UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN JUAN FACULTAD DE INGENIERIA DEPARTAMENTO DE INGENIERIA EN AGRIMENSURA

VALUACIN DE INMUEBLES
AVALUO DE INMUEBLES RURALES

Ing. Agrim. Especialista Rodolfo H. PELLICE

Ing. Agrim. Especialista Joaqun F. FERNANDEZ

TASAR - Definicin

TASAR o AVALUAR un inmueble es determinar el valor ms probable del mismo a una fecha determinada, en un mercado libre y sin influencias de factores que puedan distorsionar el valor, mediante un trabajo tcnico, realizado por un perito tasador, que comprende el conjunto de razonamientos, inspecciones y clculos que permiten determinar dicho valor

Tasacin Rural
La tasacin de predios rurales exige una metodologa particular, que difiere en muchos aspectos de la valuacin de predios urbanos. La diferencia fundamental radica en que el valor de los predios urbanos est ntimamente relacionado con un mercado de inmuebles destinados a viviendas, comercios y dems destinos ciudadanos y los valores surgen de un estudio de mercado local, con antecedentes bastante homogneos o fciles de homogeneizar mediante coeficientes correctivos convenientemente calculados. En cambio, la valuacin rural exige un amplio conocimiento de aspectos tcnicos agropecuarios, socioeconmicos y geopolticos, ya que el valor de los campos est definido por aspectos intrnsecos y productivos en parte, pero en una gran medida por situaciones econmicas relacionadas con un intercambio comercial nacional e internacional, regmenes impositivos, poltica crediticia, etc. Tanto es as que, por ejemplo, los valores de predios ganaderos pueden variar notablemente entre un ao y otro de acuerdo al precio internacional de la carne de exportacin. La tierra rural es un medio de producir cosechas o productos agropecuarios y su valor, primordialmente, depende de su capacidad de producir en cantidad y calidad.

Tasacin Rural
Es por tal razn que, si bien algunos de los mtodos de tasacin rural, de tipo comparativo, tienen similitud aparente con los utilizados en valuaciones urbanas, aquellos introducen elementos y coeficientes de comparacin que solamente pueden calcularse en funcin de una paciente inspeccin de los campos o fincas que sirven de antecedentes y tambin de un conveniente clculo de la productividad de los mismos. La valuacin rural ya no puede basarse en apreciaciones personales como se haca antiguamente por conocimiento de odas de precios de algunos campos vecinos, pues hay muchos aspectos que deben ser analizados y pueden existir fuertes diferencias entre un campo y otro no muy distante.
Entre los mtodos a seguir estn los comparativos directos y los que arriban al valor por el camino de la productividad. Estas ltimas pueden resultar menos seguras que las primeras en virtud de las indeterminaciones de las tasas de inters, riesgos y ganancias. Los inmuebles rurales difieren ampliamente entre s, proporcionando distintas utilidades y manifestando distintos valores, de acuerdo a la variedad de sus caractersticas. Estas, dependen tanto de las condiciones econmicas y sociales que inciden sobre el inmueble (caractersticas extrnsecas e intrnsecas).

Finalidad del Avalo Rural

Compraventa de propiedades rurales, campos forestales y naturales.
Expropiaciones para futuras colonizaciones, escuelas agrcolas, reservas artificiales (Dique de Ullm) y naturales (Reserva faunstica de San Guillermo, Valle de la Luna). Determinacin del impuesto real y potencial que debe oblar el predio El impuesto potencial es el impuesto a la tierra ociosa, es el que debera oblar un terreno que en este momento est sin producir, pudindolo hacer. Peritajes judiciales (divisin de condominio, sucesin, particin) Asignacin del valor para garanta de los prstamos bancarios, financieros y de fomento agrcola que se deseen solicitar . Realizar el inventario de los bienes existentes Efectuar el estudio econmico-financiero de los beneficios que se obtengan a los fines que el productor sepa en que rubro pierde y en cual gana. Estimar el monto que se fije a los efectos de las donaciones y legados. Constitucin y Liquidacin de Sociedades de Capital Asesoramiento a inversores extranjeros Actualizacin de valores patrimoniales empresarios

Revalos Provinciales

Factores intrnsecos que influyen

Los factores que influyen en la tasacin rural son: Intrnsecos y Extrnsecos
Entre los factores Intrnsecos se pueden mencionar: A) La Tierra: es el espesor del manto suelo. Se compone de: Capa arable y subsuelo apoyados sobre un substrato, todo lo cul constituye el perfil de suelo agrcola. Tiene gran importancia en el valor agropecuario por las siguientes caractersticas: a) Secuencia y caractersticas de las capas del perfil de suelo, en funcin de las cuales se ha realizado la clasificacin taxonmica de los suelos de la provincia.

b) Profundidad del suelo: Al tener una capa ms profunda de suelo se tiene mayor cantidad de elementos de nutricin y mayor cantidad de humedad
c) Porosidad: es la propiedad fsico - mecnica del suelo que regula la capacidad de almacenaje de agua en el suelo (retencin de humedad).

Es importante tanto la cantidad de poros como su tamao, lo cul depende de la textura y estructura.
d) Permeabilidad: Es la propiedad del suelo que permite el movimiento del agua en el perfil hmedo. En sentido amplio mide la posibilidad, ceder o bombear agua. Es importante porque: 1) permite la extraccin de agua de acufero; 2) permite el drenaje (natural o artificial) de los excedentes de agua; 3) permite el lavado y recuperacin de suelos salinos / sdicos; 4) el mal manejo del riego en suelos pocos permeables provoca la elevacin de los

Factores intrnsecos que influyen

Los suelos pueden tener una permeabilidad muy alta, alta, media, baja y muy baja Los valores se dan en mm/da.

e) Fertilidad: es la existencia de elementos nutrientes que tenga un suelo en las condiciones edafolgicas en que se encuentra. La estructura es la clave de la fertilidad porque asegura la actividad microbiana. Un suelo puede tener una alta fertilidad pero una baja productividad en razn que si ese suelo tiene una alta salinidad este contenido de sales bloquea a los elementos nutrientes, impidiendo su absorcin por las plantas

f) Productividad del suelo: se refiere a la capacidad que tiene un suelo para proveer a las plantas los elementos necesarios (aire, agua, nutrientes) y en la cantidad adecuada para dar el producto que se espera de ellas (follaje, flores, frutos, madera, etc.). Esta capacidad va a depender de las condiciones favorables que en otros aspectos tenga el suelo. Un suelo puede tener una alta fertilidad pero una baja productividad en razn que si ese suelo tiene una alta salinidad este contenido de sales disminuye o impide la absorcin de la solucin del suelo (agua y elementos nutrientes) por

Factores intrnsecos que influyen

Topografa de la parcela:
Juegan un papel preponderante: 1) La pendiente; 2) La rugosidad de la superficie (relieve). Ambos aspectos se tienen en cuenta en el momento de evaluar la calidad del suelo por su aptitud agrcola. En todo momento para favorecer el desarrollo de los cultivos, si deben hacerse movimientos de suelos, estos deben hacerse en la menor cantidad posible para evitar la destruccin del suelo agrcola.

Factores extrnsecos que influyen

Entre los factores Extrnsecos tenemos:
Condiciones climticas: tiene una influencia directa en el desarrollo de los vegetales e incluso influyen sobre los primeros horizontes de un perfil de suelo agrcola; entre estas condiciones estn: 1) la variacin de temperatura y de presin; 2) nubosidad; 3) vientos; 4) radiacin; 5) precipitaciones ; 6) humedad relativa y 7) heliofana (horas efectivas de luz) Topografa General de la zona: idem anterior Rgimen de tenencia de la tierra Disponibilidad de mano de obra y equipamiento mecnico. Ubicacin; Accesos; Altitud.

Oportunidad de comercializacin de los productos obtenidos en el mercado interno y externo.

Apoyo crediticio que facilita la inversin y el desarrollo financiero de la explotacin.

Factores extrnsecos que influyen

Recursos Hdricos: En las regiones ridas, el riego se puede suministrar por el aporte de agua superficial y por agua subterrnea.
El agua superficial es la forma ms conveniente de proveerle agua a una propiedad. El costo que tiene el agua superficial, en esta provincia, no es otra cosa que el mantenimiento del servicio (cnon de riego); las obras se ejecutan con dinero del estado, es decir, no son cobradas a los usuarios. Al hacer el anlisis del recurso hdrico intervendran los costos construccin de presas desde donde se toma el agua de una fuente hdrica pasando por los canales, ramos, subrramos, acequias, etc., es decir el mantenimiento de todo esto hasta llegar al lugar del uso del agua. Se informar sobre sistemas de riego, turnos y volmen. En caso que se deba regar con agua del subsuelo, se deben tener en cuenta la perforacin. Se colocan los filtros, se ensamblan los caos, se cementa y se equipa con el motor, bomba, etc. Para la tasacin se debe tener en cuenta la profundidad, caudal del agua para riego por aspersin o por goteo y calidad de la misma (para consumo o riego). En este sistema pueden haber dos modalidades: 1) Pblica: Cuando el Estado realiza las perforaciones y el agua extrada es incorporada al sistema de riego superficial. 2) Privada: Cuando las perforaciones son realizadas por uno o varios en comn formando un consorcio o sociedad civil.

Factores extrnsecos que influyen

Calidad del agua: mientras ms contenido salino tenga el agua es de menor calidad y a los fines de no salinizar el suelo se tiene que regar con un volmen mayor de agua, porque se debe calcular el requerimiento de lixiviacin o el agua necesaria para lavar las sales que pueden concentrarse en el perfil radicular.

Se debe asegurar, previamente, el libre drenaje del suelo para evitar el ascenso de niveles freticos (revinicin, salinizacin)

Drenaje del rea: Es importante conocer las condiciones de drenaje del rea donde se encuentra la parcela. En caso que fuera necesario la realizacin de drenaje artificial parcelario, es fundamental la existencia de una red pblica de desages y drenes, que permita el saneamiento de los terrenos.

Bienes que se tasan

Los bienes que se tasan normalmente en inmuebles rurales son:
a) Inmuebles: corresponden a la tierra de las propiedades rurales y sus mejoras, destinadas a produccin agropecuaria, en cualquiera de sus orientaciones agrcolas o ganaderas. Incluye campos, estancias, fincas, chacras, quintas frutihortcolas, tambos, plantaciones forestales, bosques naturales, ya sean en zonas de secano o de riego, con todas las variables que estas tierras incluyen, dentro del pas. b) Muebles: Estos muebles se consideran inmuebles por accesin moral, segn el Cdigo Civil, cuando el propietario los ha colocado exclusivamente para uso en la explotacin rural. Dentro de este rubro se califican: Bienes y Semovientes que corresponden al capital pecuario. Los Bienes Muebles incluyen: equipos agrcolas, maquinarias, tractores, automotores, camiones, equipos de riego, sembradoras, cultivadoras, arados, rastras, cinceles, enfardadoras, pulverizadoras, clasificadoras de semillas, rastras excntricas, desmalezadoras, vibrocultivadoras, sinfines, rastras de dientes, enrrolladoras, transportadora de rrollos, extractor de silos, acoplados volcadores, tanques de combustible, bombas, equipos de comunicacin etc. A los arados se le debe agregar implementos y tiles menores utilizados en tareas rurales. Los semovientes: son bienes muebles y estn formados por todas las especies animales mayores que se explotan con un fn de produccin econmica incluyndose: Vacunos (toros, vacas, vaquillonas, terneros, novillos, bueyes); lanares (carneros, ovejas, borregos, corderos, capones); cerdos (padrillos, cerdos machos, lechones, cachorros); yeguarizos

Mejoras normales y excesivas

En el caso de las mejoras, adems de caractersticas de construccin, estado de conservacin, etc., es importante establecer su ndice de uso, que es la relacin existente entre las necesidades de infraestructura que tiene la explotacin que se realiza y las disponibles.
Pueden ser las mejoras disponibles: Normales y Excesivas. Se consideran mejoras normales a todas aquellas mejoras que sean normalmente indispensables a la explotacin tpica de la zona y se clasifican en: a) Generales: comprenden a los alambrados, aguadas y construcciones, cualquiera sea su tipo y destino. b) Especiales: Comprende las mejoras vegetales, ya sean cultivos bianuales o de mayor plazo de vida til, artificiales o naturales como bosques y montes. Dentro de esta clasificacin se incluyen: los alfalfares, frutales, cultivos especiales a largo plazo y forestales que no estn en estado de corta vida econmica. Se consideran mejoras excesivas a aquellas mejoras que no sean normalmente indispensables a la explotacin tpica de la zona. Si bien la mejora, considerada aisladamente, puede tener gran valor para el propietario, no lo posee en igual grado como elemento integrante de una explotacin. Se deber tener en cuenta la proporcin en que deber ser reducido su valor para cada caso particular.

Mejoras normales y excesivas

El criterio a aplicar es estimar el valor de lo necesario, y en el caso de mejoras excesivas castigar el valor en la medida de lo racional.
Como concepto general, las mejoras de los campos, como integrantes de los mismos, carecen de valor propio e independiente, salvo el caso de ser explotables aisladamente y por lo tanto susceptibles de venderse con el terreno que ocupan (Silos, fbricas de lcteos, bodegas, secaderos, etc.). No hay demanda por las mejoras de los campos en el mercado separadas del total del mismo y en consecuencia cuando ellas se venden son parte de una operacin integral del campo. Determinada la importancia de las construcciones, edad, conservacin, ndice de uso respecto del inmueble que integran, se est en condiciones de considerar estimacin de su valor vinculado al total del campo.

Importancia del agua

El agua es la base estructural y funcional de los seres vivos. No se concibe la vida en el planeta sin la existencia del agua, y no solamente la vida del hombre, sino de los animales y vegetales. Slo formas muy rudimentarias de vida pueden darse sin ste lquido elemento.

Para sustentar la relacin normal entre el agua y los dems cuerpos, el hombre debe absorber alrededor de 2 litros de agua por da. De ah la importancia del agua y, sobre todo, del agua potable.
En la composicin de las plantas el agua est en semejante o an mayor proporcin. Muchas legumbres tiene un 95 % de agua. Alimentos aparentemente secos contienen tambin una proporcin estimada de agua: El pan un 33 %; los garbanzos 10 %. La principal fuente de aguas para la ganadera y la agricultura, al menos en nuestro Pas, en otros no tanto, es la lluvia. La ganadera necesita agua para que vivan los animales y un suelo con abundantes y buenos pastos, y ello justifica la exigencia de un rgimen adecuado de lluvias.

Importancia del agua

Para realizar un cultivo sin necesidad de regar se consideran suficientes 500 mm. anuales de lluvia, regularmente distribuidos, por encima de esa cantidad es suficiente tanto para la agricultura como para la ganadera; por debajo de ella es imprescindible el riego artificial. Claro que esto se halla condicionado a diversos factores: calidad del suelo, su pendiente, la temperatura, pocas de las lluvias, etc; adems de las exigencias de cada cultivo en particular. En nuestro pas reciben esa cantidad mnima slo algunas regiones, mientras que en San Juan las cantidades son tan nfimas que no tienen consideracin a los efectos del riego. Si los recursos hdricos (lluvias, nieve, roco, etc.) son suficientes para cubrir aquellas necesidades, no es necesario el riego. Si, en caso contrario no son suficientes, el riego artificial es necesario. La economa de San Juan principalmente depende de la agricultura desarrollada en el Valle de Tulum mediante riego con el cauce derivado del ro San Juan y con la extraccin de agua del subsuelo.

Importancia del agua

El 90 %, aproximadamente, de la superficie total cultivada en la Provincia de San Juan, corresponde al rea con Derechos de Agua de Riego. Al ao 2000 existe una superficie total cultivada de 94682 Has, con 85056 Has con Derecho de Agua de Riego y 9626 Has sin derechos. El requerimiento estimado de agua de riego anual estimado por hectrea, para las zonas cultivadas del Valle de Tulum es de 15.611 m3/ha.
El ro San Juan es el colector principal de aguas permanentes, con caudal variable desde 30 m3/seg en invierno, hasta llegar a los 500 m3/seg en verano; eventualmente supera los 1000 m3/seg. El ro tiene alimentacin nival, o sea que sus derrames provienen, en su mayor parte de la fusin de nieve. La mayora de las precipitaciones pluviales se producen en verano, con una media anual de unos 80 mm. Consecuentemente, la precipitacin pluvial no constituye un aporte importante, siendo del tipo de pequeas tormentas localizadas ms que grandes tormentas frontales.

Necesidad de agua
La Necesidad de agua es la cantidad total de agua que un cultivo necesita para cumplir su ciclo y rendir los beneficios que se esperan de l. Los cultivos necesitan agua en cantidades adecuadas para poder sobrevivir y producir. Las plantas estn constituidas del 90 % de agua. En condiciones normales, 1 m de vegetacin transpira unos 5,5 litros de agua al da, o sea, el cultivo de una hectrea pierde aproximadamente 55 m3 de agua por da.

Necesidad de Riego
La Necesidad de Riego es la cantidad de agua que habra de proveer artificiosamente al cultivo para que cumpla su perodo vegetativo y produzca una cosecha econmica, es decir, la cantidad de agua que ser necesario aadir mediante el riego, para que sumada a la que llega a la planta en forma natural por medio de lluvias, nieve, roco, napa fretica, etc., alcance para satisfacer las necesidades de agua.
En nuestra zona la necesidad de agua est muy cercana o es igual a la necesidad de riego, debido a la nfima cantidad de lluvias. El riego no es un fn en s mismo, sino una medida para satisfacer las necesidades de humedad de la planta, cuando otras medidas no logren un balance entre el agua disponible y la demanda. Las necesidades de riego dependen del desequilibrio que existe entre el agua disponible y el agua que la planta consume. Esto sucede cuando la disponibilidad del agua es menor que los requerimientos de la planta.

Necesidad de Riego
El desequilibrio entre la disponibilidad y las necesidades de la planta puede ser en otro sentido, es decir, la planta consume menos agua de la que est disponible en el suelo. En este caso, el agua se controla por medio del establecimiento de sistemas de drenaje.
La planta slo puede aprovechar el agua del suelo cuando tiene a su disposicin suficiente cantidad de aire. En otras palabras, la cantidad de agua y de aire en el suelo debe estar en un cierto equilibrio para obtener un alto rendimiento de los cultivos. Por esto, el productor debe controlar el suministro y el flujo del agua en la tierra. En casos de escasez, el productor debe suministrar agua por medio de sistemas de riego. En caso de exceso de agua, debe instalar sistemas de drenaje. Para planear y ejecutar el control de agua, el productor debe, en primer lugar, conocer cunta agua requiere el cultivo y cmo la absorbe. Adems, es importante saber los perodos crticos en la demanda de agua por parte de la planta.

Coeficiente de Riego
Acepcin del trmino desde el punto de vista del manejo del recurso hdrico (Ley n 4392 Cdigo de Aguas de la Provincia de San Juan). El coeficiente de riego es el caudal de agua (en litros por segundo) por cada hectrea con derecho de riego. El coeficiente de riego mide la relacin entre la superficie con derecho de riego del inmueble rural y la superficie del mismo. Para su homogeneizacin se dividir siempre el valor de la Ha del terreno antecedente por su coeficiente de riego. En los inmuebles sin derecho de riego se considera que su valor es del 20 % de los con derecho de riego.

Drenaje
El drenaje de los campos sirve para evacuar excesos de agua de la zona de absorcin, con el fn de evitar la saturacin del suelo.
Un drenaje adecuado de las tierras es importante, porque el crecimiento de los cultivos se afecta seriamente por la continua saturacin en las partes de la zona radicular, as como por el agua encharcada en la superficie. Las principales consecuencias adversas de un drenaje deficiente incluyen lo siguiente: # Un aumento de evaporacin resta calor al suelo. # Un suelo anegado necesita ms tiempo para calentarse. Por consecuencia, se retarda la siembra y se acorta la temporada de crecimiento del cultivo. # La saturacin y el encharcamiento dificultan la circulacin del aire en el suelo, impidiendo el crecimiento del cultivo y la actividad de las plantas

# La saturacin favorece el desarrollo de determinados parsitos y enfermedades de las plantas

# El alto nivel fretico limita la penetracin de races, as como tambin la zona absorcin. Se afecta desfavorablemente la estructura del suelo.

Drenaje
El drenaje se necesita tanto en regiones hmedas como en regiones semiridas y ridas donde se practica el riego. El avenamiento de campos en regiones hmedas es esencial para evacuar el exceso de agua que resulta de la fuerte precipitacin.
En las regiones ridas y semiridas donde se riega, la necesidad de drenaje est causada por el riego mismo. En el ltimo caso, el drenaje sirve principalmente para regular la salinidad y alcalinidad del suelo y del agua del subsuelo. El agua de riego trae sales, que se acumulan cuando el agua desaparece slo por evapotranspiracin. Para evitar esta acumulacin de sales, se debe aplicar de vez en cuando una cantidad de agua de riego adicional para que se efecte el proceso de lixiviacin. As es que el drenaje, en la mayora de los casos, forma una parte integrante del sistema de riego.

Drenaje
Los mtodos de drenaje pueden ser de dos tipos:
# Drenaje abierto, mediante canales abiertos # Drenaje subterrneo, mediante canales cerrados bajo tierra. Estos pueden ser revestidos con tubos permeables. El mtodo de drenaje subterrneo se emplea principalmente en climas templados, en los cuales se presenta una precipitacin ms uniforme. Es un mtodo que exige una inversin relativamente grande. En la gran mayora de los casos se usa el drenaje mediante canales abiertos. En regiones tropicales y subtropicales, donde predominan precipitaciones fuertes de corta duracin, el drenaje se usa para evitar el escurrimiento del agua de lluvia que no puede infiltrarse en el suelo. La funcin de los drenes de campo consiste en la intercepcin del agua del campo. Los laterales sirven para colectar el agua de los drenes del campo y conducirla hacia una planta de bombeo o evacuarla fuera del terreno.

Inspecciones
1.1. INSPECCIN DE CAMPO La inspeccin de campo es la etapa ms importante en la determinacin del justo precio, por cuanto el tasador observa, investiga y analiza todos aquellos elementos valorizantes y desvalorizantes conducentes a formular un juicio razonado sobre el valor del bien inmueble o mueble.

1.1.1

INSPECCIN DEL TERRENO

El objeto de la inspeccin es lograr analizar todas las caractersticas extrnsecas e intrnsecas inherentes al bien y, a su vez, evaluar el mercado inmobiliario (ventas comparables ) con base en las variables predominantes ( frente, fondo, topografa, rea, etc). Para lo anterior es necesario diferenciar entre las caractersticas de la zona y del inmueble en s.

Inspecciones
1.1.1.1 Inspeccin de la zona

Se debe hacer un recorrido en un radio no menor de cinco kilmetros cuando se trate de fincas rurales, y no menor de quinientos metros cuando se trate de un inmueble urbano. Lo anterior, con el objeto de considerar los factores externos ( vas de comunicacin, servicios pblicos, comunales y municipales, infraestructura, etc.) que influyen en el valor del inmueble, as como recabar la informacin de ventas comparables en ese sector. 1.1.1.2 Inspeccin de la Finca

Es necesario hacer la diferencia entre inspeccionar una finca urbana y una rural, por cuanto esta ltima amerita un recorrido diferente.

Inspecciones
Inspeccin de una finca rural
Siempre que se trate de fincas pequeas, debe recorrerse primero su permetro, y despus, atravesarlas en dos y si fuera posible en tres direcciones, lo que ser suficiente para formarse una idea de la calidad de la tierra, de la regularidad o irregularidad del contorno, de la forma y estado en que encuentran los cultivos y, en general, observar de todas las condiciones hidrolgicas y agronmicas de la finca. En los casos de fincas de mucha extensin y de terrenos que presenten lomas o cerros que oculten parte de ellas, debe situarse el perito en el punto o puntos ms elevados desde los que, a criterio de l, se domine la mayor extensin y se tenga la mayor visibilidad, con el fin de tener una mayor apreciacin global de la finca.

Investigacin de Valores
La valoracin es bsicamente un proceso objetivo y ordenado, relacionado con el propsito de determinar el valor de un bien. Este proceso se fundamenta en observaciones directas y en la teora econmica aplicable al estudio en cuestin. Cada valuacin es un trabajo de investigacin; es una aplicacin y combinacin de economa de la tierra, anlisis de mercado y anlisis de investigaciones. La investigacin de cada uno de los bienes debe realizarse independientemente; tenemos as investigacin de valores para terrenos, construcciones e instalaciones, maquinaria, equipo, y cultivos.

Investigacin de Valores para Terrenos

La investigacin para la fijacin del valor bsico unitario de un terreno debe contener, preferiblemente, elementos de la misma regin geoeconmica, de la misma zonificacin y del mismo sector catastral. Conviene evitar la seleccin de datos con ms de 2 aos anteriores a la fecha de la investigacin; esto para impedir que la inflacin ( si existe ) tenga mucha influencia sobre los resultados finales, confundindolos o distorsionndolos.

Debe desecharse la investigacin de valores en zonas con otras caractersticas distintas a la regin en donde se ubica el inmueble objeto del avalo. Mientras ms cercanas en el tiempo y ms prximas en el espacio, ms comparables sern las ventas con respecto al predio que se tasa, con lo cual se lograr ms exactitud en la estimacin del valor.
Cuando no hay ventas de propiedades en la zona, puede decirse, en el sentido amplio de la palabra, que la propiedad no tiene Valor en Plaza; esto implica la necesidad de que se llegue a establecer el valor sobre la base de la opinin de personas entendidas respecto de las finalidades para las que puede servir la propiedad ( mejor uso ).

Investigacin de Valores para Mejoras

El perito tiene que estar familiarizado con la gama de materiales constructivos que existen en el comercio y debe tener la capacidad de tipificar la construccin, su depreciacin y cada en desuso.
La valoracin debe realizarse con base en su costo de reproduccin o reposicin, por lo que la investigacin se orienta en ese sentido ( valor de nuevo). Como fuentes de informacin existen: todas las empresas constructoras del pas; la tabla de tipologa del C.I.R.C.O.T; la tabla de valores unitarios por tipologa constructiva elaborada por el Tribunal de Tasaciones de la Provincia; los ndices de la Cmara Argentina de la Construccin; el ndice de la construccin elaborado por el I.N.D.E.C.; as como las ofertas de venta existentes.

Investigacin de Valores para Cultivos Es necesario realizar una investigacin sobre el valor de los diferentes cultivos en los distintos estados vegetativos y, en especial, cuando se encuentran en su condicin ptima de produccin. Se pueden obtener datos en las oficinas del I.N.T.A. (Instituto Nacional de Tecnologa Agropecuaria) que prepara un libro con los costos de los cultivos Tpicos de la zona

Fuentes de Investigacin
Existen diversas fuentes a las cuales se puede acudir para la elaboracin de una investigacin de valores correcta. - Operaciones de compraventa realizadas - Ofertas de ventas en la zona - Anuncios y ofertas en medios de comunicacin

- Consulta con personas conocedoras de la zona

- Base de datos del Tribunal de Tasaciones de la Provincia.

- Corredores de bienes races

- Peritos pblicos y privados

Informacin necesaria para valuacin rural

La informacin necesaria para completar la evaluacin de la propiedad rural, se divide en: Extrnseca e Intrnseca. Como informacin extrnseca podemos considerar: Plano Catastral, carta vial (rutas, conexiones, distancias) , explotacin predominante (agrcola o ganadera), produccin agrcola, transportes, areo, automotor, ferroviario), ventas de fincas (inmobiliarias), comunicaciones (telefnica, fax, postal, internet), comercializacin, estadsticas climatolgicas, disponibilidad de contratistas y obreros, centros de salud, centros educativos (nivel; pblico o privado), servicios mecnicos (eficiencia, nivel), sistema bancario y seguridad (personal y patrimonial). Como Informacin intrnseca consideramos: Plano de mensura, dominio, ubicacin y conformacin, derecho de agua de riego, agua subterrnea, accesos, carta de suelos, sanidad vegetal y animal, riesgos climticos o sanitarios, rgimen de explotacin, carta de suelos (I.N.T.A.), aerofotografa y electrificacin rural. Malezas y Plantas Txicas El Tasador debe en su relevamiento apreciar la presencia de malezas y plantas txicas y determinar aproximadamente su densidad para establecer el costo de su control.

Conocimientos Agrolgicos del Profesional de la Valuacin

SUELO: Elementos, Clasificacin, Tipos, Aplicacin de los distintos tipos de suelo, Tareas Culturales para optimizar los distintos tipos de suelo (Ejemplos: Clasificacin Topogrfica: Movimiento de suelos, Prdida de suelo), Clasificacin por Drenaje: Sistemas de riego, Sistemas de desages, Posibilidad de conectarse con sistemas de desages

CULTIVOS: Clasificacin, Variedades, Estudios de Implante, Estudios de Rentabilidad, Fallas Causas (Edad, Enfermedades, Falta de tareas culturales), Reconocimiento de enfermedades, Producciones medias, Usos; Aplicaciones; Sistemas de conduccin CLIMA: Temperatura Radiacin

RIEGO: Sistemas de riego Pendientes mximas y mnimas, Clculo de caudales y secciones, Dotacin de Hidrulica interpretacin, Pozos Perforaciones

Coeficiente de Fallas
Es el coeficiente que representa el porcentaje de plantas que faltan en el cultivo y que, cuando existe, siempre es menor que uno.

Este coeficiente se determina contando las fallas de una fila y de una columna elegidas al azar de cada cuartel del cultivo, ya que sera necesario demasiado tiempo para contar todas las plantas del cultivo. El resultado obtenido se adopta como promedio para toda la plantacin salvo que el perito detecte durante su inspeccin, irregularidades mayores.
Veamos una plantacin con plantas ubicadas 10 x 10, en una superficie de una hectrea. Sobre la fila elegida se tiene que faltan 3 plantas y 4 sobre la columna en cuestin. Luego hay un 7 % de fallas, corresponde un coeficiente de fallas Cf = 0,93.

Coeficiente Edafolgico
A travs de un Estudio de Suelo, que consiste en el estudio agrolgico detallado de los suelos el I.N.T.A. (Instituto Nacional de tecnologa Agropecuaria) Delegacin San Juan realiz un estudio sobre la aptitud agrcola de los suelos seleccionados para su explotacin as como su clasificacin para fines de riego, considerando los factores limitantes bsicos: q Calidad de suelo (Profundidad del suelo segn caractersticas del substrato y Textura); q Topografa (cantidad de movimiento de suelo necesario para la sistematizacin del riego); q Drenaje (profundidad de suelo libre de agua fretica y necesidad de drenaje artificial del rea) q Salinidad. Contiene informacin sobre la fertilidad de los mismos y prev el consecuente suministro de nutrientes. Contiene informacin sobre las caractersticas de humedad de los suelos a regar para disear los riegos a partir de las necesidades establecidas de los cultivos considerados (Uso consuntivo) A partir de ello el Tribunal de Tasaciones de la Provincia de San Juan, determin los coeficientes edafolgicos para los distintos tipos de suelo. El coeficiente edafolgico se aplica a un suelo comparndolo con otro considerado ptimo y que sirve para expresar su aptitud agrcola. Se toman en cuenta, como ya se dijo, factores como: textura, estructura, fertilidad, drenabilidad, profundidad, presencia o ausencia de napas freticas cercanas a la superficie o cualquier otro factor que pueda incidir en la produccin. Para su homogeneizacin se dividir siempre el valor de la Ha del terreno antecedente por su coeficiente edafolgico.

Coeficiente Edafolgico
Tipos de Suelos Belgrano Mitre Sarmiento Pie de Palo Cortinez Ullum El Chilote El Salado Mdano de Oro Canal Puntilla Ramn Franco Simbologa Coeficiente Be Mi St Pp Cz Um Ch Co Es Co Mo Cp Co RF 0.90 0.09 0.85 0.80 0.80 0.80 0.75 0.75 0.70 0.70 0.70

Cartas de Suelos
Las Cartas de Suelos no solo muestran la distribucin de los suelos sino que describen sus propiedades mas significativas para el uso agropecuario, que tienen incidencia en el desarrollo de las plantas y en su capacidad de produccin. Adems, se da preferencia a los caracteres estables, es decir no modificables substancialmente por el manejo.
Muchos de esos caracteres inciden para definir su aptitud o no adecuacin de los suelos para otros tipos de uso, como ser la ingeniera de obras civiles. Por ejemplo, una capa de agua cercana a la superficie para un cultivo significa falta de oxigenacin en la zona de las races; y en una obra de ingeniera, significa dificultades, para realizar construcciones subterrneas o con las fundaciones. Un listado sinttico del tipo de propiedades que se presentan en las Cartas de Suelos incluye: - Drenaje natural - Permeabilidad - Tasa del infiltracin - Peligro de inundacin y/o anegamiento - Profundidad de la capa fretica - Profundidad hasta la roca - Erosin y susceptibilidad a la Erosin - Acidez y alcalinidad - Pendiente - Contenido de arena, limo y arcilla - Potencial de expansin / contraccin - Estructura del suelo - Fertilidad potencial

Contenido de las Cartas de Suelos

Cada publicacin que forma parte de la Serie Carta de Suelos de la Repblica Argentina esta compuesta por cuatro cartas a escala 1:50.000 impresas sobre fondo aerofotogrfico (mosaicos) que cubren un rea aproximada de 170.000 hectreas entre las cuatro; mas un texto o memoria explicativa. Cada una de estas hojas se corresponden con los mapas topogrficos del Instituto Geogrfico Militar (IGM) a la misma escala. El texto esta estructurado en captulos referidos a: Capitulo 1: Introduccin. Describe algunos aspectos metodolgicos y acota el rea que cubre la Hoja. Capitulo 2 :Naturaleza del rea. Consistente en una descripcin general de la Fisiografa y las condiciones Climticas y Agroclimticas prevalentes dentro del rea que cubre la Hoja. Capitulo 3 :Los suelos. Contiene un croquis con la distribucin general de los principales suelos y agrupaciones de suelos dirigido a quienes solo estn interesados en los grandes rasgos de la realidad edfica o a quienes inicien un estudio sistemtico de toda el rea para proceder de lo general a lo particular. Tambin contiene un cuadro con la Clasificacin Taxonmica de todos los suelos. La parte sustantiva de este capitulo la forman la descripcin detallada de las Series de Suelos y de las unidades Cartogrficas que aparecen en los mapas, en trminos morfolgicos, fsico qumicos de perfiles representativos y paisajsticos de las unidades geogrficas. Captulo 4 : Interpretacin dl relevamiento. Contiene los datos referidos al manejo y conservacin del suelos, la planta y el agua, incluyendo una Clasificacin de tierras por Capacidad de Uso y el calculo de ndices de Productividad, adems de una Sntesis de practicas recomendadas y una definicin de las Necesidades de manejo y conservacin. Tambin incluye una bibliografa especifica, y un Glosario de Trminos Tcnicos.

Contenido marginal de las Cartas de Suelos

Adems de los limites de suelos y de los smbolos que identifican las unidades, las cartas presentan un conjunto de datos en el margen a tener en cuenta para su lectura e interpretacin. Dicha informacin comprende:
- Nombre de la Carta y el numero que la individualiza (caracterizacin IGM). El nombre de la carta viene dado por el de una localidad, estacin ferroviaria o estancia. - Coordenadas Geogrficas (Latitud y Longitud) de cada esquina de la Hoja. - Una escala grfica que permite medir distancia aproximadas en la carta, sin necesidad de hacer clculos.

- Un conjunto de signos cartogrficos como ser: limites de suelos y smbolos de las unidades cartogrficas; limites polticos (Departamentos); smbolos de identificacin de rutas provinciales y nacionales; ferrocarriles, etc.
- Grfico de unin que muestra como se unen las cuatro hojas que componen cada entrega entre si, y con las de hojas vecinas. - Grfico de Divisin poltica. - Grfico de Situacin geogrfica, que muestra la ubicacin de la hoja dentro de todo el pas.

Clasificacin Taxonmica

CLASIFICACION TAXONOMICA: Soil Taxonomy, de U.S.D.A.

Permite Organizar los Conocimientos del Suelo.

SOIL TAXONOMY (U.S.D.A.) ORDEN

SUBORDEN
GRAN GRUPO SUBGRUPO FAMILIA SERIE

Unidades cartogrficas

UNIDADES CARTOGRAFICAS.
CONSOCIACIONES - Dominadas por una sola clase de suelos. ASOCIACIONES - 2 o mas suelos diferentes que pueden cartografiarse separadamente. COMPLEJOS - Los componenetes NO pueden ser cartografiados separadamente. EVALUACION DE LAS TIERRAS. INDICE DE PRODUCTIVIDAD: Sistema Cuantitativo que incluye simultanemanete todos los factores que influyen sobre el resultado del Uso de la Tierra. EVALUACION DE TIERRAS POR CAPACIDAD DE USO: Sistema cualitativo que persigue objetidov de uso conservacionista de las tierras agricolas. Utiliza Clase y subclase de Capacidad de Uso.

Capacidad de uso de la tierra

CAPACIDAD DE USO Tierras Aptas para cultivo Clases I, II, III y IV Tierras de uso limitado Clases V, Vi, VII y VIII

SubClases de Capacidad de Uso. e = Riesgo de erosion, c = Clima, w = agua, s = suelo.

Sistema del Servicio de Conservacin de Suelos EE.UU.

Enfatiza sobre la susceptibilidad del suelo a la erosin, por constituir este un factor limitante que implica hasta la prdida irreparable del recurso.
TIERRAS APTAS PARA CULTIVOS CLASE I: Sin limitaciones de uso. Son aptos para producir una amplia variedad de cultivos, pudiendo ser usados con mnimo riesgo para agricultura o pasturas. No se hallan expuestos a inundaciones. El clima es favorable y slo requieren prcticas comunes de manejo. CLASE II: Tienen alguna limitacin en cuanto a la eleccin de cultivos o requieren moderadas prcticas de conservacin. CLASE III: Presentan severas limitaciones que restringen la eleccin de cultivos o requieren la aplicacin de prcticas de manejo especiales de conservacin. CLASE IV: Presentan muy severas limitaciones que restringen la eleccin de cultivos. Requieren un manejo muy cuidadoso, con prcticas de conservacin importantes. TIERRAS DE USO LIMITADO (GRANERO) CLASE V: Presentan poco o ningn riesgo de erosin pero encierran otras limitaciones no corregibles. CLASE VI: Presentan graves limitaciones que los hacen ineptos para cultivos. Se deben introducir mejoras en las pasturas4. CLASE VII: Presentan muy graves limitaciones y su uso queda reducido exclusivamente al pastoreo. CLASE VIII: Son intiles para la produccin comercial, quedando limitados al uso recreativo o de proteccin de la fauna.

Coeficientes correctores por clase

CLASE I II III IV V COEFICIENTE 1,00 0,95 0,70 0,50 0,35

VI
VII VIII

0,35
0,15 0,05

Mtodo de la Renta

Mtodo de Capitalizacin Determina el valor de la tierra en base a la retribucin a ese factor de produccin
CAPITAL TRABAJO TIERRA

Intereses

Sueldos, honorarios, etc

Renta

Costo

COSTO:La suma de los valores de los bienes y servicios, insumidos en un proceso productivo
Gastos + Amortizaciones + Intereses ------------------COSTO

Isumos

INSUMOS: Todos los bienes y servicios necesarios para producir

Capital rural

Influencia de los Insumos en los Costos

Cmo influyen los insumos en los costos? Gastos CAP.FUNDIARIO TIERRA
MEJORAS

Amort.

Intereses

SI SI SI

NO NO SI

SI SI SI

Extraordinarias

Ordinarias

Influencia de los Insumos en los Costos

Cmo influyen los insumos en los costos? Gastos CAP. DE EXPLOTACIN F I J O Fijo inanimado
Fijo Vivo

Amort.

Intereses

SI SI SI

SI SI ?

SI SI SI

Animales de trabajo Animales de renta

CAPITAL CIRCULANTE

Clculo del Coeficiente Correctivo por Aptitud

IV 20 %

I 30 %

II 50 %

II 80 %

III 20 %

(30 x 1) + (50 x 0,95) + (20 x 0,70) = 0,915

(80 x 0,95) + (20 x 0,50) = 0,86

Clculo del Coeficiente Correctivo por Aptitud

Predio Unidad Indice de Superficie Superficie Total Has Na11 1 CA1 SV8 56 64 85 269 52 105 426 It3 2 C1 CoAoMo 52 64 14 91 78 33 202 Na12 3 Tt2 70 59 113 82 215 Na11 Lote a tasar Sv7 Tt3 CoAoMo 56 81 60 14 183 105 52 39 379 151 33 89 273 47 50 15 112 93 48 141 102 85 31 5 224 100 59 1.69 100 66 1.52 100 50 2 100 64 1.56 Superficie Ponderada Superficie Total % Ind. Produc. del Predio S.Tot/CCApt. Coef. Correctivo por aptitud S. Tot / S. Pond Cartogrfica Productividad Parcial %

Indice de Productividad
Po Po3 Po
Predio 2 Predio 1

Po RTX2 Po Po RT2X 60% 40%

RT2X

Po Po3 RT2X

70% 20% 10%

Predio

Unidad Cartogrfica

Indice de Productividad

Superficie Parcial %

Superficie Total %

Ind. Produc. del Predio S.Tot/CCApt.

Superficie Ponderada

Coef. Correctivo por aptitud Sup Tot / Sup Pond

Po 1 Po3 RT2X

72 47 53

70 20 10 100 65

54 9.4 5.3 65.1 43.2 21.2 100 64 64.4 1.55 1.54

Po 2 RT2X

72 53

60 40

Tasacin por I.P.

Antecedentes N Fecha Precio Venta Forma de pago Precio Ctdo 1 Ene-96 Contado 2 May-96 Contado 3 Jul-96 50 % Ctdo 50 % 2 aos 320000 0.85 272000 165000 430000

Mejoras Tipo - Estado Valor $ 1 viv; 2 aguadas; manga; corral 50000 2 aguadas.; corral regular estado 20000 casa ppal-casa pen manga,corral 60000

Sup. Has 426 Mejoras 380000

Precio $/Ha 892.02

Coeficientes Correctivos Act Ubic Med Esq For Top Sup Serv Apt Pav 1 1 1 1 1 1 1.1 1 1.56 1 Of

Valor Unit Tot Correg.

Total Precio s/ Unitario

0.9 1.54 1377.63

202

145000

717.82

1.05

1.90 1367.28

215

212000

986.05

1.52

1.52 1498.79

Clculo del coeficiente por aptitud agropecuaria con I.P.

por pun tos

CARACTERISTICAS

Puntos

Puntaje Cam po a Tas ar Alto Bajo

Obs e rvacione s

Alto M e dianam e nte alto M e dianam e nte Bajo Bajo M uy Bajo Llano y Pare jo Pe ndie nte m e diana Pe ndie nte fue rte

11 6 4 2 0 6 3 0 23 16 9 0 17 12 3 0 7 2 0 9 7 5 3 0 8 4 1 0 11 7 5 3 2 1 8 4 0 TOTALES 3 3 4 3 3 3 5 6 5 2 8 4 8 5 4 4 6 2

1 - ALTURA

2 - RELIEVE

3 - ESPESOR CAPA ARABLE

30 cm . o m s de 29 a 20 cm . de 19 a 10 cm . m e nos de 10 cm .

4 - TEXTURA Y CALIDAD DEL SUELO

Sue lto y profundo M e dianam e nte s ue lto M e dianam e nte com pacto Com pacto

5 - ESTANCAM IENTO Sin DEL AGUA 6AGUA DEL SUBSUELO 7 - FERTILIDAD DEL SUELO Poco M ucho Bue na a 15 m . Bue na a m s de 15 m . Bue na a m s de 25 m . Re gular M ala M uy Rico Rico M e dianam e nte rico Pobre 8 - RECEPTIVIDAD GANADERA 2 o m s vacunos por ha 1,5 vacunos por ha 1 vacuno por ha 1/2 vacuno por ha 1/4 vacuno por ha m e nos de 1/4 vac. por ha 9 - ACCESIBILIDAD Bue na Re gular M ala

46

32

Superficie = 65 % de Bajo 35 % de Alto

698 Has 32 puntos x 0,65 = 46 puntos x 0,35 = Puntaje Total Se adopta

20,8 16,1 36,9 37

Tasacin por Aptitud Agropecuaria

Planilla de Puntaje por Aptitud Agropecuaria
CARACTERISTICAS Puntos 1 Alto M e dianam e nte alto 1 - ALTURA M e dianam e nte Bajo Bajo M uy Bajo Llano y Pare jo 2 - RELIEVE Pe ndie nte m e diana Pe ndie nte fue rte 3 - ESPESOR CAPA ARABLE 30 cm . o m s de 29 a 20 cm . de 19 a 10 cm . m e nos de 10 cm . 4 - TEXTURA Y CALIDAD DEL SUELO Sue lto y profundo M e dianam e nte s ue lto M e dianam e nte com pacto Com pacto 11 6 4 2 0 6 3 0 23 16 9 0 17 12 3 0 7 2 0 9 7 5 3 0 8 4 1 0 11 7 5 3 2 1 8 4 0 TOTALES 50 55 36 45 35 60 55 34 21 6 6 5 5 5 7 7 5 2 2 2 2 3 2 3 3 2 1 4 3 3 4 3 4 5 3 1 6 6 5 5 5 7 6 4 6 6 6 2 5 2 4 5 3 1 8 9 4 6 4 12 10 5 3 9 13 7 8 7 13 10 5 3 3 4 4 3 5 4 4 4 3 6 6 4 6 2 6 5 3 1 2 Puntaje Ante ce de nte s 3 4 5 6 7 8 9

5 - ESTANCAM IENTO Sin DEL AGUA 6AGUA DEL SUBSUELO 7 - FERTILIDAD DEL SUELO Poco M ucho Bue na a 15 m . Bue na a m s de 15 m . Bue na a m s de 25 m . Re gular M ala M uy Rico Rico M e dianam e nte rico Pobre 8 - RECEPTIVIDAD GANADERA 2 o m s vacunos por ha 1,5 vacunos por ha 1 vacuno por ha 1/2 vacuno por ha 1/4 vacuno por ha m e nos de 1/4 vac. por ha 9 - ACCESIBILIDAD Bue na Re gular M ala

Tasacin por Aptitud Agropecuaria

N Ubicacin Informante [1] 1 2 3 4 5 6 7 8 9 [2] [3] Contado Contado Contado Contado Contado Contado Oferta Oferta Oferta [4] Set - 92 1 Set - 91 1 Oct-91 1 Ag - 92 1 Feb-93 1 Ag - 92 1 Feb-93 0.85 Feb-93 0.85 Feb-93 0.85 180000 1.00 153000 2000 153000 76.50 Gan, Malezal 150000 1.00 127500 15000 750 112500 150.00 Ganadera 171000 1.00 145350 570 145350 255.00 Apt. Mixta 90000 1.00 90000 450 90000 200.00 Apt. Mix. Y For. 137400 0.90 123000 910 123000.0001 135.16 Ganadera 135000 1.00 135000 750 135000 180.00 Apt. Mixta 200000 1.20 240000 1650 240000 145.45 Ganadera 64000 1.00 64000 270 64800 240.00 Apt. Mix. Y For. Forma de pago Fecha Coef.Pago Precio Venta $ [5] 91400 1.00 Coefic. Actual. Precio Ctdo $ [6] 91400 Mejoras Tipo - Estado Valor $ [7] Sup. Total Has [8] 457 Precio s/ Mejoras $ [9] 91400 Precio Unitario $/Ha [10] 200.00 [11] Apt. Mixta Caractersticas Agropecuarias

1169250

7807

1155050

Tasacin por Aptitud Agropecuaria

Aptitud Agrope c. Puntaje [12] 50 56 36 45 35 60 55 35 21 Aptitud Ponde rada Puntos [8] x [12] 22850 15120 59400 33750 31850 27000 31350 26250 42000 Re lacin Pre cio Apt. Pond $ / Ptos [14] 4.00 4.29 4.04 4.00 3.86 3.33 4.64 4.29 3.64 [15] 457 270 1650 750 910 450 570 750 2000 [16] 22850 15120 59400 33750 31850 27000 31350 26250 42000 91400 64800 240000 135000 123000 90000 145350 112500 153000 Has Sup. Aptitud Ponde rada Puntos Pre cio Ctdo $

289570

1155050

Tasacin por Aptitud Agropecuaria

Aptitud Ponderada = Sup. X Aptitud Agropecuaria Relacin $ - Aptitud Ponderada = 1155050 / 289560 = 3.99

Vamos tasar una propiedad de: 698 Has y 37 puntos de aptitud Valor = 698 Has x 37 ptos x 3,99 $/ptos = $ 103,000

Inspeccin de Cultivos
INSPECCIN DE CULTIVOS
Dentro del mbito de la valoracin de todo inmueble y principalmente en el campo de las mejoras en la valoracin rural, se encuentra la valoracin de mejoras por cultivos, por ello es fundamental que durante la inspeccin de campo el perito observe y anote todo lo referente a este punto. El perito debe considerar en detalle los siguientes puntos: a. Tipos de cultivos existentes Deben observarse y anotarse todos los tipos y variedades de cultivos existentes cuando no se encuentren en una plantacin tcnicamente desarrollada, e indicar si son cultivos anuales, bianuales o permanentes. b. Densidad de Siembra En el caso de cultivos como la vid, olivos, frutales, etc., deben observarse las distancias de siembra entre plantas y entre calles, as como determinar la densidad de poblacin por hectrea; si se tratara de una siembra de caa de azcar, determinar el nmero de corte en que se encuentra, lo cual es un aspecto importante para estimar la produccin.

Inspeccin de Cultivos
b. Densidad de Siembra

En el caso de cultivos como la vid, olivos, frutales, etc., deben observarse las distancias de siembra entre plantas y entre calles, as como determinar la densidad de poblacin por hectrea; si se tratara de una siembra de caa de azcar, determinar el nmero de corte en que se encuentra, lo cual es un aspecto importante para estimar la produccin.

Inspeccin de Cultivos
c. Estado, Mantenimiento y Produccin Estos aspectos estn muy relacionados, por lo que el perito debe observar cuidadosamente el estado del cultivo, qu tipo de podas se realizan, cmo y con qu frecuencia se lleva a cabo el control de malezas, nmero de fertilizaciones por ao, etc. En trminos generales, se puede decir que un cultivo en buen estado es sinnimo de buen mantenimiento y, en general, de buenas cosechas.

Inspeccin de Cultivos
d. Edad o Etapa de Desarrollo Se pueden establecer cuatro etapas en las cuales se debe clasificar el cultivo, a saber: a. Establecimiento del cultivo. Este perodo se extiende desde la siembra hasta que se inicia la produccin. b. Inicio de la produccin. Esta etapa se considera desde el momento en que el cultivo empieza a dar las primeras cosechas c. Produccin uniforme. Aqu ubicamos todos aquellos cultivos en edad madura, donde los rendimientos son los mximos. d. Produccin decadente.

En esta etapa encontramos aquellas plantas con algn grado de

Inspeccin de cultivos

Tambin es importante agregar que los cultivos deben ser clasificados y valorados con base en su edad y estado.
Por todo lo anterior, el perito debe observar y estimar tanto la etapa de desarrollo en que se encuentre el cultivo, como su edad y considerar, adems, su estado y mantenimiento. Es importante aclarar que todo lo anterior es aplicable tanto a plantaciones tcnicamente

Coeficiente de estado de Cultivos

TABLA DE COEFICIENTES CORRECTORES DEL VALOR PARA EL CULTIVO DE LA VID EDAD 1 2 3 4 a 10 11 a 15 16 a 20 21 a 25 26 a 30 31 a 35 36 a 40 41 ms ESTADO 1 0.63 0.76 0.88 1.00 0.87 0.75 0.62 0.50 0.37 0.25 0.12 Res. 011 - TTP -98 ESTADO 2 0.42 0.51 0.59 0.68 0.59 0.51 0.43 0.35 0.26 0.18 0.10 ESTADO 3 0.20 0.25 0.30 0.35 0.31 0.27 0.23 0.19 0.15 0.11 0.07

ESTADO 1: ESTADO 2:

Requiere solamente costos operativos Requiere adems de los costos operativos normales, costos adicionales de reimplante, estructura cargas adicionales de f ertilizantes.

ESTADO 3:

Adems de lo indicado para el ESTADO 2, existen otros f actores exgenos al parral que no permiten a ste alcanzar Valores medios de produccin, tale como: a) Prolongados perodos de abandonos b) Salinidad o desniveles topogrf icos c) Revenicin d) Incendios u otros

Coeficiente de Superficie

ha Sup ptima

Coeficiente de Superficie - Rodriguez

Criterio del Ingeniero Arturo Rodrguez (URUGUAY)
Y = 246,74 x AREA 0,14532

En el predio de comparacin donde la funcin Y = 1 para A

Coeficiente de Superficie - Rodriguez

Superficie Coeficiente 10 1.77 20 1.60 30 1.51 40 1.44 50 1.40 60 1.36 70 1.33 80 1.31 90 1.28 100 1.26 150 1.19 200 1.14 250 1.11 300 1.08 Superficie Coeficiente 350 1.05 400 1.03 450 1.02 500 1.00 550 0.99 600 0.97 650 0.96 700 0.95 750 0.94 800 0.93 850 0.93 900 0.92 950 0.91 1000 0.90

Coeficiente de Superficie - Niederer

Criterio de aplicacin en zonas rurales densas Ingeniero J. L. Niederer (URUGUAY)

Y = 1,30 x AREA 0,23879 Y=1 Y = 1,42857 x AREA 0,1549

para AREA < 3 has para 10 > AREA > 3 has para AREA > 10 has

Coeficiente de Superficie - Niederer

Superficie Coeficiente 1 1.30 2 1.10 3 1.00 4 1.00 5 1.00 6 1.00 7 1.00 8 1.00 9 1.00 10 1.00

Superficie Coeficiente 20 0.90 30 0.84 40 0.81 50 0.78 60 0.76 70 0.74 80 0.72 90 0.71 100 0.70 110 0.69

Tabla Pozos y Alambrados

Coeficientes de Depreciain Lineal Para pozos de Agua y Alambrados VIDA UTIL 25 AOS - Vres. = 20 %
Edad (aos ) Coe ficie nte

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

0.968 0.936 0.904 0.872 0.840 0.808 0.776 0.744 0.712 0.680 0.648 0.616 0.584 0.552 0.520 0.488 0.456 0.424 0.392 0.360 0.328 0.296 0.264 0.232 0.200

Tabla depreciacin maquinaria rural

Valor Rem. con desvalor. Acel. para Mquinas Rurales Vida Util 10 aos - Vr 10% Edad (aos) Coeficiente Valor Rem. con desvalor. de saldos decrecientes para Mq. Rurales Vida Util 10 aos - Vr 10% Edad (aos) Coeficiente Edad (aos) Valor Remanente porcentaje de precio de lista para Mq. Rurales - Manual J. DEERE Vr 10% Tractores Mquinas

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

0.84 0.69 0.56 0.44 0.35 0.26 0.20 0.15 0.12 0.10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

0.80 0.64 0.51 0.41 0.33 0.26 0.21 0.17 0.13 0.10

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

0.63 0.58 0.53 0.49 0.45 0.41 0.38 0.35 0.32 0.30 0.27 0.25 0.23 0.21 0.19 0.18 0.16 0.15 0.14 0.13 0.12 0.11 0.10

0.53 0.48 0.43 0.38 0.34 0.30 0.27 0.24 0.21 0.19 0.17 0.15 0.13 0.12 0.10

Tringulo Textural

Frmulas para tasacin rural

Frmula para homogeneizar antecedentes. La frmula para homogeneizar antecedentes es la siguiente: Precio Lote ant. x Coef. act. x Coef. oferta Vh = ---------------------------------------------------------------------------------Sup. Homogeneizada Lote ant. x Coef. edaf. X Coef riego La Sup Homogeneizada es = 0,2 x (4 x Sup. Parcela con agua de riego + Sup. de la parcela)

Frmulas para determinar el valor del lote a tasar

La frmulas para obtener el valor del lote a tasar es la siguiente: 1) Cuando la parcela tiene derecho de agua de riego:

Vt = Vh. x 0,2 x (4 x Sup. Parcela con agua de riego + Sup. De la parcela) x Coef. Sup. lote a tasar x Coef. edaf.
2) Cuando la parcela no tiene derecho de agua de riego: Vt = Vh. x Coef. Sup. lote a tasar x Coef. edaf. x 0,2 x Sup. de la parcela

Frmula General
FORMULA GENERAL: VF = Vt + Vm Valor Finca = Valor terreno + Valor Mejoras (Casas, Galpones, Cultivos, Pozos, etc.) VF = Vt + {[S (Scul * Vucul * Ceyec * Cf)] + [S (Sconst * Vuconst * Ceye)]}
Donde: Scul = Superficie de cultivos (pueden existir ms de un cultivo)

Cf = Coeficiente de fallas
Vucul = Valor unitario de los cultivos por hectrea. Ceyec = Coeficiente por edad y estado de los cultivos

Sconst = Superficie de las construcciones (pueden existir ms de una)

Vuconst = Valor unitario de las construcciones. Ceye = Coeficiente por edad y estado de las construcciones

Planilla de Arrendamiento Agrcola T.T.N.

Tribunal de Tasaciones de la Nacin Expediente: Sala: Profesional:

DENOMINACION DEL BIEN: POTREROS GANADEROS DATOS DEL SOLICITANTE: PRECIO ANIMAL $/KG ARRENDAMIENTO (%):

Campo

Superficie HA

Rendimiento / HA KG/HA

Rendimiento Total KG 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Retribucin Arrendador $ 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

Valor Arrendamiento Anual $/ao

Fuente precio animal: Fuente rendimiento/ha: Porcentaje retribucin: Fuente: Se adopta: Zona Gris (By N) o Marrn (Color): habilitada para ingresar datos. Norma TTN 18,x

Planilla de Arrendamiento Agrcola T.T.N.

Descripcin de la Planilla
Valores unitarios del mercado de granos: Se consignarn los valores en pesos por quintal de los cultivos dominantes. Fuente: Se especificar la fuente de la informacin, por ejemplo: La Bolsa de Cereales. Fuente rendimiento agrcola QQ/HA: Se consignar la fuente de informacin del dato de rendimiento del campo que se utilice, organismos o instituciones especializadas. Cuando el rendimiento adoptado se desve de las fuentes, debe ser justificado en el Informe de Tasacin. Datos del Solicitante: Se consignarn los datos del solicitante, ubicacin y finalidad de la tasacin. Lote / ao: Identificacin de cada lote en el Ejemplo 1 y en el Ejemplo 2, se indicar el ao de produccin considerado. Cultivo: Produccin: Soja, maz, trigo, etc. Superficie Agrcola: Superficie del lote en hectreas. Rendimiento: Rendimiento del campo en quintales por hectrea. Rendimiento total: Rendimiento unitario por superficie cultivada. Retribucin arrendatario %: Porcentaje establecido como retribucin para quien arriende el campo. El tasador deber manejarse con los valores usuales en la zona.

Descripcin de la Planilla
Retribucin arrendatario $: Cantidad en pesos por el arrendamiento segn el cultivo correspondiente. Si se cultiva ms de un producto por ao, deber consignarse cada monto por cultivo.
Valor Arrendamiento anual $: Valor correspondiente a la locacin por ao. Si se cultiva ms de un producto por ao, deber consignarse el valor sumado de la produccin anual de ambos cultivos. Indicadores: Valor Arrendamiento anual $/ha cultivo: valor unitario por cultivo realizado en el lote. Indicadores: Valor Arrendamiento anual $/ha total: Suma de los valores unitarios por cultivo, por ao. Indicadores: QQ/ha equivalente: expresin en produccin unitaria del producto dominante de la zona. Totales: Valor Arrendamiento Anual: Sumatoria Valor de arrendamiento anual. Totales: Indicadores: $/ha total: Promedio de los valores de arrendamiento unitarios anuales. Arrendamiento: Se consigna el monto anual del arrendamiento a que se ha arribado, en $/ao y en QQ equivalentes.

Se adopta: Valor adoptado en $ para la tasacin requerida, valor redondeado

Explicacin Planilla RENDIMIENTO TOTAL = Superficie Agrcola x Rendimiento / ha

RETRIBUCIN ARRENDATARIO = (% x Rend. Total x Precio Unitario) / 100

$ / ha por cultivo = Retribucin Arrendatario / Superficie Agrcola $ / ha Total = Valor Locativo Total / Superficie Total qq / ha EQ = Valor Locativo Anual / ($ / qq x Superficie Agrcola)

Planilla de Arrendamiento Ganadero T.T.N

Descripcin de la Planilla
Precio del animal $/kg: Precio unitario del animal en pie en el mercado de concentracin zonal.
Campo: Identificacin del bien. Superficie: Superficie del campo en hectreas. Rendimiento / ha: Rendimiento en kg de animal por hectrea que tiene el campo. Rendimiento total: Kg de animal en pi que produce el campo anualmente. Porcentaje retribucin arrendatario: porcentaje fijado segn uso en la zona. Retribucin del Arrendatario: Monto en pesos por el arrendamiento, en funcin del porcentaje usual en la zona. Valor Arrendamiento $/ao: valor arrendamiento anual establecido

Fuente precio del animal: Se especificar la fuente de la informacin.

Fuente rendimiento por Ha: Se consignar la fuente de informacin del dato de rendimiento del campo que se utilice, organismos o instituciones especializadas. Cuando el rendimiento adoptado se desve de las fuentes, debe ser justificado en el Informe de Tasacin.

Se adopta: valor adoptado para la tasacin, valor redondeado.

Explicacin Planilla

RENDIMIENTO TOTAL = Superficie Agrcola x Rendimiento / ha RETRIBUCIN ARRENDATARIO = 0,3 x Rend. Total x Precio Unitario $ / kg