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Mercado de Oficinas Lima

www.cbre.com/research Cuarto Trimestre 2011

El 2011 ha sido un ao lleno de contrastes que, sin embargo, deja saldos favorables para el pas. El desempeo y buen manejo econmico le han valido al Per una serie de importantes reconocimientos en el transcurso del ao. La agencia calificadora de riesgo crediticio, Fitch Ratings, decidi en el ltimo trimestre subir la calificacin de la deuda peruana en moneda extranjera a BBB desde BBB, sumndose as al alza de la nota crediticia local dada por Standard & Poors, dentro del grado de inversin. Pasadas las elecciones presidenciales, la confianza empresarial se ha venido recuperando lentamente. Si bien se han generado mejoras en las expectativas empresariales, ello no ha implicado un despegue inmediato de todos los proyectos que se detuvieron durante la campaa electoral. Finalmente, cabe mencionar que Lima se presenta entre Las 10 mejores ciudades para hacer negocios en Amrica Latina, segn el Ranking realizado por Amrica Economa. Asimismo, como uno de Los 10 destinos obligados para el 2012 de acuerdo a la gua de viaje estadounidense
PIB 6.8 % Inflacin 4.74 %

Frommers que describe la ciudad como el destino de magnfica comida y bebida. En el mbito inmobiliario, este ao fue de una acelerada ocupacin de espacios, lo que se reflej en una tendencia decreciente de la tasa de vacancia, que al finalizar el ao alcanz el 0.54%, muy similar a lo ocurrido en el ao 2008, cuando no se contaban con espacios disponibles en ningn sub mercado. No obstante, se tienen programadas entregas al finalizar el primer trimestre del 2012, con lo que es muy probable que este indicador empiece a recuperarse. En el caso del comportamiento del precio promedio de alquiler, este se ha mantenido durante el ao alrededor de los US$ 17.00, siendo importante resaltar que es el menor valor en el ranking regional y que la baja vacancia hubiera supuesto incrementos ms marcados. Sin embargo, ha sido el precio de venta el promedio que se increment ms, debido al aumento del inters de fondos e inversionistas particulares en espacios de este tipo.
Fuentes: Agencia Andina, BCRP, Semana Econmica y Gestin.

En Breve
Cambio desde el ltimo Actual Vacancia Alquiler Precio Nueva Oferta 0.54 % $18.25 $ 2,000 33,518 m Ao Tr.

Nota: Las flechas indican la tendencia en el periodo de tiempo sealado y no representan un valor positivo o negativo.

Nuevo Desarrollo

Condiciones Econmicas

12%

Macros, entregado este ao, se encuentra sobre la avenida Manuel Olgun en el sub mercado de Santiago de Surco. Cuenta con 12,000 metros cuadrados aproximadamente, distribuidos en 9 pisos de oficinas.

9%

En el 2011, el crecimiento del PBI ha mostrado una tendencia decreciente trimestre a trimestre. Esta desaceleracin se debe a una moderacin en el dinamismo de la demanda interna. No obstante, se dio una menor desaceleracin en el tercer trimestre debido a un alto crecimiento del consumo privado y a la recuperacin de exportaciones. Dado ello, el Banco Central hizo una revisin en su proyeccin de crecimiento anual pasando de 6.3 a un 6.8%. La inflacin anual fue de 4.74%, ubicndose por encima del rango meta. Esta subida se explica por el impacto de la subida en precios de los commodities, as como factores climatolgicos que afectaron la oferta de algunos alimentos (entre agosto y noviembre). El tipo de cambio cerr el trimestre en S/.2.71 y el TC anual fue de S/.2.75 aproximadamente, debido a la crisis externa.

6%

3%

0%
05 04 07 06 09 08 10 20 20 20 20 20 20 20 20
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11

(e)

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Lima Mercado de Oficinas Clase A y A+

Submercado Centro Histrico Miraflores San Isidro (Financiero) San Isidro (Empresarial) Santiago de Surco Otros Total 49,151 242,125 94,182 46,662 16,344 448,464 Area Arrendable (m) Tasa de Desocupacin En Construccin (m) Alquiler Promedio (USD/m/mes) Precio Promedio (USD/m)

No hay edificios de oficinas de primera categora en este submercado. 0.0% 0.67% 0.0% 1.68% 0.0 % 0.54 % 63,596 3,905 50,865 14,000 132,366 $18.00* $17.50 $21.00* $16.50 $18.25* $18.25** $1,850 $2,200 $1,950 $2,000* $2,000

*Valores estimados en base a las condiciones del mercado. **Para el clculo del promedio se consider el valor de espacios en construccin.

Participacin de Sub Mercados en el Inventario de Oficinas A y A+

Otros 4% Surco 10% San Isidro Empresarial 21% San Isidro Financiero 54% Miraflores 11%

Absorcin Neta
90,000

Absorcin

46,401 m

Nueva Oferta

Nueva Oferta

33,518 m

90,000

60,000

60,000

30,000
30,000

0 2007 2008 2009 2010 2011

0 2007 2008 2009 2010 2011

Los 46,401 metros cuadrados absorbidos durante el 2011 fueron slo el 50.31% de lo tomado el ao anterior. La poca oferta de espacios entregados disponibles restringi la ocupacin de una mayor cantidad de metros cuadrados por lo que se continuaron tomando espacios en edificios en construccin. Cuando se concreten las entregas pendientes de edificios se podr observar mejor el dinamismo de la demanda del 2011.

Al finalizar el 2011, no se tuvieron entregas de nuevos espacios, por lo que el ao cierra con un total de 33,518 metros cuadrados incorporados al inventario limeo, cantidad que representa el 52% de lo entregado en el 2009, y nicamente el 35% de los espacios correspondientes al 2010. Dicha disminucin de nuevos edificios responde principalmente a que algunos proyectos ralentizaron sus obras con lo que las entregas se postergaron para el 2012. Pgina 2
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Vacancia
8%

Vacancia

0.54 %

Debido a la menor oferta nueva entregada durante el ao que concluye y a la constante demanda, el nivel de vacancia se ha ido reduciendo paulatina y considerablemente, llegando a registrar 0.54% al finalizar el 2011. Dicho porcentaje de vacancia implica una reduccin anual del 86.3%, lo que es sumamente significativo considerando que ya en ese entonces la tasa de vacancia no alcanzaba los dos dgitos. Con respecto al periodo anterior, se presenci una reduccin del 50.5% en la disponibilidad de espacios en los sub mercados. Es importante tener en cuenta que la tasa de desocupacin en Lima es la ms baja de la regin y todo sealara que al cierre del ao mantuvo dicho lugar en el ranking.
4Q10 1Q11 2Q11 3Q11
Alquiler Promedio

6%

4%

2%

0% 4Q11
$18.25 (USD/m/mes)

Precio de Alquiler
$20

Ante una tasa de vacancia tan baja, el valor promedio de alquiler tuvo un incremento trimestral de 6.98% y anual de 14.06%. Muchos de los espacios de oficinas que estn an en construccin se han venido comercializando alrededor de los US$ 18.00. A lo largo del ao, los valores de algunos proyectos han estado por encima de este promedio en los distintos sub mercados y han sido ocupados. A pesar de ello, los valores registrados en el mercado limeo son los ms bajos de la regin. Pero tratndose an de un mercado en crecimiento, se espera que los valores se incrementen en los prximos aos, en la medida que se sigan ofreciendo nuevos y mejores productos.

$15

$10

$5

$0 4Q10 1Q11 2Q11 3Q11 4Q11

$2,000 (USD/m)

Precio de Venta
2,500 2,000 1,500 1,000 500

Precio de Venta Promedio

La demanda por espacios en venta durante el 2011 increment la oferta de inmuebles de este tipo, pero tambin impuls el incremento de los valores. Es as que durante varios perodos, el precio promedio se haba mantenido alrededor de los US$ 1,700 por metro cuadrado. Sin embargo, a lo largo de este ao, se presenciaron incrementos trimestrales hasta de 10.76%, cerrando el ao con un valor promedio de US$ 2,000, que representa un crecimiento anual del 23.69%. Los sub mercados en los que es posible encontrar espacios de este tipo son principalmente San Isidro Financiero y Surco.
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0 4Q10 1Q11 2Q11 3Q11 4Q11

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MarketView Lima, Per

Precio Promedio de Renta Se determina multiplicando el precio promedio de renta de cada edificio por su espacio disponible, sumando los productos, y luego se divide entre el total de espacio disponible en el inventario.

Descripcin de Submercados (Clase A y B)

Submercado 1. 2. 3. 4. 5. 6. Centro Histrico Miraflores San Isidro (Financiero) San Isidro (Empresarial) Santiago de Surco Otros Total Total m 90,467 105,803 370,775 175,702 149,712 36,711 929,170 Porcentaje del Mercado 10% 11% 40% 19% 16% 4%

Cobertura de Mercado Incluye todos los edificios calificados. Absorcin Neta El cambio de rea ocupada de un periodo a otro. rea Neta Arrendable El metraje bruto del edificio, menos el ncleo de ascensores, conductos de chimeneas y tuberas, ductos verticales, balcones y rea de escaleras. rea Ocupada Superficie rentable que no se encuentra vacante. En Construccin Edificios cuya construccin se ha iniciado y como evidencia de ello estn en primera instancia, la excavacin y los trabajos de cimentacin. rea Disponible rea disponible en el edificio tanto fsicamente vacante como ocupada. Tasa de Disponibilidad rea disponible dividida entre el total del rea Neta Arrendable.

Submercados de Oficinas en Lima

Metros Cuadrados Vacantes rea en edificios existentes que estn fsicamente desocupadas o con disponibilidad inmediata. Tasa de Vacancia Metros cuadrados vacantes divididos entre el rea Neta Arrendable. Normalizacin Debido a una reclasificacin del mercado, la base, nmero y metros cuadrados de los edificios de periodos anteriores han sido ajustados para coincidir con el stock actual. La Disponibilidad y la Vacancia para esos edificios han sido ajustados en periodos anteriores.

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Per Av. Arambur 965, 4to Piso San Isidro, Lima 27 T. +51.1.222.7914 F. +51.1.222.7913
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