trc nm 1993. Sau khi iu tra th trng, ng John c c mt s thng tin nh sau: - L t X ang c bn vi gi l 1400 triu ng. - L t Y trn cng con ng vi l t X, cng din tch nhng v tr thun li hn v c thm phn vn c tnh tr gi 160 triu ng, hp php v quyn s dng t, ang c bn vi gi 1600 triu ng. - L t Z trn cng con ng vi l t X, din tch 800 m2, v tr km thun li hn c tnh l 80 triu ng, cha hp php v quyn s dng t, khng c tranh chp, s dng n nh t trc nm 1993, ang c bn vi gi 1120 triu ng. - Nu nh mua l t X v u t lm bi trng xe th chi ph ng John phi b ra ban u l 400 triu ng, thu nhp sau khi tr chi ph hng nm l 184 triu ng. - Gi t theo quy nh ca UBND a phng l 1,2 triu ng/m2. Hn mc t khu vc ny l 600 m2. - Theo quy nh hin hnh, khi xin giy chng nhn quyn s dng t, ngi s dng t phi np tin s dng t. - Li sut th trng hin hnh l 10%/nm. Anh/ch hy t vn cho ng John xem c nn mua l t X hay khng. Ti sao? Bi 19: Din tch mt mnh t trng l 50.000m2 . Gi bn sau khi hon chnh vic u t h tng k thut khu vc ny vi nhng l t c quy m trn di 100m2 vo khong 1.tr./m2. Theo quy nh ca chnh quyn a phng: t l t c cp php xy dng cng trnh l 60% din tch mnh t. Nh u t d kin phn chia mnh t thnh 300 l bn. Chi ph u t cho h tng k thut vo mnh t tnh bnh qun ht 0,2 tr./m2. thu thu nhp nh u t phi np 500tr, li d kin khong 900tr..

Yu cu: cho bit nh u t c th mua mnh t trng vi gi bao nhiu?

Bi 20: Mt tha t d nh xy dng 10 ngi nh, vi din tch xy dng mi ngi nh l 400m2 xy dng, cc ngi nh ny sau khi xy dng s c bn trn th trng. D bo gi bn mi ngi nh l 1000 tr Cc chi ph php l lin quan n vic bn nh l 20 tr/nh. Chi ph qung co, i l mi gii bn nh l 50 triu ng. Chi ph xy dng tnh bnh qun trn 1m2 xy dng t l 2,5 triu ng Chi ph khc 10% chi ph xy dng,

H thng cu hi v bi tp

nh gi ti sn Ton b cc chi ph pht trin trn c trang tri bng vn vay vi li sut tin vay 10%/nm Li nhun ca vic xy dng cn t c l 100 tr/nh. Yu cu: T vn gi tr ca tha t l bao nhiu? Bit thi gian tnh t khi khi cng n khi hon thnh cng vic xy dng mt 1 nm Bi 21: Doanh nghip kinh doanh bt ng sn ang ln k hoch u gi mt l t rng 20.000m2, vi t l c php xy dng l 60%. Nu u gi thnh cng, doanh nghip d tnh xy dng trn ton b din tch c php xy dng 2 to nh chung c bn v h thng ca hng cho thu. Mi ton nh cao 32 tng, trong : Tng 1 l bi gi xe. Tng 2 l h thng ca hng cho thu, vi tng din tch cho thu l 4.000m2. Cc tng cn li l cn h chung c bn, mi tng trung bnh c 30 cn h Hy t vn cho doanh nghip mc gi cao nht m h c th tr cho t ai, bit: Thi gian pht trin d tnh l 1 nm Chi ph quy hoch 500 triu ng. Chi ph dn dp mt bng 100 triu ng. Chi ph u t xy dng kt cu h tng bnh qun 0,5 triu ng/m2 Chi ph xy dng nh mi: + Chi ph xy dng trc tip: 2 triu ng/m2 + Chi ph xy dng gin tip bng 10% chi ph xy dng trc tip. Ph u gi t: 50 triu ng. Chi ph chuyn quyn s dng t bng 4% gi t u gi Cc chi ph pht trin trn v chi ph nm gi l t c trang tri bng ngun vn vay ngn hng, vi li sut 10%/nm, ring chi ph xy dng nh mi c vay mt na trong giai on pht trin. Thi hn vay 1 nm. Li nhun doanh nghip i hi i vi hot ng xy dng l 10% ca cc chi ph pht trin v 15% tng chi ph cho vic mua gi l t. T sut sinh li ca dch v cho thu bt ng sn v gi xe l 10%. Gi bn c tnh mi cn h chung c l 750 triu ng. Ca hng cho thu vi mc gi 0,4375 triu ng/m2/nm, bi gi xe thu 500 triu ng/nm/1 to nh( tr chi ph) v gi s cc khon thu ny l v hn. Tng ph i l, qung co khi bn v cho thu BS bng 500 triu ng. Bi 22: BS cn nh gi l mt khu nh xng b hoang c din tch trn t 6000m 2. nh gi BS bit:
7

H thng cu hi v bi tp

nh gi ti sn c.

Khu vc ny khng c php tip tc sn xut m phi chuyn thnh khu dn

Mc ch s dng ti u c xc nh l u t xy dng cc cn nh lin k c din tch t 120m2/cn, din tch xy dng 250m2/cn. T l t xy dng cc cn nh theo theo d n l 60%. n gi xy dng mt cn nh mi c kt cu tng t l 2,4tr/m2 Chi ph u t xy dng c s h tng bnh qun 0,4tr/m2 cho ton b din tch t ca d n Chi ph khc (thit k, qun l d n...) 5% chi ph xy dng mi v chi ph u t c s h tng. Chi ph ph d nh xng c l 60t r. Nh u t c tnh c th tm kim c 20% tng li nhun cho tng vn u t Ton b chi ph trn trong qu trnh pht trin phi vay ngn hng li sut 10%/nm, thi hn vay 1 nm. Gi bn mt cn nh : 1.200tr. Chi ph bn nh 3% gi bn Bi 23: Cn thm nh gi mt BS l mt l t sn xut nng nghip, din tch 15.000m2 trong vng ven , nay c php chuyn sang u t khu dn c thng mi. T l t c xy dng theo quy nh l 50%. D kin l t ny c php u t kinh doanh BS, mt phn xy dng chung c 10 tng, cn li dng cho phn l bn nn. S din tch nn t c bn xy dng 20 cn lin k 100m2 t/nn v 4 nn xy dng bit th c din tch l 250m2/nn. Chi ph u t h tng tng ng h tng ca khu vc ny bnh qun: 200.000/m2 Chi ph quy hoch: 300.000.000 Chi ph v bn: 1% doanh thu Chi ph xy dng chung c bnh qun: 3tr/m2 sn xy dng Nh u t phi vay ngn hng 50% chi ph xy dng chung c li sut 10%/nm Nh u t phi np tin chuyn mc ch s dng t v thu chuyn quyn s dng t bng 4% gi t. Gi t ca Nh nc ti a im ny: t 800.000/m2, t nng nghip 72.000/m2. Gi bn cn h chung c bnh qun 5.tr/m2, tng din tch cn h bn c bng 75% tng din tch sn xy dng. Gi bn nn t theo th trng trong khu vc: loi 100m2/nn l 3tr/m2, loi 250m2/nn l 2,7tr/m2. Li nhun cho nh u t 20% gi t. Bi 24:
8

H thng cu hi v bi tp

nh gi ti sn BS l ngi nh c b b trng c ton quyn s hu, nm trn mt ng ph chnh. Hin nay ngi ta c k hoch pht trin ti y mt ca hng v vn phng cho thu hin i: ca hng tng 1 c din tch 1200m2; tng 2 v 3 dng lm vn phng, vi li i ring t ng chnh, din tch xy dng mi tng l 1200m 2 v din tch s dng mi tng l 1000m2.Gi s thi gian pht trin l 1 nm, cc chi ph cho qu trnh pht trin ny bao gm: Chi ph ph b cn nh c v dn mt bng: 2.000 USD Chi ph xy dng ca hng: 100USD/m 2; chi ph xy dng vn phng: 120USD/m 2 v chi ph khc bng 10% chi ph xy dng. Tr chi ph ph d nh c c vay ton b, cn li cc chi ph cho qu trnh pht trin c vay mt na bng vn vay ngn hng vi li sut 10%/nm. Thi hn vay 1 nm. D kin sau khi pht trin, ca hng s cho thu vi mc gi 50.000 USD/nm; vn phng cho thu vi mc gi 20 USD/m2/nm. Li sut vn ha l 8%/nm. Yu cu: 1. Hy xc nh gi tr thng d ca t ai? Bit chi ph QC v cc chi ph khc lin quan n vic bn BS sau khi pht trin chim 4% thu nhp v li nhun pht trin nh u t i hi l 15% tng s chi ph phi b ra trong qu trnh pht trin. 2. Hy xc nh gi c ca t ai? Bit chi ph chuyn quyn s dng t bng 4% gi t; li sut cho vay khon vn u t vo t l 12%/nm; li nhun nh u t i hi l 20% ca tng chi ph cho vic mua v gi t Bi 25: Doanh nghip kinh doanh BS A ang ln k hoch u gi mt l t rng 10.000m 2, l t ny c quy hoch xy nh vi t l c php xy dng l 60%. Nu u gi thnh cng, doanh nghip d nh xy cc cn h c lp bn, vi din tch t v din tch xy dng mi cn tng ng l 150m2 v 300m2. Thi gian xy dng tnh l 1 nm. Hy t vn cho doanh nghip A mc gi cao nht m h c th tr cho t ai, bit: Chi ph quy hoch v chi ph khc 400tr Chi ph u t xy dng c s h tng bnh qun 0,15 tr/m2 Chi ph xy dng nh mi 0,2 triu ng/m2 Tng vn u t c trang tri bng ngun vn vay ngn hng, vi li sut 10%/nm, ring chi ph xy dng nh mi ch vay mt na. Li nhun doanh nghip A i hi i vi mi cn h l 70 triu ng v i vi t l 10% tng chi ph cho vic mua v gi l t. Gi bn c tnh 500 triu ng/ cn. Chi ph cho mi gii v i l khi bn nh 2.000 triu ng. Chi ph tham gia u gi 50 triu ng. Ph chuyn quyn s dng t bng 4% gi t u gi
9

H thng cu hi v bi tp

nh gi ti sn Bi 26: c tnh gi tr ca mt BS da trn ti liu sau: Din tch khu t l 15.000m2 . Ngoi t ai, BS cn bao gm mt nh xng c, din tch 7.000m2. Thm quyn c php l d b nh c xy chung c cao tng nh gi cht lng cn li cc kt cu chnh ca nh xng nh sau: Mng Tng Sn Mi

T trng trong tng kt cu (%) 10 22 16 11

T l Hao mn(%) 30 45 38 42

Theo quy nh, t l din tch t s dng i vi d n ny xy dng ti a l 60% din tch khu t. Trong , 60% s xy dng chung c cao 16 tng. 40% chia l bn. Chia thnh 36 l, mi l c din tch 100m2. Gi nh d n s hon thnh trong 1 nm v nh u t ch phi bi thng phn gi tr nh xng theo gi tr c xc inh cn c vo gi tr cn li ca nh xng. Bit rng: n gi xy dng nh xng mi c kt cu tng t l 1 triu ng/m2. Cc chi ph cho qu trnh pht trin, bao gm: + Chi ph u t xy dng h tng bnh qun la 1tr/m2 + Chi ph cho vic ph b cn nh c v dn mt bng: 120tr. Ph liu thu hi 525tr. + Chi ph xy dng nh chung c l: 3,5tr/m2 + Chi ph thit k v gim st thi cng 1000tr + Chi ph xy dng b nc, trm bm phc v nh chung c l 1100tr Chi ph qung co v mi gii bn nh chim 1,5% doanh thu bn nh Ph chuyn quyn s dng t khong 4% gi t. Ton b vn u t bng ngun vay ngn hng vi li sut 10%/nm Li nhun v hot ng xy dng bng 10% cc chi ph b ra cho hot ng xy dng. Li nhun v hot ng nm gi l t bng 15% cc chi ph b ra cho vic mua gi l t. Gi cn h chung c bnh qun 10tr/m2. Tng din tch cc cn h chim 80% din tch sn xy dng nh chung c. t phn l d kin bn c 25tr/m2. Bi 27: Bt ng sn A cn nh gi mua, c bit: - BS A c din tch t 300 m2, hp php v quyn SD t. Cng trnh xy dng trn t: nh 3 tng, din tch 180 m2 thi gian s dng d kin mang li hiu qu kinh t l 30 nm, s dng mang li hiu qu 6 nm. n gi xy dng nh mi c kt cu tng t 2.500.000 /m2.
10

H thng cu hi v bi tp

nh gi ti sn
-

BS B l mnh t trng nm trn cng mt ng, c din tch tng t nh BS A, c thm tng ro bao quanh, vn cy lu nm c tnh tr gi 50tr, hp php v quyn s dng t, va c bn vi gi 650tr. BS C l mnh t trng c din tch tng t nh BS A, v tr km thun li, xa mt ng quc l hn mnh t A c tnh 75tr, khng c giy t hp l v quyn s dng t, khng c tranh chp, s dng n nh t nm 1999 va bn vi gi 300tr Gi t Nh nc quy nh ti khu vc ny l 0,9tr/m2.Hn mc s dng t theo quy hoch ti a phng l 120 m2 Cc yu t khc nh hng n cc BS c coi l tng ng. Thu thp thm thng tin c bit, t khi c a vo s dng, BS A em li thu

nhp hng thng l 15tr. Chi ph phi b ra c c thu nhp l 5tr. Thu thu nhp phi np l 5% tnh trn thu nhp rng BS to ra. Chi ph c hi ca vic u t vo BS ny l 12%./nm Vy vi mc gi bn BS A l 700 tr, xt v mt gi tr, c nn mua BS ny khng? Bi 28: Bt ng sn A cn nh gi mua, c bit: - BS A c din tch t 300 m2, hp php v quyn SD t.
-

BS B l mnh t trng nm trn cng mt ng, c din tch tng t nh BS A, c thm tng ro bao quanh, vn cy lu nm c tnh tr gi 50tr, hp php v quyn s dng t, va c bn vi gi 650tr. BS C l mnh t trng c din tch tng t nh BS A, v tr km thun li, xa mt ng quc l hn mnh t A c tnh 75tr, khng c giy t hp l v quyn s dng t, khng c tranh chp, s dng n nh t nm 1999 va bn vi gi 300tr Gi t Nh nc quy nh ti khu vc ny l 0,9tr/m2.Hn mc s dng t theo quy hoch ti a phng l 120 m2 Nu ngi mua nh xy nh mi bng cho thu, tng din tch xy dng l 180 m2, chi ph xy dng loi nh mi bng theo nh mc l 0,5tr/m2, li nhun yu cu l 200tr. Tng thu nhp cho thu c tnh l 10tr/thng, li sut bq th trng l 12%/nm. Cc yu t khc nh hng n cc BS c coi l tng ng.

Vy vi mc gi bn BS A l 700 tr, xt v mt gi tr, c nn mua BS ny khng?

11

H thng cu hi v bi tp

nh gi ti sn

CHNG 3: CC PHNG PHP NH GI MY MC THIT B Bi 29: Hy nh gi mt xe t ti Ben (n v tnh ng)? Bit rng xe ti Ben cn nh gi c trng ti 20 tn sn xut nm 2005, kiu ng c Diesel turbo, cng sut kw(hp) 243(330) tc ti a: 92 km/h, S ch ngi: 03 ngi. Hin nay xe ti Ben sn xut nm 2005 c trng ti 10 tn, Kiu ng c Diesel turbo, cng sut kw(hp) 169(230) Tc ti a: 91 km/h, S ch ngi: 03 ngi c gi tr th trng hin ti l 362.000.000 ng. H s iu chnh i vi loi xe ti theo kinh nghim l 0,5. Bi 30: Mt dy chuyn sn xut c tui th k thut l 15 nm, tui th kinh t l 10 nm, tui hiu qu l 6 nm cn nh gi bn u gi ti sn ( n v tnh triu ng). Bit rng: - Hin nay trn th trng khng tn ti dy chuyn sn xut ny, sau khi tnh ton li cc chi ph to ra dy chuyn sn xut tng t c tnh ht 5.000 triu ng. - Tuy nhin cc nh k thut c tnh nng sut ch to sn phm ca dy chuyn sn xut ny ch bng 4/5 so vi dy chuyn sn xut bng cng ngh tin tin hn . Do cc chuyn gia nh gi nh gi mc mt gi ca dy chuyn ny tng ng 1/5 gi tr dy chuyn sn xut mi. Bi 31: Cn nh gi mt xe t vn ti ang s dng, sn xut nm 2005 trng ti 7 tn, nguyn gi 800 tr, qua s dng 6 nm, tng s cy s xe chy l 1.000.000 km. Tng s km cho mt i xe ca loi xe cng loi c xc nh l 2.000.000 km. m bo cho xe hot ng an ton cn phi thay th mt s ph tng, chi tit v cm chi tit c gi th trng nh sau: Lp t 3 b 1200-200 10.000.000 Hp s trc cc ng 12.000.000 M phanh t 6.000.000 c quy 2.000.000 Bi 32:
12

H thng cu hi v bi tp

nh gi ti sn Hy nh gi mt xe t vn ti nhn hiu Toyota ca Nht Bn, hin ang s dng ch hng cho phn xng sn xut ca nh my dt, c sn xut nm 2000 trng ti 4 tn, qua s dng 6 nm. Bit cc thng tin v t ny nh sau: - Ti thi im mua, xe t ny c gi 750 triu ng, thu VAT l 10%, chi ph chy th l 10 triu ng. - Tui th kinh t d kin ca t l 15 nm. - Tuy nhin m bo cho xe hot ng an ton cn phi thay th mt s ph tng, chi tit c tnh khong 26 triu ng. - VAT c tnh theo phng php khu tr. Bi 33: Mt cng ty sn xut ang xem xt mt li ngh mua v lp t dy chuyn ng gi sn phm. Gi mua dy chuyn l 350.000 USD, chi ph vn chuyn, lp t v cc chi ph khc km theo l 30.000 USD. Tui th ca dy chuyn l 5 nm. Hot ng ca dy chuyn lm tng doanh thu thun hng nm ca cng ty l 144.000 USD nhng ng thi cng lm chi ph tng 90.000 USD (bao gm c khu hao ca dy chuyn). Bit rng li sut th trng l 10%, thu sut thu thu nhp doanh nghip l 25%, cng ty thc hin trch khu hao theo phng php ng thng. Hy t vn cho cng ty xem c nn mua v lp t dy chuyn hay khng. Ti sao? Bi 34: Hy nh gi mt xe t vn ti nhn hiu Toyota ca Nht Bn, hin ang s dng ch hng cho phn xng sn xut ca nh my dt, c sn xut nm 2005 trng ti 4 tn, qua s dng 3 nm. Bit cc thng tin v t ny nh sau: - Ti thi im mua, xe t ny c gi CIF l 1.000 triu ng, thu sut thu tiu th c bit l 15%, thu nhp khu 20% v VAT l 10%, chi ph chy th l 10 triu ng. - Tui th kinh t d kin ca t l 15 nm. - Tuy nhin m bo cho xe hot ng an ton cn phi thay th mt s ph tng, chi tit c tnh khong 20 triu ng. - VAT c tnh theo phng php khu tr. Bi 35: Cn nh gi mt dy chuyn sn xut nhp khu t Php c tui th kinh t l 10 nm v a vo khai thc s dng l 4 nm. Hin nay trn th trng khng c loi dy chuyn sn xut ny. Cn c vo h s nhp khu c cc thng tin nh sau: - Dy chuyn ny c nhp khu vi gi FOB ti ca khu xut ghi trn hp ng ngoi thng l 100.000 USD. - Chi ph vn chuyn t Php n cng Si Gn l 5.000 USD. - Chi ph bo him quc t cho dy chuyn ny l 5.000 USD. - Thu sut thu nhp khu my mc thit b l 15%. Thu sut thu tiu th c bit p dng cho my mc thit b l 10%.
13

H thng cu hi v bi tp

nh gi ti sn - Thu sut VAT l 10%. DN hch ton VAT theo phng php khu tr CHNG 4: NH GI DOANH NGHIP (18 bi froom 36 to 54) Bi 36: Doanh nghip X c ti liu Bng cn i k ton dng rt gn ca doanh nghip X ngy 31/12/N . n v tnh: tr Ti sn Ti sn ngn hn Ti sn di hn Tng ti sn

S tin 700 1800 2500

Ngun vn N phi tr Vn ch s hu Tng ngun vn

S tin 900 1600 2500

Vic nh gi li ton b ti sn ca doanh nghip cho thy c nhng thay i nh sau : 1. Mt s khon phi thu khng c kh nng i c l 80 triu ng 2. Nguyn vt liu tn kho km phm cht, khng p ng yu cu ca sn xut c gi tr gim theo s sch k ton l 60 triu ng 3. TSC hu hnh nh gi li theo gi th trng tng 200 triu ng 4. Doanh nghip X cn phi tr tin thu TSC trong 10 nm, mi nm 50 triu ng. Mun thu mt TSC vi nhng iu kin tng t nh vy ti thi im hin hnh thng phi tr 60 triu ng mi nm. T sut hin ti ha l 20%. 5. u t chng khon vo cng ty B:(2.000 c phiu) theo gi tr trn s sch k ton l 200 triu ng. Gi chng khon ca cng ty B ti S giao dch chng khon ti thi im nh gi l 95.000 ng/ c phiu 6. S vn gp lin doanh theo gi tr trn s sch k ton l 400 triu ng c nh gi li tng 20 triu ng 7. Sau khi tp hp h s cng ty c y ti liu chng minh c mt s khon phi tr nhng n thi dim nh gi cng ty khng phi thanh ton na l 200 triu. Yu cu: Hy xc nh gi tr doanh nghip X Bi 37: Doanh nghip X c ti liu sau: Bng cn i k ton rt gn ngy 31/12/N VT: triu ng Ti sn A. TS ngn hn. B. TS di hn Tng ti sn S tin 500 1500 2000 Ngun vn A. N phi tr B. Vn ch s hu Tng ngun vn
14

S tin 600 1400 2000

H thng cu hi v bi tp

nh gi ti sn nh gi DN X bit vic nh gi li ton b ti sn ca doanh nghip cho thy c nhng thay i sau: 1. Mt s khon phi thu khng c kh nng i c l 40 triu ng. S cn li c xp vo dng n kh i c gi tr l 60 triu ng. Cng ty mua bn n ng mua vi s tin bng 30% gi tr ca khon n kh i 2. Nguyn vt liu tn kho km phm cht, theo kt qu nh gi li gim 30 triu ng. 3. TSC hu hnh nh gi li theo gi th trng tng 150 triu ng 4. Doanh nghip X cn phi tr tin thu TSC trong 10 nm, mi nm 20 triu ng. Mun thu mt TSC vi nhng iu kin tng t nh vy ti thi im hin hnh thng phi tr 25 triu ng mi nm. Li sut chit khu l 20% 5. Gi chng khon ca cng ty B ti s giao dch chng khon ti thi im nh gi l 105.000/c phiu. Gi tr s sch ca khon u t chng khon vo cng ty B l 220 triu ng vi s lng 2.200 CP 6. Vn gp lin doanh c nh gi li tng 20 triu ng 7. Theo hp ng thu ti sn, ngi i thu cn phi tr dn trong 20 nm, mi nm tr mt lng tin u nhau l 10 triu ng . Gi tr cn li ca TS cho thu trn s sch k ton l 180 triu ng Bi 38: Mt doanh nghip c ti liu sau: A. Tng gi tr ti sn theo s sch l 4500 triu ng, nhng khi nh gi li theo gi th trng c s thay i nh sau: 1. Trong tng n phi thu c: 100 triu ng xc nh khng thu c v con n ph sn 240 triu ng l n phi thu kh i, cng ty mua bn n chi tr khng qu 140 triu 160 triu kh nng ch thu c 80% 2. Gi tr hng ha tn kho c mt s loi gi tr tng gim nh sau: Vt t mt gi 80 triu Hng ha A tn kho tng gi 180 triu Hng ha B tn kho 360 triu, b mt phm cht phi hy b ton b. 3. Ti sn CHH c nh gi li tng thm 300 triu 4. Ti sn c nh v hnh nh gi li gim i 60 triu 5. Cc khon u t di hn ra ngoi doanh nghip nh gi li tng 120 triu B. Ton b ti sn trn c ti tr t hai ngun 1. N phi tr 2700 triu trong c khon n phi tr khng tr c (khng phi tr) 300 triu 2. Ngun vn ch s hu: 1800 triu
15

H thng cu hi v bi tp

nh gi ti sn Yu cu: Hy xc nh gi tr doanh nghip Bi 39: Doanh nghip X c ti liu sau: Bng cn i k ton rt gn ngy 31/12/N Ti sn S tin Ngun vn A. N phi tr B. Vn ch s hu Tng ngun vn S tin 500 1500 2000

A. TS ngn 400 hn. 1600 B. TS di hn Tng ti sn 2000

nh gi DN X bit vic nh gi li ton b ti sn ca doanh nghip cho thy c nhng thay i sau: 1. Mt s khon phi thu khng c kh nng i c l 30 triu ng 2. Nguyn vt liu tn kho km phm cht theo yu cu dnh gi li gim 10 triu ng. 3. Trc y khi cn doanh nghip nh nc, th ton b din tch t ang s dng ca cng ty c Nh nc cp sn xut kinh doanh, nay khi chuyn sang c phn ha cng ty xin chuyn sang hnh thc giao t. y ban nhn dn tnh quyt nh gi tr quyn s dng ton b din tch t l 2000 triu. 4. S vn gp lin doanh vo DN khc c nh gi li tng ln 20 triu ng. 5. Cng ty v ngn hng thng nht bng vn bn chuyn mt khon n vay di hn tr gi 100 triu ng thnh vn gp c phn. Yu cu: Hy xc nh gi tr doanh nghip X theo phng php gi tr ti sn thun Bi 40: nh gi doanh nghip X bit: - Gi tr ti sn thun ca doanh nghip X c nh gi l 100 t ng - Li nhun thun c iu chnh li v tnh theo phng php bnh qun s hc gin n ca 3 nm gn nht l 20 t ng, c tnh li nhun thun c th tng 10% mi nm, trong 3 nm ti. - c tnh gi tr ti sn thun c th tng hng nm l 6%/nm - T sut li nhun trung bnh ca cc DN c iu kin SXKD tng t l 13%. Li sut tri phiu Chnh ph l 12%, t l ri ro trung bnh trn th trng ck l 3% Bi 41: C ti liu v DN X nh sau: Kt qu kim k v nh gi li gi tr ti sn ngy 31/12/N VT: triu ng Ti sn 1. Ti sn ngn hn 2. Ti sn di hn S tin 8.000 15.500 Ngun vn 1. Cc khon n 2. Vn ch s hu
16

S tin 6.500 17.000

H thng cu hi v bi tp

nh gi ti sn Cng 23.500 Nm Ch tiu Li nhun sau thu Vn CSH bnh qun 2.100 15.000 2.200 16.000 2.300 16.500 Cng N3 N2 23.500 N1 Vn v kt qu kinh doanh trong 3 nm gn nht

T sut li nhun sau thu trn vn CSH ca cc doanh nghip trong nn kinh t l 12%/nm Yu cu: c tnh gi tr doanh nghip Bi 42: Mt DNNN ang tin hnh c phn ho c ti liu bng CKT ngy 31/12/N : VT: triu ng Ti sn 1/1 31/12 1300 1200 2500 Ngun vn A. N phi tr B. Vn CSH Cng N.Vn 1/1 1160 840 2000 31/12 1320 1180 2500

A. TS N.hn 1000 B. TS di hn 1000 Cng ti sn 2000

Nguyn gi v khu hao lu k tng nhm TSC tnh n ngy 31/12/N: Nhm TSC 1. Nh ca, vt kin trc 2. My mc thit b 3. Phng tin vn ti 4. Dng c qun l 5. TSC khc Cng Nguyn gi 300 700 200 150 100 1.450 Khu hao lu k 100 120 100 70 60 450

Theo ti liu kim k v nh gi li TSC ngy 31/12/N: a. H s nh gi li TSC theo NG - Nh ca, vt kin trc: 0,9 ; - My mc, thit b:0,7 - Phng tin vn ti: 0,7 ; - Dng c qun l: 0,7 - TSC khc: 0,9 b. H s gi tr cn li i vi hng ho tn kho l: 0,9. Hng tn kho trn s sch k ton l 600 triu ng c. Cc ti sn khc v cc khon n khng thay i.
17

H thng cu hi v bi tp

nh gi ti sn Vn CSH v li nhun sau thu trong cc nm gn y: Nm Ch tiu 1. Li nhun sau thu 2. Vn CSH bnh qun N3 150 750 N2 180 800 N1 200 850

T sut li nhun sau thu trn vn CSH (ROE)ca cc doanh nghip hin hnh l 17% Yu cu: c tnh gi tr doanh nghip ? Bi 43: Cng ty MH hin c tng gi tr ti sn thc t l 5.000 t ng, v h s n 60%. T sut li nhun (sau thu) trn tng gi tr ti sn thc t hin ti l: 12%, v t sut ny c tc tng 5%/nm, lin tc trong 2 nm ti. T nm th 3 tr i tc ny ch cn 4%/nm. c bit t sut li nhun ( sau thu) trung bnh ca cc doanh nghip cng ngnh l 10%/nm v t sut ny t bin ng trong tng lai. Chnh sch phn phi li nhun ca cng ty l dnh ra 50% li nhun sau thu chia c tc Bit t sut hin ti ha l 10%, hy nh gi cng ty theo phng php nh lng GW Bi 44: Doanh nghip X c ti liu Bng cn i k ton dng rt gn ngy 31/12/N nh sau: n v tnh: tr. Ti sn S tin Ngun vn S tin Ti sn ngn hn 1000 N phi tr 1300 Ti sn di hn 1700 Vn ch s hu 1400 Tng ti sn 2700 Tng ngun vn 2700 Vic nh gi li ton b ti sn ca doanh nghip cho thy c nhng thay i sau: 1. Doanh nghip X c 15.000 USD theo gi tr trn s sch k ton l 270 triu ng, ti thi im nh gi th t gi USD/VND l 20.000. 2. Doanh nghip X cn cho thu mt TSC trong 5 nm, mi nm 20 triu ng. Hin ti, gi thu TSC vi nhng iu kin tng t nh vy trn th trng l 300>>30 triu ng/nm. 3. S vn gp lin doanh theo gi tr s sch k ton l 300 triu ng c nh gi li l 350 triu ng. 4. n thi im nh gi, c mt s khon phi tr cng ty khng phi thanh ton na l 100 triu ng. Hy nh gi doanh nghip X, bit rng: - T sut li nhun vn ch s hu ca doanh nghip X l 20%., vn ch s hu ngy 1/1/N l 1300tr.
18

H thng cu hi v bi tp

nh gi ti sn c tnh trong 2 nm ti, li nhun thun ca doanh nghip tng 10% mi nm, gi tr ti sn thun tng 5% mi nm. Nhng nm tip theo t sut li nhun trn ti sn ca doanh nghip bng vi t sut li nhun trn ti sn trung bnh ca cc doanh nghip c iu kin sn xut tng t. R= t sut li nhun trn ts=14% on cu vn khng c chnh xc b nhng nm tip Li sut th trng l 15%/nm. T sut li nhun trung bnh ca cc doanh nghip c iu kin sn xut tng t l 14%

Bi 44: Cng ty c phn X ang c bn trn th trng vi gi l 8.000 triu ng. Li nhun sau thu dnh tr li tc c phn cho cc c ng hin ti l 600 triu ng. Trong nhng nm ti d tnh mc tr li tc c phn cho cc c ng s tng vi t l 5%/nm. T sut li nhun trung bnh ca vn u t trn th trng c xc nh l 15%/nm. Yu cu: 1. c tnh gi tr thc cng ty X v cho nhn xt v mc gi cng ty X ang giao dch trn th trng? 2. ng A v b B ang xem xt c hi u t vo X. T sut sinh li i hi ti thiu ca ng A 12%, b B 17%. Hy cho bit quyt nh ca hai ngi khi gi bn X h xung mc 7.500 triu ng? Bi 45: ABC l mt cng ty c phn c uy tn cao, chng khon c nim yt ti cc th trng ti chnh ln trn th gii, bo co kt qu kinh doanh ngy 31/12/N, nh sau: Ch tiu 1. 2. 3. 4. Li nhun sau thu Li tc c phn Li nhun li Li tc mt c phn S tin 1000 500 500 0.05

Yu cu: Gi nh rng cc th trng ti chnh trn th gii hot ng n nh, Nh nc c th kim sot c cc yu t u c, chi ph c hi trung bnh ca vn trn th trng l 15%/nm. Hy xc nh mc gi giao dch c th nht trong thng v mua li cng ty ABC, khi : 1. Cng ty ABC theo ui chnh sch chi tr li tc c phn khng i, ABC ch pht hnh c phiu thng, khng c c phiu u i. 2. Cng ty ABC cam kt tr li tc c phn tng u n mc 3%/nm Bi 46: Mt cng ty sn xut hng tiu dng c hot ng kinh doanh n nh, vi cc ch tiu ti chnh hin ti nh sau: Li nhun sau thu l 100.000 USD
19

H thng cu hi v bi tp

nh gi ti sn T l thanh ton c tc l 60%. D kin trong nhng nm ti t l ny vn gi nh vy T sut sinh li vn chu s hu(ROE) d kin l 12% T l li sut phi ri ro (Rf) 7%. Phn b ri ro th trng 3%. H s l 1,2 Yu cu: Hy xc nh gi tr cng ty Bi 47: Doanh nghip A hin ti c thu nhp rng trn c phiu l 5.000. T l chi tr c tc ca cng ty hin ti l 70% v d kin trong tng lai vn gi mc chi tr c tc ny. Cng ty pht hnh 1 triu c phiu v li sut chit khu ca cng ty c tnh l 15%.Yu cu nh gi doanh nghip A trong hai trng hp sau: a. D kin trong tng lai c tc cng ty tng trng n nh vi t l l 5%. b. D kin 2 nm ti c tc ca cng ty s tng mc 5% sau tng mc 8% v sau tng trng n nh vi t l 5% trong tng lai. Bi 48: Cng ty ABC l nh sn xut v tiu th sn phm hng tiu dng, c bit n bi nhiu thng hiu sn phm c uy tn qua nhiu nm. Cc thng tin c bn lin quan n cng ty: Li nhun sau thu nm N l 100.000 USD T l thanh ton c tc l 60% T sut sinh li vn ch s hu(ROE) nm N l 20%, gi thit n nh mc ny trong thi k tng trng cao. H s beta ca cng ty l 1,2, t l li sut phi ri ro l 5.0%, phn b ri ro ca th trng l 4%. Gi thit rng cng ty s tip tc tng trng cao trong vng 4 nm ti, sau s bc vo giai on n nh, tng trng theo tc ng bng tc tng trng ca nn kinh t v bng 5%. Trong thi k tng trng n nh, d tnh rng = 1; ROE=16,67%. Chng minh c c tc d5 khc d4*(1+g) Xc nh gi tr cng ty ABC G=5% Bi 49: D kin dng tin thun cng ty X( FCFF) trong nm ti l 2 t ng, li sut tri phiu Chnh ph k hn 10 nm 10%, t sut sinh li ca danh mc u t th trng l 17%, h s ri ro lin quan n cng ty X l 1,3; li sut trung bnh cc khon n ca cng ty l 10%, gi tr vn c phn ca cng ty l 30 t ng, gi tr cc khon n l 10 t ng, t l tng trng FCFF d kin n nh hng nm l 6%/nm. nh gi cng ty trn bit thu sut thu thu nhp ca cng ty l 25% Bi 50: Cng ty X nm hin ti c cc s liu sau: Li nhun sau thu : 150 triu USD
20

H thng cu hi v bi tp

nh gi ti sn Cc khon chi tiu tng TSC : 100 triu USD Khu hao : 50 triu USD Cc khon chi tiu TSNH khng phi l tin : tng 50 triu USD N mi pht sinh tng thm so vi khon tr n gc trong nm l 15 triu USD. Theo k hoch trong 5 nm ti, li nhun sau thu, u t vo TSC, TSNH khng phi l tin , khu hao, n rng tng 10%/nm. Tnh gi tr cng ty theo : a, Phng php FCFE ? Bit sau 5 nm th Cng ty tng trng n nh vi t l 5%/nm v t sut sinh li i hi ca ch s hu l 12%/nm b, Phng php FCFF ? Bit li vay nm hin ti 80 triu USD, li sut khon vay l 10%/nm v trong 5 nm ti th FCFF mi nm tng 10%. Sau 5 nm th cng ty d kin s duy tr FCFF c nh, chi ph vay nm th 6 khng thay i so vi nm th 5. T sut sinh li vn ch s hu sau 5 nm t 12%/nm. C cu n ti u ca cng ty l 25% tng gi tr vn. Thu sut thu thu nhp doanh nghip l 25% Bi 51: Hin ti, cng ty ABC c cc thng tin nh sau: - Tng ti sn: 2000 t ng. - u t di hn: 100 t ng - Khu hao: 65 t ng - Ti sn ngn hn khng phi l tin tng 35 t ng. - N mi pht sinh tng thm so vi khon tr n gc trong nm l 20 t ng. - T sut li nhun sau thu tng ti sn l: 12% - H s n ca ABC l 0,4 v gi c cu vn n nh mc . D kin trong tng lai, thng tin v ABC nh sau: - Trong 3 nm ti, cc khon li nhun, u t di hn, khu hao, ti sn ngn hn khng phi l tin v n rng tng 10%/nm. - Sau 3 nm th cng ty tng trng n nh vi t l 5%, v ti thi im ny, d kin: t l li sut phi ri ro l 10%, li sut ca danh mc cc chng khon trn th trng l 16%, h s ri ro ca ABC l 1,5. Yu cu: Hy nh gi cng ty ABC theo phng php chit khu dng tin thun i vi ch s hu. Bi 52: Cng ty c phn K c hot ng kinh doanh n nh, cc ch tiu ti chnh hin ti nh sau: Eps= li nhun rng thuc c ng/slcp - Tng ti sn: 1000 t ng. (ko c li nhun ca c ng v ch n) - T l thanh ton c tc l 60%. - T l li nhun vn ch s hu l 12%. Roa=li/n rng ca c ko c ch n/ TTS
21

H thng cu hi v bi tp

nh gi ti sn H s n l 0,5 T l li sut phi ri ro l 12%, li sut ca danh mc cc chng khon trn th trng l 17%, h s ri ro ca K l 0.9. Nhng d kin v ti chnh trong tng lai ca cng ty nh sau: - Trong 2 nm ti, t l tng trng c tc l 5%, nm th 3 v nm th 4, t l ny l 4%. - Cng ty duy tr t l thanh ton c tc n nh l 60%. - Cui nm th 4, d kin P/E bnh qun ngnh cng ty ang hot ng trn th trng t 20. Yu cu: Hy nh gi cng ty K v nu r anh/ch s dng phng php nh gi no. Ti sao? Bi 53: Cng ty c phn X c cc thng tin nh sau: - Tng s c phiu ang lu hnh ca cng ty l 1 triu c phiu. - T l chi tr c tc c nh khng i l 50%. - Gi tr ghi trn s sch k ton mt c phiu l 60.000 ng. - Mnh gi mt c phiu l 10.000 ng. Hy nh gi cng ty X theo phng php m anh/ch cho l thch hp bit rng: - Cng ty khng c c phiu u i v c phiu qu. - X tng trng vi tc 10%/nm v duy tr n nh tc ny trong tng lai. - H s P/E ca cc cng ty trong cng ngnh c tnh l 16. - H s P/B ca cc cng ty trong cng ngnh c tnh l 2. Bi 54: Cng ty XYZ c kt qu li nhun trc thu v li vay trong nm l 100 t ng. Bit rng: - Tng mnh gi tri phiu ang lu hnh 20 t ng, li sut 8%/nm. - N ngi bn 20 t ng. - N ngn hng 50 t ng, li sut 10%/nm. - Cng ty c 15 triu c phiu thng, khng c c phiu u i v c phiu qu. T l Khi m 1-b =const th tc tng trng li nhun=g= thanh ton c tc l 60% v duy tr c nh. tc tng trng c tc - Thu sut thu thu nhp doanh nghip l 25%. - Li sut tri phiu chnh ph k hn 5 nm l 9%, t sut li nhun ca danh mc chng khon th trng l 15%, h s ri ro ca Cng ty XYZ l 1,1 a. Hy xc nh gi tr Cng ty XYZ bit rng: Tc tng trng trong 3 nm ti ca cng ty t 10%/nm, sau duy tr mc tng trng n nh l 6%/nm. b. Nu nh hin nay cng ty XYZ c th bn vi gi 450 t ng, tc tng trng trong 3 nm ti ca Cng ty l 10%/nm, th P/E d kin t i thi im cui nm th 3 s l bao nhiu?
22

H thng cu hi v bi tp

nh gi ti sn
3 nm ti y khng li tip a ko phi nm th 456 M n ring 2

23

H thng cu hi v bi tp