THM NH TI SN BO M

Ni dung

Phn I: Vai tr ca cng tc Thm nh TSB

Phn II. Quy trnh thm nh gi TSB

Phn III. Phng php thm nh gi TSB Phn IV. Cc vn bn php l lin quan

Vai tr ca cng tc thm nh TSB

Kim sot ri ro tn dng

Tnh php l: Quyn s hu, li ch hp php ca Ngn hng i vi TSB; Tnh thanh khon: Kh nng thanh khon: Kh nng c th chuyn ha thnh tin bo m cho ngha v tr n ca khch hng vay vn; Gi tr thanh khon: m bo tnh thanh khon v mt s lng i vi ngha v tr n gc v li cho VIB.

Vai tr ca cng tc thm nh TSB

Nng cao cht lng tn dng, thc y hot ng kinh doanh ca Ngn hng.

Kt qu thm nh gi chnh xc, khch quan v tin cy, ph hp vi gi tr TSB Rt ngn c thi gian ph duyt khon vay. Gim chi ph x l n.

Quy trnh thm nh gi TSB Quy trnh thm nh gi

Khch hng
Bt u H s php l ca TSB La chn TSB cho khon vay Lp k hoch nh gi Chp nhn? K hoch nh gi

Chi nhnh/ n v KD

Chuyn vin nh gi

Trng BP QLTSB

ngh TSB

Duyt KH nh gi?

Lp phiu nghi nh gi

Phiu ngh nh gi

Xem xt Phiu?

Phi hp thc hin k hoch nh gi

Thm nh gi v lp thng bo kt qu nh gi Thng bo kt qu nh gi Gi thng bo kt qu nh gi cho chi nhnh

Duyt KQ?

Lp Bin bn nh gi v k vi Khch hng

Bin bn nh gi

Lu H s nh gi

Kt thc

Quy trnh thm nh gi

Trnh t thm nh gi
Thnh lp t nh gi

Xc nh TSB

Thu thp s liu thc t

Phn tch s liu

Lp bin bn nh gi
6

Quy trnh thm nh gi

Kt qu nh gi
B phn QLTSB

Thng bo kt qu nh gi
Ph lc (km theo Thng bo kt qu nh gi)

Cn b tn dng cc chi nhnh/PGD

Bin bn nh gi (trong trng hp cc ti sn do B phn QLTSB thm nh gi th Bin bn nh gi c lp cn c vo Thng bo kt qu nh gi ca B phn QLTSB).

Phng php thm nh gi

PHNG PHP THM NH GI TI NGN HNG

Gii thch thut ng

Cc nguyn tc thm nh gi
Cc phng php thm nh gi

Phng php thm nh gi

Gii thch t ng:

Phng php thm nh gi: L nhng phng php, cch thc c tnh gi tr bng tin vi tin cy cao nht v gi tr ca mt ti sn. Gi tr th trng ca mt ti sn: l mc gi c tnh s c mua bn trn th trng vo thi im nh gi, trong mt giao dch mua bn khch quan v c lp, trong iu kin thng mi bnh thng. Gi tr nh gi TSB tin vay: l gi tr c tnh bng tin (da trn cc phng php thm nh gi theo Quy nh ca php lut v Quy nh ca tng ngn hng) ca TSB tin vay, m bo cho khon vay ca khch hng ti ngn hng.

Phng php thm nh gi

Nguyn tc thm nh gi ti Ngn hng:

S dng tt nht v ti u nht Cung cu Thanh khon Hnh nh km theo

Cc phng php thm nh gi chnh ti Ngn hng:

Phng php so snh trc tip Phng php chi ph khu tr Phng php thu nhp.

10

Phng php thm nh gi PHNG PHP SO SNH TRC TIP: C s: Gi th trng ca mt ti sn c mi lin h mt thit vi gi tr ca cc ti sn tng t c th so snh c mua bn trn th trng. Khi nim: L phng php thm nh gi da trn thng tin v mc gi giao dch ca cc ti sn so snh tng t trn th trng trong mt thi im nht nh c tnh gi tr th trng ca ti sn cn thm nh gi. Phm vi p dng: Thm nh cc ti sn c giao dch ph bin trn th trng. Thng c s dng rng ri nht.

11

Phng php thm nh gi

PHNG PHP CHI PH KHU TR C s: Gi tr ca ti sn hin c c th o bng chi ph lm ra mt ti sn tng t nh l mt vt thay th. Khi nim: Phng php c tnh cc chi ph hin ti xy dng hoc ti to nhng ti sn tng t ti sn cn thm nh gi. Phm vi p dng: Nhng ti sn khng iu kin thun li hoc thng tin p dng phng php so snh trc tip, nh cc cng trnh xy dng, ti sn hoc my mc thit b chuyn dng

12

Phng php thm nh gi

PHNG PHP THU NHP (U T) C s: Gi tr th trng ca ti sn bao gm gi tr hin ti ca tt c cc khon li nhun tng lai c th nhn c t ti sn. Khi nim: Chuyn i mt dng thu nhp hng nm thnh mt tng s vn. Phm vi p dng: Phng php trn c s dng hn ch, p dng cho mt s i tng ti sn (cc BS nh nh hng khch sn..), thng c kt hp vi phng php so snh trc tip v dng nh mt phng php kim chng.

13

Thm nh gi BS

A. THM NH GI BT NG SN
1. Khi nim: Gm t ai, nh , cng trnh xy dng gn lin vi t, k c cc ti sn gn lin vi nh , cng trnh xy dng ; Cc ti sn khc gn lin vi t. 2. Thuc tnh Tnh bt ng Tnh khng ng nht Tnh khan him Tnh bn vng, i sng kinh t lu di 3. c trng Kh nng co gin ca cung bt ng sn km Thi gian giao dch di, chi ph cao => Kh nng chuyn chuyn ha thnh tin mt km linh hot S can thip v qun l ca nh nc cht ch
14

Thm nh gi BS 4. Cc nhm th trng bt ng sn: Th trng t sn xut nng nghip Th trng nh Th trng nh xng cng nghip Th trng BS phc v hot ng thng mi, dch v, cao c vn phng. 5. Cc phng php thng s dng Phng php so snh trc tip Phng php chi ph khu tr Phng php thu nhp (u t)

15

Thm nh gi BS

PHNG PHP SO SNH TRC TIP:

Phng php: Kho st k BS v tnh php l (s , giy php xy dng), v tr mt bng, kch thc, c im mi trng xung quanh, iu kin s dng hin ti, quy hoch Tm kim cc BS giao dch trn th trng, c v tr v iu kin s dng tng ng vi BS cn nh gi, tin hnh so snh v iu chnh xc nh gi tr ca BS cn nh gi.

16

Thm nh gi BS Cc yu t so snh tc ng n gi tr ca BS:

Tnh Php l: Ngn hng ch tin hnh nh gi i vi cc BS c y giy t php l. V tr: mt tin hay ng, u ph hay cui ph Mt bng: kch thc, hnh dng, mt tin Mi trng xung quanh: gn trng, ch, mi trng thng thong hay nhim Quy hoch: Khu vc c b quy hoch hay khng, c ph hp vi quy hoch th hay khng Cng trnh xy dng trn t: kin trc, cht lng v tnh hu dng ca cc hng mc xy dng. Thi im giao dch: Gi tr c th bin ng theo thi gian.

Cn c vo vic so snh cc yu t ca BS c dng so snh vi BS cn nh gi, dng nguyn tc cng ti hoc tr li tin hnh iu chnh gi BS.
17

Thm nh gi BS PHNG PHP CHI PH KHU TR Trnh t thc hin: Xc nh gi tr quyn s dng t Xc nh chi ph xy dng c tnh tng s tin gim gi tch ly ca cc cng trnh. Xc nh gi tr ca ti sn.

18

Thm nh gi BS

-

Xc nh gi tr quyn s dng t Xc nh chi ph xy dng: Cc loi chi ph: Chi ph ti to: Chi ph xy dng cng trnh ging ht cng trnh cn nh gi (gm c nhng im li thi ca cng trnh ). Chi ph thay th: Chi ph xy dng cng trnh c gi tr s dng tng ng cng trnh cn nh gi.

Xc nh chi ph
Chi ph trc tip: vt liu, nhn cng, my xy dng.. Chi ph chung: chi ph qun l cng trng, qun l doanh nghip Li vay ngn hng; Li cho doanh nghip xy dng

Thu
Cc chi ph khc lin quan.

19

Thm nh gi BS
-

Cc phng php tnh chi ph: Phng php thng k chi ph: dng c tnh chi ph c tnh chi tit t nguyn vt liu n nhn cng v my thi cng.. ri tng hp li tng hng mc cng vic, tng loi chi ph v ton b cng trnh. Trong thc t, phng php ny thng cn c trn h s quyt ton ca cng trnh c ph duyt v thng c p dng cho cc cng trnh c quy m xy dng ln, phc tp. Phng php so snh th trng: S dng n gi xy dng (tnh cho m2 hoc m3) cc hng mc hoc kt cu cng trnh tng t trn th trng ti hoc gn vi thi im thm nh. Trong thc t, phng php ny thng p dng dng nhiu hn cho cc cng trnh xy dng nh hoc khng qu ln, phc tp.

20

Thm nh gi BS c tnh tng s tin gim gi tch ly ca cc cng trnh xy dng (tnh khu hao).

Cn c vo s h hng, hao mn ca cc kt cu ch yu tnh cht lng cn li ca cng trnh. Cht lng cn li ca cng trnh (%) = n (T l cht lng cn li ca kt cu x T l gi tr ca cc kt cu chnh so vi tng gi tr cng trnh)/Tng t l gi tr ca kt cu chnh so vi tng gi tr cng trnh. (Phc tp, t s dng)

Cn c vo tui th v thi gian s dng tnh s hao mn, t tnh gim gi ca cng trnh. (Thng s dng hn, c th cn c theo Q 206/2003/Q-BTC ngy 12/12/2003 ca B Ti chnh) Gi tr cn li = Gi xy dng mi - Gim gi tch ly

Xc nh gi tr BS: = Gi tr QSD t + Gi tr cn li ca cng trnh

21

Thm nh gi BS PHNG PHP THU NHP (U T) Phng php: Thu nhp rng t ti sn Gi tr ti sn = --------------------------------Li sut vn ha Trong : Thu nhp rng: = Tng doanh thu nhn c t vic khai thc BS - Chi ph b ra t c doanh thu Li sut vn ha (t l hon vn): l li sut li tc m nh thm nh gi cn c vo chuyn ha thu nhp thnh gi tr vn ca BS. l t sut mong c ca nh u t khi xem xt u t vo mt BS no cho mt mc ch kinh doanh c th.
22

Thm nh gi BS Lu : V li sut vn ha

Thm nh gi thng thng: Thng cn c vo li sut cng tri. Thm nh gi ca ngn hng: S dng li sut tin gi ti ngn hng k hn 12 thng

Phng php trn c s dng hn ch, p dng cho mt s i tng BS c bit, thng c kt hp vi phng php so snh trc tip v dng nh mt phng php kim chng.

23

Thm nh gi ng sn

B. THM NH GI NG SN
Khi nim: Gm cc ti sn c th di di c nh my mc thit b (dy chuyn sn xut, my mc v c nhm my); phng tin vn ti; nguyn vt liu; hng ha. Khi thm nh cn kho st k ti sn v: Tnh php l. c im, thuc tnh ca ti sn:
Xut x Nm sn xut, nm a vo s dng Model, s seri hay chng loi thit b, s khung, s my Dung tch, sn lng, nng sut Chc nng, cng dng T l hao mn

Phng php: Phng php so snh trc tip Phng php chi ph khu tr Phng php thu nhp (u t) - tham kho thm

24

Thm nh gi ng sn PHNG PHP SO SNH TRC TIP Phng php: Tm kim cc ti sn tng t c giao dch trn th trng, c iu kin tng t vi ti sn cn thm nh gi v: c im vt cht; Thng s kinh t, k thut; Chc nng, mc ch s dng; Cht lng tng ng Tin hnh so snh v iu chnh xc nh gi tr ca ti sn cn thm nh gi. Lu : Thi im giao dch iu kin giao dch

25

Thm nh gi ng sn PHNG PHP CHI PH KHU TR Xc nh gi tr cn li ca ti sn sau khi tr i s tin khu hao c b p v tch ly dn thnh qu khu hao. Phm vi p dng: Thng s dng khi thiu thng tin v ti sn tng t so snh; thm nh cc ti sn chuyn dng, ti sn qua s dng hoc lm phng php kim chng. Trnh t thc hin: Xc nh gi tr ti sn cn thm nh. Xc nh chi ph hin ti thay th ti sn . c tnh tng s tin gim gi tch ly ca ti sn. Xc nh gi tr ca ti sn.

26

Thm nh gi ng sn Cch xc nh chi ph:

-

Cc loi chi ph:

Chi ph ti to: Chi ph ch to ti sn ging ht ti sn cn thm nh gi (gm c nhng im li thi ca ti sn).

Chi ph thay th: Chi ph sn xut ti sn c gi tr s dng tng ng ti sn cn thm nh gi. Xc nh chi ph: Tng hp tt c cc chi ph (chi ph sn xut, chi ph qun l) c tnh tng s tin gim gi tch ly ca ti sn. Gi tr ti sn = Nguyn gi - Gi tr khu hao

27

Thm nh gi ng sn

Mt s cch xc nh Mc khu hao hng nm (K) s dng thm nh gi bng phng php chi ph Khu hao u: Nguyn gi K = ----------------------S nm s dng Khu hao theo s d gim dn: K = Gi tr cn li ca ti sn x T l khu hao T l khu hao = T l khu hao bnh qun x H s H s : Ti sn dng t 1 - 4 nm: = 1; 5 - 6 nm: = 2; > 6 nm: = 2,5

28

Thm nh gi ng sn

PHNG PHP THU NHP (U T) Thc t cha c s dng trong thm nh gi ti VIB.

Phng php gi tr hin ti rng

Phng php t l hon vn ni b Phng php ch s sinh li Phng php thi gian thu hi vn chit khu Phng php tnh thu nhp trung bnh hng nm.

29

Cc vn bn php l lin quan

1. Quyt nh 206/2003/Q-BTC ngy 12/12/2003 ca BTC v Ch qun l, s dng v trch khu hao ti sn c nh. 2. Lut t ai nm 2003 3. H thng tiu chun thm nh gi Vit Nam (Theo Q s 24/2005/Q-BTC ngy 18/4/2005 ca B Ti chnh): 06 Tiu chun. 4. Cc vn bn ca tng ngn hng

30