1

Hc vin ti chnh
Chuyn

nh gi bt ng sn

Ths. Phm Vn Bnh- Ph Trng B mn nh

gi Ti sn

Chuyn : nh gi Bt ng Sn

II. nh gi BS v
cc nhn t nh hng
n gi tr BS
Ni dung
Chuyn

I. Tng quan v BS
v th trng BS

III. Cc phng php

nh gi BS

I. Tng quan v bS v Th trng bs

Tng quan

1.
Bt ng sn

2.
Th trng bt ng sn

I. Tng quan v bS v Th trng bs

1. Bt ng sn

1.1
Khi nim

1.2
c im

1.3
Phn loi

1.1 Khi nim BS

BS l cc ti sn khng di di c bao gm:
- t ai
- Nh , cng trnh xy dng gn lin vi t
ai, k c cc ti sn gn lin vi nh ,
cng trnh xy dng
- Cc ti sn khc gn lin vi t ai
- Cc ti sn khc do php lut qui nh.

1.2 c im ca BS
Tnh nh hng
ln nhau

Tnh c
gi tr ln

Tnh c nh
v v tr

c im ca
bt ng sn

Tnh khan him

Tnh bn vng

Tnh khc bit

1.2 c im ca BS
Tnh nh hng
ln nhau

Tnh c
gi tr ln

Tnh c nh
v v tr

c im ca
bt ng sn

Tnh bn vng

+ Gi tr & kh nng sinh li ca BS gn lin vi tng v

tr c th.
Tnh
khannng
himsinh li ca BS
Tnh
khc tc
bitng ca
+ Gi tr
& kh
chu
yu t MT.

1.2 c im ca BS
Tnh nh hng
ln nhau

Tnh c
gi tr ln

Tnh c nh
v v tr

c im ca
bt ng sn

Tnh bn vng

Khi nh gi phi tnh n c hai yu t tui th

kinh
t v
vt
l, tui th no
ngn
Tnh
khan
him
Tnh
khchn
bit s quyt
nh s tn ti ca BS

1.2 c im ca BS
Tnh nh hng
ln nhau

Tnh c
gi tr ln

Tnh c nh
v v tr

c im ca
bt ng sn

Tnh bn vng

+ Trong u t pht trin phi ch khai thc tnh d

bit ca
BS;
Tnh
khan him
Tnh khc bit

+ Khi nh gi, khng so snh dp khun gia cc BS

vi nhau;

10

1.2 c im ca BS
Tnh nh hng
ln nhau

Tnh c
gi tr ln

Tnh c nh
v v tr

c im ca
bt ng sn

Tnh bn vng

+ nh gi BS phi xt n quan h
cungkhan
cu;him
Tnh
Tnh khc bit
+ Cn c chnh sch chng u c BS.

11

1.2 c im ca BS
Tnh nh hng
ln nhau

Tnh c
gi tr ln

Tnh c nh
v v tr

c im ca
bt ng sn

Tnh bn vng

Khi nh gi tng, gim 1% ko theo s tuyt

i
lnkhan him
Tnh
Tnh khc bit

12

1.2 c im ca BS
Tnh nh hng
ln nhau

Tnh c
gi tr ln

Tnh c nh
v v tr

c im ca
bt ng sn

Tnh bn vng

Khi nh gi BS, phi tnh n kh nng

nh khan
hng
nu nh c cc
cng
BS
Tnh
him
Tnh
khc trnh
bit
khc ra i...

13

1.3 Phn loi BS

Theo c tnh
vt cht
- BS c kh nng
pht trin.
- BS khng c kh
nng pht trin

Theo kh nng
pht trin

Phn loi

- t ai
- Cc cng trnh xy dng
v cc ti sn gn lin vi
cng trnh:
- Cc ti sn khc gn lin
vi t ai

- Cng trnh kin

trc
- t ai

Theo c tnh vc
v mc ch s dng

14

I. Tng quan v bS v Th trng bs (tip)

2. th trng Bt ng sn

2.1
Khi nim

2.2
c im

15

2.1. Khi nim th trng BS

Th nht, ng nht th trng BS vi th trng
nh, t.
Th hai, th trng BS l hot ng mua bn, trao
i, cho thu, th chp, chuyn nhng quyn s
dng BS theo qui lut ca th trng, c s qun l
ca nh nc.
Th ba, th trng BS l tng ho cc giao dch
dn s v BS ti mt a bn nht nh, trong mt
thi gian nht nh.

16

2.2. c im ca th trng BS
Ph thuc vo
s kim sot
ca Nh nc

Tch bit gia

hng ho v
a im giao dch

c im ca
th trng BS
Cung v cu v
BS t co dn
Dng in hnh
ca TT
khng hon ho

Th trng mang
tnh khu vc

17

II. nh gi BS v cc yu t
nh hng n gi tr BS

nh gi BS v cc yu t
nh hng n gi tr BS

1
nh gi BS

2
Cc nhn t
nh hng n gi tr

18

1. nh gi Bt ng Sn

nh gi BS l vic c tnh bng tin v li ch m

BS mang li cho ch th no ti mt thi im
nht nh.

19

2. Cc yu t nh hng n gi tr bS

Cc yu t
nh hng n gi tr BS

2.1
Mc ch nh gi
(nhn t ch quan)

2.2
Cc nhn t nh hng
(nhn t khch quan)

20

2.1 Mc ch ca nh gi Bt ng sn
Cc nh gi
theo lut php

nh gi
ti sn cng ty

Chuyn giao
quyn s hu

Mc ch nh gi
bt ng sn

Pht trin BS
v u t

Cho thu
theo hp ng

Ti chnh
v tn dng

21

2.2 Cc yu t nh hng n gi tr bS
Yu t thuc
v BS

Yu t chnh tr

Cc yu t
nh hng
n gi tr
Yu t kinh t
Yu t mi trng
t nhin

Yu t x hi

22

III cc phng php nh gi BS c bn

Li nhun

So snh

Phng
Thng d

php

Chi ph

Thu nhp

23

Cn c xc nh phng php thch hp nht

Thuc tnh ca BS;

S tin cy v kh nng s dng ca cc ti liu

th trng;

Mc tiu ca cng vic nh gi...

24

1. Phng php so snh trc tip

1.1. C s l lun
Da ch yu
vo nguyn tc
thay th.
Da trn gi
nh gia gi
tr th trng
ca nhng BS t
ng t c
giao dch vi gi
tr ca BS cn
nh gi c mi Gi: 5 t ng
lin h vi nhau.

25

1. Phng php so snh trc tip (tip)

1.2 Cc trng hp p
dng
nh gi cc BS
c tnh ng nht nh:
cc cn h, cc chung c,
cc dy nh c xy
dng cng mt kiu;
nh gi cc mnh t
trng;
L
phng
php
chung c p dng cho
mc ch mua bn,

26

1. Phng php so snh trc tip (tip)

27

1.3 Cc bc tin hnh

Bc 1- Tm kim thng tin v nhng BS c giao dch
trong thi gian gn y c th so snh vi BS mc tiu
cn nh gi:
c im php l: ca t, cng trnh xy dng
c im kinh t k thut: kch thc, qui m l
t; hnh dng; v tr l t; kh nng tip cn mi
trng xung quanh.
Cc cng trnh xy dng: l ngi nh chnh v cc
hng mc xy dng khc (gara, nh ph, ng i, cc
bc tng xy, hng ro, phong cnh, cy xanh...).
Thi im giao dch: ngy, thng, nm giao dch.
Cc iu kin v tnh cht giao dch trn th tr
ng: kh nng ti chnh, phng thc thanh ton v

28

1.3 Cc bc tin hnh (tip)

Bc 2. Thm nh hin trng bt ng sn (bt ng
sn so snh v bt ng sn thm nh gi)
Bc 3. Phn tch v iu chnh:
Phn tch: phn tch bt ng sn so snh v bt
ng sn thm nh gi, phn tch th trng thi
Im thm nh gi
iu chnh: Nguyn tc iu chnh bng cch ly
BS thm nh gi lm chun. Nhng yu t hin din
BS thm nh gi m khng hin din BS so snh
th cng thm v ngc li.
Bc 4- c tnh gi tr ca BS mc tiu

29

1.3 Cc bc tin hnh (tip)

Gi bn
(gi th
trng)
ca bt
ng sn
so snh

iu
ng thi
ch
th trng
Gi bn
nh
(+, c iu ng thi
chnh ca
-)
ngi
BS TG
mua
tim
nng

Gi tr
th tr
ng BS
TG

30

m bo chnh xc cn ch :
BS so snh nn l cc BS tng t trong
cng khu vc, vi cc giao dch mi c tin
hnh.
Nu khng tm c nhng giao dch c
th p ng c yu cu so snh, th phng
php ny khng th p dng c.
gim bt s tc ng ca cc nh kin
v ch quan trong vic nh gi cc yu t,
nh nh gi nn s dng cc phng php
thng k, phn tch xc sut v c s h tr

31

Bi tp 1
nh gi mt l t trng rng 80m2, thm nh vin
thu thp c thng tin v 5 l t tng t, c th so
snh c vi l t cn nh gi. Sau khi phn tch, thm
nh vin tnh ton c cc mc iu chnh c th
gia l t mc tiu v cc l t so snh v cc thng s
so
snhsnh
trong
Thng
so snh
Sobng:
snh 1 So snh 2 So snh 3 So snh 4 So snh 5
Php l

0%

0%

0%

0%

0%

V tr

1%

3%

0%

1%

1%

Din tch

3%

0%

1%

0%

0%

Hinh dng

-2%

-1%

-2%

-1%

0%

0%

5%

-1%

0%

-1%

Li
th
thng

giao

Li

kinh

th

32

Bi tp 1 (tip)
Hy c tnh gi tr ca l t mc tiu, bit gi th
trng v din tch ca cc l t so snh nh sau:

Ch tiu

Din tch (m2)

Gi (triu ng)

So snh 1So snh 2 So snh 3 So snh 4 So snh 5

145

80

120

78

85

2.175

1.120

1.860

1.131

1.326

33

Li gii ngh

Bi tp 2

34

Thm nh gi mt cn h c din tch 56m2 nm tng 3 ca mt

chung c 5 tng. Chung c ny c xy dng v a vo s dng cch
y 2 nm.
Qua thu thp thng tin trong vng 6 thng c 5 giao dch thnh
cng v cc cn h chung c c th so snh c vi ti sn cn thm
nh gi nh sau:
- BS 1 nm ngay tng trt chung c ny c din tch 84m2 v
trang tr ni tht tt hn BS cn thm nh gi 20 triu ng, c
bn vi gi 692 triu ng.
- BS 2 nm l chung c cch 30m v cng nm trong cm
chung c ny, cng l chung c 5 tng v c a vo s dng cch
y 2 nm, nhng v tr thun li hn, c din tch 70m2 nm tng
3, trang tr ni tht tt hn BS cn thm nh gi 10 triu ng,
c bn vi gi 360 triu ng.
- BS 3 nm tng trt cng l chung c vi BS 2, c din tch 84m2
v trang tr ni tht tt hn BS cn thm nh gi 20 triu ng,
c bn vi gi 717,2 triu ng.
- BS 4 nm l chung c cch 150m, v tr km thun li hn,
cng l chung c 5 tng v vo s dng cch y 2 nm c din
tch 42m2 nm tng 3, trang tr ni tht tng t BS cn thm

35

Li gii ngh
iu chnh s khc nhau v trang tr ni tht
v quy gi ra n v chun l triu ng/m2:
- c tnh gi bn BS 1 sau khi iu chnh s
khc bit v trang tr ni tht so vi bt ng sn
thm nh gi:
692 tr - 20 tr = 672 tr, gi bn 1m2 l
672/84= 8 tr/m2
- Tng t, n gi BS 2: 5 tr/m2
- n gi BS 3: 8,3 tr/m2
- n gi BS 4: 4,5 tr/m2
- n gi BS 5: 7,5 tr/m2

36

Li gii ngh (tip)

i chiu tm ra cc thng s so snh:
- BS cn thm inh gi, BS 2, BS 4 cng nm tng 3
- BS 1, BS 3, BS 5 cng nm tng trt
- BS cn thm nh gi, BS 1 cng nm 1 chung c
- BS 2 v BS 3 cng nm 1 chung c
- BS 4 v BS 5 cng nm 1 chung c
So snh n gi gia cc BS c cng thng s ging
nhau:
- BS2/BS3 = 5/8,3 x 100% = 60,24%
- BS4/BS5 = 4,5/7,5 x 100% = 60%
Vy c th c tnh gi bn cn h chung c tng 3 bng
khong 60% n gi bn tng trt. T n gi BS cn
thm nh bng khong 60% n gi ca BS 1:
Vy gi BS cn tm: 8tr/m2 x 60% x 56m2 = 268,8 triu

37

1.4 u, nhc im ca phng php

- u im:
L phng php t gp kh khn v mt k thut;
Phng php ny da vo gi tr th trng, v vy
c c s vng chc khch hng, cc c quan php l
cng nhn;
N l c s cho nhiu phng php nh gi khc...

- Nhc im:
Nu cht lng thng tin khng tt v nhng giao
dch tng t s nh hng ti kt qu nh gi.
Cc thng tin thng mang tnh cht lch s: trong
iu kin th trng bin ng, cc thng tin nhanh
chng tr nn lc hu trong mt thi gian ngn.

38

2. Phng php thu nhp

2.1 C s l lun

2.2 Cc trng hp p
dng

2.3 Cc bc tin hnh

2.4 Cc dng nh gi

39

2.1 C s l lun
Da trn ch yu trn nguyn tc d
bo li ch tng lai:
Phng php ny cho rng gi th tr
ng ca mt BS bng vi gi tr hin ti
ca tt c cc khon thu nhp rng tng
lai c th nhn c t BS .

40

2.2 Cc trng hp p dng

p dng cho nh
gi trong lnh vc u
t la chn phng
n u t.
nh gi nhng BS
m c th d tnh c
thu nhp rng cc nm
tng lai.

41

2.3 Cc bc tin hnh phng php thu nhp

Bc 1: c tnh thu nhp hng nm ca BS.
Bc 2: c tnh chi ph to ra thu nhp hng nm.
Tr chi ph hng nm khi thu nhp hng nm ta
c thu nhp thun hng nm.
Bc 3: Xc nh t l li thch hp dng tnh
ton.
Bc 4: p dng cng thc vn ho tm ra gi
tr hin ti ca BS cn nh gi.

42

2.4 Cc dng nh gi bng PP thu nhp

2.4.1 i vi s hu vnh vin: Dng ny th hin quyn s
hu vnh vin i vi BS v do c quyn vnh vin
trong vic nhn c thu nhp:
p dng cng thc (1) hoc cng thc (2):
(1)

Trong :

A
V =
i

(2)

V = A YP

- V: gi tr hin ti ca thu nhp trong tng lai

- A: thu nhp rng t BS
- i: t l vn ho (t l chit khu, hoc chi ph c hi
ca vn)
- YP: (Years Purchase) l nghch o ca i v c gi
l s
nhn, s nhn th hin gi tr hin ti ca

43

Bi tp 3 (nh gi Nh nc)
Hy xc nh gi mt tha t trng la rng 1 ha hng
IV ti x A ca huyn B, tnh C thuc vng ng bng
sng Hng, mt nm sn xut 2 v la. Qua kho st,
nh nh gi thu c cc s liu v thu nhp v chi
Ch tiu
n v tnh Nm 2002 Nm 2003 Nm 2004
ph ca tha t nh sau:
Tng sn lng la/nm

Kg

15.000

20.000

12.000

Gi bn bnh qun

ng/kg

2.500

2.500

2.700

Gi thnh

ng/kg

1.150

1.100

1.250

6,5

7,0

7,5

Li sut tin gi tit

kim k hn 1 nm

44

Li gii ngh
Ch tiu
Tng sn lng la/nm
Gi bn bnh qun
Tng thu nhp
Gi thnh
Chi ph sn xut
Li sut tin gi tit
kim k hn 1 nm

n v tnh Nm 2002 Nm 2003 Nm 2004

Kg

15.000

20.000

12.000

ng/kg

2.500

2.500

2.700

ng
ng/kg
ng
%

37.500.000 50.000.000 32.400.000

1.150

1.100

1.250

17.250.000 22.000.000 15.000.000

6,5

7,0

7,5

45

Li gii ngh (tip)

- Tng thu nhp ca 3 nm:
37.500.000 +
119.900.000 /ha

50.000.000

32.400.000

15.000.000

- Tng chi ph sn xut 3 nm:

17.250.000
54.250.000 /ha

22.000.000

- Thu nhp rng bnh qun mt nm:

(119.900.000 - 54.250.000) : 3 = 21.883.333
/ha
- T l chit khu c xc nh bng li sut tin gi
VN bnh qun ti ngn hng thng mi quc doanh
loi k hn 1 nm:

46

2.4 Cc dng nh gi bng PP thu nhp (tip)

2.4.2 i vi s hu c thi hn
- Thu nhp khng bng nhau:

At
T
V =
+
t
n
(
1
+
i
)
(
1
+
i
)
1
n

Trong :
+ V: gi tr ca BS
+ At: thu nhp rng nm t
+
+
+
+

T: gi tr thanh l nm n
t: nm th t (t=1,n)
n: s nm hot ng
i: t l li i hi

47

2.4 Cc dng nh gi bng PP thu nhp (tip)

2.4.2 i vi s hu c thi hn (tip)
- Thu nhp bng nhau:

1 (1 +i ) n
T
V =A
+
i
(1 +i ) n
Trong :
+ V: gi tr ca BS
+ A: thu nhp rng hng nm
+ T: gi tr thanh l nm n
+ n: s nm hot ng
+ i: t l li i hi

48

2.4 Cc dng nh gi bng PP thu nhp (tip)

2.4.2 i vi s hu c thi hn (tip)
- Thi hn ngn:

V =
1

At
T
+
(1 + i ) t (1 + i ) n

- Thi hn di: tc tng At u nhau v bng g% t

nm n+1n
At
Vn
An +1
V =
+
V
=
t
n
(1 + i ) n
i g
1 (1 + i )

Trong :
+ V: gi tr ca BS
rng hng nm
+ T: gi tr thanh l nm n

+ A: thu nhp
+ n: s nm hot

49

Bi tp 4
c tnh gi th trng ca bit th Sao Mai vi cc thng
tin sau:
- Bit th Sao Mai c xy dng trn din tch t 400
m2, hp php v cc quyn i vi BS.
- Bit th A nm bn cnh bit th Sao Mai, ging bit th
Sao mai v nhiu mt, va b to n pht mi vi s tin l
4.200.000.000.
- Bit th B trn cng mt ng vi bit th Sao Mai nh
ng c thm phn sn vn tr gi 400.000.000, hp php
v quyn i vi BS, va c bn vi iu kin: tr lm 5
t, mi t cch nhau 1 nm. Trong , tr ngay ln u
3.000.000.000,
t
hai
2.650.000.000,
t
ba
2.280.000.000, t bn 1.889.568.000, t cui
1.693.897.930.
- Bit th C c din tch v v tr tng t bit th Sao

50

Bi tp 4 (tip)
- Theo quy nh hin hnh:
+ Gi t do Nh nc quy nh ti con ng
ny l 10.000.000 /m2.
+ Hn mc s dng t theo quy hoch l 200 m2.
+ Tin thu v s dng t phi np cho Nh nc
khi cp giy chng nhn quyn s dng t tnh
bng 50% gi t do Nh nc quy nh i vi
din tch t trong hn mc v 100% i vi din
tch t vt hn mc.
+ Li sut tin gi Ngn hng k hn 1 nm
6%/nm; 2 nm 7%/nm; 3 nm 8%/nm; 4 nm
9%/nm.

51

Li gii ngh
a. Xt Bit th A: loi, khng dng lm c s so snh.
b. Xt Bit th B:
- Gi bn bit th B quy v iu kin tr tin ngay:
3.000tr + [2.650tr x (1 + 0,06)-1 + [2.289,8tr x (1 +
0,07)-2] + [1.889,568 x (1 + 0,08)-3] + [1.693,89793 x (1 +
0,09)-4]

+1.200tr

3.000tr + 2.500tr + 2.000tr +1.500tr

= 10.200tr.

- Gi tr B sau khi iu chnh theo nhng khc bit

vi S.M.

52

Li gii ngh (tip)

c. Xt Bit th C:
- Ngha v ti chnh v QSD t khi hp thc ho i
vi C.
200m2 x 10.000.000/m2 x 50% + (400m2 - 200m2) x
10.000.000/m2 x 100% = 3.000.000.000
- Gi tr bit th C sau khi hon chnh th tc php l
v QSD t:
5.600.000.000 + 3.000.000.000 = 8.600.000.000 .
- Gi tr bit th C sau khi iu chnh theo nhng
khc bit vi bit th Sao Mai
8.600.000.000 + 200.000.000 = 8.800.000.000 .
d. i chiu gi tr bit th B: 9.800.000.000 v bit th
C: 8.800.000.000 mc chnh lch l 1.000.000.000,

53

2.5 u, nhc im ca phng php

- u im:
n gin, d hiu, d p dng;
C chnh xc tng i cao khi c nhng
chng c v cc thng v c th so snh c
tm thu nhp rng.
- Nhc im:
Phn tch cc thng v, cn phi iu chnh
nhiu mt.
Mang nhng thng tin hn ch v nhng gi
nh v dng tin trong tng lai.
p dng mt t l vn ho c nh.
Trong khi hiu qu ca BS trong qu kh c
tm quan trng hng u ku gi vn u t,

54

3. Phng php chi ph gim gi

3.1 C s l lun
Da trn gi nh rng gi
tr ca BS cn nh gi c th
c o bng chi ph lm ra mt
BS tng t v coi y nh l
mt vt thay th.
Lp lun trong p.php ny cho
rng: mt ngi mua tim nng
c y thng tin hp l s
khng bao gi tr gi mt BS
cao hn so vi chi ph b ra
mua t v xy dng mt cng

55

3. Phng php chi ph gim gi (tip)

3.2 Cc trng hp p dng
nh gi cc BS khng c
chc nng sinh li, cc BS
khng c cc c nhn, t chc
khc cn n;
nh gi cho mc ch bo
him;
nh

gi

cho

mc

ch

u thu;
Thng c dng c tnh

56

3. Phng php chi ph gim gi (tip)

3.3 Cc bc thc hin
Bc 1- c tnh gi tr ca ming t mc tiu cn
nh gi, coi nh ming t l t trng v gi s
rng s dng hin ti l s dng cao nht v tt nht.
Bc 2- c tnh cc chi ph hin ti xy dng li
nhng cng trnh hin c trn ming t.
Bc 3- c tnh tng s tin gim gi tch lu ca cc
cng trnh xy dng hin c trn ming t xt trn
tt c mi nguyn nhn.
Bc 4- Tr s tin gim gi tch lu khi chi ph hin ti
xy dng li cng trnh hin c trn ming t,
chnh lch thu c l gi tr hin ti ca cng trnh.
Bc 5- Cng gi tr (Bc 1) vi chi ph gim gi (Bc 4),

57

3.4 Cc phng php xc nh chi ph

3.4.1 Cc loi chi ph
a). Chi ph ti to: l chi ph hin hnh xy
dng mt cng trnh thay th ging ht vi cng
trnh ang c nh gi, bao gm c nhng
im li thi ca cng trnh mc tiu cn
nh gi .
b). Chi ph thay th: l chi ph hin hnh ca
vic xy dng mt cng trnh c gi tr s dng
tng ng, nhng nguyn vt liu, cc phng
php v k thut hin i c s dng trong vic
xy dng cng trnh v loi b tt c cc b phn

58

3.4 Cc phng php xc nh chi ph (tip)

3.4.2 Cc phng php xc nh chi ph
a). Phng php thng k chi tit ca ngi xy
dng.
b). Phng php kho st s lng.
c). Phng php chi ph mi n v xy dng theo
cu thnh.

a). Phng php thng k chi tit ca nh xy

dng
A- Chi ph trc tip

Nguyn vt liu Lao ng

Nn mng
o t

Tng cng
120,00 USD
90,00 USD

Tng

105,00 USD

Sn

180,00 USD

Trn

300,00 USD

Tng cng chi ph trc tip:

B- Chi ph gin tip
C- Li nhun (12%)

28.990,76 USD
869,72 USD
3.583,26 USD

..
Gi tr cng trnh (A + B + C +...)

33.443,74 USD

59

60

b). Phng php kho st s lng

Loi xy dng
Tng cng chi ph trc tip v gin
tip (v:USD)
1. Ph kin trc
150
2. Giy php xy dng
300
3. V sinh a im
315
4. o t
180
5. Nn mng
531
6. Xy ng khi
645
7. Sn
5.871
8. Mc
1.486
9. Mi
5.340
10. Ca ra vo v ca s
786
--------------

61

c). Phng php chi ph mi n v theo kt cu

xy dng

1. Mi lp tn

m2

2. Va xy dng
4,05 USD

70,50 USD
m3

3. Tng gch
USD

4. Nn lt g
USD

m2

64,50
2,55

5. Gch men p tng m2

2,10 USD

6. ng nc

4,05 USD

.................

62

d). Phng php so snh th trng

Nh nh gi ly cc chi ph xy dng cng

trnh tng t (tnh theo n v theo m2 hoc
m3) p dng cho cng trnh cn nh gi.

63

3.5 Tui th kinh t ca cng trnh

V d: Mt cng trnh hon thnh vic xy dng vo nm
1990, a vo s dng c hiu qu t nm 1991 n thi
im nh gi hin ti (nm 2005). Cng trnh ny theo
tnh ton ca cc nh k thut s tn ti n nm 2030,
nhng theo tnh ton ca cc nh kinh t th cng trnh
ch c gi tr s dng n nm 2025. Nh vy:
- Tui th vt l ca cng trnh: 2030 1990 = 40 nm
- Tui th kinh t ca cng trnh: 2025 1991 = 34 nm
- Tui hiu qu ca cng trnh: 2005 1991 = 14 nm
- Tui kinh t cn li ca cng trnh: 2025 2005 = 20
nm
(hay = Tui th kinh t - Tui hiu qu = 34 14 = 20

64

3.6 S gim gi tch lu

S gim gi tch lu l s mt mt gi tr, v bt k
l do no, to ra s khc nhau gia chi ph thay th
(hoc xy dng li mi) ca mt BS (bng tin) so vi
gi tr th trng ca BS tng t ti thi im thm
nh gi.

65

3.6.1 Nguyn nhn gy ra s gim gi tch lu

a). Gim gi t nhin
H hng qua qu trnh s dng;
S tc ng ca thi gian, ca thin nhin...;
H hng do thin tai ch ho.

3.6.1 Nguyn nhn gy ra s gim gi tch lu

(tip)
b). Li thi chc nng
Do sai st trong thit k
S khng y trong kt cu
Tha qu mc cc phng tin kt cu
Li thi v thit b...

66

3.6.1 Nguyn nhn gy ra s gim gi tch lu

(tip)
c). Li thi bn ngoi
Cc nguy him v phin toi gn cn nh: lung
giao thng nng n, nhiu khi, bi, ting ng;
Cc quy nh v xy dng hoc quy hoch
lm gim st tnh hu ch ca vic s dng v s
hu cng trnh;
Vic gim yu cu gy ra do s thay i dn
s, s suy thoi kinh t, hoc cc yu t kinh t

67

68

3.6.2 Cc phng php o gim gi tch lu

a). Phng php k thut

b). Phng php o gim gi rt ra t th trng

c). Phng php tnh tui hiu qu

69

Bi tp 5
Mt trung tm gii tr vn hnh hiu qu c
5 nm, trung tm ny cn c nh gi cho mc
ch bo co ti chnh, bit:
- Trung tm gii tr c din tch sn 10.000 m2 v
din tch t 3.000 m2.
- Chi ph xy dng hin hnh c c tnh l
1.800 USD/m2.
- Tui kinh t ca cc cng trnh trong trung tm
gii tr c c tnh l 50 nm.
- Mt tha t c th so snh c bn vi gi
2.000 USD/m2.

70

Li gii ngh
- Gi tr th trng ca t trng:
3.000 m2 x 2.000 USD/ m2 = 6.000.000 USD
- Chi ph thay th hin hnh ca cng trnh:
10.000m2 x 1.800USD/m2 = 18.000.000USD
- Gim gi tch lu trn cc cng trnh ang tn
ti:
(5/50) x 18.000.000 USD = 1.800.000 USD
- Chi ph gim gi ca cng trnh:
18.000.000 USD - 1.800.000 USD =
16.200.000 USD
- Gi tr th trng ca BS

71

Bi tp 6
c tnh gi tr bt ng sn A da trn thng tin sau:
1. Ti liu v bt ng sn A:
- Din tch t 300m2, c y php l v quyn s dng t.
- Cng trnh xy dng trn t: nh 1 trt, 2 lu, kt cu b tng ct
thp, din tch sn xy dng 150m2/1 sn.
- Hao mn ca cc kt cu chnh: mng 32%, tng 44%, sn 36%, mi
44%.
2. Cc thng tin c lin quan:
+ Mt l t trng bn cnh din tch 250m2 khng c giy t hp l
v quyn s dng t, khng c tranh chp, s dng n nh va
c bn vi gi 2.250.000.000. Theo quy nh hin hnh, c cp
giy chng nhn quyn s dng t, ngi s dng pht np tin s
dng t bng 100% gi t Nh nc quy nh i vi ton b din
tch.
+ Gi t quy nh ca Nh nc cng v tr l 12.000.000/m2.
+ T l gi tr cc kt cu chnh trong tng gi tr cng trnh: mng
8%; tng 18%; sn 16%; mi 14%.
+ n gi xy dng mi nh c kt cu tng t 4.000.000/m2.

72

Li gii ngh
1. c tnh gi tr mnh t:
- S tin phi np hp php ho quyn s dng l
t chng c l:
250m2 x 12.000.000/m2 = 3.000.000.000
- GTTT c tnh khi hon chnh php l v quyn
s dng l t trn:
2.250.000.000
5.250.000.000

3.000.000.000

- Gi mt mt vung t khi hon chnh th tc

php l:
5.250.000.000 : 250m2 = 21.000.000/m2
- Gi th trng c tnh i vi mnh t mc tiu:

73

Li gii ngh (tip)

2. Xc nh chi ph thay th mi cng trnh:
150m2 x 3 x 4.000.000/m2 = 1.800.000.000
3. Xc nh gim gi tch lu
- Gim gi t nhin
+ Gim gi ca cc kt cu chnh:
[(32%x8%) + (44%x18%) + (36%x16%) + (44%+14%)] x 1.800.000.000
= 403.200.000

+ Gim gi ca c cng trnh (gm kt cu chnh v

ph):
403.200.000 : 56% = 720.000.000
- Gim gi do li thi chc nng: 13.000.000
Gim gi tch lu = 720.000.000 + 13.000.000 =
733.000.000
4. Xc nh Chi ph gim gi:
1.800.000.000 - 733.000.000 = 1.067.000.000

3.7 u, nhc im ca phng php chi ph gim 74

gi
- u im:
S dng nh gi cc BS dng
cho cc giao dch v mc ch
ring bit
S dng khi khng c cc bng
chng th trng so snh,
thiu c s d bo dng li ch t
ng lai m BS mang li.
- Nhc im:
Cng c nhng hn ch ca ph
ng php so snh trc tip.
Chi ph khng phi lc no cng
ng nht hay ph hp vi gi tr.
PP chi ph phi s dng cch tip
cn cng ti, song tng ca nhiu
b phn cha chc bng vi gi
tr ca ton b.
Vic c tnh gim gi tch lu

75

4. Phng php thng d

76

4. Phng php thng d

4.1 C s l lun
Phng php thng d c xy dng da ch yu
trn nguyn tc ng gp v nguyn tc d kin
dng li ch tng lai. Tc l, gi tr hin ti ca BS
chnh l gi tr cn li sau khi ly gi tr c tnh ca
s pht trin tr i tt c cc chi ph to ra s
pht
Gi
tr trin
ca s .
Chi ph pht trin
=
Gi tr ca BS
pht trin
hay gi tr cn li
(bao gm c li ca nh u t)

77

4 Phng php thng d (tip)

4.2 Cc trng hp p
dng
i tng l nhng BS c
s pht trin hoc c
tim

nng

pht

trin. Cc BS ny c
th l t trng hay
t c cc kt cu xy
dng li thi ang tn
ti cn phi thay th hay

78

4 Phng php thng d (tip)

4.3 Cc bc tin hnh phng php thng d
Bc 1: Xc nh phng n s dng hiu qu nht ca
BS.
Bc 2: c tnh ton b tng gi tr ca qu trnh pht
trin.
Bc 3: c tnh tng s chi ph pht trin.
Bc 4: Ly tng gi tr pht trin tr i tng chi ph

79

Bi tp 7
Doanh nghip kinh doanh bt ng sn a c Th k ang ln
k hoch u gi mt l t rng 1ha, vi t l c php xy
dng l 60%.
Nu u gi thnh cng, doanh nghip d nh xy trn ton
b din tch c php xy dng 2 to nh chung c bn v
h thng ca hng cho thu. Mi to nh cao 22 tng, trong :
- Tng 1 l bi gi xe.
- Tng 2 l h thng ca hng cho thu, vi tng din tch cho thu
l 2.000m2.
- Cc tng cn li l cn h chung c bn, mi tng trung bnh c
30 cn h.

Vi cng v l nh nh gi chuyn nghip, bn hy t vn cho

doanh nghip mc gi cao nht m h c th tr cho t ai,
bit:
- Thi gian pht trin d tnh l 1 nm

80

Bi tp 7 (tip)
- Chi ph xy dng nh mi:
+ Chi ph xy dng trc tip: 3,5 triu ng/m2.
+ Chi ph xy dng gin tip bng 10% chi ph xy
dng trc tip.
- Ph u gi t: 20 triu ng.
- Chi ph khc cho t ai bng 4% gi t u gi.
Cc chi ph trn v gi t u gi c trang tri bng ngun
vn vay ngn hng, vi li sut 10%/nm, ring chi ph xy
dng nh mi c vay mt na trong giai on pht trin.
- Li nhun doanh nghip i hi i vi hot ng xy dng l
10% ca cc chi ph pht trin pht sinh v i vi ton b l
t l 15% tng chi ph cho vic mua v gi l t. T
sut sinh li ca dch v cho thu bt ng sn v gi xe l
10%.
- Gi bn c tnh mi cn h chung c l 700 triu ng.
- Ca hng cho thu vi mc gi 0,2 triu ng/m2/nm, bi gi

81

Bn,
cho
thu
nh

Xy
dng

Mua
t

82

Li gii ngh
1. L t trn c qui hoch, vic xy dng cc cn h chung c
bn v ca hng cho thu c coi l s dng tt nht v hiu qu
nht.
2. Gi tr ca s pht trin:
- Din tch t c php xy dng:
10.000 m2 x 60% = 6.000 m2
- Din tch t mi to nh l:
6.000 m2 : 2 to nh = 3.000m2/to nh
- Gi bn cc cn h chung c/ 1 to nh l:
(700 triu ng x 30 cn) x 20 tng = 420.000 triu ng
- Tin cho thu ca hng/1 nm/ 1 to nh l:
0,2 triu ng/m2/nm x 2.000m2 = 400 triu ng/nm
- Tin thu c t dch v gi xe/1 to nh: 100 triu ng/nm
- Tng tin cho thu ca hng v dch v gi xe/nm/to nh l:
400 triu ng + 100 triu ng = 500 triu ng
- Vy gi tr ca quyn cho thu ca hng v dch v gi xe/1 to
nh l:
500 triu ng : 10% = 5.000 triu ng
- Tng gi tr thu c t 2 to nh l:
(420.000 triu ng + 5.000 triu ng) x 2 = 850.000 triu
ng

83

Li gii ngh
3. Chi ph pht trin:
- Chi ph quy hoch 500 triu ng.
- Chi ph dn mt bng: 100 triu ng
- Chi ph u t xy dng kt cu h tng:
10.000 m2 x 0,2 triu ng/m2 = 2.000 triu ng
- Chi ph xy dng:
+ Chi ph xy dng trc tip:
3.000 m2 x 3,5 triu ng/m2 x 2 to nh x 22 tng =
462.000 triu ng
+ Chi ph xy dng gin tip:
10% x 462.000 triu ng = 46.200 triu ng
Tng chi ph xy dng nh mi:
462.000 triu ng + 46.200 triu ng = 508.200 triu
ng
- Chi ph cp vn ti tr:
10% x (500 + 100 + 2.000 + 508.200 : 2) = 25.670 triu
ng
Tng cng cc chi ph pht trin pht sinh:
500 + 100 + 2.000 + 508.200 + 25.670 = 536.470 triu ng
- Li nhun pht trin:
10% x 536.470 triu ng = 53.647 triu ng

84

Li gii ngh
4. Gi tr cn li u t vo t ai:
849.500 triu ng 590.117 triu ng = 259.383
triu ng
5. Gi tr ca t ai (n v triu ng):
- Gi gi tr ca t ai l
=
1,00 x
- Chi ph u gi
= 20
- Chi ph khc cho t (4%)
=
0,04 x
- Chi ph cp vn ti tr trong giai on pht trin =
0,104x + 2
- Li nhun ca nh u t:
=0,1716x+ 3,3
Tng gi tr u t vo t ai:
x + 20 + 0,04x + 0,104x + 2 + 0,1716x + 3,3 = 1,3156x
+ 25,3

85

Bi tp 8
Cn thm nh gi mt BS, y l khu nh xng c din
tch t 8.000m2, nh xng c din tch xy dng 4.000m2 l
nh trt tng gch, ko thp, mi tn, nn lng xi mng, cht l
ng cn li 30%, nm trong khu dn c. c bit:
1. Khu vc ny khng c tip tc sn xut. Theo qui hoch
ti khu t ny d kin xy dng nh cao tng (cho php 20
tng), t l s dng t theo qui nh 60%, d n ny d kin
thc hin trong 2 nm.
1.1 Nm th nht:
- Chi u t xy dng h tng bnh qun: 400.000/m2.
- Chi thit k, qui hoch: 1 t .
- Chi xy dng chung c bnh qun 4,5tr/m2, d kin thc
hin 40% tng gi tr xy dng.
- Chi np tin chuyn mc ch s dng t (tnh trn din
tch xd).
- Chi ph d nh xng c: 1.000tr, bn ph liu thu hi c
500tr.
- Thu ca khch hng 40% gi bn cn h, theo gi: t tng 10
tr xung: 10tr/m2, t tng 11-15: 11tr/m2, t tng 16 tr

86

Bi tp 8
1.2 Nm th hai:
- Chi xy dng chung c khi lng cn li.
- u nm thu tip ca khch hng 30% gi bn cn h.
- Cui nm thu nt 30% cn li khi giao cn h.
- Np thu chuyn quyn s dng t.
2. Gi t theo qui nh ca Nh nc ti khu t ny l
2tr/m2 i vi t , 1,2tr/m2 i vi t sx-kd phi nng
nghip. n gi xy dng mi nh xng c kt cu tng t
1tr/m2. Chi ph v bn 1% doanh thu. Li cho nh u t
20% (gi t + chi ph u t h tng + chi ph quy hoch +
chi ph ph d nh xng + tin chuyn mc ch s dng
t). Li sut chit khu 10%. D kin nh u t dnh
tng 1 v 2 cho sinh hot chung, t tng 3 tr ln bn 80%

87

Li gii ngh
I- Doanh thu c tnh:
1. Din tch xy dng chung c:
8.000m2 x 60% = 4.800m2
2. Doanh thu nm th nht:
((4.800m2x(10-2) x 10tr/m2) + (4.800m2x(15-10) x
11tr/m2) + (4.800m2x(20-15) x 12tr/m2)) x 80% x
40% = 299,52 t ng.
3. Doanh thu nm th hai:
3.1 u nm:
299,52 t x 30% : 40% = 224,64 t ng
3.2 Cui nm:
224,64 t ng

88

Li gii ngh
1. Chi ph nm th nht:
- Chi ph u t h tng:
8.000m2 x 0,4tr/m2 = 3,2 t
- Chi ph thit k, qui hoch: 1 t
- Chi ph ph d nh c:
1 t 0,5 t = 0,5 t
- Chi ph v bn:
1% x 299,52 t = 2,9952 t
- Chi xy dng chung c:
4,5tr/m2 x 4.800m2 x 20tng x 40% = 172,8 t
- Np tin chuyn mc ch s dng t:
4.800m2 x (2tr/m2- 1,2tr/m2) = 3,84 t
Tng chi ph nm th nht: 182,8852 t

89

Li gii ngh
2. Chi ph nm th hai:
- Chi ph v bn:
1% x (224,64 t x 2) = 4,4928 t
- Chi xy dng chung c:
4,5tr/m2 x 4.800m2 x 20tng x 60% = 259,2
t
- Np thu chuyn quyn s dng t:
4.800m2 x 2tr/m2 x 4% = 0,384 t ng
Tng chi ph nm th 2: 264,0768 t

90

Li gii ngh
Yu t

Nm th 1

Nm th 2
u nm

Tng cng

Cui nm

1. Doanh thu
- Dng tin
- h s c.khu
- Hin gi

229,52 t

224,64 t

224,64 t

(1,1)-1

(1,1)-2

229,52 t

204,218 t

185,6529 t

182,8852 t

264,0768 t

(1,1)-1

619,3909 t

2. Chi ph
- Dng tin
- h s c.khu
- Hin gi

182,8852 t 240,069818t

(1,1)-2
422,955018

91

Li gii ngh
Tuy gi tr xy dng cn li ca nh xng l 1 tr/m2 x
4.000m2 x 30% = 1,2 t, nhng khu t ny khng c
tip tc sn xut phi ph d, nn v mt kinh t ch
cn gi tr ph liu thu hi, nh vy gi tr khu nh x
ng ny thc cht ch l t trng.
Li cho nh u t: 20% (gi t + chi ph u t h
tng + chi ph quy hoch + chi ph ph d nh xng +
tin chuyn mc ch s dng t). Do :
196,435882 t = gi tr t + 20% (gi tr t + 3,2 t
+ 1 t + 0,5 t + 3,84 t).

III. Gi tr khu t
Gi tr khu t = (196,435882t 20% (3,2 t + 1 t +
0,5 t + 3,84 t)): 1,20 = 162,273235 t ng .

92

4 Phng php thng d (tip)

4.4 u, nhc im ca phng php thng d
- u im:
nh gi cc BS c kh nng pht trin.
Thch hp a ra mc gi khi tham gia u gi.
T vn v chi ph xy dng ti a v tin bn (cho thu)
ti thiu
- Nhc im:
Kh khn trong vic xc nh s dng cao nht v tt
nht.
Mi c tnh v chi ph v gi bn cng nh gi tr cui
cng c th b thay i tu theo cc iu kin ca th
trng.

93

Bi tp phng php thu nhp

Mt bt ng sn (bao gm c nh v t)
to ra thu nhp rng trung bnh hng nm l
200.000$. Theo tnh ton gi tr ca cng
trnh xy dng trn t l 1.000.000$. Hy
xc nh gi tr ca bt ng sn, bit t l
vn ho l 12%/nm v vng i kinh t ca
cng trnh xy dng l 50 nm.

94

Li gii ngh
- Xc nh thu nhp rng hng nm ca cng trnh
xy dng trn t, p dng cng thc: 1 (1 + i ) n
V =A

Thay s ta tnh c A = 120.417$.

- Xc nh thu nhp rng hng nm ca t:
200.000$ - 120.417$ = 79.583$

A
=
- Xc nh gi tr ca t, p dng cng V
thc:
i

Thay s ta tnh c V = 663.195$

- Gi tr ca bt ng sn:
1.000.000$ + 663.195$ = 1.663.195$
(lm trn 1.663.000$)

95

Bi tp phng php thu nhp

Mt bt ng sn (bao gm c nh v t)
to ra thu nhp rng trung bnh hng nm l
200.000$. Theo tnh ton gi tr ca t l
600.000$. Hy xc nh gi tr ca bt ng
sn, bit t l vn ho l 12%/nm v vng
i kinh t ca cng trnh xy dng l 50
nm.

96

Li gii ngh
- Xc nh thu nhp rng hng nm ca t:
600.000$ x 12% = 72.000$

A
V =
i

- Xc nh thu nhp rng hng nm ca cng trnh

xy dng trn t:
200.000$ - 72.000$ = 128.000$
- Xc nh gi tr ca cng trnh xy dng trn
n
1

(
1
+
i
)
t:
V =A
i
Thay s, tnh c V = 1.063.000$
- Gi tr ca bt ng sn:
1.063.000$ + 600.000$ = 1.663.000$

97

v d
Mt l t cn thm nh gi c din tch
500m2 khng c giy chng nhn quyn s dng
t, khng thuc din ln chim t cng, khng
c tranh chp, s dng n nh, hin trng t
ang s dng l t .
Gi chuyn nhng i vi t c y giy
t hp php v tr tng t l t trn l
1.500.000 ng/m2.
Gi t theo quy nh ca UBND a phng l
1.000.000 ng/m2. Hn mc t khu vc trong
khu vc ny l 150m2.
Khi xin giy chng nhn quyn s dng t, ng
i s dng t phi np 50% tin s dng t i
vi din tch trong hn mc v phi np 100% tnh

98

Li gii ngh
- Tin s dng t phi np hp php ho
quyn s dng t l:
150m2 x 1tr/m2 x 50% + 350m2 x 1tr/m2 =
425tr
- Gi tr th trng ca l t:
(500m2 x 1,5tr/m2) 425tr = 325tr.
Tnh bnh qun: 325tr/500m2 = 650.000
/m2.

99

v d
c tnh gi tr l t A v B vi cc d liu sau y:
- Din tch hai l t u bng 375 m2. L t A c chiu
rng mt tin l 5m, chiu su 75 m. Cc chiu tng ng
ca l t B l 25 m v 15 m.
- Gi chuyn nhng thc t t mt ng ti khu vc
ny vi nhng l t c din tch khong 75 m2 (5mx15m)
l 10 tr /m2, khng mt ng l 6 tr./m2.
A
75 m

5m

25 m

15 m

100

Li gii ngh
Theo bi ra: nhng l t c din tch khong 75 m2
(5mx15m) mt ng l 10 tr /m2, khng mt
ng l 6 tr./m2.
Vy gi ca mnh t A:
(5m x 15m) x 10tr + (5m x 60m) x 6tr = 2.550
tr.
Gi ca mnh t B:
(5m x 15m) x 10tr x 5l = 3.750 tr.