1

Hc vin ti chnh

chuyn

nh gi ti sn bo m
Phm Vn Bnh
Ph Trng Khoa Ti chnh doanh nghip
Ph Trng B mn nh gi Ti sn

Ti sn
Ti sn l ngun lc
do doanh nghip kim
sot, l kt qu ca
nhng hot ng trong
qu kh, m t mt
s li ch kinh t trong
tng lai c th d
kin trc mt cch hp
l.

Ti sn bao gm vt,
tin, giy t c gi v
cc quyn ti sn.

Theo ngha chung nht: ti sn l ca ci vt cht hoc tinh

thn (ngun lc) c gi tr i vi ch s hu.

Gi tr ti sn
Gi tr ti
sn

c o bng n v
tin t

biu

hin

bng

Xc nh ti mt thi
im nht nh

tin v nhng
li ch m ti Nh vy,
sn

mang

cho

ch

li
th

no ti mt
thi

im

nht nh.

gi tr
TS

Gn lin vi ch th
Chu tc ng ca 2
nhm nhn t: cng dng
hay thuc tnh hu ch v
kh nng khai thc ca ch
th.
Tiu chun nh gi l

nh gi ti sn
Thm nh gi l s c tnh v gi tr cc
quyn s hu ti sn c th bng hnh thi tin
t cho mt mc ch c xc nh r.
Thm nh gi l vic nh gi hay nh gi
li gi tr ca ti sn ph hp vi th trng ti mt
a im, thi im nht nh theo tiu chun
ca Vit Nam hoc thng l Quc t.
Thm nh gi l vic c tnh bng tin vi
tin cy cao nht v li ch m ti sn c th
mang li cho ch th no ti mt thi im
nht nh

Tnh hung nh gi xut cho nhm 1

I. nh gi mt mnh t
trng

hin nay, cc anh/ch ang nh gi nh th no?

Tnh hung nh gi xut cho nhm 2

II. nh gi mt cng trnh

xy dng

hin nay, cc anh/ch ang nh gi nh th no?

Tnh hung nh gi xut cho nhm 3

II. nh gi mt bt ng sn
(bao gm c t v cng
trnh xy dng)

hin nay, cc anh/ch ang nh gi nh th no?

Tnh hung nh gi xut cho nhm 4

III. nh gi mt my, thit b

c

hin nay, cc anh/ch ang nh gi nh th no?

gii quyt Tnh hung nh gi

t trng

Cng

Nh v

trnh

My mc

1. So snh

2. Thu

nhp
3. Thng d
4. Chi ph

10

1. Phng php so snh trc tip

1.1. C s l lun
Da ch yu
vo nguyn tc
thay th.
Da trn gi
nh gia gi tr
th
trng
ca
nhng BS tng
t c giao
dch vi gi tr
ca BS cn nh
gi c mi lin h
vi nhau.
Gi: 5 t ng

11

1. Phng php so snh trc tip (tip)

1.2 Cc trng hp p dng
nh gi cc BS
c tnh ng nht nh:
cc cn h, cc chung c,
cc dy nh c xy
dng cng mt kiu;
nh gi cc mnh t
trng;
L phng php chung
c p dng cho mc
ch mua bn, nh gi
cm c, th chp,
nh thu BS...

12

1.3 Cc bc tin hnh

Bc 1- Tm kim thng tin v nhng BS c giao dch trong
thi gian gn y c th so snh vi BS mc tiu cn nh
gi:
c im php l: ca t, cng trnh xy dng
c im kinh t k thut: kch thc, qui m l t; hnh
dng; v tr l t; kh nng tip cn mi trng xung quanh.
Cc cng trnh xy dng: l ngi nh chnh v cc hng
mc xy dng khc (gara, nh ph, ng i, cc bc tng
xy, hng ro, phong cnh, cy xanh...).
Thi im giao dch: ngy, thng, nm giao dch.
Cc iu kin v tnh cht giao dch trn th trng: kh
nng ti chnh, phng thc thanh ton v iu kin ngi bn
t nguyn v ngi mua t nguyn.
Qui hoch

13

1.3 Cc bc tin hnh (tip)

Bc 2. Thm nh hin trng bt ng sn (bt ng
sn so snh v bt ng sn thm nh gi)
Bc 3. Phn tch v iu chnh:
Phn tch: phn tch bt ng sn so snh v bt

ng sn thm nh gi, phn tch th trng thi

Im thm nh gi
iu chnh: Nguyn tc iu chnh bng cch ly

BS thm nh gi lm chun. Nhng yu t hin din

BS thm nh gi m khng hin din BS so snh
th cng thm v ngc li.
Bc 4- c tnh gi tr ca BS mc tiu

14

Bi tp tnh hung 1
nh gi mt l t trng rng 80m2, thm nh vin
thu thp c thng tin v 5 l t tng t, c th so
snh c vi l t cn nh gi. Sau khi phn tch, thm
nh vin tnh ton c cc mc iu chnh c th
gia l t mc tiu v cc l t so snh v cc thng s
soThng
snh nh
bng:
strong
so So
snh So snh So snh So snh So snh
snh

Php l

0%

0%

0%

0%

0%

V tr

1%

3%

0%

1%

1%

Din tch

3%

0%

1%

0%

0%

Hinh dng

-2%

-1%

-2%

-1%

0%

Mi trng

0%

5%

-1%

0%

-1%

H tng x hi

-2%

3%

0%

4%

-1%

15

Bi tp tnh hung 1 (tip)

Hy c tnh gi tr ca l t mc tiu, bit gi th
trng v din tch ca cc l t so snh nh sau:

Ch tiu

So
snh 1

So
snh 2

tch

145

80

120

78

85

Gi
(triu
ng)

2.175

1.120

1.860

1.131

1.326

Din
(m2)

So snh So snh So snh

3
4
5

16

li gii ngh
n gi 1 m2 t ca cc bt ng sn so snh:
Ch tiu

So
snh 1

So
snh 2

tch

145

80

120

78

85

Gi
(triu
ng)

2.175

1.120

1.860

1.131

1.326

n gi 1
m2
(triu ng)

15

14

15,5

14,5

15,6

Din
(m2)

So snh So snh So snh

3
4
5

17

li gii ngh
Tng mc iu chnh ca BS mc tiu so vi BS so
snh:
Thng s so snh

So snh
1

So
snh 2

So snh So snh
3
4

So snh
5

Php l

0%

0%

0%

0%

0%

V tr

1%

3%

0%

1%

1%

Din tch

3%

0%

1%

0%

0%

Hinh dng

-2%

-1%

-2%

-1%

0%

Mi trng

0%

5%

-1%

0%

-1%

H tng x hi

-2%

3%

0%

4%

-1%

Tng mc iu
chnh

0%

10%

-2%

4%

-1%

18

Li gii ngh
Gi 1 m2 BS so snh 1 sau khi iu chnh:
15 triu x 100%

= 15 triu

Gi 1 m2 BS so snh 2 sau khi iu chnh:

14 triu x (100%+10%)

= 15,4 triu

Gi 1 m2 BS so snh 3 sau khi iu chnh:

15,5 triu x (100%-2%)

= 15,19 triu

Gi 1 m2 BS so snh 4 sau khi iu chnh:

14,5 triu x(100%+4%)

= 15,08 triu

Gi 1 m2 BS so snh 5 sau khi iu chnh:

15,6 triu x (100%-1%)

= 15,444 triu

19

Li gii ngh
Xc nh gi tr th trng ca BS mc tiu:
Trn thc t, thm nh vin t a ra mc gi hp l da
trn c s nhng phn tch trn.
Gi BS mc tiu t 15 n 15,444 triu/m 2
C th c tnh bng cch tnh trung bnh cng cc kt
qu trn:
(15+15,4+15,19+15,08+15,444):5=15,2228 triu/m 2
Kt lun:
oVy gi tr th trng c tnh ca BS mc tiu l 15,2
triu ng/m2 .
oTng gi tr ca mnh t: 80m 2 x 15,2 triu/m2 = 1.216
triu

Bi tp tnh hung 2

20

Thm nh gi mt cn h c din tch 56m 2 nm tng 3 ca mt

chung c 5 tng. Chung c ny c xy dng v a vo s dng cch y 2
nm.
Qua thu thp thng tin trong vng 6 thng c 5 giao dch thnh cng v
cc cn h chung c c th so snh c vi ti sn cn thm nh gi nh sau:
- BS 1 nm ngay tng trt chung c ny c din tch 84m 2 v trang
tr ni tht tt hn BS cn thm nh gi 20 triu ng, c bn vi gi
692 triu ng.
- BS 2 nm l chung c cch 30m v cng nm trong cm chung c ny,
cng l chung c 5 tng v c a vo s dng cch y 2 nm, nhng v tr
thun li hn, c din tch 70m 2 nm tng 3, trang tr ni tht tt hn
BS cn thm nh gi 10 triu ng, c bn vi gi 360 triu ng.
- BS 3 nm tng trt cng l chung c vi BS 2, c din tch 84m 2 v
trang tr ni tht tt hn BS cn thm nh gi 20 triu ng, c bn vi
gi 717,2 triu ng.
- BS 4 nm l chung c cch 150m, v tr km thun li hn, cng l
chung c 5 tng v vo s dng cch y 2 nm c din tch 42m 2 nm
tng 3, trang tr ni tht tng t BS cn thm nh gi, c bn vi gi 189
tr.ng.
- BS 5 nm tng trt cng BS 4, c din tch 70m 2 v trang tr ni
tht tng t BS 4, c bn vi gi 525 triu ng.

21

Li gii ngh
iu chnh s khc nhau v trang tr ni tht
v quy gi ra n v chun l triu ng/m2:
- c tnh gi bn BS 1 sau khi iu chnh s
khc bit v trang tr ni tht so vi bt ng sn
thm nh gi:
692 tr - 20 tr = 672 tr, gi bn 1m2 l
672/84= 8 tr/m2
- Tng t, n gi BS 2: 5 tr/m2
- n gi BS 3: 8,3 tr/m2
- n gi BS 4: 4,5 tr/m2
- n gi BS 5: 7,5 tr/m2

22

Li gii ngh (tip)

i chiu tm ra cc thng s so snh:
- BS cn thm inh gi, BS 2, BS 4 cng nm tng 3
- BS 1, BS 3, BS 5 cng nm tng trt
- BS cn thm nh gi, BS 1 cng nm 1 chung c
- BS 2 v BS 3 cng nm 1 chung c
- BS 4 v BS 5 cng nm 1 chung c
So snh n gi gia cc BS c cng thng s ging nhau:
- BS2/BS3 = 5/8,3 x 100% = 60,24%
- BS4/BS5 = 4,5/7,5 x 100% = 60%
Vy c th c tnh gi bn cn h chung c tng 3 bng
khong 60% n gi bn tng trt. T n gi BS cn
thm nh bng khong 60% n gi ca BS 1:
Vy gi BS cn tm: 8tr/m 2 x 60% x 56m2 = 268,8 triu
ng

23

1. vn dng phng php so snh (Bi tp 3)

c tnh gi th trng ca bit th Sao Mai vi cc thng tin sau:
- Bit th Sao Mai c xy dng trn din tch t 400 m 2, hp
php v cc quyn i vi BS.
- Bit th A nm bn cnh bit th Sao Mai, ging bit th Sao mai
v nhiu mt, va b to n pht mi vi s tin l 4.200.000.000.
- Bit th B trn cng mt ng vi bit th Sao Mai nhng c thm
phn sn vn tr gi 400.000.000, hp php v quyn i vi BS,
va c bn vi iu kin: tr lm 5 t, mi t cch nhau 1 nm.
Trong
,
tr
ngay
ln
u
3.000.000.000,
t
hai
2.650.000.000, t ba 2.280.000.000, t bn 1.889.568.000,
t cui 1.693.897.930.
- Bit th C c din tch v v tr tng t bit th Sao Mai, nhng
ni tht km hn 200.000.000, khng c giy t hp l v quyn
s dng t, khng c tranh chp, s dng n nh va c bn vi
gi 5.600.000.000.

24

Bi tp tnh hung 5 (tip)

- Theo quy nh hin hnh:
+ Gi t do Nh nc quy nh ti con ng ny l
10.000.000 /m2.
+ Hn mc s dng t theo quy hoch l 200 m 2.
+ Tin thu v s dng t phi np cho Nh nc khi
cp giy chng nhn quyn s dng t tnh bng
50% gi t do Nh nc quy nh i vi din tch
t trong hn mc v 100% i vi din tch t vt
hn mc.
+ Li sut tin gi Ngn hng k hn 1 nm 6%/nm;
2 nm 7%/nm; 3 nm 8%/nm; 4 nm 9%/nm.
- Cc yu t khc nh hng n gi tr cc BS coi nh t
ng ng.

25

Li gii ngh
a. Xt Bit th A: loi, khng dng lm c s so snh.
b. Xt Bit th B:
- Gi bn bit th B quy v iu kin tr tin ngay:
3.000tr + [2.650tr x (1 + 0,06 )-1 + [2.289,8tr x (1 + 0,07)-2]
+ [1.889,568 x (1 + 0,08)-3] + [1.693,89793

x (1 + 0,09 )-4] =

3.000tr + 2.500tr + 2.000tr +1.500tr +1.200tr

10.200tr.
- Gi tr B sau khi iu chnh theo nhng khc bit vi
S.M.
10.200.000.000 - 400.000.000 = 9.800.000.000

26

Li gii ngh (tip)

c. Xt Bit th C:
- Ngha v ti chnh v QSD t khi hp thc ho i vi C.
200m2 x 10.000.000/m2 x 50% + (400m2 - 200m2)
x
10.000.000/m2 x 100% = 3.000.000.000
- Gi tr bit th C sau khi hon chnh th tc php l v QSD
t:
5.600.000.000 + 3.000.000.000 = 8.600.000.000 .
- Gi tr bit th C sau khi iu chnh theo nhng khc bit
vi bit th Sao Mai
8.600.000.000 + 200.000.000 = 8.800.000.000 .
d. i chiu gi tr bit th B: 9.800.000.000 v bit th C:
8.800.000.000 mc chnh lch l 1.000.000.000, do vy c
th xc nh gi tr bit th cn thm nh gi khong
9.300.000.000 .

27

1.4 u, nhc im ca phng php

- u im:
L phng php t gp kh khn v mt k thut;
Phng php ny da vo gi tr th trng, v vy c c
s vng chc khch hng, cc c quan php l cng
nhn;
N l c s cho nhiu phng php nh gi khc...

- Nhc im:
Nu cht lng thng tin khng tt v nhng giao dch t
ng t s nh hng ti kt qu nh gi.
Cc thng tin thng mang tnh cht lch s: trong iu
kin th trng bin ng, cc thng tin nhanh chng tr nn
lc hu trong mt thi gian ngn.
Cha ng nhng yu t ch quan

28

2. Phng php thu nhp

2.1 C s l lun

2.2 Cc trng hp p dng

2.3 Cc bc tin hnh

2.4 Cc dng nh gi

2.5 u, nhc im

29

2.1 C s l lun
Da trn ch yu trn nguyn tc d
bo li ch tng lai:
Phng php ny cho rng gi th trng
ca mt BS bng vi gi tr hin ti ca
tt c cc khon thu nhp rng tng lai c
th nhn c t BS .

30

2.2 Cc trng hp p dng

p dng cho nh
gi trong lnh vc u
t la chn phng n
u t.
nh gi nhng BS
m c th d tnh c
thu nhp rng cc nm
tng lai.

31

2.3 Cc bc tin hnh phng php thu nhp

Bc 1: c tnh thu nhp hng nm ca BS.
Bc 2: c tnh chi ph to ra thu nhp hng nm.
Tr chi ph hng nm khi thu nhp hng nm ta
c thu nhp thun hng nm.
Bc 3: Xc nh t l li thch hp dng tnh
ton.
Bc 4: p dng cng thc vn ho tm ra gi
tr hin ti ca BS cn nh gi.

32

2.4 Cc dng nh gi bng PP thu nhp

2.4.1 i vi bt ng sn mang li thu nhp vnh
vin:
p dng cng thc:

A
V
i

Trong :
- V: gi tr hin ti ca thu nhp trong tng lai (gi
BS)
- A: thu nhp rng trung bnh t BS
- i: t l vn ho (t l chit khu, hoc chi ph
c hi ca vn)

33

Bi tp tnh hung 4 (nh gi Nh nc)

Hy xc nh gi mt tha t trng la rng 1 ha
hng IV ti x A ca huyn B, tnh C thuc vng ng
bng sng Hng, mt nm sn xut 2 v la. Qua kho
st, nh nh gi thu c cc s liu v thu nhp v
Ch tiu
n v
Nm
Nm
Nm
chi ph ca tha t nh sau:
tnh

2004

2005

2006

Kg

15.000

20.000

12.000

Gi bn bnh qun

ng/kg

2.500

2.500

2.700

Gi thnh

ng/kg

1.150

1.100

1.250

8,0

8,5

9,0

Tng
la/nm

sn

lng

Li sut tin gi tit

kim k hn 1 nm

34

Li gii ngh
Ch tiu
Tng
sn
la/nm

n v
tnh
lng

Gi bn bnh qun
Tng thu nhp
Gi thnh
Chi ph sn xut
Li sut tin gi tit
kim k hn 1
nm

Nm
2004

Nm
2005

Nm
2006

Kg

15.000

20.000

12.000

ng/kg

2.500

2.500

2.700

ng

37.500.0
00

50.000.0
00

32.400.0
00

ng/kg

1.150

1.100

1.250

ng

17.250.0
00

22.000.0
00

15.000.0
00

8,0

8,5

9,0

35

Li gii ngh (tip)

- Tng thu nhp ca 3 nm:
37.500.000 + 50.000.000 + 32.400.000 = 119.900.000
/ha
- Tng chi ph sn xut 3 nm:
17.250.000 + 22.000.000 + 15.000.000 = 54.250.000 /ha
- Thu nhp rng bnh qun mt nm:
(119.900.000 - 54.250.000) : 3 = 21.883.333 /ha
- T l chit khu c xc nh bng li sut tin gi VN bnh
qun ti ngn hng thng mi quc doanh loi k hn 1 nm:
(8,0 + 8,5 + 9,0) : 3 = 8,5%
- Gi tha t trn l:
21.883.333 /8,5% = 257.451.000 /ha (hay= 26.000 /m 2)

36

2.4 Cc dng nh gi bng PP thu nhp (tip)

2.4.2 i vi BS mang li thu nhp c thi hn
- Thu nhp khng bng nhau:
n

At
T
V

t
n
(
1

i
)
(
1

i
)
1

Trong :
+ V: gi tr ca BS
+ At: thu nhp rng nm t
+
+
+
+

T: gi tr thanh l nm n
t: nm th t (t=1,n)
n: s nm hot ng
i: t l li i hi

37

2.4 Cc dng nh gi bng PP thu nhp (tip)

2.4.2 i vi bt ng sn mang li thu nhp c thi hn
(tip)
- Thu nhp bng nhau:

1 (1 i ) n
T
V A

i
(1 i ) n

- Thu nhp n nm u khng bng nhau, t n+1 tr i

bngn nhau:
At
1 (1 i ) ( m n )
T

(1 i )
t 1

i (1 i )

(1 i ) m

38

2. vn dng phng php thu nhp (bi tp 5)

nh gi thp i VINCOM phc v cng
tc c phn ha, bit:
- Mnh t ta lc l t thu 50 nm,
trin khai d n 2 nm;
- Din tch mi sn ca 1 thp l:
2.500m2 (t l thu 80%);
- Mi ta thp cao 22 tng;
- Mt ta thp cho BIDV thu vi n gi
thun: 2 tr/m2/nm; Mt ta thp cho thu
thng mi, n gi thun: 2,5tr/m 2/nm;
- T sut li tc ca dch v cho thu vn
phng l 12%/nm, li sut ngn hng l
10%.

39

li gii ngh
- S m2 thng phm:
2.500m2 x 80% x 22tng x 2 ta = 88.000m2
- Xc nh n gi cho thu:
2,5tr/m2
- Xc nh thi hn cho thu:
50 nm 2 nm = 48 nm
- Xc nh thu thun hng nm:
88.000m2 x 2,5tr/m2 = 220.000 triu
- Xc nh t l chit khu:
12%

40

li gii ngh
- p dng cng thc:
At
T
V

t
(1 i ) n
1 (1 i )
n

1 (1 i ) n
T
V A

i
(1 i ) n

- Kt lun: Gi tr c tnh l: 1.825 t ng

41

2.5 u, nhc im ca phng php

- u im:
n gin, d hiu, d p dng;
C chnh xc tng i cao khi c nhng chng c
v cc thng v c th so snh c tm thu nhp
rng.
- Nhc im:
Phn tch cc thng v, cn phi iu chnh nhiu
mt.
Mang nhng thng tin hn ch v nhng gi nh v
dng tin trong tng lai.
Thng p dng mt t l vn ho c nh.

42

3. Phng php thng d

43

3. Phng php thng d

3.1 C s l lun
- Da ch yu trn nguyn tc ng gp v
nguyn tc d kin dng li ch tng lai.
- Gi tr hin ti ca BS chnh l gi tr cn li sau
khi ly gi tr c tnh ca s pht trin tr i tt c
cc chi ph to ra s pht trin .
Gi tr ca
s pht
trin

Chi ph pht trin

(bao gm c li ca nh
u t)

Gi tr ca
BS hay gi tr
cn li

44

3 Phng php thng d (tip)

3.2 Cc trng hp p dng
i tng l nhng BS c
s pht trin hoc c
tim nng pht trin.
Cc BS ny c th l
t trng hay t c cc
kt cu xy dng li
thi ang tn ti cn
phi thay th hay ci to.

45

3 Phng php thng d (tip)

3.3 Cc bc tin hnh phng php thng d
Bc 1: Xc nh phng n s dng hiu qu nht ca BS.
Bc 2: c tnh ton b tng gi tr ca qu trnh pht
trin.
Bc 3: c tnh tng s chi ph pht trin.
Bc 4: Ly tng gi tr pht trin tr i tng chi ph
pht trin ra gi tr dnh cho t.

46

Bi tp tnh hung 6
Doanh nghip kinh doanh bt ng sn a c Th k ang ln k hoch
u gi mt l t rng 1ha, vi t l c php xy dng l 60%.
Nu u gi thnh cng, doanh nghip d nh xy trn ton b din
tch c php xy dng 2 to nh chung c bn v h thng ca hng
cho thu. Mi to nh cao 22 tng, trong :
- Tng 1 l bi gi xe.
- Tng 2 l h thng ca hng cho thu, vi tng din tch cho thu l
2.000m2.
- Cc tng cn li l cn h chung c bn, mi tng trung bnh c 30 cn h.

Vi cng v l nh nh gi chuyn nghip, bn hy t vn cho doanh

nghip mc gi cao nht m h c th tr cho t ai, bit:
- Thi gian pht trin d tnh l 1 nm
- Chi ph quy hoch 500 triu ng
- Chi ph dn dp mt bng 100 triu ng
- Chi ph u t xy dng kt cu h tng bnh qun 0,2 triu ng/m 2.

47

Bi tp tnh hung 6 (tip)

- Chi ph xy dng nh mi:
+ Chi ph xy dng trc tip: 3,5 triu ng/m2.
+ Chi ph xy dng gin tip bng 10% chi ph xy dng trc
tip.
- Ph u gi t: 20 triu ng.
- Chi ph khc cho t ai bng 4% gi t u gi.
Cc chi ph trn v gi t u gi c trang tri bng ngun vn vay
ngn hng, vi li sut 10%/nm, ring chi ph xy dng nh mi c
vay mt na trong giai on pht trin.
- Li nhun doanh nghip i hi i vi hot ng xy dng l 10%
ca cc chi ph pht trin pht sinh v i vi ton b l t l
15% tng chi ph cho vic mua v gi l t. T sut sinh li ca dch
v cho thu bt ng sn v gi xe l 10%.
- Gi bn c tnh mi cn h chung c l 700 triu ng.
- Ca hng cho thu vi mc gi 0,2 triu ng/m2/nm, bi gi xe thu
100 tr.ng/nm/ 1 to nh ( tr chi ph) v gi s cc khon thu ny
l v hn.
- Tng ph i l, qung co khi bn v cho thu BS bng 500 tr.ng.

48

Bn,
cho
thu
nh

Xy
dng

Mua
t

49

Li gii ngh
1. L t trn c qui hoch, vic xy dng cc cn h chung c bn
v ca hng cho thu c coi l s dng tt nht v hiu qu nht.
2. Gi tr ca s pht trin:
- Din tch t c php xy dng:
10.000 m2 x 60% = 6.000 m2
- Din tch t mi to nh l:
6.000 m2 : 2 to nh = 3.000m2/to nh
- Gi bn cc cn h chung c/ 1 to nh l:
(700 triu ng x 30 cn) x 20 tng = 420.000 triu ng
- Tin cho thu ca hng/1 nm/ 1 to nh l:
0,2 triu ng/m2/nm x 2.000m2 = 400 triu ng/nm
- Tin thu c t dch v gi xe/1 to nh: 100 triu ng/nm
- Tng tin cho thu ca hng v dch v gi xe/nm/to nh l:
400 triu ng + 100 triu ng = 500 triu ng
- Vy gi tr ca quyn cho thu ca hng v dch v gi xe/1 to nh
l:
500 triu ng : 10% = 5.000 triu ng
- Tng gi tr thu c t 2 to nh l:
(420.000 triu ng + 5.000 triu ng) x 2 = 850.000 triu
ng
- Chi ph i l v qung co: 500 triu ng
Suy ra, gi tr ca s pht trin(thu thun):
850.000 triu ng - 500 triu ng = 849.500 triu ng

50

Li gii ngh
3. Chi ph pht trin:
- Chi ph quy hoch 500 triu ng.
- Chi ph dn mt bng: 100 triu ng
- Chi ph u t xy dng kt cu h tng:
10.000 m2 x 0,2 triu ng/m2 = 2.000 triu ng
- Chi ph xy dng:
+ Chi ph xy dng trc tip:
3.000 m2 x 3,5 triu ng/m2 x 2 to nh x 22 tng = 462.000
triu ng
+ Chi ph xy dng gin tip:
10% x 462.000 triu ng = 46.200 triu ng
Tng chi ph xy dng nh mi:
462.000 triu ng + 46.200 triu ng = 508.200 triu ng
- Chi ph cp vn ti tr:
10% x (500 + 100 + 2.000 + 508.200 : 2) = 25.670 triu ng
Tng cng cc chi ph pht trin pht sinh:
500 + 100 + 2.000 + 508.200 + 25.670 = 536.470 triu ng
- Li nhun pht trin:
10% x 536.470 triu ng = 53.647 triu ng
Suy ra, Tng chi ph pht trin:
536.470 triu ng + 53.647 triu ng = 590.117 triu ng

51

Li gii ngh
4. Gi tr cn li u t vo t ai:
849.500 triu ng 590.117 triu ng = 259.383 triu
ng
5. Gi tr ca t ai (n v triu ng):
- Gi gi tr ca t ai l
= 1,00 x
- Chi ph u gi = 20
- Chi ph khc cho t (4%)
= 0,04 x
- Chi ph cp vn ti tr trong giai on pht trin = 0,104x
+2
- Li nhun ca nh u t:
=0,1716x+ 3,3
Tng gi tr u t vo t ai:
x + 20 + 0,04x + 0,104x + 2 + 0,1716x + 3,3 = 1,3156x +
25,3
Suy ra, gi tr ca t ai l:
1,3156x + 25,3 = 259.383 triu ng
x
= 197.140,24 triu ng

52

tiu tnh hung 1

Doanh nghip Thi Hong c khu nh xng: din tch
t 8.000m2, nh xng c din tch xy dng 4.000m 2nh trt tng gch, ko thp, mi tn, nn lng xi mng,
cht lng cn li 30%, nm trong khu dn c.
Doanh nghip ang cn vay vn, v dng khu nh xng
th chp. Vi t cch l cn b thm nh, Anh/Ch hy
nh gi gi tr ca ti sn th chp ny, bit:
- n gi xy dng mi nh xng c kt cu tng t
1tr/m2
- Mnh t ny c doanh nghip thu tr tin hng
thng
- Trong quy hoch, khu vc ny s chuyn thnh khu dn
c

53

Bi tp tnh hung 7
Cn thm nh gi mt BS, y l khu nh xng c din tch t
8.000m2, nh xng c din tch xy dng 4.000m 2 l nh trt tng
gch, ko thp, mi tn, nn lng xi mng, cht lng cn li 30%, nm
trong khu dn c. c bit:
1. Khu vc ny khng c tip tc sn xut. Theo qui hoch ti khu
t ny d kin xy dng nh cao tng (cho php 20 tng), t l s
dng t theo qui nh 60%, d n ny d kin thc hin trong 2
nm.
1.1 Nm th nht:
- Chi u t xy dng h tng bnh qun: 400.000/m 2.
- Chi thit k, qui hoch: 1 t .
- Chi xy dng chung c bnh qun 4,5tr/m 2, d kin thc hin
40% tng gi tr xy dng.
- Chi np tin chuyn mc ch s dng t (tnh trn din tch
xd).
- Chi ph d nh xng c: 1.000tr, bn ph liu thu hi c
500tr.
- Thu ca khch hng 40% gi bn cn h, theo gi: t tng 10 tr
xung: 10tr/m2, t tng 11-15: 11tr/m2, t tng 16 tr ln:
12tr/m2. (Cha bao gm thu GTGT)

54

Bi tp tnh hung 7
1.2 Nm th hai:
- Chi xy dng chung c khi lng cn li vo cui nm.
- u nm thu tip ca khch hng 30% gi bn cn h.
- Cui nm thu nt 30% cn li khi giao cn h.
- Np thu chuyn quyn s dng t.
2. Gi t theo qui nh ca Nh nc ti khu t ny l
2tr/m2 i vi t , 1,2tr/m 2 i vi t sx-kd phi nng
nghip. n gi xy dng mi nh xng c kt cu tng t
1tr/m2. Chi ph v bn 1% doanh thu. Li cho nh u t 20%
(gi t + chi ph u t h tng + chi ph quy hoch + chi ph
ph d nh xng + tin chuyn mc ch s dng t). Li sut
chit khu 10%. D kin nh u t dnh tng 1 v 2 cho sinh
hot chung, t tng 3 tr ln bn 80% tng din tch sn xy
dng.

55

Li gii ngh
I- Doanh thu c tnh:
1. Din tch xy dng chung c:
8.000m2 x 60% = 4.800m2
2. Doanh thu nm th nht:
((4.800m2x(10-2) x 10tr/m2) + (4.800m2x(15-10) x
11tr/m2) + (4.800m2x(20-15) x 12tr/m2)) x 80% x
40% = 299,52 t ng.
3. Doanh thu nm th hai:
3.1 u nm:
299,52 t x 30% : 40% = 224,64 t ng
3.2 Cui nm:
224,64 t ng
II- Chi ph

56

Li gii ngh
1. Chi ph nm th nht:
- Chi ph u t h tng:
8.000m2 x 0,4tr/m2 = 3,2 t
- Chi ph thit k, qui hoch: 1 t
- Chi ph ph d nh c:
1 t 0,5 t = 0,5 t
- Chi ph v bn:
1% x 299,52 t = 2,9952 t
- Chi xy dng chung c:
4,5tr/m2 x 4.800m2 x 20tng x 40% = 172,8 t
- Np tin chuyn mc ch s dng t:
4.800m2 x (2tr/m2- 1,2tr/m2) = 3,84 t
Tng chi ph nm th nht: 182,8852 t

57

Li gii ngh
2. Chi ph nm th hai:
- Chi ph v bn u nm:
1% x 224,64 t = 2,2464 t
- Chi ph v bn cui nm:
1% x 224,64 t = 2,2464 t
- Chi xy dng chung c cui nm:
4,5tr/m2 x 4.800m2 x 20tng x 60% = 259,2 t
- Np thu chuyn quyn s dng t:
4.800m2 x 2tr/m2 x 4% = 0,384 t ng
Tng chi ph u nm th 2: 2,2464 t
Tng chi ph cui nm th 2: 261,8304 t

58

Li gii ngh
Yu t

Nm th 1

Nm th 2
u nm

1.
thu

Tng cng

Cui nm

Doanh

- Dng tin
h
c.khu

- Hin gi

229,52 t

224,64 t

224,64 t

(1,1)-1

(1,1)-2

229,52 t

204,218 t

185,6529
t

182,8852
t

2,2464 t

261,8304
t

(1,1)-1

(1,1)-2

2. Chi ph
- Dng tin
h
c.khu

619,3909
t

59

Li gii ngh
Tuy gi tr xy dng cn li ca nh xng l 1 tr/m 2 x
4.000m2 x 30% = 1,2 t, nhng khu t ny khng c
tip tc sn xut phi ph d, nn v mt kinh t ch
cn gi tr ph liu thu hi, nh vy gi tr khu nh x
ng ny thc cht ch l t trng.
Li cho nh u t: 20% (gi t + chi ph u t h tng
+ chi ph quy hoch + chi ph ph d nh xng + tin
chuyn mc ch s dng t). Do :
218,074758 t = gi tr t + 20% (gi tr t + 3,2 t

+ 1 t + 0,5 t + 3,84 t).

III. Gi tr khu t
Gi tr c tnh ca khu t = (218,074758t 20% (3,2
t + 1 t + 0,5 t + 3,84 t)): 1,20 = 180 t ng .

60

3 Phng php thng d (tip)

3.4 u, nhc im ca phng php thng d
- u im:
nh gi cc BS c kh nng pht trin.
Thch hp a ra mc gi khi tham gia u gi.
T vn v chi ph xy dng v tin bn (cho thu)
- Nhc im:
Kh khn trong vic xc nh s dng cao nht v tt
nht.
Mi c tnh v chi ph v gi bn cng nh gi tr cui
cng c th b thay i tu theo cc iu kin ca
th trng.

61

4. Phng php chi ph gim gi

4.1 C s l lun
Da

ch

yu

trn

nguyn tc thay th.

Mt

ngi

mua

tim

nng, c y thng
tin

nhiu

khng
hn

tr

nu

tin

vi

tin hn vn c c mt
BS tng t.

62

3. Phng php chi ph gim gi (tip)

3.2 Cc trng hp p dng
nh gi cc BS khng c giao
dch trn th trng, cc BS khng
xc nh c li ch m n to ra;
nh gi cho mc ch bo
him;
nh gi cho mc ch u
thu;
Thng c dng c tnh cht
b sung hoc kim tra i vi cc
phng php nh gi khc.

63

3. Phng php chi ph gim gi (tip)

3.3 Cc bc thc hin
Bc 1- c tnh gi tr ca ming t mc tiu cn nh
gi, coi nh ming t l t trng v gi s rng s
dng hin ti l s dng cao nht v tt nht.
Bc 2- c tnh cc chi ph hin ti xy dng li nhng
cng trnh hin c trn ming t.
Bc 3- c tnh tng s tin gim gi tch lu ca cc cng
trnh xy dng hin c trn ming t xt trn tt c
mi nguyn nhn.
Bc 4- Tr s tin gim gi tch lu khi chi ph hin ti
xy dng li cng trnh hin c trn ming t, chnh
lch thu c l gi tr hin ti ca cng trnh.
Bc 5- Cng gi tr (Bc 1) vi chi ph gim gi (Bc 4), s
c gi tr c tnh ca BS cn nh gi.

64

3.4 Cc phng php xc nh chi ph (tip)

a). Phng php thng k chi tit ca ngi xy
dng.
b). Phng php kho st s lng.
c). Phng php chi ph mi n v xy dng theo
cu thnh.

d). Phng php so snh th trng.

a). Phng php thng k chi tit ca nh xy

dng
A- Chi ph trc tip

Nguyn
liu

vt Lao
ng

Nn mng
o t

Tng cng
120,00 USD
90,00 USD

Tng

105,00 USD

Sn

180,00 USD

Trn

300,00 USD

Tng cng chi ph trc tip:

B- Chi ph gin tip
C- Li nhun (12%)

28.990,76
USD
869,72 USD
3.583,26 USD

..
Gi tr cng trnh (A + B + C +...)

33.443,74
USD

65

66

b). Phng php kho st s lng

Loi xy dng
Tng cng chi ph trc tip v gin tip
(v:USD)
1. Ph kin trc 150
2. Giy php xy dng
300
3. V sinh a im 315
4. o t 180
5. Nn mng
531
6. Xy ng khi 645
7. Sn
5.871
8. Mc
1.486
9. Mi
5.340
10. Ca ra vo v ca s 786
-------------Tng s chi ph:
31.470 USD

67

c). Phng php chi ph mi n v theo kt cu

xy dng
1. Mi lp tn

m2

2. Va xy dng

m3

3. Tng gch

4. Nn lt g

70,50 USD
4,05 USD
64,50 USD

m2

2,55 USD

5. Gch men p tng m2

6. ng nc m

2,10 USD

4,05 USD

.................
Tng cng

200.000 USD

68

d). Phng php so snh th trng

Nh nh gi ly cc chi ph xy dng cng

trnh tng t (tnh theo n v theo m2 hoc
m3) p dng cho cng trnh cn nh gi.

69

3.6 Cc phng php o gim gi tch lu

a). Phng php k thut

b). Phng php o gim gi rt ra t th trng

c). Phng php tnh da vo tui

70

Bi tp tnh hung 8
c tnh gi tr bt ng sn A da trn thng tin sau:
1. Ti liu v bt ng sn A:
- Din tch t 300m2, c y php l v quyn s dng t.
- Cng trnh xy dng trn t: nh 1 trt, 2 lu, kt cu b tng ct
thp, din tch sn 150m2/1 sn.
- Hao mn ca cc kt cu chnh: mng 32%, tng 44%, sn 36%, mi
44%.
2. Cc thng tin c lin quan:
+ Mt l t trng bn cnh din tch 250m 2 khng c giy t hp l v
quyn s dng t, khng c tranh chp, s dng n nh va c
bn vi gi 2.250.000.000. Theo quy nh hin hnh, c cp giy
chng nhn quyn s dng t, ngi s dng pht np tin s dng
t bng 100% gi t Nh nc quy nh i vi ton b din tch.
+ Gi t quy nh ca Nh nc cng v tr l 12.000.000/m 2.
+ T l gi tr cc kt cu chnh trong tng gi tr cng trnh: mng
8%; tng 18%; sn 16%; mi 14%.
+ n gi xy dng mi nh c kt cu tng t 4.000.000/m 2.

71

Li gii ngh
1. c tnh gi tr mnh t:
- S tin phi np hp php ho quyn s dng l t
chng c l:
250m2 x 12.000.000/m2 = 3.000.000.000
- GTTT c tnh khi hon chnh php l v quyn s
dng l t trn:
2.250.000.000
5.250.000.000

3.000.000.000

- Gi mt mt vung t khi hon chnh th tc php l:

5.250.000.000 : 250m2 = 21.000.000/m2
- Gi th trng c tnh i vi mnh t mc tiu:
300m2 x

21.000.000/m2 = 6.300.000.000

72

Li gii ngh (tip)

2. Xc nh chi ph thay th mi cng trnh:
150m2 x 3 x 4.000.000/m2 = 1.800.000.000
3. Xc nh gim gi tch lu
+ Gim gi ca cc kt cu chnh:
[(32%x8%) + (44%x18%) + (36%x16%) + (44%+14%)] x 1.800.000.000
= 403.200.000

+ Gim gi ca c cng trnh (gm kt cu chnh v ph):

403.200.000 : 56% = 720.000.000
4. Xc nh Chi ph gim gi:
1.800.000.000 - 720.000.000 = 1.080.000.000
5. Gi tr c tnh cho BS mc tiu:
6.300.000.000 + 1.080.000.000 = 7.380.000.000.

3.7 u, nhc im ca phng php chi ph gim

gi
- u im:
S dng nh gi cc BS dng cho
cc giao dch v mc ch ring bit
S dng khi khng c cc bng chng
th trng so snh, thiu c s d
bo dng li ch tng lai m BS mang
li.
- Nhc im:
Cng c nhng hn ch ca phng
php so snh trc tip.
Chi ph khng phi lc no cng ng
nht hay ph hp vi gi tr. PP chi ph
phi s dng cch tip cn cng ti,
song tng ca nhiu b phn cha
chc bng vi gi tr ca ton b.
Vic c tnh gim gi tch lu mang
tnh ch quan nhiu hn khch quan.
Nh nh gi phi hiu bit v k
thut xy dng v phi c kinh
nghim.

73

74

IV. gii quyt Tnh hung nh gi xut 4

nh gi my, thit b c
Phng php so snh trc tip
Phng php thu nhp
Phng php chi ph

75

1. Phng php so snh trc tip

1.1 C s
Da ch yu trn nguyn tc thay th
Da trn gi thit nhng my, thit b tng t
nhau v c im kinh t, k thut; php l c
kh nng thay th nhau v gi tr ca chng l nh
nhau.

76

1. Phng php so snh trc tip (tip)

1.2 Cc trng hp p dng
nh gi cc my, thit b c tnh ng
nht; cc my, thit b c giao dch ph bin
trn th trng.
L phng php chung c p dng cho nhiu
mc ch khc nhau.

77

1.3 Cc bc tin hnh

Bc 1. Tm kim thng tin v my, thit b cng loi c th
so snh vi my, thit b cn nh gi, bc ny cn xc
nh.
- My, thit b c s dng so snh phi c cng
nguyn l hot ng, c tnh cu to.
- My, thit b so snh phi c gi mua, bn v cc ch
tiu kinh t, k thut lin quan cng khai trn th trng.
- Cc c tnh kinh t, k thut ch yu ca my, thit
b bao gm: Tn hng sn xut; kiu dng, s-ri; miu t
v k thut ti sn v thit b i km; thi gian sn
xut, thi gian a vo s dng; hng, quc gia sn xut;
cng sut; thi gian s dng kinh t; mc hao mn,
tnh trng duy tu bo dng trc y; gi thc t ca my,
thit b

78

1.3 Cc bc tin hnh (tip)

Bc 2. Kim tra cc thng tin v my, thit b so snh;
xc nh gi tr th trng ca n lm c s so snh
vi my, thit b mc tiu. Thng nn la chn mt s
my, thit b thch hp nht so snh.
Bc 3. Phn tch gi v xc nh nhng im khc
nhau (tt hn hoc xu hn) gia cc my, thit b so
snh vi my, thit b mc tiu. T tin hnh iu
chnh gi (tng/gim) theo nguyn tc ly my, thit
b mc tiu lm chun (chun v cc thng s so snh);
nu my, thit b so snh tt hn th iu chnh gi
gim xung v ngc li
Bc 4. c tnh gi tr ca my, thit b mc tiu trn c
s cc gi c iu chnh.

79

S dng cng thc berim trong nh gi

Bc 1. Xc nh cc c trng kinh t, k thut c bn
nht ca my, thit b mc tiu lm c s tnh ton, c
th:
Loi my, thit b

c trng kinh t, k thut c

bn

- My tin

ng knh vt gia cng

- My khoan

ng knh l khoan

- My bm

Cng sut bm, chiu cao ct

nc

- ng c in, my pht Cng sut ng c, my pht

in
- Xe vn ti

Trng ti

- Thit b ln men, ni hi, l Dung tch thng

kh
lng,
Bnu,
c 2. bnh
Kho cha
st th
trng
la chn my, thit b so
bnh ngng.
snh

80

S dng cng thc berim trong nh gi (tip)

Bc 3. p dng cng thc Berim tm ra gi ca my, thit
b mc tiu da trn c s gi ca my, thit b so snh v
chnh lch v cc thng s kinh t, k thut ch yu.

N1
G1 G0

- G1: gi my, thit b cn nh gi N 0

Trong :

- G0: gi my, thit b so snh

- N1: c trng k thut c bn ca my, thit b cn
nh gi
- N0: c trng k thut c bn ca my, thit b so snh
- x: h s iu chnh gi theo loi my, thit b.
Kt qu tnh (N1/N0)x c gi l h s iu chnh theo
c trng kinh t, k thut.

81

H s iu chnh (theo kinh nghim)

My cng c: x = 0,70 n 0,75
My pht in: x = 0,8
Phng tin vn ti: x = 0,75 n 0,80
Dy chuyn cng ngh: x = 0,80 n 0,95
My, thit b khc: x = 0,80 n 0,85

82

v d 1
nh

gi

mt

my

xc

bnh

lp

do

hng

Komatshu Nht Bn ch to nm 1998 c cng

sut my 200, dung tch gu xc 0,8 m3 .
Qua tp hp thng tin th trng c bit my
xc bnh lp Komatshu sn xut nm 1998 c cng
sut my 120, dung tch gu xc 0,5 m3, c mc
gi th trng l 720 triu ng .

83

Li gii ngh
i vi my xc, ly c trng c bn v c tnh kinh t k
thut l dung tch gu xc, p dng cng thc :
N1
G1 = G0 ( ----- )x
y vn dng s m x = 0,7
N0
Tnh:
N1
0,8
------ =
------ = 1,6
N0
0,5
N1
Tra bng: ------ = 1,6 v s m x = 0,7
N0
N1 0,7
Ta c: ( ------ ) = 1,380
N0
Gi tr th trng ca my cn nh gi s l :
G1 = 720 triu x 1,380
= 993 triu ng

84

1.4 u, nhc im ca phng php

- u im:
L phng php t gp kh khn v mt k thut;
Phng php ny da vo gi tr th trng, v vy c
c s vng chc c cng nhn;
N l c s cho nhiu phng php nh gi khc...

- Nhc im:
Nu cht lng thng tin khng tt v nhng giao
dch tng t s nh hng ti kt qu nh gi.
Cc thng tin thng mang tnh cht lch s: trong
iu kin th trng bin ng, cc thng tin nhanh
chng tr nn lc hu trong mt thi gian ngn.

85

2. Phng php chi ph

2.1 C s hnh thnh
Da ch yu trn nguyn tc thay th
Da trn gi thit rng gi tr ca mt my, thit
b c th xc nh t nhng chi ph sn xut, mua,
ch bin, lp t thc t chi ra to ra my,
thit b tng t vi my, thit b cn nh gi, sau
khi tnh n hao mn thc t ca
cn nh gi.

my, thit b

86

2. Phng php chi ph gim gi (tip)

2.2 Cc trng hp p dng
nh gi cc my, thit b chuyn dng, t
hoc khng c giao dch th trng;
nh gi cho mc ch bo him;
nh gi cho mc ch u thu;
Thng c dng c tnh cht b sung hoc
kim tra i vi cc phng php nh gi khc.

87

2.3 Cc bc tin hnh

Bc 1: c tnh chi ph to lp v a vo s dng mt my, thit
b mi cng loi, c tnh nng k thut tng ng.
Cc chi ph ny bao gm: Chi ph sn xut, li nhun nh sn
xut, thu tiu th, chi ph lp t, s dng (nu c).
Bc 2: c tnh khu hao tch lu ca my, thit b cn nh gi,
bao gm: hao mn hu hnh v hao mn v hnh.
- o hao mn hu hnh: da vo so snh tng quan gia s
nm s dng theo thit k vi s nm khai thc thc t ca ti
sn, hoc tnh hao mn ca cc b phn ch yu.
- o hao mn v hnh: Cn c vo nng sut v mc tiu
hao ca my, thit b cn nh gi so vi my, thit b cng
loi theo cng ngh hin i vo thi im nh gi.
Bc 3: c tnh gi my, thit b theo cng thc:
Gi th trng ca my, thit b = Chi ph to lp v a vo s
dng my, thit b mi (tng t) Khu hao tch lu ca my,
thit b cn nh gi.

88

v d 1

Cn nh gi mt bng ti b ma p li ca nh
my ng X, c ch to trong nc c s nm hot
ng theo thit k l 15 nm v a vo khai
thc 9 nm.

89

Li gii ngh
Cn c vo h s thit k, mt bng gi th trng nguyn,
nhin, vt liu v tin cng vo thi im nh gi, c
tnh gi tr bng ti b ma p li ca nh my nh sau:
I. Chi ph to lp v a vo s dng mt bng ti mi c
tnh nng, cc ch tiu kinh t- k thut tng t nh sau:
1. Chi ph nguyn, nhin vt liu: 134.950.000
2. Khu hao my, thit b:
3.800.000
3. Chi ph nhn cng:
1.650.000
4. Chi ph qun l:
800.000
5. Gi thnh sn xut (1+2+3+4)
141.200.000
6. Li nhun (15% gi thnh)
21.180.000
7. Gi vn (5+6)
162.380.000
8. Thu GTGT 16.238.000
9. Gi bn ti nh my (7+8)
178.618.000
10. Chi ph vn chuyn, lp t
6.382.000
Tng cng: 185.000.000 ng

90

Li gii ngh
II. c tnh khu hao tch lu ca bng ti cn nh gi, bao
gm hao mn hu hnh (khng pht sinh hao mn v hnh):
- S nm hot ng theo thit k: 15 nm
- S nm thc t khai thc: 9 nm
- T l khu hao (9/15) x 100% = 60%
- T l cn khai thc theo l thuyt: 100% - 60% = 40%
- Khu hao tch lu: 185.000.000 x 60% = 111.000.000
III. Mc gi c tnh ca thit b cn nh gi:
Cch 1: 185.000.000 - 111.000.000 = 74.000.000
Cch 2: 185.000.000 x 40% = 74.000.000

91

2.4 u, nhc im ca phng php chi ph

- u im:
S dng nh gi cc my, thit b dng cho cc giao dch
v mc ch ring bit
S dng khi khng c cc bng chng th trng so snh,
thiu c s d bo dng li ch tng lai m my, thit b mang
li.
- Nhc im:
Cng c nhng hn ch ca phng php so snh trc tip.
Chi ph khng phi lc no cng ng nht hay ph hp vi gi
tr th trng.
Phng php ny s dng cch tip cn cng ti, song tng ca
nhiu b phn cha chc bng vi gi tr ca ton b.
Vic c tnh khu hao tch lu mang tnh ch quan.
Nh nh gi phi hiu bit v k thut v phi c kinh
nghim.

92

3. phng php thu nhp

3.1 C s
- Da ch yu trn nguyn tc d kin li ch t
ng lai
- Da trn gi thit rng gia gi tr th trng
ca mt my, thit b bng vi cc gi tr hin ti
(ti thi im nh gi) ca tt c cc khon thu
nhp thun c th thu v trong tng lai t my,
thit b .

93

3.2 Cc trng hp p dng

p dng cho nh gi trong lnh vc u t
la chn phng n u t.

nh gi cc my, thit b c th d tnh c

thu nhp rng cc nm tng lai.

94

3.3 Cc bc tin hnh phng php thu nhp

Bc 1: c tnh thu nhp hng nm ca my, thit b.
Bc 2: c tnh chi ph to ra thu nhp hng nm. Tr
chi ph hng nm khi thu nhp hng nm ta c
thu nhp thun hng nm.
Bc 3: Xc nh t l li thch hp dng tnh
ton.
Bc 4: p dng cng thc vn ho tm ra gi tr
hin ti ca my, thit b cn nh gi.

95

3.4 Cc dng nh gi bng PP thu nhp

i vi my, thit b cho thu nhp c thi hn
- Thu nhp khng bng nhau
- Thu nhp bng
nhau
n
n

At
T
V

t
n
(
1

i
)
(
1

i
)
1

1 (1 i )
VA
i

Trong :
+ V: gi tr ca ti sn
+ At: thu nhp rng nm t
+ T: gi tr thanh l nm n
+ t: nm th t (t=1,n)
+ n: s nm hot ng
+ i: t l li i hi

(1 i ) n

96

3.5 u, nhc im ca phng php

- u im:
n gin, d hiu, d p dng;
C chnh xc tng i cao khi c nhng chng
c v cc thng v c th so snh c tm thu
nhp rng.
- Nhc im:
Phn tch cc thng v, cn phi iu chnh
nhiu mt.
Mang nhng thng tin hn ch v nhng gi
nh v dng tin trong tng lai.
p dng mt t l vn ho c nh.

97

4. Mt s nh gi my, thit b qua s dng

A. My, thit b vn c s dng theo thit k ban u

Gi tr
Nguyn gi
Cht lng cn li
thc t
=
xc nh li
x
ca ti sn ti
ca my.
theo
thi im thm
thit b
gi th trng
nh gi
Nguyn gi xc nh li theo gi th trng c xc nh:
- Nu c trn th trng th ly gi th trng (gm c chi
ph vn chuyn, lp t).
- Nu khng c trn th trng; nhng c my, thit b tng
ng th ly gi th trng c iu chnh.
- Nu khng c trn th trng v khng c my, thit b t
ng ng th c th ly gi ghi trn s k ton.
Cht lng cn li c xc nh: c xc nh bng t l phn
trm so vi cht lng ca my, thit b cng loi mua sm mi
hoc u t mi v ph hp vi cc quy nh ca Nh nc.

4. Mt s nh gi my, thit b qua s dng

(tip)

98

B. My, thit b khng c s dng theo chc nng

thit k ban u, cng khng th tn dng c.
Gi tr thc t
Khi lng ph
ca my, thit = liu thu hi
b

n gi ph liu

Khi lng ph liu thu hi: c xc nh theo khi l

ng thc t c phn loi: st, nhm, nha, ng,
ch, km....
n gi ph liu: c xc nh theo gi th trng
ph liu ti thi im v a im thm nh gi
v c xc nh cho tng loi ph liu c tnh n
mc thu hi, ti ch ca tng loi.

99

4. Mt s nh gi my, thit b qua s dng (tip)

C. My, thit b khng s dng theo thit k ban
u, nhng cn tn dng c mt s b phn.
Gi tr
thc t
ca my.
thit b

Gi bn thu hi
cc b phn c
th ti s dng

Gi ph liu

Gi bn thu hi cc b phn c th ti s dng: c

tnh ton nh phn A.
Gi ph liu: c tnh ton nh phn B.