Chöông 11

LUAÄT ÑAÁT ÑAI

I- KHAÙI NIEÄM LUAÄT ÑAÁT ÑAI.

• Luaät ñaát ñai laø moät ngaønh luaät ñoäc laäp trong heä thoáng phaùp luaät Vieät Nam, ñieàu chænh caùc
moái quan heä xaõ hoäi lieân quan ñeán vieäc sôû höõu, quaûn lyù vaø söû duïng ñaát ñai ôû Vieät Nam.
• Quan heä phaùp luaät do luaät ñaát ñai ñieàu chænh goàm :
+ Nhoùm quan heä sôû höõu : theå hieän moái quan heä giöõa caùc cô quan Nhaø nöôùc coù thaåm quyeàn
nhaèm baûo veä vaø thöïc hieän quyeàn sôû höõu nhaø nöôùc vôùi ñaát ñai.
+ Nhoùm quan heä quaûn lyù : theå hieän moái quan heä giöõa caùc cô quan Nhaø nöôùc trong vieäc phaân
caáp veà quaûn lyù ñaát ñai, quan heä giöõa Nhaø nöôùc vaø ngöôøi söû duïng ñaát.
+ Nhoùm quan heä söû duïng : bao goàm caùc moái quan heä giöõa nhöõng ngöôøi söû duïng ñaát vôùi nhau.
• Vôùi ñaëc ñieåm cuûa quan heä ñaát ñai, phöông phaùp ñieàu chænh cuûa luaät ñaát ñai goàm hai phöông
phaùp thích öùng vôùi töøng quan heä cuï theå. Ñoù laø phöông phaùp quyeàn uy trong quan heä giöõa Nhaø
nöôùc vaø ngöôøi, toå chöùc ñöôïc Nhaø nöôùc giao ñaát ñeå söû duïng; thöù hai laø phöông phaùp thoûa thuaän
trong quan heä giöõa nhöõng ngöôøi söû duïng ñaát vôùi nhau.
• Luaät ñaát ñai ñöôïc Quoác Hoäi khoùa IX kyø hoïp thöù 3 thoâng qua ngaøy 14.07.1993 vaø coù hieäu löïc
phaùp lyù töø ngaøy 15.10.1993 (Luaät naøy thay theá luaät ñaát ñai ñaõ ñöôïc ban haønh naêm 1987).
• Luaät ñaát ñai ñöôïc xaây döïng treân cô sôû caùc nguyeân taéc sau :
- Ñaát ñai thuoäc sôû höõu ñaëc bieät cuûa Nhaø nöôùc : Nhaø nöôùc laø chuû theå sôû höõu duy nhaát vaø
tuyeät ñoái, ngoaøi Nhaø nöôùc khoâng toàn taïi baát cöù moät chuû sôû höõu naøo khaùc.
- Nhaø nöôùc quaûn lyù ñaát ñai theo qui hoaïch vaø phaùp luaät : Nhaø nöôùc thoáng nhaát quaûn lyù
ñaát ñai theo qui hoaïch nhaèm söû duïng ñaát ñai coù hieäu quaû vaø hôïp lyù; Nhaø nöôùc ban haønh
caùc cheá ñoä veà quaûn lyù ñaát ñai aùp duïng thoáng nhaát treân toaøn quoác.
- Nguyeân taéc söû duïng ñaát ñai tieát kieäm nhaèm khai thaùc hieäu quaû cuûa ñaát ñai hôïp lyù cao
nhaát, phuø hôïp lôïi ích Nhaø nöôùc, xaõ hoäi vaø ngöôøi söû duïng ñaát.
- Nguyeân taéc ñaëc öu ñoái vôùi ñaát noâng nghieäp : Nhaø nöôùc baûo veä quyõ ñaát noâng nghieäp ñeå
ñaûm baûo ñôøi soáng noâng daân, nguoàn löông thöïc caû nöôùc.
- Nguyeân taéc caûi taïo boài boå ñaát : ñaây laø traùch nhieäm cuûa ngöôøi söû duïng ñaát ñeå baûo ñaûm
khai thaùc lôïi ích cuûa ñaát laâu daøi.
II- CHEÁ ÑOÄ SÔÛ HÖÕU ÑAÁT ÑAI, QUAÛN LYÙ ÑAÁT ÑAI VAØ SÖÛ DUÏNG ÑAÁT ÑAI.
a. Cheá ñoä sôû höõu ñaát ñai:
+ Chuû theå cuûa cheá ñoä sôû höõu ñaát ñai laø Nhaø nöôùc Coäng Hoøa Xaõ Hoäi Chuû Nghóa Vieät Nam.
+ Khaùch theå cuûa cheá ñoä sôû höõu ñaát ñai laø toaøn boä voán ñaát quoác gia goàm ñaát lieàn, haûi ñaûo,
theàm luïc ñòa.
+ Noäi dung cuûa cheá ñoä sôû höõu : goàm caùc quyeàn naêng cuûa Nhaø nöôùc.
• Quyeàn chieám höõu : Nhaø nöôùc naém giöõ baûo veä voán ñaát, kieåm soaùt vaø quaûn lyù ñaát,
chi phoái söû duïng.
 • Quyeàn söû duïng : Nhaø nöôùc hoaïch ñònh caùc chính saùch, thöïc hieän chính saùch ñoøn baåy
kinh teá nhaèm ñònh höôùng cho ngöôøi söû duïng khai thaùc coù hieäu quaû voán ñaát.
• Quyeàn ñònh ñoaït : Nhaø nöôùc giao ñaát cho caùc ñoái töôïng söû duïng ñaát.
b. Cheá ñoä quaûn lyù Nhaø nöôùc veà ñaát ñai : Nhaø nöôùc giao cho caùc cô quan Nhaø nöôùc thöïc
hieän nhieäm vuï quaûn lyù ñaát ñai, nhieäm vuï naøy goàm :
+ Ñieàu tra, khaûo saùt, ño ñaïc, ñaùnh giaù phaân haïng ñaát, laäp baûn ñoà ñòa chính caáp giaáy chöùng
nhaän quyeàn söû duïng ñaát ñeå naém ñöôïc taøi nguyeân ñaát.
+ Quy hoaïch ñaát ñai, keá hoaïch hoùa vieäc söû duïng ñaát, khoanh ñònh caùc loaïi ñaát noâng
nghieäp, laâm nghieäp …… ñeå ñieàu chænh caùc keá hoaïch söû duïng ñaát cho phuø hôïp vôùi töøng giai
ñoaïn phaùt trieån kinh teá - xaõ hoäi.
+ Giao ñaát : chuyeån giao ñaát vaø quyeàn söû duïng ñaát cho caùc ñoái töôïng ñöôïc söû duïng ñaát.
+ Cho thueâ ñaát : chuû yeáu cho ñoái töôïng laø ngöôøi, toå chöùc nöôùc ngoaøi. Ngoaøi ra Nhaø nöôùc
cuõng cho pheùp caùc toå chöùc, caù nhaân vaø hoä gia ñình coù quyeàn cho thueâ laïi voán ñaát maø Nhaø
nöôùc cho hoï söû duïng.
+ Thu hoài ñaát : Trong tröôøng hôïp caàn thieát Nhaø nöôùc söû duïng ñaát cho muïc ñích an ninh,
quoác phoøng, lôïi ích coâng coäng thì Nhaø nöôùc thu hoài ñaát. Ngöôøi bò thu hoài ñaát ñöôïc ñeàn buø thieät
haïi.
+ Tröng duïng: trong tröôøng hôïp khaån caáp Nhaø nöôùc tröng duïng ñaát, heát thôøi haïn tröng duïng
ngöôøi söû duïng ñaát ñöôïc traû laïi ñaát vaø ñöôïc ñeàn buø thieät haïi do tröng duïng ñaát.
+ Thanh tra vieäc chaáp haønh caùc qui ñònh cuûa luaät ñaát ñai, giaûi quyeát caùc tranh chaáp veà ñaát
ñai, giaûi quyeát khieáu naïi toá caùo vi phaïm trong vieäc quaûn lyù vaø söû duïng ñaát ñai.
Nhö vaäy noäi dung Nhaø nöôùc quaûn lyù veà ñaát ñai coù theå chia thaønh 3 nhoùm hoaït ñoäng : (theo
ñieàu 13 luaät ñaát ñai)
- Hoaït ñoäng quaûn lyù quó ñaát : ñieàu tra, khaûo saùt, ño ñaïc, ñaùnh giaù ñuùng...
- Hoaït ñoäng phaân phoái vaø ñieàu chænh ñaát ñai : giaù ñaát, cho thueâ ñaát, thu hoài, cho pheùp,
chuyeån quyeàn...
- Hoaït ñoäng Thanh tra, Kieåm tra vaø xöû lyù caùc vaán ñeà phaùt sinh trong quaù trình quaûn lyù söû
duïng ñaát (Thanh tra, Kieåm tra, Xöû lyù VP,...)
c. Cheá ñoä söû duïng ñaát :
Luaät ñaát ñai qui ñònh cheá ñoä söû duïng 6 loaïi ñaát.
1/ Ñaát noâng nghieäp : laø ñaát coù muïc ñích söû duïng ñeå troàng troït, chaên nuoâi hoaëc ñeå thí nghieäm
veà troàng troït chaên nuoâi (keå caû nuoâi troàng thuûy saûn). Ñaát noâng nghieäp ñöôïc phaân thaønh ñaát troàng
caây haøng naêm, ñaát troàng caây laâu naêm, ñaát ñoàng coû chaên nuoâi, ñaát coù maët nöôùc ñeå nuoâi troàng thuûy
saûn. Ngöôøi ñöôïc giao ñaát noâng nghieäp laø caùc nhaân khaåu cö truù ôû ñòa phöông vaø caùc nhaân khaåu
khoâng coù hoä khaåu ôû ñòa phöông nhöng coù chính quyeàn phöôøng xaõ xaùc nhaän, caùc thaày coâ giaùo, caùn
boä y teá ôû noâng thoân coù hoaøn caûnh khoù khaên; caùc caùn boä vieân chöùc Nhaø nöôùc do giaûm bieân cheá,
maát söùc ñöôïc höôûng cheá ñoä trôï caáp coù nhu caàu canh taùc. Moãi xaõ ñöôïc ñeå laïi quyõ ñaát khoâng quaù
5% ñaát noâng nghieäp ñeå phuïc vuï coâng ích vaø phaùt trieån noâng thoân.
2/ Ñaát laâm nghieäp : laø ñaát söû duïng vaøo muïc ñích khai thaùc, saûn xuaát laâm nghieäp goàm ñaát
röøng töï nhieân, ñaát troàng röøng, phuïc hoài röøng, thí nghieäm veà laâm nghieäp cô quan quaûn lyù chung laø
chính phuû, uûy ban caùc caáp, cô quan quaûn lyù chuyeân ngaønh laø Boä laâm nghieäp. Chuû theå söû duïng ñaát
laâm nghieäp chuû yeáu laø caùc laâm tröôøng, caùc hôïp taùc xaõ kinh doanh ngheà röøng. Ngoaøi ra cuõng coù hoä
gia ñình caù nhaân.
 3/ Ñaát ñoâ thò : laø ñaát noäi thaønh, noäi thò xaõ, noäi thò traán, duøng ñeå xaây nhaø ôû, truï sôû cô quan,
cô sôû saûn xuaát kinh doanh, cô sôû haï taàng phuïc vuï lôïi ích coâng coâng, quoác phoøng an ninh. Khi söû
duïng ñaát ñoâ thò phaûi xaây döïng cô sôû haï taàng, caên cöù ñuùng qui hoaïch ñaõ ñöôïc duyeät.
4/ Ñaát khu daân cö noâng thoân : laø ñaát ñöôïc xaây döïng nhaø ôû vaø caùc coâng trình phuïc vuï sinh
hoaït cuûa nhaân daân vuøng noâng thoân. Nguyeân taéc laø taän duïng ñaát khu daân cö coù saün, haïn cheá môû
roäng khu daân cö vaøo ñaát noâng nghieäp, moãi hoä gia ñình ôû noâng thoân ñöôïc söû duïng toái ña 400m2 ñeå
xaây nhaø ôû vaø coâng trình phuï. Hoä gia ñình coù nhieàu theá heä thì ñöôïc pheùp söû duïng toái ña laø 800m2.
Vieäc qui ñònh möùc cho moãi hoä tuøy töøng ñòa phöông.
5/ Ñaát chuyeân duøng: ñöôïc söû duïng vaøo caùc coâng trình coâng nghieäp, dòch vuï vaø caùc nhu caàu
khoâng phaûi vaøo muïc ñích noâng nghieäp, laâm nghieäp, nhaø ôû. Thí duï ñaát queân khai thaùc khoaùng saûn,
saân bay, nhaø ga, caàu caûng.
6/ Ñaát chöa söû duïng: ñaát chöa qui hoaïch chöa leân keá hoaïch, do nhaø nöôùc quaûn lyù.
III- QUYEÀN VAØ NGHÓA VUÏ CUÛA NGÖÔØI SÖÛ DUÏNG ÑAÁT.
Caùc caù nhaân, hoä gia ñình, toå chöùc kinh teá, xaõ hoäi, ñôn vò vuõ trang nhaân daân khi ñöôïc Nhaø nöôùc
giao ñaát söû duïng hoaëc ñöôïc thueâ ñaát, phaûi tuaân thuû caùc qui ñònh cuûa luaät ñaát ñai. Theo ñieàu 73
luaät ñaát ñai, ngöôøi söû duïng ñaát coù caùc quyeàn sau ñaây:
+ Ñöôïc caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát: ñaây laø chöùng thö phaùp lyù xaùc ñònh moái quan
heä giöõa Nhaø nöôùc vôùi ngöôøi söû duïng ñaát. UÛy ban Nhaân daân tænh, Thaønh phoá caáp giaáy chöùng nhaän
quyeàn söû duïng ñaát cho caùc toå chöùc UÛy ban Nhaân daân Quaän, Huyeän caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn söû
duïng ñaát cho hoä gia ñình vaø caù nhaân.
+ Ñöôïc höôûng hoa lôïi, thaønh quaû lao ñoäng, keát quaû ñaàu tö treân ñaát ñöôïc giao.
+ Ñöôïc chuyeån quyeàn söû duïng ñaát. Ñieàu 3 luaät ñaát ñai qui ñònh : caù nhaân hoä gia ñình coù quyeàn
: chuyeån nhöôïng chuyeån ñoåi, cho thueâ, theá chaáp vaø thöøa keá quyeàn söû duïng ñaát.
+ Ñöôïc Nhaø nöôùc höôùng daãn caûi taïo boài boå ñaát.
+ Ñöôïc Nhaø nöôùc baûo veä khi ngöôøi khaùc xaâm phaïm quyeàn söû duïng ñaát.
+ Ñöôïc boài thöôøng thieät haïi khi Nhaø nöôùc thu hoài ñaát.
+ Ñöôïc quyeàn goùp ñaát ñeå hôïp taùc saûn xuaát kinh doanh phuø hôïp vôùi muïc ñích khi giao ñaát.
+ Ñöôïc khieáu naïi toá caùo veà nhöõng haønh vi cuûa caùn boä Nhaø nöôùc khi xaâm phaïm ñeán quyeàn söû
duïng ñaát cuûa mình.
Caùc nghóa vuï cuûa ngöôøi söû duïng ñaát :
+ Söû duïng ñaát ñuùng muïc ñích ñöôïc giao, ñuùng ranh giôùi.
+ Noäp thueá söû duïng ñaát, thueá chuyeån quyeàn söû duïng ñaát, leä phí tröôùc baï khi chuyeån nhöôïng
quyeàn söû duïng ñaát.
+ Tuaân theo qui ñònh veà moâi tröôøng, khoâng gaây taùc haïi ñeán ngöôøi xung quanh.
+ Baûo veä taêng khaû naêng sinh lôïi cuûa ñaát.
+ Nghóa vuï giao laïi ñaát khi Nhaø nöôùc thu hoài.
+ Nghóa vuï ñeàn buø cho ngöôøi coù ñaát bò thu hoài.
IV- VI PHAÏM LUAÄT ÑAÁT ÑAI VAØ TRAÙCH NHIEÄM PHAÙP LYÙ.
a. Khaùi nieäm :Vi phaïm luaät ñaát ñai laø haønh vi traùi phaùp luaät ñöôïc thöïc hieän moät caùch coá yù
hoaëc voâ yù xaâm phaïm quyeàn sôû höõu cuûa Nhaø nöôùc quyeàn lôïi ích cuûa ngöôøi söû duïng ñaát cuõng nhö
caùc qui ñònh veà cheá ñoä söû duïng caùc loaïi ñaát.
b. Caùc daïng vi phaïm luaät ñaát ñai:
+ Chuyeån nhöôïng ñaát ñai moät caùch baát hôïp phaùp xaâm phaïm quyeàn sôû höõu ñaát ñai cuûa Nhaø
nöôùc.
 + Töï yù thay ñoåi muïc ñích söû duïng ñaát ñai.
+ Khoâng caûi taïo ñaát, khoâng ngaên xoùi moøn ñaát.
+ Laán chieám ñaát ñai.
+ Cô quan Nhaø nöôùc giao ñaát, thu hoài ñaát khoâng ñuùng thaåm quyeàn, khoâng ñuùng ñoái töôïng
c. Traùch nhieäm phaùp lyù : ngöôøi vi phaïm luaät ñaát ñai tuøy theo haønh vi möùc ñoä, tính chaát, phaûi
chòu caùc hình thöùc xöû lyù sau ñaây :
+ Chòu traùch nhieäm hình söï: ngöôøi naøo laán chieám ñaát, huûy hoaïi ñaát, chuyeån quyeàn söû duïng ñaát
traùi pheùp bò xöû lyù haønh chaùnh maø coøn taùi phaïm. Ngöôøi lôïi duïng chöùc quyeàn giao, thu hoài ñaát, cho
pheùp chuyeån nhöôïng quyeàn söû duïng ñaát traùi phaùp luaät, bao che cho ngöôøi coù haønh vi vi phaïm
Luaät lao ñoäng, quyeát ñònh xöû lyù traùi phaùp luaät tuøy theo möùc ñoä maø bò xöû lyù kyû luaät, hoaëc chòu
traùch nhieäm hình söï.
+ Traùch nhieäm haønh chaùnh : Khi möùc ñoä chöa tôùi möùc chòu traùch nhieäm hình söï.
+ Traùch nhieäm kyû luaät : Ñoái vôùi caùn boä Nhaø nöôùc coù traùch nhieäm quaûn lyù ñaát ñai, khi möùc ñoä
chöa tôùi möùc xöû lyù baèng bieän phaùp truy cöùu traùch nhieäm hình söï.
+ Traùch nhieäm daân söï : ngöôøi naøo gaây thieät haïi cho ngöôøi khaùc khi caùc haønh vi neâu treân thì
ngoaøi vieäc chòu traùch nhieäm hình söï, haønh chaùnh, kyû luaät coøn phaûi boài thöôøng thieät haïi do haønh vi
traùi phaùp luaät cuûa mình gaây ra.
V- THUÛ TUÏC GIAÛI QUYEÁT TRANH CHAÁP ÑAÁT ÑAI.
Nguyeân taéc giaûi quyeát tranh chaáp ñaát ñai laø döïa treân vaên baûn phaùp luaät nhöng toân troïng vieäc
thöông löôïng hoøa giaûi giöõa caùc beân, thuyeát phuïc ñoâi beân vì lôïi ích cuûa caû ñoâi beân ñöôïc nhaân daân
uûng hoä.
Khi coù tranh chaáp thöïc teá xaûy ra, vieäc giaûi quyeát tranh chaáp ñöôïc giaûi quyeát theo trình töï vaø
thaåm quyeàn sau ñaây :
a/ UÛy ban Nhaân daân Xaõ, Phöôøng, Thò traán cuøng vôùi söï tham gia cuûa thaønh vieân maët traän toå
quoác toå chöùc hoøa giaûi giöõa caùc beân tranh chaáp giaûi thích cho hoï bieát caùc qui ñònh veà vieäc quaûn lyù
ñaát ñai söû duïng ñaát ñai ñeå hoï thaáy ñöôïc quyeàn lôïi cuûa mình vaø cuûa ngöôøi khaùc vaø choïn caùch xöû
söï ñuùng ñaén, hôïp phaùp luaät
b/ Caùc tranh chaáp veà quyeàn söû duïng ñaát maø ngöôøi söû duïng ñaát chöa coù giaáy chöùng nhaän quyeàn
söû duïng ñaát thì do UÛy ban Nhaân daân Quaän Huyeän giaûi quyeát tranh chaáp giöõa caù nhaân hoä gia ñình
vôùi nhau giöõa caù nhaân hoä gia ñình vôùi toå chöùc, giöõa toå chöùc vôùi toå chöùc, neáu caùc toå chöùc ñoù thuoäc
quyeàn quaûn lyù cuûa mình, do UÛy ban Nhaân daân tænh, Thaønh phoá giaûi quyeát caùc tranh chaáp giöõa toå
chöùc vôùi toå chöùc, giöõa toå chöùc vôùi hoä gia ñình caùc nhaân neáu toå chöùc ñoù thuoäc quyeàn quaûn lyù cuûa
mình hoaëc cuûa Trung öông. Trong tröôøng hôïp khoâng ñoàng yù vôùi caùch giaûi quyeát cuûa UÛy ban Nhaân
daân ñaõ giaûi quyeát, ñöông söï coù quyeàn khieáu naïi leân cô quan haønh chính caáp treân tröïc tieáp. Quyeát
ñònh cuûa cô quan caáp treân tröïc tieáp coù hieäu löïc thi haønh.
c/ Caùc tranh chaáp maø ngöôøi söû duïng ñaát ñaõ coù giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát vaø caùc taøi
saûn gaén lieàn vôùi ñaát ñai do Toøa aùn Nhaân daân giaûi quyeát, giuùp Chính phuû vaø caùc UÛy ban coù caùc cô
quan quaûn lyù chuyeân moân nhö Toång cuïc ñòa chính ôû Trung öông, caùc sôû ñòa chính ôû caùc Tænh,
Phoøng quaûn lyù Ñoâ thò ôû caùc Quaän, vaø caùc cô quan khaùc thuoäc ngaønh ñòa chính ôû caùc huyeän.
Ñaát ñai laø voán voâ cuøng quí giaù laø tö lieäu saûn xuaát khoâng theå thay theá ñöôïc, laø daáu hieäu veà
laõnh thoå cuûa quoác gia, vì vaäy moïi ngöôøi caàn yù thöùc khi söû duïng ñaát ñai. Quan heä ñaát ñai vöøa laø
quan heä daân söï, quan heä kinh teá maø cuõng laø quan heä chính trò, nghóa vuï ñoái vôùi ñaát ñai cuõng laø
nghóa vuï thieâng lieâng vôùi toå quoác.