DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL

Prof. Moisés Arata Solís

 PUBLICIDAD EN EL DERECHO.
PUBLICIDAD, SISTEMA Y DERECHO
REGISTRAL
1. PUBLICIDAD EN EL DERECHO

CUATRO CASOS DEL MUNDO ACTUAL

1. Juan quiere comprar un lote de terreno

2. Juan es casado, pero sostiene que no debe intervenir su
esposa, porque al casarse acordaron que cada quien
atendería sus negocios
3. La empresa vendedora, según Gestión, ha sido absorbida
por otra
4. Quedará un pequeño saldo de precio que Juan y la
empresa han quedado en que se garantice con un
tomógrafo

IMAGINAR UN ESCENARIO SIN

1. PUBLICIDAD EN EL DERECHO

1.1. El Derecho frente a la publicidad

 Publicidad, clandestinidad e indiferencia

 Publicidad en derecho es hacer cognoscible por

los interesados determinadas situaciones o
relaciones jurídicas para, a partir de allí, “construir”
determinadas consecuencias

 Diversas vías: señales físicas, mero anuncio o

noticia, notificaciones oficiales, forma esencial del
acto jurídico, situaciones o estados fácticos .
2. PUBLICIDAD REGISTRAL

2.1. ¿De dónde viene la publicidad registral?

“En todas partes donde está establecida la inscripción de

las propiedades y de los contratos, es fácil saber por ella si
los bienes son libres y sin cargas, y si el vendedor es
realmente propietario, porque el Magistrado inscribe
inmediatamente al comprador en lugar del vendedor”
(Teofrasto – Filósofo griego del siglo IV a.C.)
2. PUBLICIDAD REGISTRAL

2.2. Evolución de los signos de publicidad de los

derechos reales
A. El mundo antiguo
 Registros en Egipto y en Grecia ¿protegían el tráfico de
bienes?
B. El mundo latino
 La mancipatio y la in iure cesio ¿tenían función publicitaria?
 De la traditio romana al solus consensus francés, pasando por
los “anuncios medievales”
B. El mundo germánico
 La gewere, la auflassung y los libros registrales

C. El mundo moderno
 La posesión y el registro
2. PUBLICIDAD REGISTRAL

2.3. Ineludible vinculación, desde el origen, con la

publicidad en derechos reales

A. ¿Qué se necesita saber?

 ¿Quién es el propietario?
 ¿Qué gravámenes, limitaciones o cargas soporta el
bien? ¿Sólo los de origen voluntario o también los de
origen legal?
 ¿Cuál es la descripción legal del bien (datos de
hecho) y si esa descripción coincide con la realidad?
2. PUBLICIDAD REGISTRAL

2.3. Ineludible vinculación, desde el origen, con la

publicidad en derechos reales
B. Definición
Es la exteriorización de las situaciones jurídico reales,
a efectos de posibilitar su cognoscibilidad por los
terceros para seguridad jurídica de la titularidad y de su
negociabilidad.
C. Diferencia con formalidad y apariencia
D. ¿A quien protege la publicidad?
Oponibilidad erga omnes (seguridad estática) y
oponibilidad frente a terceros interesados (seguridad
dinámica) ¿Qué hacer en caso de conflicto?
2. PUBLICIDAD REGISTRAL

2.4. La función publicitaria de la posesión

La publicidad es una de las funciones de la posesión:
servir de instrumento para hacer cognoscibles los
derechos reales ejercitables mediante la posesión

2.5. Efectos concretos de la publicidad posesoria

i) Un efecto legitimante (Art. 912 CC)
ii) Un efecto protector de la apariencia y de la
buena fe (Arts. 903, 948, 1136, 1542 CC)
2. PUBLICIDAD REGISTRAL

2.6. Las debilidades del signo posesorio

a) Es un signo equívoco
b) Impone el costo del desplazamiento posesorio
c) En términos prácticos no soporta la coexistencia de
varios derechos.
d) No es aplicable para aquéllos derechos que no se
ejercen mediante la posesión
e) No informa (al menos positivamente) sobre la
existencia de cargas, gravámenes y limitaciones
2. PUBLICIDAD PUBLICIDAD REGISTRAL

2.7. La función del signo registral

El Registro permite un acceso rápido y seguro al
sistema de información permanente que el Estado
ha organizado respecto de las situaciones jurídicas
de bienes, personas o contratos que se considera
necesario poner a disposición de los particulares,
para seguridad de las relaciones jurídicas que se
entablen con respecto o en base a dichas
situaciones publicitadas.
2. PUBLICIDAD REGISTRAL

2.8. Principales ventajas de la publicidad registral

i) Signo certero: sobre titularidad, gravámenes y

¿también sobre datos de hecho?

ii) No requiere desplazamiento posesorio

iii) Soporta múltiples derechos no incompatibles

iv) Aplicable a todo tipo de derechos reales e incluso

a derechos personales con vocación real
2. PUBLICIDAD REGISTRAL

2.9. Principales desventajas

i) Costo de la formalidad previa

ii) Costo de la inscripción
iii) Tiempo de atención vs rapidez de los
negocios
iv) El problema de la identificación de los
bienes y la información duplicada
2. PUBLICIDAD REGISTRAL

2.10. ¿Porqué coexisten en el mundo moderno el

signo posesorio y el registral?

 El caso de los bienes no registrables

 El acceso real de los bienes inscribibles al
registro
 La posesión como soporte de la realidad y los
defectos del sistema

2.11. Importancia de la coexistencia para la

definición de titularidades dominiales e
irrelevancia de la posesión para la publicidad
de las cargas, gravámenes y limitaciones
 3. El Sistema Registral

3.1. Sistemas registrales en el Derecho Comparado

A. Los sistemas registrales surgieron como parte o etapa

del sistema de transmisión de derechos reales

B. Constituyen una estructura orgánica y funcional para

la aplicación de los principios y normas que organizan
de una manera peculiar el acceso al registro y los
efectos de la publicidad de las situaciones jurídicas
respecto de las cuales interesa crear cognoscibilidad

C. Función del sistema registral dentro del proceso de

adquisición de los derechos: constitutiva o declarativa
3. El Sistema Registral

3.1. Sistemas registrales en el Desrecho

Comparado

D. Función del registro cuando existen vicisitudes

en los actos anteriores: convalidante o no
convalidante. Los matices de un sistema no
convalidante (mayor o menor eficacia registral)

E. Sistemas registrales paradigmáticos: el francés,

el alemán, el español y el australiano
 3. El Sistema Registral

3.2. Clasificación de los sistemas conforme al criterio de la eficacia:

 El grado de eficacia protectora del sistema elegido, esta en

función directa al nivel de las barreras de acceso al mismo.

 Tres tipos de sistemas Registrales:

A. Los que facilitan la búsqueda de información: la publicidad registral es

meramente informativa, no existen sólidas barreras de acceso.
Seguridad jurídica se logra a través de mecanismos complementarios (Ej.
Seguros de Títulos). Organización registral propia de los países
anglosajones
 3. El Sistema Registral

3.2.Clasificación conforme al criterio de la eficacia:

B. Los que delimitan o acotan el área de investigación: No
garantizan quien es el dueño, se limitan a indicar el grupo
dentro del cual está el titular. Ej. el Sistema Francés. La
incertidumbre es menor, no obstante, también se debe
recurrir a mecanismos complementarios.
C. Los que, sin solución de continuidad, proporcionan de forma
inmediata y autosuficiente la información deseada: titularidad,
delimitación del derecho, etc. Requieren altas barreras de
entrada, generan un alto grado de seguridad jurídica sin
necesidad de mecanismos complementarios. Ej. Sistemas
Español, Germánico y Peruano
4. Idea general del sistema registral existente
en el Perú.

4.1. Características de nuestro sistema registral

inmobiliario: ¿cuál es el correcto
entendimiento de un sistema registral
declarativo y no convalidante?
 Sistema consensual de transferencia de la
propiedad inmobiliaria: poder de disposición + acto
válido
 Riesgos: clandestinidad y nulidad en cascada
4.2. ¿Qué tipo de actos llegan al Registro?
 Seguimos un modelo causalista, el consentimiento
es material
 4. Idea general del sistema registral existente
en el Perú.
4.3. ¿Todo repositorio de información que el Estado organiza o
reconoce sobre la situación de bienes, personas u otras
circunstancias forma parte del sistema de publicidad
registral?

 Ley N° 26366 creó el S.N.RR.PP. y la SUNARP. El

primero de ellos vincula en lo jurídico registral a los
Registros de todos los Sectores Públicos.

 Antes los RR.PP. eran una dependencia del Ministerio de

Justicia en la cual sólo funcionaban algunos registro y
otros se encontraban bajo la dependencia de diversos
ministerios.
 4. Idea general del sistema registral existente
en el Perú.
4.3. ¿Todo repositorio de información que el Estado organiza o
reconoce sobre la situación de bienes, personas u otras
circunstancias forma parte del sistema de publicidad
registral?

 Conforme al art. 2 de la Ley 26366, integran el

S.N.RR.PP. los siguientes Registros:

a) Registro de Propiedad Inmueble

b) Registro de Personas Jurídicas
c) Registro de Personas Naturales
d) Registro de Bienes Muebles
e) Los demás “registros jurídicos” creados o por
crearse
 4. Idea general del sistema registral existente
en el Perú.
4.3. ¿Todo repositorio de información que el Estado organiza o
reconoce sobre la situación de bienes, personas u otras
circunstancias forma parte del sistema de publicidad
registral?

 El art. 2 de la Ley 26366, excluye de la integración al

S.N.RR.PP. a los “Registros Administrativos” y los
registros normados por las Decisiones N°s 291, 344, 345
y 351 del Acuerdo de Cartagena

 Para aplicar la Ley en mención se necesita saber qué

“registros” dentro de la estructura del Estado son
“jurídicos” y cuáles “administrativos” (?)
 4. Idea general del sistema registral existente
en el Perú.
4.3. ¿Todo repositorio de información que el Estado organiza o
reconoce sobre la situación de bienes, personas u otras
circunstancias forma parte del sistema de publicidad
registral?
 El art. 3 de la Ley 26366 señala como garantías del
S.N.RR.PP. (pautas para diferenciarlos de Registros
Administrativos o de información administrativa)
i) Autonomía de funcionario en ejercicio de función
registral
ii) Intangibilidad de asientos salvo título modificatorio
posterior o sentencia firma
iii) Seguridad jurídica de los derechos de quienes se
amparan en la fe del Registro
iv) Indemnización de errores registrales
4. Idea general del sistema registral existente
en el Perú.
4.3. ¿Todo repositorio de información que el Estado
organiza o reconoce sobre la situación de bienes,
personas u otras circunstancias forma parte del
sistema de publicidad registral?

 Precisión final: existen Registros con efectos

protectores fuera del S.N.RR.PP. caso de los
registros de derechos de autor y de signos
distintivos e, incluso, en manos de privados:
Matricula de Acciones y CAVALI
4. Idea general del sistema registral existente
en el Perú.

4.4. ¿Cómo se organiza la información sobre los actos

que ingresan al Registro?

 Se asienta en los principios de especialidad (art. IV

del T.P. del R.G.R.P.), tracto sucesivo (art. 2015
CC) e impenetrabilidad (art. 2017 CC)
4. Idea general del sistema registral existente
en el Perú.

4.5. ¿Cuáles son las “barreras de acceso”?

 Exigencia de documentación auténtica o pública

(art. 2010 del CC) y amplia calificación registral
(art. 2011 del CC), autonomía del Registrador

 Como contrapartida a estas barreras para obtener

las inscripciones y los efectos que producen surge
la RESPONSABILIDAD de la institución registral por
los perjuicios excepcionales que puedan causar los
errores registrales.
4. Idea general del sistema registral existente
en el Perú.
4.6. ¿Cuál es el efecto base, en el que se sustentan los
específicos efectos protectores de nuestro sistema
registral?

 La publicidad material o cognoscibilidad general (art.

2012 CC y art I del T.P. del RGRP)

 Una presunción absoluta, una ficción o un efecto

impuesto: “el contenido de las partidas registrales
afecta a los terceros aún cuando éstos no hubieran
tenido conocimiento efectivo del mismo” (art I del T.P.
del RGRP)
4. Idea general del sistema registral existente
en el Perú.

4.7. Principales efectos sustantivos específicos de

nuestro sistema registral:

i) Legitimante (Art. 2013): para el titular frente a

terceros en general.
* Presunción relativa y garantía judicial de lo inscrito
* ¿Cómo se desvirtúa la presunción?
* Rectificación en Sede Registral
* Cancelación por falsedad
* Rectificación por mandato externo
* Nulidad de asientos registrales por nulidad del título
o del propio asiento
4. Idea general del sistema registral existente
en el Perú.

4.7. Principales efectos sustantivos específicos de

nuestro sistema registral:
ii) De preferencia u oponibilidad (Art. 2022): para el
titular frente a terceros interesados.
Oponibilidad del derecho inscrito frente al derecho
no inscrito o frente al derecho inscrito con
posterioridad. Caso de derechos reales de distinta
naturaleza .
* Concurrencia conflictiva
* Conflicto transversal
B
A

C
4. Idea general del sistema registral existente
en el Perú.

4.7. Principales efectos sustantivos específicos de

nuestro sistema registral:

iii) Protector (Art. 2014): para el adquirente

Protección del tercero adquirente de buena fe.

* Presunción absoluta
* Conflicto lineal
A B C

Acto nulo Tercero

o ineficaz
4. Idea general del sistema registral existente
en el Perú.

4.7. Principales efectos sustantivos específicos de

nuestro sistema registral:

iii) Protector (Art. 2014): para el adquirente

* Requisitos:
Disponente con derecho inscrito,
Buena fe registral y civil
Título oneroso
Inscripción del derecho del adquirente
5. La función de seguridad jurídica preventiva del
Registro.
5.1. El principio de seguridad jurídica:
i) Certidumbre sobre el sistema normativo
(predictibilidad)
ii) Seguridad de los derechos subjetivos: concepto
constitucional lato de propiedad, autonomía privada
(ordinaria necesidad del consentimiento para las
mutaciones patrimoniales), derechos adquiridos,
certidumbre sobre los eventos que determinan la
mutación o extinción, la regla del nemo plus iuris
iii) Seguridad del tráfico jurídico: merece protección la
confianza razonable suscitada objetivamente por una
situación jurídica, aún cuando la protección implique
sacrificio para otro
5. La función de seguridad jurídica preventiva del
Registro.
5.2. La función inmediata del Registro:
i) Resolver el problema de la “prueba actualizada” de los
derechos
ii) Misión: constituir un eficiente medio de prueba de la
situaciones jurídicas publicitadas
iii) Visión: Ser y no sólo parecer el “título perfecto” mediante un
“folio real, personal o causal integral” (?)
5.3. La función mediata:
i) La conflictividad de los derechos se atenúa si el Registro
logra cumplir con su función de publicitar adecuadamente la
asignación de derechos
ii) Resolver el conflicto: seguridad estática vs seguridad
dinámica. Verdadera dimensión axiológica del mismo
La inscripción del derecho en un sistema registral
como el nuestro constituye un mecanismo de
protección que ahorra costes de vigilancia, costes
de información y costos de transacción.
Conjunto de normas y principios que regulan la
estructura orgánica y funcional de la institución de
los Registros Públicos, el procedimiento de
inscripción de los hechos y actos relativos a la
situación de bienes, personas y contratos que
interesa publicitar, para efectos de la protección,
más o menos intensa, de dichas posiciones y de su
negociabilidad.
EL SISTEMA REGISTRAL EN LA
JURISPRUDENCIA
EL CONTROVERTIDO CASO DE LA PRETENSIÓN DE NULIDAD DE LA
HIPOTECA CONSTITUIDA POR EL CÓNYUGE QUE FIGURABA COMO
SOLTERO

CAS. Nº 336-2006/SCT (PUB. 01.02.07): La

solución jurisprudencial común
“(...) para disponer de bienes sociales o gravarlos, se
requiere la intervención del marido y la mujer, salvo
que uno de ellos dé poder al otro para ese efecto, de
acuerdo con el artículo trescientos quince del Código
Civil, por lo que están prohibidos los actos de
disposición unilateral de los inmuebles o los bienes
muebles registrables sin intervención de ambos
cónyuges; de modo tal que si contraviniendo dicha
norma, se practica actos de disposición de bienes
sociales por uno solo de los cónyuges se incurre en la
causal de nulidad absoluta de acto jurídico prevista en
el artículo doscientos diecinueve inciso primero del
Código Civil por falta de manifestación de voluntad de
los titulares del dominio del bien y por ser contrario a
las leyes que interesan el orden público según artículo V
del Título Preliminar del Código Civil (…)
“(...)otro de los pilares del derecho registral es la
buena fe con que actúa el usuario de los Registros
Públicos; es así que el artículo dos mil catorce del
Código Civil; que regula el principio de Buena Fe
Pública Registral, establece claramente que el
tercero que de buena fe adquiere a título oneroso
algún derecho de persona que en el registro
aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su
adquisición una vez inscrito su derecho, aunque
después se anule, rescinda o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en
los registros públicos; (…) la presunción de buena
fe del tercero adquirente puede ser quebrada
acreditando el interesado que el referido tercero,
pese a lo que informaba el registro, conocía por
otros medios, que dicha información era inexacta y
perjudicaba un futuro acto jurídico (…)
“(...)armonizando ahora las disposiciones de Derecho
de familia y registrales precitadas se concluye i) que
aún cuando el terreno la fábrica o ambos hayan sido de
propiedad de una sociedad conyugal si en los Registros
Públicos aparece inscrito sólo a nombre de uno de los
cónyuges con estado civil de soltero el adquiriente de
algún derecho respecto del referido bien o bienes de
parte de la referida persona, conserva su derecho una
vez que inscriba este así se anule, rescinda o resuelva
el del otorgante, lo que significa que con mayor razón
el título del adquiriente no puede ser objeto de nulidad
ni de cualquier declaración de ineficacia; ii) que la
precitada conservación de derechos del adquirente
desaparece si se acredita, ya sea por la misma
información que aparece en los Registros o cualquier
otro medio válido, que dicho adquiriente tomó
conocimiento o se encontró en la aptitud de conocer
sobre real estado civil del otorgante y de la naturaleza
del bien o bienes que aparecen a su nombre,
haciéndose acreedor el título del tercero de la
declaración de nulidad (…)
EL CONTROVERTIDO CASO DE LA PRETENSIÓN DE NULIDAD DE LA
HIPOTECA CONSTITUIDA POR EL CÓNYUGE QUE FIGURABA COMO
SOLTERO
CAS. Nº 111-2006/SCP (PUB. 01.02.07): Cuando la jurisprudencia se
encontró con la doctrina, pero no fueron a ninguna parte
“(...) tanto en la doctrina como en la jurisprudencia se ha discutido
sobre el supuesto de hecho previsto en el artículo 315 del Código
sustantivo, siendo que con esta Sentencia Suprema, se procede a
variar criterios anteriormente establecidos, a fin de concluir que, el
supuesto previsto en la referida norma sustantiva no recoge un
supuesto de nulidad del acto jurídico, sino uno de ineficacia, el mismo
que origina que el acto cuestionado no sea oponible al patrimonio de la
sociedad de gananciales (…) la presencia de ambos cónyuges en un
acto de disposición o gravamen, no supone un requisito de validez del
acto jurídico, sino supone una adecuada legitimidad para contratar (…)
implica el ‘poder de disposición que tiene el sujeto en relación a una
determinada situación jurídica (Massimo Bianca …). Tal supuesto
resulta plenamente reconocido por nuestro sistema jurídico, ya que el
mismo puede ser encontrado también en el artículo 161 del Código
Civil a propósito de los efectos realizados por el denominado falsus
procurator. La diferencia con el caso materia de autos es que, en la
celebración del contrato de garantía hipotecaria, la demandada (…) se
presentó ante el Banco demandado como única propietaria del bien
inmueble y además declarando su calidad de soltera”
“(...)atendiendo a que se ha demandado la nulidad de
un acto jurídico, la norma materia de análisis, al no
recoger un supuesto de nulidad, no resulta aplicable a
los autos, por lo que esta primera denuncia debe ser
desestimada”
“(…) En cuanto a la denuncia de aplicación indebida del
artículo 2013 del Código Civil, esta norma recoge el
denominado principio de legitimación (…) tal dispositivo
recoge un mecanismo de seguridad a favor de quienes
contratan en base a la información registral, pero,
ofrece una protección relativa, ya que en caso se
demostrara la inexactitud del registro, respecto de
quien contrato en base a su información, el efecto de la
invalidez o ineficacia le alcanzará también al adquirente
(…) debiendo indicarse también que el hecho de la
inscripción registral no implica la desaparición de las
causales de invalidez o ineficacia en las que se pudiera
encontrar el acto jurídico en cuestión”
“(...)esta presunción resulta aplicable a los
autos, en la medida que la situación jurídica
existente entre el Banco demandado y quien ha
otorgado en garantía un inmueble viene siendo
cuestionada, manifestándose así la presunción
relativa, pues de determinarse el supuesto de
nulidad que se ha denunciado, sus efectos
alcanzarán al Banco demandado, dado que
respecto al él no se rompe la ‘cadena de
arrastre de la nulidad’; empero, conforme se
ha expuesto, al haberse demandado la nulidad
del acto jurídico, y al no haberse declarado
esta, la aplicación del artículo 2013 del Código
Civil en nada va a afectar el sentido de la
decisión final, entonces esta denuncia debe ser
desestimada”
“(...)En cuanto a la aplicación del artículo 2014 del Código Civil, esta
norma recoge el denominado ‘principio de buena fe registral’, en virtud
al cual, a diferencia del supuesto anteriormente analizado, al tercero
registral se le otorga una protección absoluta, de tipo jure et de jure,
es decir, donde no cabe prueba en contrario, principio que beneficia a
un sujeto particular al que se le denomina tercero registral, quien para
recibir tal calificación y protección debe encontrarse dentro del
supuesto de hecho de la norma en análisis (…) Conforme se desprende
de lo establecido en el artículo 2014, el tercero registral al que hace
referencia la norma, es el sujeto de derecho que no interviene, es decir
que no es parte, en el acto jurídico que es materia de anulación,
rescisión o resolución. Este supuesto no ocurre en los de autos, ya que
es el recurrente quien argumenta que el acto de gravamen es
específicamente aquél cuya validez viene siendo cuestionada en autos;
de manera que, el Banco demandado no es tercero registral (…) siendo
así, dado que la aplicación del artículo 2014 del Código Civil, según
alcances que se le ha dado, en nada va a afectar el sentido de la
decisión final, entonces, esta denuncia tampoco debe ser estimada ”
“(...)conforme a los argumentos expuestos, el recurso de casación debe
ser declarado infundado, frente a lo cual este Supremo Tribunal no puede
dejar de apreciar que, el acto de constitución de hipoteca, materia de
nulidad fue constituido por doña Monnsy de Fátima Chong Arrunátegui, a
fin de garantizar las deudas que tuviera la firma Diseños Exclusivos
Sociedad de Responsabilidad Limitada, la misma que mantiene una deuda
de dieciséis mil novecientos doce dólares americanos con el Banco
demandado (según mandato de ejecución de fojas cuarenta y dos del
expediente acompañado), lo cual dio lugar al inicio de un proceso de
ejecución de garantía (…) apreciándose también que, en tales autos, a
fojas ciento veintinueve, la firma Diseños Exclusivos Sociedad de
Responsabilidad Limitada, se ha apersonado a tal proceso, actuando
representada por su Gerente, don Aldo Antonio Zeballos Picco (cónyuge de
doña Monnsy de Fátima Chong Arrunátegui y demandante en los de
autos), advirtiéndose también que, a fojas doscientos noventa y cuatro del
referido expediente, se ha dispuesto la suspensión del proceso de
ejecución, en virtud a la tercería de propiedad interpuesta por doña Liliana
Carmen Julia Márquez Mori, quien ha señalado haber adquirido el inmueble
sub litis antes de la constitución de la hipoteca; lo expuesto se indica para
efectos de advertir que, conforme al artículo 109 del Código Procesal Civil,
las partes tienen el deber de proceder con veracidad, probidad, lealtad y
buena fe en sus intervenciones en el proceso”
¡De acuerdo! No es un supuesto de
nulidad sino de ineficacia, no hay
un problema estructural sino uno
funcional, pero igual hay un
problema: no se deberían producir
efectos. Sin embargo, ¿cuál es el
régimen?, ¿si se demanda la
nulidad, será razonable declarar la
improcedencia de la demanda? y ¿si
se demanda la ineficacia en qué
posición queda la contraparte,
cuando ha mediado la publicidad
registral del acto cuestionado?
CAS. Nº 4737-2007/SCP: Cuando la jurisprudencia busca encontrar
razones en las consecuencias de sus decisiones
“(...) se declaró procedente el recurso de casación propuesto por la
demandante (…), por la causal de inaplicación del artículo 311 inciso 1º
del Código Civil, alegando la recurrente que según la norma antes
indicada todos los bienes se presumen sociales, pues, el otorgante de la
hipoteca, José Velazco, al momento de celebrar el acto jurídico
constitutivo del derecho real, declaró expresamente ser casado,
acreditándose entonces que el bien hipotecado era de propiedad de la
sociedad conyugal siendo necesaria la participación y manifestación de
voluntad de la recurrente, en su condición de cónyuge del otorgante (…)
El a quo ha amparado la demanda en el extremo referido a la nulidad de
la hipoteca (…) se presume que el bien es social (…) debido que en la
escritura pública de constitución de hipoteca no se indica que el bien
tenga la calidad de propio (…) al no haber participado la demandante (…)
no manifestó su voluntad, por lo que dicho acto jurídico adolece de
nulidad; (…) se mantiene la adquisición del derecho de garantía del
Banco, dado que este contrató en virtud de lo que constaba en los
Registros Públicos”
“(...)La Sala superior revocó la sentencia
apelada y reformándola declaró infundada
en todos sus extremos (…) de la copia
literal de dominio del inmueble se
advierte que José Velazco aparece como
único titular del bien, asimismo, recién el
veintitrés de setiembre del dos mil dos se
realizó la rectificación del estado civil (…)
en consecuencia el Banco demandado al
momento de celebrar el acto jurídico de
constitución de hipoteca actuó conforme
a los principios de legitimación y buena fe
pública registral”
“(…)finalmente, conviene precisar el papel
fundamental que cumplen las inscripciones
registrales dentro del sistema de transferencias
de derechos pues, facilita la legalidad, seguridad
y transferencia frente a la clandestinidad, que
conlleva a la legalidad dudosa e inseguridad, sin
la publicidad del registro el hipotético comprador
o acreedor hipotecario tendría muchas
dificultades para conocer si el vendedor o deudor
hipotecario es realmente propietario, en ese
sentido, la buena fe registral exige el simple
desconocimiento o la ignorancia de la inexactitud
del registro, buena fe sólo podrá enervarse
mediante pruebas directas, seguras e
inequívocas, y en caso de autos no se ha podido
enervar la buena fe del Banco demandado”
“(…)si en el Registro aparece una
información inexacta respecto del estado
civil del titular, este dato bien pudo
corregirse con anterioridad al contrato
materia de litis, si no se evitó la inexactitud
(sea por negligencia, dolo, etc.) no se puede
estar habilitado para luego pedir tutela
legal, de lo contrario resultaría un auténtico
despropósito que el negligente o doloso sea
premiado por su omisión”
 EL CONTROVERTIDO CASO DE LA PRETENSIÓN DE NULIDAD DE LA
HIPOTECA CONSTITUIDA POR EL CÓNYUGE QUE FIGURABA COMO
SOLTERO

¡¡Pero no estábamos solos frente al problema!!

“(...)la mayoría de las sentencias del TS, aplican el principio
de protección del tercero hipotecario muy especialmente a
favor del acreedor hipotecario, sin detenerse siquiera a un
análisis exhaustivo del Art. 34 LH y su fundamento. Se
trata generalmente de supuestos de venta anterior del bien
que posteriormente resulta hipotecado o de oposición de
quien se pretende propietario a procedimientos de
ejecución hipotecaria”
“(…) La STS de 3 de mayo de 2000 dice que no se puede
pedir la nulidad de un procedimiento ejecutivo por falta de
propiedad del titular registral del bien hipotecado. Situación
que parece haberse recogido expresamente en la reforma
de la LEC, en cuyo Art. 696 se limita drásticamente las
tercerías de dominio en el procedimiento hipotecario”
“(...)A mi juicio esta doctrina tiene una razón
metajurídica profunda, en la noción de hipoteca que
justifica el régimen registral, y en la mente de
nuestra jurisprudencia está ligada efectivamente a
la importante función que esta institución cumple
en un sistema económico y financiero.(…) La
jurisprudencia mayoritaria no parece sin embargo
plantearse el conflicto moral entre la posesión y la
inscripción en sede de ejecución hipotecaria, donde
la ‘publicidad’ registral es mucho más radical, ni
tiene dudas morales sobre la aplicación en sede de
ejecución hipotecaria; quizás porque el propietario
puede siempre al fin liberar el bien pagando el
crédito hipotecario, y porque la hipoteca supone un
valor en el bien hipotecado, que debió quizás haber
justificado la inscripción del mismo en el registro”
“(...)la hipoteca no es en sí misma un título
oneroso de adquisición, y puede ser constituida
por el deudor o un tercero, y la causa de la
hipoteca no está ligada necesariamente a la causa
del contrato causal, normalmente de préstamo en
cuya virtud se constituye la hipoteca. A mi
entender sin embargo es previsible que esta
doctrina jurisprudencial se revise en un futuro
próximo por los importantes problemas
constitucionales que plantea, y por suponer la
connivencia con prácticas y situaciones
difícilmente asumibles desde el punto de vista
moral”
José Antonio Álvarez Caperochipi. Derecho
Inmobiliario Registral. Págs. 632 y sgts.
 LA OPONIBILIDAD DE LOS DERECHOS REALES
EN EL SÉTIMO PLENO CASATORIO
7.7. Con relación a que la protección de la propiedad no
inscrita atenta contra la finalidad de los registros públicos y
facilita los actos de fraude, también se ha expuesto en esta
resolución la necesidad de se adopten cambios normativos
para dar una mejor solución a este particular conflicto de
derechos, que haga primar el registro público. De hecho, este
Colegiado Supremo comparte la preocupación acerca del alto
índice de tercerías planteadas por medio de actos fraudulentos.
Empero, como se explicó también, aunque la solución prevista
por la norma diste de ser la más adecuada, el intérprete no
puede alterar o proceder a plantear una interpretación que
violente el texto de la disposición materia de interpretación. A
tenor de lo ya dicho, resulta que la segunda parte del artículo
2022 del Código Civil consagra una política legislativa que
prefiere la aplicación de un criterio no registral, cosa que no
puede ser obviada por este Supremo Tribunal. La adecuada
interpretación de la ley, y no el criterio personal de la
judicatura, es la que el Juez debe aplicar para resolver el caso
concreto.