Projet n5 CORRECTION

Conducteur de travaux btiment

PROJET N5 : OPERATION 39 LOGEMENTS INDIVIDUELS

Partie 1 : Etude de financement et damortissement de matriel.
1. L'amortissement dgressif est une mthode permettant de constater une dprciation plus forte au cours des premires annes de la dure de vie du bien. C'est une incitation fiscale l'investissement Pour obtenir le taux de l'amortissement dgressif, on applique un coefficient au taux linaire. Ce coefficient varie selon la dure de vie du bien. Ainsi : 1.25 si la dure dutilisation est de 3 4 ans. 1.75 si la dure dutilisation est de 5 6 ans. 2.25 si la dure dutilisation est suprieure 6 ans. Par exemple, pour un bien d'une dure de vie de 4 ans, le taux d'amortissement linaire est de 25 %, et le taux d'amortissement dgressif est de 25 x 1,75 = 43,75 % Ce type d'amortissement est rserv aux biens neufs ayant une dure dutilisation dau moins trois ans. La premire annuit se calcule par mois entiers, partir du premier jour du mois d'acquisition du bien et non partir de sa date de mise en service. chaque annuit, il faudra prendre la valeur nette rsiduelle. On abandonne lamortissement dgressif pour lamortissement linaire lorsque le taux dgressif devient infrieur au taux linaire calcul sur la dure restante Exemple : Pour un bien de 10 000 amortir sur 5 ans acquis le 8 avril 2009 (Il reste 9 mois dans l'anne). Annes 2009 2010 2011 2012 2013 Amortissements 6625 x (20% x 2,25) = 2981 3644 x (20% x 2,25) = 1640 2004 x (1/2) = 1002 1002 Valeur nette 3644 2004 1002 0

10000 x (20% x 2,25) x 9/12 = 3375 6625

2. Pour lexercice, il convient de concevoir les lments suivants : Annes 2002 2003 2004 2005 2006 Amortissements 11333.33 x (20% x 1.75) = 3966.67 7366.66 x (20% x 1.75) = 2578.33 4788.33 x (1/2) = 1675.92 2394.17 Valeur nette 7366.66 4788.33 2394.17 0

16000 x (20% x 1.75) x 10/12 = 4666.67 11333.33

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Partie 2 : Estimation prvisionnelle.

Surfaces considrer pour les 39 logements : Total SHAB : 18*58+19*69+2*69=2493m Total SHOB : 18*82+19*95+2*94=3469m Total SHON : 18*67+19*80+2*79=2884m Choix des quatre ratios conomiques : Ratio dorigine (48log)
2720600/5012=541.82

RATIOS

Ratio actualise (48log)

586.35

Ratio dorigine (36log)

Ratio actualis (36log)

641.51

Euros/m SHOB Euros/m SHON Euros/m SHAB Euros/logemen t

Moyenne des ratios actualis s

613.93

2003180/3324=602.64

272600/3640=747.42 2720600/3084=882.17 272600/48=56679.17

807.36 952.92 61224.84

2003180/2698=742.47 2003180/2408=831.89 2003180/36=55643.89

790.36 885.55 59232.92

798.86 919.24 60228.88

Actualisation (48log)=597.7/553.3=1.0802 Actualisation (36log)=597.7/561.5=1.0645 Estimation de lopration partir du ratio choisi : 3469m*919.24=3188843.56 euros Estimation des diffrents lots : (47.52+50.08)/2=48.8% (24.72+24.39)/2=24.56% (16.95+18.47)/2=17.71% (10.81+7.06)/2=8.93% 1556155.66 783179.98 564744.19 284763.73 3188843.56

Terrassements+gros uvre Corps dtat techniques Corps dtat secondaires VRD TOTAL HT

La surface hors uvre brute (SHOB) des constructions est gale la somme des surfaces de plancher de chaque niveau, des surfaces des toitures-terrasses, des balcons ou loggias et des surfaces non closes situes au rez-de-chausse, y compris lpaisseur des murs et des cloisons.

Sont compris les combles et sous-sols, amnageables ou non, les balcons, les loggias et toituresterrasses. Ne sont pas compris les lments ne constituant pas de surface de plancher, comme les terrasses non couvertes de plain-pied avec le rez-de-chausse, les saillies caractre dcoratif, les vides (trmies d'ascenseur ou d'escalier, rampes d'accs).

Le calcul de la surface qui sera dite surface de plancher , remplacera, compter du 1er mars 2012, la surface hors uvre brute (SHOB) et la surface hors uvre nette (SHON)1. Cette prise en compte dclarative de la somme des surfaces de plancher des constructions closes et couvertes, comprises sous

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une hauteur de plafond suprieure 1,80 m et calcule partir du nu intrieur des faades incitera, selon le ministre Benoist Apparu, une bonne isolation et permettra de dgager un bonus en termes de constructibilit de l'ordre de 10% . (Avant cela, l'obligation de compter l'paisseur des murs extrieurs dans le calcul de la Shon encourageait les demandeurs prfrer des murs peu pais et donc isolant mal l'habitation). La SHON est une mesure de superficie des planchers pour les projets de construction immobilire. Elle a pour objectif de : vrifier que la densit des constructions respecte le coefficient d'occupation des sols (COS) applicable au terrain. constituer lassiette pour le calcul des taxes lies la construction du btiment (TLE, TDENS, CAUE) La SHON se calcule en soustrayant la surface hors uvre brute (SHOB) les surfaces suivantes : surfaces des combles et des sous-sols dont la hauteur sous plafond est infrieure 1,80 m ; surfaces des toitures-terrasses, des balcons et des parties non closes situes au rez-de-chausse, surfaces affectes l'usage de locaux techniques situs en sous-sol et en combles ; surfaces affectes l'usage de cave en sous-sol ds lors qu'il n'y a pas d'ouverture sur l'extrieur autre que celles destines l'aration ; surfaces des btiments ou parties des btiments amnags en vue du stationnement des vhicules (garage) ; surfaces des btiments affects au logement des rcoltes, des animaux ou du matriel agricole ; surface gale 5 % de la surface hors uvre affecte l'habitation (dduction forfaitaire relative l'isolation des locaux), aprs application des dductions prcdentes relatives l'habitation ; dduction spcifique aux oprations de rfection des immeubles d'habitation dans la limite de 5 m2 par logement pour des travaux tendant l'amlioration de l'hygine ; dduction d'une surface forfaitaire de 5 m2 par logement respectant les rgles relatives l'accessibilit intrieure aux personnes handicapes, prvues selon le cas aux articles R. 111-182, R. 111-18-6, ou aux articles R. 111-18-8 et R. 111-18-9 du code de la construction et de l'habitation. Il existe une certaine jurisprudence relative la notion de locaux amnageables ou non notamment en ce qui concerne les caves. ce sujet, un arrt du 18 mai 2004 rendu par la cour administrative d'appel de Paris a tranch. Cet arrt a motiv une rponse ministrielle1 ainsi qu'une rponse parue au bulletin officiel du droit de l'urbanisme de mai 2005. Ces rponses indiquent clairement que les critres de consistance et d'affectation des locaux ne doivent pas tre confondus. Conclusion : la surface affecte la cave est bien dduire de la SHOB ds lors qu'elle est dpourvue d'ouvertures sur l'extrieur autres que celles ncessaires son aration. La SHON doit tre infrieure ou gale la superficie du terrain multiplie par le coefficient d'occupation des sols (COS).

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