TT BDS K48

BÊt ®éng s¶n
vµ
thÞ trêng bÊt ®éng s¶n

BÊt ®éng s¶n
vµ
thÞ trêng bÊt ®éng s¶n

 Kh¸i niÖm, ®Æc ®iÓm bÊt ®éng s¶n
 Kh¸i niÖm, ®Æc ®iÓm thÞ trêng bÊt ®éng s¶n
 Ph©n lo¹i thÞ trêng bÊt ®éng s¶n
 Cung, cÇu vµ gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n
 Xu híng ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n
bÊt ®éng s¶n LÀ GÌ ?
• TiÕng Anh: Real estate; TiÕng Ph¸p: ImmobiliÐ; TiÕng ViÖt:
BÊt ®éng s¶n
 ĐiÒu 181 bé luËt D©n sù quy ®Þnh: "BÊt ®éng s¶n lµ çc tµi
s¶n kh«ng thÓ di dêi”, BAO GỒM:
 ĐẤT ĐAI
 NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
ĐAI VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI CÔNG TRÌNH
 CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIẾN VỚI ĐẤT ĐAI
 CÁC TÀI SẢN KHÁC THEO PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH
NhƯng yÕu tè nµo díi ®©y lµ bÊt ®éng s¶n:
1, çc yÕu tè cña ng«i biÖt thù:
- 1.1, toµ nhµ vµ ®Êt khu«n viªn
- 1.2, Bøc tranh cña mét danh ho¹ næi tiÕng treo ë phßng kh¸ch
- 1.3, Mét bøc ho¹ vÏ trùc tiÕp trªn trÇn phßng kh¸ch
- 1.4, mét dµn chËu hoa ®Þa lan trªn s©n thîng
- 1.5, Mét c©y ®¹i cæ thô trång ë s©n tríc cöa ng«i nhµ
- 1.6, Mét dµn ®iÒu hßa trung t©m vµ 1 chiÕc ®iÒu hoµ tñ di ®éng
- 2, Mét ng«i nhµ b¹t cña ®oµn xiÕc ®i biÓu diÔn di ®éng
- 3, Trung quèc b¸n Hångk«ng cho Anh 99 nĂm
- 4, Nhµ níc cho c«ng ty níc ngoµi thuª ®Êt 50 nĂm
- 5, mua ®Êt ®Ó s¶n xuÊt vËt liÖu x©y dùng
- 6, Kinh doanh th¬ng hiÖu (vÝ dô:phë 24)
- 7, Ng«i toµ th¸p b»ng bĂng ®¸ (vÝ dô: bĂng ®Ăng TQ)
- 8, vên c©y Ăn qu¶
- 9, Vên trång hoa
- 10, cÇu phao khuyÕn l¬ng b¾c qua s«ng hång
- 11, CÇu gç ë ĐBSCL HOẶC cÇu nhËt ë héi an
- 12, ĐÊt ®Æt phÇn mé (nghÜa ®Þa)
- 13, Ng«i mé
çc TIÊU CHí XÁC ĐỊNH BĐS
Lµ mét yÕu tè vËt chÊt cã Ých cho con ngêi

Đîc chiÕm giữ bëi ç nh©n hoÆc céng ®ång
Cã thÓ ®o lêng b»ng gi¸ trÞ nhÊt ®Þnh
Kh«ng thÓ di dêi:
-G¾n liÒn víi ®Êt ®ai hoÆc víi BĐS kh¸c
-Di dêi lµm thay ®æi tÝnh chÊt, gi¸ trÞ
Tån t¹i l©u dµi
BÊt ®éng s¶n ĐẤT ĐAI:
 kh«ng di dêi hoÆc di dêi kh«ng ®¸ng kÓ
 ®· ®îc x¸c ®Þnh chñ quyÒn
 CÓ CÁC TIÊU CHÍ ®o lêng gi¸ trÞ

BÊt ®éng s¶n XÂY DỰNG
 Nhµ cöa, c«ng trình x©y dùng cè ®Þnh
kh«ng di dêi
Çc c«ng trình h¹ tÇng g¾n liÒn víi ®Êt ®ai
Çc tµi s¶n g¾n liÒn kh«ng t¸ch rêi c«ng
trình XD
 Đîc ®o lêng vµ lîng ho¸ thµnh gi¸ trÞ
=> BĐS không chỉ là yếu tố vật chất mà phải
LÀ TÀI SẢN THỰC
BÊt ®éng s¶n KHÁC GẮN
LIỀN ĐẤT ĐAI:
Vên c©y l©u năm
C«ng trình nu«i trång thuû s¶n, çnh ®ång muèi
Çc c«ng trình du lÞch, vui ch¬i, thÓ thao...
Mét sè c«ng trình khai th¸c hÇm má (hÇm lß...)
Còng cã mét sè tµi liÖu ®a thªm mét sè lo¹i tµi
s¶n ®Æc biÖt kh¸c coi nhbÊt ®éng s¶n:
CÔNG TRÌNH BÊt ®éng s¶n
- MÆt b»ng
- Çc c«ng trình chÝnh
- Çc c«ng trình phô trî: h¹
tÇng, c«ng trình phô
- M«i trêng xung quanh
=> C«ng trình bÊt ®éng s¶n lµ tæng thÓ çc yÕu
tè vËt chÊt, kü thuËt vµ m«i trêng cÊu thµnh
nªn BĐS vµ giúp BĐS ph¸t huy t¸c t¸c dông
ĐẶC ĐIỂM CỦA BĐS
CÁI TẠO NÊN GIÁ TRỊ BĐS
1- B®S g¾n liÒn víi mét vÞ trÝ nhÊt ®Þnh; gi¸ trÞ
B®S do yÕu tè vÞ trÝ quyÕt ®Þnh
1 -VÞ trÝ do çi gì quyÕt ®Þnh:

- Kho¶ng çch ®Õn çc trung t©m;
- Kh¶ năng tiÕp cËn
2- Mçi vÞ trÝ g¾n liÒn víi çc ®iÒu kiÖn:
• Tù nhiªn
• Kinh tÕ
• X· héi
• M«i trêng
=> VÊn ®Ò ®Æt ra: - thay ®æi yÕu tè vÞ trÝ
- Đ¸nh gi¸ B®S ph¶i xem xÐt, dù b¸o çc yÕu tè cña vÞ trÝ
2- TÝnh l©u bÒn vÒ VËt lý vµ kinh tÕ: tuæi thä nµo
ng¾n quyÕt ®Þnh sù tån t¹i cña B®s
1- Tuæi thä kinh tÕ ®Ó quyÕt ®Þnh tuæi thä vËt lý.

2- Khi ®¸nh gi¸ ph¶i tÝnh c¶ tuæi thä kinh tÕ vµ vËt lý.
3- Lîi Ých kinh tÕ mang l¹i cã xu híng gi¶m dÇn ®Õn
cuèi chu kú kinh tÕ. Ph¶i lùa chän quyÕt ®Þnh chu kú
vËt lý:
So s¸nh: P = (I1- C1) - (I2- C2- Kxr)
Tr. ®ã: I- Thu nhËp tõ BĐS
C- Chi duy tri BĐS
K- Vèn ®Çu tx©y dùng míi
r- Tû suÊt lîi tøc
GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TỔNG LUỒNG THU NHẬP
tương ứng với tuổi thọ kinh tế của bất động sản
3- TÝnh DỊ biÖt
=> tÝnh ĐƠN CHIẾC: DO vÞ trÝ, kÕt cÊu, Híng, hinh d¹ng VÀ
SX KHÔNG KHUÔN MẪU
=> tÝnh dÞ biÖt TẠO NÊN GIÁ TRỊ KHÔNG SO SÁNH CỦA
BẤT ĐỘNG SẢN
=> VẤN ĐỀ ĐẶT RA:
->TẠO TÍNH DỊ BIỆT CHO BĐS THÔNG QUA QUY

HOẠCH, KIẾN TRÚC
->Ph¶i qu¶n lý tÝnh thèng nhÊt giỮa çc ç thÓ dÞ biÖt
4- TÍNH KHAN HIẾM:
1- LÝ DO: - Giới hạn đất đai và không gian phát triển, thời
gian xây dựng.
- Không sẵn có trên thị trường
2- VẤN ĐỀ ĐẶT RA:
- Çc khu vùc ph¸t triÓn: cung lu«n nhá h¬n cÇu => gi¸ tĂng.
- Nhµ níc can thiÖp th«ng qua quy hOẠCH, çc chÝnh s¸ch chèng
®Çu c¬ vµ h¹n chÕ së hữu bÊt ®éng s¶n
5- TÝnh ¶nh hëng:
1- NỘI DUNG: - Ảnh hưởng của bản thân các yếu tố
bất động sản liền kề
- Ảnh hưởng môi trường tự nhiên, kinh tế, xã hội
- Ảnh hưởng đến các lĩnh vực hoạt động khác
2- YÊU CẦU: => Khi ®Çu t, thiÕt kÕ ph¸t triÓn ph¶i
tÝnh ®Õn çc c«ng trình liền kề.
=> Khi ®Þnh gi¸i ph¶i ®¸nh gi¸ hÕt sù t¸c ®éng cña m«i tr
êng bªn ngoµi vµ çc bÊt ®éng s¶n l©n cËn
=> Ngêi ta cã thÓ dù b¸o ®îc xu híng tăng gi¸ cña BĐS dùa
vµo xu híng chung BĐS
6- Nhu cầu vốn đầu tư lớn
Chi phí lớn cho mặt bằng và xây dựng, chu kỳ dài, rào cản
xuất ngành.
Vấn đề đặt ra:
-- Cã thÓ t¸i t¹o và bảo toàn vèn ®Çu t.
- Ph¸t sinh quan hÖ tÝn dông ®i kÌm
- Lựa chọn các khâu trong Kinh doanh: SX, tiªu thô, vận hành...
ĐÇu tkinh doanh BĐS ph¶i cã vèn lín vµ vèn dµi h¹n KÕt cÊu
nguån vèn gåm 3 phÇn
+ Vèn ®Çu tdµi h¹n.
+ Huy ®éng nguån lùc của nhà đầu tư thứ phát (çc ®èi t¸c
®Çu tchiÕn lîc lu«n ®îc u ¸i)
+ Huy ®éng vèn ngắn h¹n cho çc chi phÝ thêng xuyªn
CÁC YẾU TỐ
của thÞ trêng bÊt ®éng s¶n:
cung - CẦU - GIÁ CẢ
thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ?
 ThÞ trêng BĐS lµ tæng thÓ çc quan hÖ giao
dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n ®îc thùc hiÖn th«ng qua
quan hÖ hµng ho¸ tiÒn tÖ.
 Điều kiện ra đời:
+ Hµng ho¸ BĐS => sự khan hiếm tương đối
+ M«i trêng KD BĐS => Luật pháp
 Điều kiện phát triển: Tăng trëng kinh tế
Ph©n lo¹i thÞ trêng
bÊt ®éng s¶nthÞ
Dùa vµo hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n
 ThÞ trêng ®Êt ®ai
 ThÞ trêng nhµ ë
 ThÞ trêng BĐS dich vô
 ThÞ trêng BĐS văn phßng, c«ng së
 ThÞ trêng BĐS c«ng nghiÖp
 Thị trêng bÊt ®éng s¶n n«ng nghiÖp
bÊt ®éng s¶n thÞ
Dùa vµo tÝnh chÊt çc quan hÖ trao ®æi

 ThÞ trêng mua, b¸n
 ThÞ trêng thuª vµ cho thuª
 ThÞ trêng thÕ chÊp vµ b¶o hiÓm
bÊt ®éng s¶n
Dùa vµo trinh tù tham gia thÞ trêng

 ThÞ trêng chuyÓn nhîng QSD ®Êt (Giao cã thu
tiÒn, mua, cho thuª) gäi lµ thÞ trêng ®Êt ®ai.
 ThÞ trêng x©y dùng çc c«ng trình BĐS ®Ó b¸n
vµ cho thuª (thÞ trêng s¬ cÊp)
 ThÞ trêng b¸n hoÆc cho thuª l¹i BĐS (gäi lµ thÞ
trêng thø cÊp)
bÊt ®éng s¶nthÞ
Ph©n lo¹i theo sù kiÓm so¸t cña nhµ níc
 ThÞ trêng chÝnh thøc hay thÞ trêng cã kiÓm so¸t
 ThÞ trêng phi chÝnh thøc hay thÞ trêng ngÇm
Lùa chän thị trường giao dÞch
• ThÞ trêng chÝnh thøc ThÞ trêng kh«ng chÝnh thøc
• Lîi Ých: Lîi Ých:
• - Đîc b¶o vÖ - Đîc b¶o vÖ
• - Cã thÓ thÕ chÊp - ThÝch nghi víi mäi BĐS
kh«ng giÊy tê
• BÊt lîi: - Đãng thuÕ BÊt lîi - Kh«ng ®îc thÕ chÊp
• - Ph¶i ®ñ giÊy tê
• - MÊt thêi gian
CHỢ BẤT ĐỘNG SẢN
a- Çch biÖt giữa hµng ho¸ vµ ®Þa ®iÓm giao dÞch
• Chî BĐS là chợ hàng hoá ảo,
• Giao dÞch BĐS ph¶i tr¶i qua Ýt nhÊt 3 kh©u:
- Đµm ph¸n
- KiÓm tra thùc ®Þa
- Đăng ký ph¸p lý.
Đa dạng về địa điểm và thời gian giao dịch
Các rủi ro trong quá trình giao dịch
Sự sẵn có thông tin và làm chủ quá trình
giao dịch
ĐỊA PHƯƠNG VÀ TOÀN CẦU
b-ThÞ trêng BĐS lµ thÞ trêng mang tÝnh khu vùc
VÇn ®Ò ®Æt ra:
• => Çc quan hÖ cung, cÇu, gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n
chØ ¶nh hëng trong mét vïng, mét khu vùc nhÊt
®Þnh, Ýt cã ¶nh hëng hoÆc ¶nh hëng chËm ®Õn
çc vïng kh¸c.
• => Khi nghiªn cøu, xem xÐt çc quan hÖ cung,
cÇu, gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n ph¶i g¾n víi çc ®iÒu
kiÖn kinh tÕ x· héi cña mét vïng, khu vùc cô thÓ.
• => Chịu ảnh hưởng gián tiếp tính toàn cầu
THÔNG TIN BẤT ĐỐI XỨNG
c-ThÞ trêng BĐS lµ thÞ trêng kh«ng hoµn h¶o
Lý do:
• Thông tin thị trường và hàng hoá bất động
sản là thông tin bất đối xứng.
• Çc tiªu chÝ ®¸nh gía hàng hoá không đầy đủ.
• Hµng ho¸ BĐS kh«ng liÒn kÒ, kh«ng so s¸nh
• Sè lîng ngêi cung vÒ mçi loại BĐS có giới hạn
VÊn ®Ò ®Æt ra:
Gi¸ c¶ BĐS kh«ng mang tính c¹nh tranh.
Khi gi¸ tăng tính ®éc quyÒn cña ngêi b¸n tăng
Vai trò của th«ng tin ®èi chøng: 100:10:3:1
Vai trò của sàn giao dịch bất động sản
CẦN YẾU TỐ TRUNG GIAN
d- Thị trường khó thâm nhập
Vì sao:
•Hµng ho¸ BĐS kh«ng ®îc bµy b¸n
•Kh«ng cã th«ng tin
•Không tự thực hiện các thủ tục cần thiết
VÊn ®Ò ®Æt ra:
Hoạt động của người m«i giíi chuyªn nghiÖp.
Tiêu chuẩn và trách nhiệm của người môi giới
Vai trò của người môi giới đối với thị trường
TÍNH NHẠY CẢM VỚI CHÍNH SÁCH
e-Ho¹t ®éng cña thÞ trêng BĐS phô thuéc vµo sù
kiÓm so¸t cña Nhµ níc
Vì :
• Çc hµng ho¸ BĐS ®Òu do nhµ níc qu¶n lý
• Giao dÞch vÒ BĐS ph¶i qua: Đăng ký ph¸p lý
• Nhạy cảm với sự tăng trưởng các hoạt động đầu tư
VÊn ®Ò ®Æt ra:
=>Nhµ níc tham gia vµo ho¹t ®éng cña TTBĐS
 NhËy c¶m víi chÝnh s¸ch cña Nhµ níc trong
lĩnh vực BĐS cũng như các chính sách thu hút đầu
tư, quy hoạch phát triển
CÇu bÊt ®éng s¶n
YẾU TỐ THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
cÇu bÊt ®éng s¶n
Kh¸i niÖm cÇu hµng ho¸ BĐS:
• CÇu hµng ho¸ BĐS lµ khèi lîng hµng ho¸ BĐS
mµ ngêi cã nhu cÇu tiªu dïng s½n sµng chÊp
nhËn thanh to¸n víi mét møc gi¸ nhÊt ®Þnh ®Ó
nhËn ®îc lîng hµng ho¸ BĐS ®ã trªn thÞ trêng.
• Nhu cÇu: lµ sù cÇn thiÕt tho¶ m·n cho tiªu dïng
cña ç nh©n vµ céng ®ång XH
• Tæng cÇu trªn thÞ trêng, gåm:
 CÇu TD = Nhu cÇu + Kh¶ năng TT/ThÞ trêng
 CÇu KD= Kh¶ năng TT + C¬ héi KD/ThÞ trêng
çc nh©n tè t¸c ®éng
®Õn cÇu hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n
1- Quy m«, c¬ cÊu d©n c:
- Nhu cÇu vÒ nhµ ë tăng lªn theo møc diÖn tÝch ë
BQ ®Çu ngêi.
- Çc ho¹t ®éng dÞch vô tăng theo møc ®é tËp
trung d©n sè
- C¬ cÊu d©n c thay ®æi (Tuæi, NghÒ nghiÖp,
Văn ho¸, Thu nhËp)
- Đ¸p øng kh¶ năng cung cÊp s¶n phÈm n«ng
nghiÖp t¹i chç cho çc vïng tËp trung d©n c
2- Thu nhËp vµ nghÒ nghiÖp:
- NghÒ nghiÖp cã t¸c ®éng ®Õn nhu cÇu vÒ chç ë
vµ thay ®æi thu nhËp.
- Khi thu nhËp thÊp: tăng lªn cña TN Ýt t¸c ®éng
®Õn cÇu nhµ ë; Thu nhËp tăng cao lµm gia tăng
®ét biÕn vÒ cÇu nhµ ë.
- Thu nhËp ë møc cao lµm n¶y sinh nhu cÇu míi vµ
thay ®æi thÞ hiÕu hình thøc nhµ ë.
- Thu nhËp cao lµm xuÊt hiÖn cÇu BĐS cho KD.
- Thu nhËp cao lµm tăng cÇu vÒ dÞch vô
3- Đ« thÞ ho¸ vµ quy ho¹ch
- Đ« thÞ ho¸ lµm thay ®æi c¬ cÊu d©n sè NT/TT,
tËp trung d©n sè Đ« thÞ => lµm tăng cÇu nhµ ë
vµ çc d¹ng cÇu míi vÒ BĐS vïng ®« thÞ.
- Đ« thÞ ho¸ lµm thay ®æi quy ho¹ch vµ c¬ cÊu çc
ho¹t ®éng kinh tÕ x· héi, thay ®æi môc ®Ých sö
dông ®Êt t¹o ra çc c¬ héi ®Çu tmíi.
- Đ« thÞ ho¸ vµ quy ho¹ch më ra c¬ héi vµ kú väng
cho çc nhµ ®Çu tBĐS
4- Cung cÇu çc bÊt ®éng s¶n thay thÕ:
- Cung vµ gi¸ thuª nhµ sÏ t¸c ®éng ®Õn cÇu mua
nhµ.
- Cung vµ gi¸ ®Êt x©y dùng sÏ t¸c ®éng ®Õn cÇu
nhµ cao tÇng.
- Cung vµ gi¸ thuª ®Êt ngoµi khu c«ng nghiÖp t¸c
®éng cÇu thuª ®Êt trong khu c«ng nghiÖp.
5- Ph¸t triÓn kÕt cÊu h¹ tÇng:
- Tăng kh¶ năng tiÕp cËn vÒ BĐS
- T¹o m«i trêng hÊp dÉn ®Çu t çc ho¹t ®éng kinh
tÕ => tăng cÇu BĐS.
- T¹o c¬ héi KD BĐS lµm tăng cÇu BĐS ®Çu t
6- Mèt vµ thÞ hiÕu:

- Trµo lu, thãi quen vµ xu thÕ (t©m lý ®¸m ®«ng)
- Văn ho¸ vµ tËp qu¸n:
+ Phong thuû
+ T«n gi¸o
+ D©n téc
Chen nhau mua căn hộ
The Vista sáng 19/10
7- ChÝnh s¸ch tiÒn tÖ:
- Cung tiÒn tÖ t¸c ®éng trùc tiÕp ®Õn kh¶

năng thanh to¸n giao dÞch vÒ BĐS.
- Tû gi¸ so víi ngo¹i tÖ m¹nh vµ gi¸ vµng
- Møc ®é l¹m ph¸t
8- ChÝnh s¸ch qu¶n lý BĐS:
- Çc quy ®Þnh tiªu chuÈn giíi h¹n vÒ BĐS

- Quan hÖ SH vµ SD BĐS.
- Mở rộng đối tượng tham gia thÞ trêng BĐS.
- ChÝnh s¸ch tµi chÝnh ®èi víi BĐS
- KiÓm so¸t giao dÞch BĐS vµ thuÕ kinh doanh
BĐS
cung bÊt ®éng s¶n
Kh¸i niÖm cung hµng ho¸ BĐS:
Lµ lîng hµng ho¸ BĐS s½n sµng b¸n ra trªn thÞ trêng
t¹i mét thêi ®iÓm víi mét møc gi¸ nhÊt ®Þnh
ĐIỀU KIỆN:
• BĐS ph¶i lµ hµng ho¸ BĐS
• Ph¶i s½n sµng ®a vµo lu th«ng
• Cã gi¸ c¶ phï hîp giỮa ngêi mua vµ ngêi b¸n
• PhaØ cã TTBĐS
• Nguồn cung BĐS => quyết định cung BĐS
nguån cung bÊt ®éng s¶n
Khu vùc nhµ níc:
• Cung vÒ ®Êt ®ai: Giao ®Êt, cho thuª ®Êt, ®Êu
thÇu quyÒn sö dông ®Êt.
• Cung vÒ nhµ thuéc së hữu nhµ níc, Nhµ ë chÝnh
s¸ch xã hội
• Cung çc BĐS kh¸c:
=> B¸n, Kho¸n, Cho thuª DNNN;
=> ĐÊu thÇu khai th¸c çc c«ng trình BĐS
• Vai trò: Quyết định cung ®Êt ®ai => vai trß ®iÒu
tiÕt
nguån cung bÊt ®éng s¶n
Khu vùc çc c«ng ty:
• B¸n çc BĐS ®Çu tx©y dùng míi.
• Cho thuª BĐS: ë, TM, Văn phßng
• Kinh doanh c¬ së h¹ tÇng c«ng nghiÖp
• Vai trò: Quyết định lượng cung trên thÞ trêng S¬
cÊp vµ Thø cÊp => quyết định tính chất, mức độ
cạnh tranh trên thị trường bất động sản
• Khu vùc d©n c:
• B¸n, trao ®æi BĐS.
• Cho thuª kh«ng chuyªn nghiÖp
• Vai trò: ThÞ trêng thø cÊp, Ýt lµm thay ®æi nguån cung
®Õn cung hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n
1- ChÝnh s¸ch cña ChÝnh phñ:
• Tăng cung BĐS thuéc khu vùc nhµ níc
• Đ¶m b¶o tÝnh ph¸p lý cho BĐS giao dÞch.
• Mở rộng đối tượng các nhà đầu tư BĐS
• QuyÒn cña ngêi sö dông ®Êt vµ BĐS (công sở)
• H¹n chÕ ®Çu c¬ vµ chiÕm hữu BĐS
• ChÝnh s¸ch ®èi víi çc nhµ ®Çu t BĐS theo çc
môc tiªu ®Þnh híng cña nhµ níc.
2- Quy ho¹ch vµ kÕ ho¹ch
• Tăng cung ®Êt ®ai cho các mục đích sử dụng mới
• Các tiềm năng của đất đai được khai thác hợp lý:
vùng đồi núi, hồ, suối …
• Quy ho¹ch vµ KH ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi t ạo ra
kỳ vọng mang lại nguồn lợi cho các BĐS
3- Sù ph¸t triÓn kÕt cÊu h¹ tÇng:
• Tăng kh¶ năng tiÕp cËn.
• Thay ®æi ®iÒu kiÖn BĐS lµm thay ®æi c¬ cÊu
hµng ho¸ BĐS cung ra thÞ trêng
=> ChÝnh s¸ch, Quy ho¹ch vµ đÇu t ph¸t triÓn kÕt
cÊu h¹ tÇng lµ çc nh©n tè quyÕt ®Þnh c¬ b¶n
nhÊt cña cung BĐS.
c©n b»ng cung cÇu
bÊt ®éng s¶n
C©n b»ng bÒn vững
C©n b»ng sÏ ®îc lËp l¹i sau khi mÊt c©n ®èi cung
cÇu
P’
P
Q2 Q Q1
Khi nµo cã ®îc c©n b»ng bÒn vỮng
• Khi cÇu tăng thªm kh«ng ®¸ng kÓ

• CÇu, cung cã co gi·n so víi gi¸ c¶ (nhµ thuª)
• CÇu mang tÝnh ng¾n h¹n
C©n b»ng kh«ng bÒn vững
C©n b»ng kh«ng ®îc lËp l¹i khi mÊt c©n ®èi cung
cÇu
D S
P"
P'
Q 2 Q Q1
Khi nµo c©n b»ng kh«ng bÒn vững
• Khi cÇu tăng ®ét ngét mét lîng ®¸ng kÓ

• CÇu co gi·n Ýt so víi gi¸ c¶ (nhµ mua)
• Cung kh«ng cã kh¶ năng co gi·n so với giá cả.
• CÇu mang tÝnh dài h¹n
çc yÕu tè cÊu thµnh
gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n
Gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n
• CÊu thµnh chi phÝ ®Çu t
• ĐÞa t« cña ®Êt ®ai vµ lîi thÕ vÒ vÞ trÝ
• Dòng thu nhập mang lại hoặc kỳ vọng
• Møc sinh lîi cña nÒn kinh tÕ vµ lÜnh vùc sö
dông BĐS vµo kinh doanh
çc yÕu cÊu thµnh
MÊt c©n ®èi cung cÇu
• Møc ®é mÊt c©n ®èi cung - cÇu vÒ BĐS

• TÝnh chÊt c¹nh tranh cña thÞ trêng BĐS
• TÝnh phæ biÕn cña hµng ho¸ BĐS
çc yÕu cÊu thµnh
YÕu tè gi¸ t©m lý
Gi¸ t©m lý lµ gi¸ có được từ c¶m gi¸c tho¶ m·n củ
khách hàng khi quyết định mua BĐS, phô thuéc vµo:
• Tho¶ m·n çc tiªu chuÈn vµ quan niÖm x· héi
• Quan niÖm, đặc tính ç nh©n
• Xác định đẳng cấp xã hội
Xu hƯỚNG PHÁT TRIỂN thÞ
trêng bÊt ®éng s¶n
5 GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN ThÞ trêng BĐS:
1- tHỜI KỲ SƠ KHAI
ĐẶC ĐIỂM:
- QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT LÀ HÀNG HOÁ; THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI CỐT LÕI CỦA
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.
- hỆ THỐNG LUẬT PHÁP VÀ CÁC CÔNG CỤ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BĐS ĐANG
TRONG GIAI ĐOẠN HÌNH THÀNH
ĐỐI VỚI NƯỚC TA:
- TRƯỚC NĂM 1980, ĐẤT ĐAI ĐƯỢC PHÉP MUA BÁN, TRAO ĐỔI.
- TỪ 1980 ĐẾN 1992: ĐẤT ĐAI THUỘC së hữu toµn d©n chØ tån t¹i díi hÌnh thøc mua
b¸n nhµ ë
- hiÕn ph¸p 1992 vµ luËt ®Êt ®ai 1993: chÝnh thøc khai sinh thÞ trêng BĐS ë níc ta:
- ĐẶC TRƯNG: HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI CHƯA HOÀN CHỈNH, LUẬT PHÁP
THIẾU ĐỒNG BỘ, NHÀ NƯỚC CHƯA KIỂM SOÁT => THỊ TRƯỜNG NGẦM VÀ
THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI GIỮ VAI TRÒ CHI PHỐI
2- GIAI ®OẠN TẬP TRUNG
ĐẶC ĐIỂM:
- hỆ THỐNG LUẬT PHÁP ĐƯỢC HÌNH THÀNH ĐỒNG BỘ; ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
ĐƯỢC ĐĂNG KÝ, NHÀ NƯỚC KIỂM SOÁT CÁC GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN => CHỦ YẾU
GIAO DỊCH QUA THỊ TRƯỜNG CHÍNH THỨC.
- CHUYỂN TỪ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI SANG THI TRƯỜNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN CÁC CÔNG
TRÌNH BẤT ĐỘNG SẢN
- KINH DOANH VÀ ĐẤU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẬP TRUNG VÀO CÁC CÔNG TY LỚN, CHUYÊN
NGHIỆP VÀ CÓ ĐỊNH HƯỚNG DÀI HẠN
- NHÀ NƯỚC CHI PHỐI, ĐỊNH HƯỚNG CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO ĐỂ KHUYẾN KHÍCH, ĐỊNH
HƯỚNG THỊ TRƯỜNG SƠ CẤP, CHƯA ĐIỀU TIẾT THEO THỊ TRƯỜNG.
ĐỐI VỚI NƯỚC TA:
- SỰ GIA TĂNG CÁC NGUỒN LỰC ĐẦU TƯ VÀ TĂNG TRƯỞNG MỞ RỘNG NỀN KINH TẾ ĐÒI
HỎI GIA TĂNG CÁC CÔNG TRÌNH BĐS; CÁC CHÍNH SÁCH HẠN CHẾ PHÂN LÔ BÁN NỀN
ĐẤT => THÚC ĐẨY SỰ RA ĐỜI VÀ PHÁT TRIỂN CÁC CÔNG TY LỚN, CHUYÊN NGHIỆP; SỰ
XUẤT HIỆN CÁC NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI TRONG LĨNH VỰC PHÁT TRIỂN CÁC DỰ ÁN
BĐS.
- HỆ THỐNG LUẬT PÁP, CHÍNH SÁCH ĐÃ HÌNH THÀNH NHƯNG CHƯA HOÀN THIỆN; CÓ
CHẾ HAI GIÁ TRÊN THỰC TẾ VẪN TỒN TẠI.
3- GIAI ĐOẠN TIỀN TỆ HãaÁ
- hỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐƯỢC THIẾT LẬP, CÁC GIAO DỊCH VÀ HỆ

THỐNG THÔNG TIN BĐS VÀ THÔNG TIN THỊ TRƯỜNG MINH BẠCH.
- TẤT CẢ CÁC QUAN HỆ VÀ CÁC YẾU THAM GIA THỊ TRƯỜNG BĐS
ĐỀU TRỞ THÀNH HÀNG HOÁ ĐẦY ĐỦ VÀ CHỊU SỰ ĐIỀU TIẾT CỦA
CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG. QUAN HỆ ĐẤT ĐAI LÀ QUAN HỆ THỊ
TRƯỜNG.
- SỰ GIA TĂNG CÁC CÔNG TY THAM GIA ĐẦU TƯ VÀO LĨNH VỰC BẤT
ĐỘNG SẢN VÀ SỰ CẠNH TRANH SÀNG LỌC GIỮA CÁC NHÀ ĐẦU TƯ
THEO CƠ CHẾ THỊ TRƯỜNG
- THỊ TRƯỜNG CHÍNH THỨC VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN PHÁT
TRIỂN GIỮ VAI TRÒ CHI PHỐI.
4- GIAI ĐOẠN TµI CHÝnh HãaÁ
- SỰ THAM GIA VÀ CAN THIỆP TRỰC TIẾP CỦA CÁC TỔ

CHỨC TÀI CHÍNH VÀO CHI PHỐI HOẠT ĐỘNG VÀ SỰ
PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS.
- CÁC BĐS VÀ CÁC QUAN HỆ VỀ BĐS TRỞ THÀNH CÁC
QUAN HỆ TÀI CHÍNH: CHỨNG KHOÁN HOÁ BĐS, CÁC
QUAN HỆ ĐẦU TƯ, THẾ CHẤP BĐS ĐƯỢC ĐƯA RA GIAO
DỊCH TRÊN THỊ TRƯỜNG.
- THỊ TRƯỜNG BĐS LIÊN THÔNG VỚI CÁC THỊ TRƯỜN
KHÁC NHẤT LÀ THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH TIỀN TỆ
5- THỊ TRƯỜNG PH¸T TRIỂN
- SỰ ĐỊNH HÌNH VỀ KHÔNG GIAN PHÁT TRIỂN VÀ

NHU CẦU VỀ QUY MÔ HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG
SẢN. CÁC HOẠT ĐỘNG PHÁT TRIỂN BĐS TRÊN
CƠ SỞ CẢI TẠO, ĐỔI MỚI BĐS ĐÃ CÓ.
- THỊ TRƯỜNG BĐS VẬN ĐỘNG THEO SỰ ĐIỀU
TIẾT CỦA CÁC QUY LUẬT THỊ HOÀN CHỈNH.
- NHÀ NƯỚC KIỂM SOÁT VÀ ĐIỀU TIẾT PHẦN LỚN
CÁC NGUỒN LỢI PHÁI SINH NGOÀI ĐẦU TƯ.
SỰ RA ĐỜI THỊ TRƯỜNG BĐS Ở NƯỚC TA
- trỚC NĂM 1980: ĐẤT ĐAI THUỘC ĐA HÌNH THỨC SỞ HỮU; CÁC
HOẠT ĐỘNG mua b¸n ®Êt ®ai VÀ nhµ ë ĐÃ XUẤT HIỆN VÀ ĐƯỢC
THỪA NHẬN nhng CHỈ TỒN TẠI nhá LẺ
- TỪ 1980 hiÕn ph¸p quy ®Þnh së hữu toµn d©n vÒ ®Êt ®ai nªn NHÀ NƯỚC
chØ THỪA NHẬN VÀ CHO PHÉP MUA BÁN TÀI SẢN HÌNH THÀNH
TRÊN ĐẤT DO VẬY GIAO DỊCH BĐS TRONG ĐÓ CHỦ YẾU LÀ ĐẤT
ĐAI PHẢI LẤY DANH NGHĨA MUA BÁN NHÀ Ở
- hiÕn ph¸p 1992 vµ luËt ®Êt ®ai nĂm 1993 CHO PHÉP CHUYỂN NHƯỢNG
quyÒn SỬ DỤNG ®Êt. tHỊ TRƯỜNG BĐS, TRONG ĐÓ CÓ THỊ
TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ®· chÝnh thøc ĐƯỢC THỪA NHẬN ë
níc ta
CÁC GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN
ThÞ trêng BĐS ë níc ta
- thÞ trêng tån t¹i trong ®iÒu kiÖn së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai (thõa
kÕ vµ thÕ chÊp chØ thùc hiÖn ®èi víi TS cã quyÒn së h÷u)
- Giao dÞch trªn thÞ trêng chñ yÕu lµ giao dÞch ®Êt ë, sau ®ã lµ nhµ
ë, gÇn ®©y lµ v¨n phßng. Çc giao dÞch vÒ B§S kh¸c kh«ng ®¸ng
kÓ
- Lùc lîng m«i giíi cha chuyªn nghiÖp
- Nhµ níc cha kiÓm so¸t vµ ®iÒu tiÕt çc c¬n sèt trªn thÞ trêng
- hÖ thèng t¹o ra gi¸ kh«ng chÝnh thøc
- Chñ yÕu giao dÞch kh«ng chÝnh thøc
- CÇu ®Çu c¬ vµ ®Çu tcao h¬n cÇu tiªu dïng
Giai ĐOẠN 1993-1996
- ĐIỀU KIỆN PHÁT TRIỂN: LUẬT ĐẤT ĐAI CHO

PHÉP NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT CÓ 5 QUYỀN, ĐẶC
BIỆT LÀ QSD ĐẤT ĐƯỢC CHUYỂN NHƯỢNG;
NĂM 1992 LÀ THỜI KỲ MỞ ĐẦU CỦA NỀN KINH
TẾ MỞ CỬA, VÀ MỸ BỎ CẤM VẬN ĐỐI VỚI VIỆT
NAM; NGƯỜI LĐ Ở ĐỨC VỀ NƯỚC => THU HÚT
ĐẦU TƯ BÊN NGOÀI.
- THỊ TRƯỜNG BĐS LÊN CƠN SỐT 1994-1996:
THỰC CHẤT LÀ CƠN SỐT THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI
GIAI ĐOẠN TRẦM LẮNG 1996-1998
- RA ĐỜI NGHỊ ĐỊNH 87 VÀ 17 VỀ TIỀN THUÊ

ĐẤT VÀ TIỀN CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT; KHỦNG HOẢNG KINH TẾ CHÂU Á BẮT
ĐẦU TỪ SỰ ĐỔ VỠ CỦA THỊ TRƯỜNG
BĐS.
- THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI TRẦM LẮNG, CÁC
NHÀ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BĐS GẶP KHÓ
KHĂN, THẬM CHÍ PHÁ SẢN.
GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN 2000-2003
- NỀN KINH TẾ CHÂU Á HỒI PHỤC, ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

VÀO VN TĂNG: VỐN ODA TRÊN 2 TỶ USD/NĂM, MÔI
TRƯỜNG CHÍNH TRỊ Ổn định sau SỰ KIỆN 11-9-2001; MỞ
RỘNG ĐỐI TƯỢNG VIỆT KIỀU MUA NHÀ TỪ 3 LÊN 6 ĐỐI
TƯỢNG; MỞ ĐẦU KỲ KẾ HOẠCH 10 NĂM CÁC ĐỊA
PHƯƠNG CÔNG BỐ QUY HOẠCH ĐẾN 2010 VÀ ĐỊNH
HƯỚNG 2020.
- THỊ TRƯỜNG BĐS BÙNG PHÁT MẠNH VỚI SỰ RA ĐỜI
CỦA CÁC TẬP ĐOÀN MẠNH TRONG LĨNH VỰC ĐẦU TƯ
PHÁT TRIỂN CÁC CÔNG TRÌNH BĐS: THÀNH CÔNG NHẤT
TRONG THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI CÁC DỰ ÁN.
GIAI ĐOẠN NGƯNG TRỆ 2004-2006
- LUẬT ĐẤT ĐAI 2003 VÀ CÁC NGHỊ ĐỊNH CẤM PHÂN

LÔ BÁN NỀN; NHÀ NƯỚC TĂNG GIÁ CHUYỂN ĐỔI
MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT; CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN
ĐẦU TƯ PHẢI CÓ VỐN BAN ĐẦU TỐI THIỂU; NGÂN
HÀNG CẢNH BÁO CHO VAY BĐS.
- THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ NHÀ Ở NGƯNG TRỆ
GIAO DỊCH (GIẢM CẦU ĐẦU CƠ), THỊ TRƯỜNG
VĂN PHÒNG VÀ CĂN HỘ CAO CẤP VẪN TIẾP TỤC
SÔI ĐỘNG DO NHU CẦU SỬ DỤNG TĂNG.
GIAI ĐOẠN PHỤC HỒI TỪ ĐẦU NĂM 2007
- CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI ĐIỀU CHỈNH CHO PHÉP GIAO DỊCH
NỀN ĐẤT CÁC DỰ ÁN NGOÀI ĐÔ THỊ; VIỆT NAM GIA
NHẬP WTO, CÁC LUỒNG VỐN ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI
VÀO VN TĂNG MẠNH; SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG
CHỨNG KHOÁN LÀM GIA TĂNG LƯU CHUYỀN LUỒNG
VỐN ĐẦU TƯ.
- THỊ TRƯỜNG PHỤC HỒI: THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI CÁC KHU
VỰC CÓ TIỀM NĂNG PHÁT TRIỂN; THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ
CAO CẤP GẮN VỚI THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO
THUÊ; BẮT ĐẦU XUẤT HIỆN CÁC YẾU TỐ ĐẦU CƠ LÀM
SAI LỆCH THỊ TRƯỜNG.
Quản lý nhà nước
đối với thị trường BĐS ở nước ta
- Giai ®o¹n ph¸t triÓn s¬ khai: Trước đổi mới

+ Các giao dịch ít
+ Giá trị giao dịch thấp
+ Đối tượng giao dịch ít
+ Các giao dịch chủ yếu phi chính thức, bị đánh
giá xấu
II.1. Những giai đoạn phát triển của thị
trường bất động sản Việt Nam (Tiếp - 2)
- Tríc th¸ng 10 n¨m 1993
+ Các giao dịch chưa được chính thức
+ Các giao dịch đã có những tự phát
+ Giá trị giao dịch thấp
+ Đối tượng giao dịch ít
II.1. Những giai đoạn phát triển của thị trường bất
động sản Việt Nam (Tiếp – 3)
- Giai ®o¹n bïng ph¸t møc thÊp: Tõ n¨m 1993 ®Õn
n¨m 1996
+ Tõ sau khi cã LuËt §Êt ®ai n¨m 1993, gi¸ trÞ
quyÒn sö dông ®Êt ®îc x¸c ®Þnh gi¸; ®îc 5 quyÒn.
HÖ qu¶ lµ, ®Êt ®ai (quyÒn sö dông ®Êt) ®îc giao
dÞch.
+ Mét sè c«ng tr×nh liªn doanh ®· ®îc ®Çu t.
+ Çc giao dÞch kinh doanh B§S trong giai ®o¹n nµy
chñ yÕu lµ çc ho¹t ®éng ®¬n lÎ nh÷ng kh¸ s«i ®éng.
trường bất động sản Việt Nam (Tiếp – 4)
- Giai ®o¹n tho¸i trµo cÊp thÊp: Tõ cuèi n¨m 1996
®Õn cuèi 1998
- Thø nhÊt, NghÞ ®Þnh 18, 87 vÒ thuª ®Êt. Theo ®ã
chñ sö dông ®Êt ph¶i tr¶ hai lÇn tiÒn (tiÒn chuyÓn
quyÒn vµ tiÒn thuª).
+ Thø hai, khñng ho¶ng tµi chÝnh tiÒn tÖ ch©u ¸.
+ Thø ba, Nhµ níc t¨ng cêng kØ c¬ng qu¶n lý ®Êt
®ai.
trường bất động sản Việt Nam (Tiếp –
5)
- Giai ®o¹n tho¸i trµo cÊp thÊp: Tõ cuèi n¨m
1996 ®Õn cuèi 1998 (Tiếp – 2)
+ Çc ho¹t ®éng ®Çu tchñ yÕu lµ x©y nhµ ë ®¬n lÎ
trong çc khu ph©n l«, b¸n nÒn.
+ Mét sè doanh nghiÖp ®Çu tB§S lín l©m vµo t×nh
tr¹ng khã kh¨n, ph¸ s¶n
II.1. Những giai đoạn phát triển của thị trường bất
động sản Việt Nam (tiếp - 6)
- Giai ®o¹n bïng ph¸t møc cao: Tõ ®Çu n¨m 1999
®Õn ®Çu n¨m 2004
+ Thø nhất, chÝnh s¸ch níi réng víi thÞ trêng B§S:
ChÝnh thøc c«ng nhËn lµ hµng ho¸ (tuy vÉn
kh¼ng ®Þnh lµ hµng ho¸ ®Æc biÖt);
C¬ chÕ, chÝnh s¸ch vÒ thuÕ chuyÓn quyÒn,
thuÕ tríc b¹ (20%, 4% xuèng cßn 5%, 1% t¬ng øng);
T¨ng ®èi tîng ngêi ViÖt kiều tõ 3 lªn 6;
MiÔn tiÒn thuª ®Êt cho dù ¸n x©y nhµ chung c.
trường bất động sản Việt Nam (tiếp -
7)
- Giai ®o¹n bïng ph¸t møc cao: Tõ ®Çu
n¨m 1999 ®Õn ®Çu n¨m 2004 (Tiếp – 2)
Thø hai, cïng víi viÖc phôc håi kinh tÕ cña çc níc
ch©u ¸ sau khñng ho¶ng tµi chÝnh tiÒn tÖ lµ sù
quay trë l¹i cña vèn ®Çu ttrùc tiÕp, lµ sù më réng
®Çu tvµo thÞ trêng B§S.
8)
- Giai ®o¹n bïng ph¸t møc cao: Tõ ®Çu
n¨m 1999 ®Õn ®Çu n¨m 2004 (Tiếp – 3)
Thø ba lµ lµn sãng ®Çu tmíi, do m«i trêng ®Çu tViÖt
nam ®îc ®¸nh gi¸ lµ æn ®Þnh trong bèi c¶nh sau sù
kiÖn 11 th¸ng 9 n¨m 2001.
Thø t, nguån vèn ODA tiÕp tôc ®îc cam kÕt ë møc cao
(trªn 2 tû USD.n¨m).
trường bất động sản Việt Nam (tiếp - 9)
- Giai ®o¹n bïng ph¸t møc cao: Tõ ®Çu n¨m
1999 ®Õn ®Çu n¨m 2004 (Tiếp -4)
• Giai ®o¹n nµy cã thÓ nãi lµ giai ®o¹n thµnh c«ng nhÊt cña
çc doanh nghiÖp x©y dùng.
+ HUD, Phó Mü Hng, Ciputra, Vinaconnex ®· trë thµnh çc
c«ng ty kinh doanh B§S hoÆc bæ sung chøc n¨ng kinh doanh
B§S.
+ Çc c«ng ty kinh doanh B§S trong giai ®o¹n nµy, kh«ng
nh÷ng thanh to¸n ®îc çc khã kh¨n vÒ tµi chÝnh mµ cßn cã lîi
nhuËn lín.
trường bất động sản Việt Nam (Tiếp - 10 )
1999 ®Õn ®Çu n¨m 2004 (TiÕp – 5)
• Bªn c¹nh ®ã, çc ho¹t ®éng ®Çu t, giao dÞch t¨ng
gÊp ®«i ph¹m vi ®« thÞ trªn ®Þa bµn Hµ Néi vµ TP
Hå ChÝ Minh.
• Trªn ®Þa bµn çc tØnh: §«ng Nam bé vµ duyªn h¶i
miÒn Trung, rÊt nhiÒu çc dù ¸n khu ®« thÞ míi,
khu c«ng nghiÖp, khu vui ch¬i gi¶i trÝ ®îc ®Çu t
trong giai ®o¹n nµy.
trường bất động sản Việt Nam (tiếp - 11 )
1999 ®Õn ®Çu n¨m 2004 (TiÕp – 6)
• Giai ®o¹n nµy, thÞ trêng B§S ®îc t¨ng trëng c¶ vÒ
quy m«, ph¹m vi vµ sè lîng.
• RÊt nhiÒu dù ¸n lín, quy m« ®îc ®a vµo triÓn khai
®Çu t, giao dÞch trong giai ®o¹n nµy.
• RÊt nhiÒu ®Êt ®ai ®îc chuyÓn ®æi môc ®Ých sö
dông trong thêi gian nµy.
12 )
- Giai ®o¹n tho¸i trµo, trÇm l¾ng: Tõ nöa cuèi
n¨m 2004 ®Õn cuối 2006
- ChÊm døt c¬ chÕ ph©n l« b¸n nÒn ®ßi hái ®Çu tcã
lé tr×nh tæng thÓ, cã quy m« lín vµ ph¶i cã tiÒm lùc
tµi chÝnh ®ñ m¹nh.
- Thø hai, h¹n chÕ mua tr¶ tríc, mµ thùc chÊt lµ chÊm
døt t×nh tr¹ng chiÕm dông vèn cña çc nhµ ®Çu t
tiÒm n¨ng ®èi víi çc nhµ ®Çu tph¸t triÓn.
II.1. Những giai đoạn phát triển của
thị trường bất động sản Việt Nam
(tiếp - 13)
- Giai ®o¹n tho¸i trµo, trÇm l¾ng: Tõ nöa
cuèi n¨m 2004 ®Õn cuèi 2006 (TiÕp – 2)
+ Thø ba, ®ßi hái chñ ®Çu tph¶i cã mét lîng
vèn ban ®Çu ®ñ lín khi triÓn khai dù ¸n (20%
®èi víi dù ¸n h¹ tÇng khu ®« thÞ míi).
14)
- Giai ®o¹n tho¸i trµo, trÇm l¾ng: Tõ nöa cuèi
n¨m 2004 ®Õn cuèi 2006 (TiÕp – 3)
- Thø t, t¨ng gi¸ trong khung gi¸ quyÒn sö dông ®Êt,
mµ thùc chÊt lµ t¨ng gi¸ ®Çu vµo c«ng tr×nh.
- Thø n¨m, ng©n hµng c¶nh b¸o ®èi víi h¹n møc tÝn
dông cho vay B§S. Thùc chÊt lµ h¹n chÕ tiÕp tôc më
réng tÝn dông B§S.
II.1. Những giai đoạn phát triển của
thị trường bất động sản Việt Nam
(tiếp - 15)
- Giai ®o¹n tõ 2007 trë ®i
+ Một giai đoạn mới bắt đầu
II.2. Những yếu tố tác động làm thị trường sốt
nóng hoặc đóng băng
II.2.1. Những yếu tố về thể chế
- Sự không dự báo được của chính sách (đầu tư,
đất đai, xây dựng, tiền tệ, tài chính…)
- Sự thay đổi của Thủ tục hành chính
- Sự thay đổi của Bộ máy hành chính
- Sự tích cực (hoặc chậm trễ) trong Hành vi của
công chức
II.2. Những yếu tố tác động làm thị trường sốt
nóng hoặc đóng băng (tiếp – 2)
II.2.2. Những yếu tố về thành tố
- Sự mở rộng hay thu hẹp lượng çc nhµ ®Çu t.
- Sự phấn khích (hay tiêu cực) của Những ngêi
sö dông bÊt ®éng s¶n, ngêi d©n.
- Sự tham gia tích cực (hay tiêu cực) của çc tæ
chøc trung gian.
- Sự năng động (chậm trễ) của çc bªn h÷u quan.
II.2. Những yếu tố tác động tới thị trường
bất động sản (tiếp – 3)
II.2.3. Những yếu tố về cấp độ phát triển
- Cấp độ sơ khai (đã qua)
+ Luật đất đai 1993, quyền sử dụng đất thành
hàng hoá
+ Hội nhập với các nền kinh tế thị trường (ODA)
II.3. Những yếu tố tác động tới thị trường
bất động sản (tiếp – 4)
II.3.3. Những yếu tố về cấp độ phát triển
(Tiếp – 2)
- Cấp độ tập trung hoá (phần lớn của thị trường)
+ Nghị định 71 về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở
để bán và cho thuê
+ Nghị định 79 về mở rộng đối tượng là người
Việt nam định cư ở nước ngoài mua nhà tài Việt
nam
II.3. Những yếu tố tác động tới thị trường bất động
sản (tiếp – 5)
II.3.3. Những yếu tố về cấp độ phát triển (Tiếp – 3)
- Cấp độ tiền tệ hoá (một số bộ phận thị trường)
+ Nghị định 181 , nội dung về không bán nhà khi chưa
đầu tư
+ Quyết định 1627 của Ngân hàng nhà nước về tín dụng
cho bất động sản
- Cấp độ tài chính hoá (một bộ phận rất nhỏ chủa thị
trường)
- Cấp độ phức hợp (trưởng thành)
III. 1. Các phân mảng của thị trường bất
động sản
- ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n, vÒ c¬ b¶n ®îc
chia thµnh hai ph©n nhãm lín:
+ ThÞ trêng tµi s¶n
+ ThÞ trêng kh«ng gian x©y dùng.
động sản (tiếp - 2)
- ThÞ trêng tµi s¶n ®îc chia thµnh:
+ ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®Ó ë
+ ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n kh«ng ®Ó ë.
động sản (tiếp – 3)
- ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n ®Ó ë ®îc ph©n chia
thµnh çc tiÓu thÞ trêng (thÞ trêng ng¸ch):
+ ThÞ trêng ®Êt ë n«ng th«n;
+ ThÞ trêng ®Êt ®« thÞ, thÞ trêng nhµ ®«
thÞ.
III.1. Các phân mảng của thị trường bất động sản
(tiÕp - 4)
• ThÞ trêng ®Ó ë ®« thÞ ®îc ph©n nhá h¬n thµnh thÞ
trêng nhµ ë, chung cvµ thÞ trêng qu¶n lý nhµ.
• ThÞ trêng tµi s¶n kh«ng ®Ó ë ®îc chia thµnh thÞ tr
êng ®Þa ®iÓm ph¸t triÓn s¶n xuÊt, thÞ trêng v¨n
phßng cho thuª.
• ThÞ trêng kh«ng gian x©y dùng bao gåm: thÞ trêng
®Êt n«ng th«n, thÞ trêng ®Êt ®« thÞ.
III.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản
- Đầu tư bất động sản
+ Nhà đầu tư tiềm năng (Cá nhân, doanh
nghiệp, đầu tư sử dụng, đầu tư kinh doanh…)
+ Nhà đầu tư tài chính (Tổ chức trong nước, tổ
chức ngoài nước…)
+ Nhà đầu tư xây dựng (các nhà đầu tư trong
nước, các nhà đầu tư ngoài nước…)
+ Nhà đầu tư phát triển (phát triển dự án trong
nước, phát triển dự án ngoài nước…)
III.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản (Tiếp – 3)
- Tư vấn đầu tư
+ Tư vấn tài chính (Kế toán, kiểm toán, tín dụng, vốn…)
+ Môi giới (cá nhân, tổ chức trong nước, tổ chức nước
ngoài…)
+ Tư vấn thiết kế (Tư vấn trong nước, tư vấn ngoài nước…)
+ Tư vấn xây dựng (Tư vấn trong nước, tư vấn ngoài nước)
+ Tư vấn địa điểm, quy hoạch (cá nhân, tổ chức…)
- Tư vấn bất động sản
+ Thông tin
+ Quản lý…
III.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản (Tiếp
– 4)
- Các nhà giáo dục, đào tạo
+ Đào tạo đại học
+ Đào tạo nghiệp vụ
- Sàn giao dịch bất động sản
+ Thông tin
+ Môi giới
+ Đấu giá
III.2. Các hoạt động kinh doanh bất động sản (Tiếp – 5)
- Các tổ chức nghề nghiệp
+ Hiệp hội bất động sản (Việt Nam, Thành phố HCM,
Real Estate Institute …)
+ Hiệp hội các nhà tư vấn (Rechard Ellis, Chestertern,
Terralink, ACB Real…)
+ Hiệp hội các nhà đầu tư (Mạng các sàn giao dịch bất
động sản …)
III.3. Danh mục đầu tư
+ Vùng dự án
+ Quy hoạch
+ Đối tác, đối thủ cạnh tranh…
IV.1. Điểm mạnh
- Thị trường chưa phát triển, còn nhiều cơ
hội cho các nhà đầu tư
- Chủ trương của nhà nước muốn tăng
cường thu hút đầu tư
- Bờ biển dài, nhiều danh thắng
- Lao động rẻ, chịu khó
- Nguồn vốn vận hành vào nhiều hơn
IV.2. Điểm yếu
- Hạ tầng yếu so với nhu cầu (Giao thông, viễn
thông, tài chính, ngân hàng, …)
- Thị trường còn chưa liên thông (liên vùng, trong
và ngoài nước, các thị trường khác…)
- Tư duy tổng thể yếu (chưa có thiết kế tổng thể,
chưa có cơ quan chịu trách nhiệm cuối cùng về
bất động sản, …)
- Nguồn lực đối ứng nhỏ (Người dân còn vốn
những chưa được huy động; doanh nghiệp còn
chưa có kênh liên kết để huy động vốn…)
IV.3. Cơ hội
- Có làn sóng đầu tư mới nên Nguồn vốn
đầu tư vận hành vào nhiều
- Nằm trong vùng tăng trưởng nhanh của
thế giới nên được quan tâm đầu tư
- Chính trị xã hội tương đối ổn định nên
được chọn là nơi đầu tư thay thế
- Con người, đất nước muốn vươn lên
Thách thức
- Có thể hấp thụ được nguồn vốn đầu tư hay
không trong bối cảnh cạnh tranh đầu tư nước
ngoài
- Có gải quyết được vấn đề hạ tầng cơ sở không,
nhất là hạ tầng giao thông, điện
- Nguồn vốn trong nước được huy động để đối
ứng hay bị thay thế bởi đầu tư nước ngoài
- Lợi ích đầu tư rơi vào đâu?
- IV.5. Đánh giá tổng thể
- Thuận lợi – Khó khăn: 6-4
XU HƯỚNG TƯƠNG LAI
- CÁC CHÍNH SÁCH VÀ HỆ THỐNG LUẬT PHÁP SẼ DẦN

HOÀN THIỆN; ĐỊA BÀN PHÁT TRIỂN MỞ RỘNG; THU HÚT
ĐẦU TƯ TĂNG TRƯỞNG MẠNH.
- THỊ TRƯỜNG BĐS SƠ CẤP SẼ PHÁT TRIỂN THEO CHIỀU
RỘNG ĐẾN GIAI ĐOẠN HOÀN THÀNH CNH-HĐH (TRƯỚC
1-3 NĂM); TRƯỚC MẮT SẼ PHÁT TRIỂN MẠNH CÁC KHU
VỰC MỚI ĐÔ THỊ HOÁ, CNH TỪ BĐS KINH DOANH ĐẾN
BĐS TIÊU DÙNG TIẾP ĐẾN SẼ PHÁT TRIỂN CÁC BDS
DỊCH VỤ DU LỊCH, VUI CHƠI GIẢI TRÍ. ĐỊA BÀN PHÁT
TRIỂN SẼ MỞ RỘNG TỪ CÁC TRUNG TÂM TRUYỀN
THỐNG SANG CÁC TRUNG TÂM PHÁT TRIỂN MỚI.

TT BDS K48

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

TT BDS K48

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

BÊt ®éng s¶n

thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n

thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n

Lµ mét yÕu tè vËt chÊt cã Ých cho con ng­êi

 kh«ng di dêi hoÆc di dêi kh«ng ®¸ng kÓ

 ®· ®­îc x¸c ®Þnh chñ quyÒn

 CÓ CÁC TIÊU CHÍ ®o l­êng gi¸ trÞ

1 -VÞ trÝ do c¸i gì quyÕt ®Þnh:

1- Tuæi thä kinh tÕ ®Ó quyÕt ®Þnh tuæi thä vËt lý.

=> VẤN ĐỀ ĐẶT RA:

->TẠO TÍNH DỊ BIỆT CHO BĐS THÔNG QUA QUY

- Không sẵn có trên thị trường

2- VẤN ĐỀ ĐẶT RA:

Dùa vµo tÝnh chÊt c¸c quan hÖ trao ®æi

Dùa vµo trinh tù tham gia thÞ tr­êng

6- Mèt vµ thÞ hiÕu:

- Cung tiÒn tÖ t¸c ®éng trùc tiÕp ®Õn kh¶

- C¸c quy ®Þnh tiªu chuÈn giíi h¹n vÒ BĐS

• Khi cÇu tăng thªm kh«ng ®¸ng kÓ

• Khi cÇu tăng ®ét ngét mét l­îng ®¸ng kÓ

• Møc ®é mÊt c©n ®èi cung - cÇu vÒ BĐS

- hỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐƯỢC THIẾT LẬP, CÁC GIAO DỊCH VÀ HỆ

- SỰ THAM GIA VÀ CAN THIỆP TRỰC TIẾP CỦA CÁC TỔ

- SỰ ĐỊNH HÌNH VỀ KHÔNG GIAN PHÁT TRIỂN VÀ

- ĐIỀU KIỆN PHÁT TRIỂN: LUẬT ĐẤT ĐAI CHO

- RA ĐỜI NGHỊ ĐỊNH 87 VÀ 17 VỀ TIỀN THUÊ

- NỀN KINH TẾ CHÂU Á HỒI PHỤC, ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI

- LUẬT ĐẤT ĐAI 2003 VÀ CÁC NGHỊ ĐỊNH CẤM PHÂN

- Giai ®o¹n ph¸t triÓn s¬ khai: Trước đổi mới

- CÁC CHÍNH SÁCH VÀ HỆ THỐNG LUẬT PHÁP SẼ DẦN

You might also like

thÞ trêng bÊt ®éng s¶n

thÞ trêng bÊt ®éng s¶n

Lµ mét yÕu tè vËt chÊt cã Ých cho con ngêi

 ®· ®îc x¸c ®Þnh chñ quyÒn

 CÓ CÁC TIÊU CHÍ ®o lêng gi¸ trÞ

Dùa vµo trinh tù tham gia thÞ trêng

• Khi cÇu tăng ®ét ngét mét lîng ®¸ng kÓ