Trabajo de investigacin de abog.

Yumiko
Lecca Heredia , Abog. Lilia Marcelo y Abog,
Guillermo Torrejn , del III ciclo Maestra
Notarial y Registral , desarrollada en el Curso
de Derecho Registral Inmobiliario, en la
Universidad Inca Garcilazo de la Vega.

EVOLUCIN DE LA TRANSFERENCIA DE
PROPIEDAD.El momento en el cual la transferencia de la
propiedad de los bienes inmuebles se hace
efectiva, ocurre cuando se realiza un acto
bilateral o contrato, sea este compraventa
permuta, o donacin.
Sobre la transferencia de la propiedad del libro de
DerechosReales,
que establece que para el caso de los bienes inmuebles, sta
se
cumple con la sola obligacin de enajenar un bien inmueble,
aunque
cabe estipularse pacto en contrario, las excepciones
planteados por
la ley, ms an, de los libros de Obligaciones como de los
Registros
Pblicos.
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C.1.-SISTEMA ROMANO
Tambin llamado de la Teora del
Titulo y el Modo

Para el sistema romano a la hora de operar la transmisin

de la propiedad, era necesario el empleo de los modos que
la ley prescriba primitivamente, estos modos eran tres:
lamancipacioy lain jure cessiopara lares mancipi;y la
traditio para lasres nec mancipi.

En el derecho argentino se distingue la aplicacin,

segn se trate de bienes muebles o bienes
inmuebles.
El derecho espaol toma elsistema romanista
basado en el ttulo y el modo.

C.2.-SISTEMA FRANCS o de la UNIDAD DEL CONTRATO.

El sistema de La Unidad del Contrato, descansa en el concepto
de que la propiedad se transmite por la va consensual.
Elderecho italiano tambin acoge este sistema de la unidad
del contrato.
C.3.-SISTEMA ALEMN o de SEPARACIN DEL CONTRATO.
Segn el rgimen jurdico germano o tambin llamado sistema de
separacin del contratoel consentimiento no es suficiente para la
traslacin del dominio y esta se produce desdoblada segn se
trate de bienes muebles o inmuebles.
C.4.-SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE LA PROPIEDAD
ADOPTADO POR EL ORDENAMIENTO JURDICO PERUANO.
Debemos precisar que nuestro Cdigo Civil vigente regula en el
Libro V de los Derechos Reales, Seccin Tercera, Ttulo Segundo,
Capitulo Segundo como modos de adquisicin de la propiedad la
apropiacin, la especificacin y mezcla, la accesin, por
transmisin y por prescripcin adquisitiva.
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La doctrina y la legislacin peruana,

sin embargo, se ha mantenido fiel a la
interpretacin francesa del principio
consensualista y a la nocin clsica
romana de que el contrato solo crea
obligaciones , lo que explicara la
artificial coherencia de los artculos
949, 1402 Y 1529 del Cdigo
Civil, y ha idoms lejos an;se
puede ver en el sistema consensualista
peruano un sistema transmisivo de doble
causa, es decir de titulo y modo.
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D.1) CONTRATO.- es un acuerdo de voluntades, se

exterioriza y es percibido por los dems, es el aspecto
externo de la manifestacin de voluntad sea el modo la
expresin oral, escrita.
MODALIDADES DE CELEBRACIN DE LOS CONTRATOS.La forma verbal consiste en la manifestacin de la
voluntad mediante el lenguaje hablado y sin expresin
verbal u oral que se plasme materialmente. La forma verbal
tiene como caracterstica la de no dejar prueba de la
manifestacin, pues ella se consume en el momento mismo
en que se dio, permaneciendo solo en la memoria de quien
la recepcion.
La forma documental, tambin llamada forma escrita o
forma instrumental, consiste en la manifestacin de
voluntad mediante el lenguaje escrito, que queda contenida
en un documento que puede ser extendido de puo y letra
por el propio o propios manifestantes, o por otro que lo
redacta por encargo, utilizndose medios mecnicos o
electrnicos.
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Las partes son capaces de contratar

conscientemente.
Las partes acuerdan algo lcito o permitido
por la ley.
Las partes acuerdan algo que es posible
de dar
hacer o no hacer.
Las partes guardan las formas sealadas
por la ley. Existen algunos contratos a los que
la ley impone una determinada forma que
deber respetarse para que el contrato sea
vlido. Por ejemplo, cuando uno realiza un
contrato de donacin debe hacerlo por escrito y
el notario debe certificarlo. (Cdigo civil, artculo
1625).

E.1) CONCEPTO. La transferencia de predios o

inmuebles, es el acto registral que consiste en
publicitar todos los actos jurdicos y situaciones
jurdicas que conlleven una traslacin del
derecho de propiedad entre particulares, entre
stos y el Estado.
Dentro de las modalidades de transferir predios
o inmuebles, se encuentra la compraventa
(madre de todos los contratos).

El Artculo 1529 del Cdigo Civil, precisa que

por la compraventa el vendedor se obliga a
transferir la propiedad de un bien al comprador
y ste a pagar un precio en dinero.
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E.2) Caractersticas.-
*Es obligacional;
*Es oneroso
*Es consensual,

INSCRIPCIN REGISTRAL EN TORNO A LA

COMPRA VENTA.LA INSCRIPCIN REGISTRAL :aparece no como una
formalidad para que se efecte la transferencia,
sino como un elemento de seguridad jurdica para
quien adquiere la propiedad de un bien (inmueble)
a travs de una compraventa, a fin de que pueda
hacer valer su derecho frente a terceros, frente a
todo el mundo. La publicidad registral le permite al
nuevo propietario (comprador) ejercer su derecho
de propiedad erga onmes (frente a todos).

Cules son los requisitos para inscribir ante

Registros Pblicos una compraventa de inmueble o
predio?
1. Que sea otorgado en escritura pblica o en contrato
privado con fecha cierta, cuando la ley lo permita.
2. Que en el contrato consten los nombres y apellidos
completos de los contratantes y sus calidades personales,
estado civil, nacionalidad, domicilio, ocupacin, documento
nacional de identidad, libreta militar, nombre de la cnyuge
si es casado. Asimismo, el nombre del vendedor debe de
coincidir con el nombre del titular registral.
3. Que conste la ubicacin y descripcin del inmueble,
sealndose la partida registral en la cual se encuentra
registrado el inmueble objeto de transferencia.

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5. La intervencin forzosa de los cnyuges, pues para disponer o

gravar de los bienes sociales se requiere la intervencin de ambos.
Sin embargo, cualquiera de ellos puede ejercitar tal facultad si tiene
poder especial del otro, sealando la partida registral en la cual se
encuentra inscrito dicho poder. Lo mismo es aplicable ara cualquier
tipo de representante.
6. La constancia de pago del impuesto de alcabala y del impuesto
predial.
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Por otro lado, una vez inscrita la compraventa de

inmueble, el nuevo propietario tiene la posibilidad de
resguardar la inscripcin de su propiedad a travs de
LA ALERTA REGISTRAL, un servicio que ofrece la
Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos
SUNARP, totalmente gratuito y al cual se puede
acceder a travs de la pgina institucional de SUNARP:
www.sunarp.gob.pe, registrando los datos personales
en el cono de ALERTA REGISTRAL.
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F.1) OBJETO DE LOS REGISTROS PBLICOS .

El Registro tiene por objeto publicitar la situacin jurdica de los inmuebles
en general. Es, as, de suma importancia para todos, toda vez que: Es la
institucin jurdica creada por el estado, en el cual se inscriben o anotan
todos aquellos actos o contratos, que habiendo cumplido con la
formalidad (instrumento notarial Escritura pblica) establecida por la ley
o la naturaleza del acto o contrato, o instrumento privado (determinado
por la ley), buscan garantizar sus derechos frente a terceros.

F.2) PUBLICIDAD REGISTRAL

La publicidad en sentido jurdico, en cambio, tiene por objeto un
conjunto de situaciones ms reducidas. La publicidad registral, segn
Delgado Scheelje constituye la exteriorizacin sostenida e interrumpida de
determinadas situaciones jurdicas, que organiza e instrumenta el Estado
a travs de un rgano operativo, para producir cognoscibilidad general
respecto de terceros, con el fin de tutelar los derechos y la seguridad
jurdica en el trafico de los mismos.
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Con la promulgacin de la Ley N 27755, Ley

de Creacin del Registro de Predios, a cargo de
la Superintendencia Nacional de los Registros
Pblicos,
El Reglamento de inscripciones del
Registro de Predios, emitido mediante
RESOL. N 248-2008-SUNARP-SN de fecha
30.08.2008, actualmente derogado por
RESOL.N 097-2013-SUNARP/SN de fecha
3.05.2013 ; forma parte del proceso de
unificacin de los registros inmobiliarios que
formalmente se inici en nuestro pas con la
dacin de la Ley Nmero 27755

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TITULO III
Transferencias de propiedad
Artculo 93.- Contenido del asiento de
inscripcin de compraventa
Artculo 94.- Inscripcin de la transferencia
de propiedad en la compraventa con pacto
de reserva de propiedad y arrendamiento
venta
Artculo 95.- Inscripcin de la transferencia
de propiedad en el arrendamiento
financiero
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Artculo 96.- Transferencia de cuotas

ideales de un predio
Artculo 97.- Transferencias formalizadas
con posterioridad al fallecimiento del
transferente o adquirente
Artculo 98.- Inscripcin de transferencias
realizadas por el causante a favor de
terceros
Artculo 99.- Cargas y gravmenes que no
constituyen obstculo para la inscripcin
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Artculo 100.- Transferencia de predio cuya

edificacin no se encuentra inscrita
Artculo 101.- Pago con ttulos valores
Artculo 102.- Clusula resolutoria expresa
Artculo 103.- Transferencia por dacin en
pago o permuta
Artculo 104.- Transferencia de propiedad por
sucesin
Artculo 105.- Documento que da mrito a la
inscripcin de la adjudicacin de un bien a favor
de uno de los cnyuges como consecuencia del
fenecimiento de la sociedad de gananciales
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Artculo 106.- Inscripcin de renuncia de herencia

Artculo 107.- Donacin
Artculo 108.- Inscripcin de la reversin y de la
revocatoria de donacin
Artculo 109.- Inscripcin de la transferencia por aporte
Artculo 110.- Inscripcin de la transferencia por
reduccin de capital
Artculo 111.- Transferencia por fusin, escisin y
reorganizacin simple
Artculo 112.- Transferencia de propiedad en el mandato
sin representacin
Artculo 113.- Expropiacin
Artculo 114.- Fideicomiso
Artculo 115.- Independizacin por cambio de titularidad
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 COMPRA VENTA DE PREDIOS . La compra venta de predios

es una de las modalidad de transferencia en virtud de la cual el

vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien
inmueble al comprador y ste se obliga a pagar su precio en
dinero. Es un acto inscribible, que en mayor nmero se
presentan en las oficinas registrales para su calificacin e
inscripcin respectiva.
El ttulo que da mrito a la inscripcin, es el parte notarial
registral o contrato privado con firmas certificadas por Notario.

Art. 93RIRP; Contenido del asiento

inscripcin.-Cuando se haya pagado total o parcialmente el
precio , en ste ltimo caso se extender simultneamente el asiento
de inscripcin de la hipoteca legal , respectiva , salvo renuncia
expresa, lo cual se hace constar en asiento de inscripcin. Se har
constar en el asiento si el precio fue pagado con dinero de terceros.
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En el asiento puede inscribirse :

Artculo 95.- Inscripcin de la transferencia de
propiedad en el arrendamiento financiero
Artculo 96.- Transferencia de cuotas ideales de un
predio
Artculo 99.- Cargas y gravmenes que no constituyen
obstculo para la inscripcin
Artculo 101.- Pago con ttulos valores
Artculo 102.- Clusula resolutoria expresa
Artculo 103.- Transferencia por dacin en pago o
permuta
Artculo 104.- Transferencia de propiedad por sucesin
Artculo 107.- Donacin
Artculo 109.- Inscripcin de la transferencia por
aporte
Artculo 113.- Expropiacin
Artculo 114.- Fideicomiso
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EL ARRENDAMIENTO FINANCIERO O CONTRATO DE LEASING ,

(alquiler con derecho a compra ) es un contrato mediante el cual el
arrendador traspasa el derecho a usar un bien a un arrendatario , a
cambio del pago de rentas de arrendamiento durante un plazo
determinado , al trmino del cual el arrendatario tiene la opcin de
comprar el bien arrendado pagando un precio determinado , devolverlo
renovar el contrato .
PARTES .- La locadora y La arrendataria
INSCRIPCIN,- Para inscribir la transferencia de propiedad a favor del
adquirente, se presentar la escritura pblica o el formulario registral de
transferencia otorgado por las partes. De acuerdo al art. 140 del RIRP,
del 2013, en la inscripcin del arrendamiento financiero, el
arrendamiento y la opcin de compra se extendern en un mismo
asiento en el que se consignar el plazo de duracin del contrato, la
renta convenida, el valor de venta pactado o el criterio establecido para
la determinacin del valor residual del bien y el plazo para ejercer la
opcin de compra.
El arrendamiento financiero no es un acto constitutivo que
requiere como requisito su inscripcin, sino que la misma est
supeditada a la potestad que ejercen los contratantes a efecto de
oponerlo frente a terceros, por lo tanto la inscripcin del arrendamiento
financiero es facultativa no obligatoria.

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EL FIDEICOMISO: es un contrato a ttulo oneroso, debido a la

correspondencia de prestaciones entre las partes contratantes . Por una
parte el fiduciario cumple diversas prestaciones, siendo la principal
obligacin de administrar y disponer determinados bienes; de otro lado, la
obligacin del fideicomitente es entregar los bienes al fiduciario y de
haberse establecido sufragar la retribucin que corresponda al fiduciario
por los servicios prestados.
PARTES.- El Fideicomitente, que es la persona natural o colectiva que
transfiere la propiedad de uno o algunos de sus bienes de su patrimonio a
una persona colectiva o fiduciario para que por su intermedio sea
destinada a una determinada finalidad en provecho propio o de tercero.
El Fiduciario, es la persona colectiva a la cual el fideicomitente realiza la
transferencia de propiedad de los bienes fideicometidos, que
determinarn que el fiduciario sea el nuevo propietario de los mismos,
pero su accionar estar limitado a la realizacin de los fines del contrato.
El Fideicomisario, que es la persona natural o colectiva titular del derecho
de percibir los beneficios que produzca el fideicomiso, teniendo el legitimo
inters en el encargo al fiduciario de cumplir con la finalidad determinada
por el fideicomitente y el derecho de exigir su cumplimiento.
El Fideicomiso , cuenta con la voluntad de las partes , y se debe
formalizar
en
instrumento
privado
o
protocolizado
notarialmente ;su objeto recae siempre sobre predios , generalmente se
presenta mediante la transferencia del terreno para desarrollar proyecto
de construccin urbana o comercial , etc.
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INSCRIPCIN .- la importancia est en la oponibilidad a terceros del

mismo , respecto a los bienes y derechos inscribibles en el Registro de
Predios, brindando as la publicidad de la situacin jurdica de los
inmuebles inscritos, es decir se podr verificar derechos reales y
gravmenes.
EL ASIENTO DE INSCRIPCIN,- debe sealarse los datos del titular
del dominio fiduciario-denominacin y partida registral, datos del
instrumento en que consta nombre de los otorgantes, del notario
que es quien certifica las firmas o elementos que individualizan la
escritura y todos los otros datos previstos en el Reglamento.
REGLAS. -El art. 5 del RIRP establece que las inscripciones de traslacin
de actos que constituyan, modifiquen o extingan la titularidad dominial se
extienden en el rubro de Ttulos de Dominio de las partidas registrales.

En el tercer prrafo del indicado artculo, se precisa que si la transferencia

en fideicomiso es de crditos con garantas reales, la cesin de los
derechos de acreedor sobre tales gravmenes, se inscribe en el rubro
Cargas y Gravmenes, porque en este caso el fiduciario no tiene
mayores potestades que las que correspondan al constituyente, toda vez
que sus facultades, en este caso concreto, no conlleva la posibilidad de
transferir el predio dado en garanta.

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LIQUIDACIN DE DERECHOS EN SUCESIN INTESTADA.-La transferencia de dominio por

sucesin constituye una acto invalorado, pues la sucesin opera por imperio de la ley no
pudiendo exigirse la valoracin como requisito para la determinacin de los derechos
registrales. (RESOL. N 143-2001-ORLC/TR del 23.010.2001)

TRANSFERENCIA DE INMUEBLE GRAVADO.-Resulta procedente inscribir la transferencia de

un inmueble afectado con medidas cautelares de embargos, aun cuando en el contrato de
compraventa, no se haya hecho referencia a todos los gravmenes que contiene la partida
registral respectiva, pues de conformidad con el art. 2012 del C.C. , se presume sin admitirse
prueba en contrario , que toda persona tiene conocimientos de las inscripciones. (RESOL. 0072002-ORLC/TR del 9-01-2002) incorporado al art. 65 RIRP.

INSCRIPCIN DE LA ADQUISICIN DE UN BIEN CON LA CALIDAD DE SOCIAL A NOMBRE

DE UNA UNIN DE HECHO.-A efectos de inscribir la adquisicin de un bien por una unin de
fecha con la calidad de social , debe acreditarse ante el Registro el reconocimiento judicial
mediante el cual se declare que la misma origina una sociedad de bienes. (RESOL N 343-98ORLC/TR del 30.09.1998, y N 11-2003-SUNARP-TR-L del 10-01-2003)

IDENTIFICACIN DEL BIEN OBJETO DE TRANSFERENCIA.-La discrepancia en cuanto a la

identificacin de un bien objeto del contrato de transferencia material de la solicitud de
inscripcin, ser objeto de observancia siempre que no existan otros elementos suficientes que
permitan la identificacin del mismo. (RESOLUC. N 507-2002 y 464-1997, y 305-2000, 452002-ORLC/TR)

INEXIGIBILIDAD DE LA ACREDITACIN DEL PAGO DEL IMPUESTO PREDIAL EN CASO DE

TRANSFERENCIA POR CAUSA DE MUERTE DEL TITULAR.-En los casos de transferencia de
bienes por causa de muerte del titular registral no resulta exigible en sede registral la
acreditacin del pago del impuesto predial . (RESOL N 516-2005-SUNARP-TR, 5.09.2005)

APLICACIN DE LA STIMA DISPOSICIN COMPLEMENTARIA,TRANSITORIA Y FINAL

DEL DECRETO LEGISLATIVO DEL NOTARIADO.-

TRANSFERENCIA COMO CONSECUENCIA DEL FENECIMIENTO DE REGIMEN DE

SOCIEDAD DE GANANCIALES

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Un sistema ideal de transferencia de la propiedad inmueble debe lograr finalidades

concretas como maximizar la circulacin de la riqueza inmobiliaria, reducirlos
costos de transaccin, cuando la transferencia de la propiedad opera por la va de
la cooperacin y, la ms importante, reducir el riesgo de adquisicin de un non
domino, lo que se logra a travs de la implantacin de signos adecuados de
recognocibilidad social, lo que se lograra con un buen registro. Sin embargo,
muchas veces la realidad concreta que se pretende regular a travs del derecho
puede hacer inviable la aplicacin de un sistema ideal de transmisin de la
propiedad. Reconociendo entonces las limitaciones de nuestros modelos tericos
de anlisis debemos priorizar alguna de las tres funciones antes indicadas.

Las funciones de reduccin de costos de transaccin y de exclusin deben ceder

ante la funcin esencial de maximizacin de la circulacin de la riqueza, el
consenso como mecanismo de transmisin inmobiliaria tiene la virtud de
maximizar la circulacin de la riqueza, a bajos costos de transaccin aun
cuandola seguridad que brinda es solo tangible a nivel colectivo y no individual,
visto as no es el sistema ideal de transferencia del dominio inmobiliario, sino el
ms conveniente para maximizar la circulacin de la riqueza, cuando las
condiciones econmicas y sociales de una sociedad determinada hacen inaplicable
aquello que hemos denominado sistema ideal de transferencia de la propiedad.
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FIN
Muchas gracias.
25